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• 145****1828

  面積誤差比的絕對值大小、分別約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積的處理原則等事項。

  查看全文↓ 2012-11-09 17:05:21
• 156****6997

  《辦法》第18條規(guī)定了商品房的三種計價方式，即：按套(單元)計價、按套內(nèi)建筑面積計價、按建筑面積計價。多數(shù)開發(fā)商習慣采用按建筑面積計價。商品房的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。按建筑面積計價，涉及到誤差面積如何約定?！掇k法》第20條規(guī)定面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)、以外的處理原則是合同未作約定的情形，《辦法》第21條規(guī)定當事人應(yīng)當在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積以及面積誤差的處理方式。這一條非常明確地授予當事人約定對所購房屋任何一個組成部分面積誤差處理方式的權(quán)利，在《商品房買賣合同》示范文本中第五條也把“當事人自行約定”作為第一個選擇項。

  查看全文↓ 2012-11-09 17:04:48

相關(guān)問題

• 問 買房出現(xiàn)面積誤差時，該如何處理？
  答

  據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理。

• 問 若按套內(nèi)建筑面積售房，如果約定交樓時實測面積與原計價面積出現(xiàn)差異（含誤差），如何處理？
  答

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)與購房者在購銷合同中按如下原則約定交樓時實測面積與原計價面積出現(xiàn)差異（含誤差）的處理方法：1、差異值為±0.6%以內(nèi)(含本數(shù))的,購銷雙方不作任何補償。2、差異值為±0.6%(不含本數(shù))到±3%以內(nèi)(含本數(shù))的,購銷雙方按購銷合同約定的房屋單價多退少補。3、差異值為±3%以上(不含本數(shù))的,購房者可選擇多退少補或退回所購商品房。選擇退房時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在30日內(nèi)退回已收的全部購房款及利息(以付款日起至退款日止為期,以退款日同期銀行固定資產(chǎn)貸款利率計算)。購銷雙方還應(yīng)在購銷合同中約定對于分攤的共有面積出現(xiàn)誤差的處理方法。

• 問 什么是面積誤差，如何處理面積誤差？
  答

  面積誤差比就是：房屋合同建筑面積與實際建筑面積差額/合同建筑面積。 1、比方說：合同建筑面積是85平方米，實際建筑面積是83平方米：（85-83）/85=2.35294%，也就是說合同面積比實際面積少了2平方米，其誤差比是2.35294%。 2、比方說：合同建筑面積是81平方米，實際建筑面積是84平方米：（81-84）/81=2.35294%，也就是說實際面積比合同面積多了3平方米，其誤差比是3.70370%。 按有關(guān)規(guī)定，房屋實際建筑面積大于合同面積在3%以內(nèi)的，購房人不補差價； 房屋實際建筑面積小于合同面積在3%以內(nèi)的，開發(fā)商按實際差額面積退還差額；超過3%的，超過部分按2倍退還。

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• 問 房子出現(xiàn)面積誤差要怎么處理？
  答

  商品房房屋面積差異時的處理購房業(yè)主應(yīng)注意，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應(yīng)當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同沒有約定或約定不明確的，按以下原則處理：(1) 面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款;(2) 面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

• 問 建筑面積與實測面積有誤差，如何追究開發(fā)商違約責任 建筑面積與實測面積有誤差，應(yīng)該怎么辦
  答

  雖然在選房時千挑萬選，但是還是難免遇到實測面積與建筑面積出現(xiàn)誤差的情況。房子已入住，是不是要向開發(fā)商追責，要如何追責，購房指南來告訴你。 預(yù)售商品房按照建筑面積計價的，《商品房買賣合同》載明的預(yù)售建筑面積、套內(nèi)建筑面積與實測面積發(fā)生誤差時，應(yīng)當怎樣追究開發(fā)商的違約責任？ 按照《辦法》規(guī)定，預(yù)售商品房按照建筑面積計價的，預(yù)售合同載明的預(yù)售建筑面積、套內(nèi)建筑面積與實測面積發(fā)生誤差時，應(yīng)按照商品房買賣合同的約定追究開發(fā)商的違約責任，合同未作約定或者約定不明的，按照下列規(guī)定處理：①建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(nèi)（含3%）的，根據(jù)實測面積結(jié)算房價款；②建筑面積誤差比絕對值超出3%的，依照本辦法第四十七條第一款第二項的規(guī)定執(zhí)行；③建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超出3% 的，購房人有權(quán)退房。預(yù)購人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在預(yù)購人提出書面退房要求之日起30日內(nèi)退還預(yù)購人已付房價款及其利息；購房人不退房的，根據(jù)實測面積結(jié)算房價款。 預(yù)售商品房按照套（單元）計價的，《商品房買賣合同》中約定商品房的建筑面積與開發(fā)商實際交付房屋的建筑面積發(fā)生誤差，應(yīng)當追究開發(fā)商的違約責任嗎？ 按照《辦法》的規(guī)定，預(yù)售商品房按照套（單元）計價的，《商品房買賣合同》應(yīng)當詳細約定商品房的套型、詳細尺寸和誤差范圍及處理方式并附平面圖。按照套（單元）計價的預(yù)售商品房實際交付時，房屋的套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸（建筑面積）在《商品房買賣合同》約定的誤差范圍之內(nèi)的，總價款不變。套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍的，按照合同約定的方式處理；合同未作約定的，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。 開發(fā)商向購房人公示的預(yù)測面積及公用分攤情況是否有法律效力？ 有?！掇k法》規(guī)定，在預(yù)售商品住宅之前，開發(fā)商應(yīng)向購房人公示預(yù)售商品住宅的預(yù)測面積及公用建筑面積的分攤情況。上述公示的某些內(nèi)容，比如預(yù)售商品住宅的建筑面積、套內(nèi)建筑面積等是寫入《商品房買賣合同》的，因而具有法律效力。對于沒有寫入《商品房買賣合同》的公攤部位的情況，購房人可通過與開發(fā)商簽訂補充合同或合同附件的方式加以約定，使其成為與《商品房買賣合同》具有同等法律效力的合同條款。 按套內(nèi)建筑面積售房，是否需要修改合同條款？ 現(xiàn)行《商品房買賣合同》示范文本中，已經(jīng)包括了按套內(nèi)建筑面積計價的相關(guān)內(nèi)容。因此，按套內(nèi)面積售房，如果僅限于面積差異的處理、價格的計算這些問題，現(xiàn)行《商品房買賣合同》示范文本的內(nèi)容可以不作太大的調(diào)整。 現(xiàn)在用的《商品房買賣合同》是北京市國土資源和房屋管理局監(jiān)制的示范文本。其中第四條預(yù)設(shè)了按照建筑面積計價、按照套內(nèi)建筑面積計價和按套（單元）計價三種計價方式供選擇。今年12月1日后預(yù)售商品住宅的，直接選擇按套內(nèi)建筑面積計價即可。相應(yīng)地，現(xiàn)在使用的合同標準文本中也有按套內(nèi)面積計價進行面積確認及面積差異處理原則的選項可供選擇。所以，12月1日以后預(yù)售的商品住宅，按照《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》之規(guī)定，應(yīng)當按照套內(nèi)建筑面積計價，而現(xiàn)在使用的《商品房買賣合同》標準文本中有按照套內(nèi)建筑面積計價的相應(yīng)可供選擇項，故無需對現(xiàn)行《商品房買賣合同》示范文本的內(nèi)容作太大的調(diào)整。 按套內(nèi)建筑面積銷售后，合同附件二《公攤部位》怎么體現(xiàn)？ 按套內(nèi)建筑面積計價售房，《商品房買賣合同》“附件二：公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明”仍是購房合同不可缺少的一個組成部分?！渡唐贩抠I賣合同》“附件二：公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明”（以下簡稱“說明”），在按建筑面積計價時，這一說明至少有二個意義，一是能說明分攤的組成，與購房總款有關(guān)；二是與產(chǎn)權(quán)登記中共有產(chǎn)權(quán)部分數(shù)據(jù)有關(guān)。如改用套內(nèi)建筑面積價，對購房總款的影響變得不是那么直接，但還是有關(guān)業(yè)主哪些部位擁有共有產(chǎn)權(quán)這個問題。所以附件二仍是合同不可缺少的一個組成部分。 在簽訂補充協(xié)議時，應(yīng)增加哪些補充條款？ 按照套內(nèi)建筑面積預(yù)售商品住宅，面積確認及面積誤差處理都是以套內(nèi)建筑面積為依據(jù)，這時客戶在簽訂合同時，應(yīng)當就公攤這一部分對開發(fā)商有個約束。這里需要交待的是按套內(nèi)建筑面積計價，并不是說公攤這部分就由開發(fā)商來承擔了，實際上開發(fā)商會將用于公攤這部分的成本乃至利潤分攤到單價中，勢必會造成商品房單價數(shù)值上的增加，而購房者對房價會有個心理價位，如果單價過高的話，勢必影響售房，在這種情況下，開發(fā)商為了降低成本，可能會盡可能地降低公攤部位的面積，而公攤?cè)绻^少的話，無疑是會影響居住品質(zhì)。**簡單的，如樓梯過于狹窄，就會造成日常出入的不便，影響樓盤的品位。 在法律意義上，按套內(nèi)建筑面積銷售會產(chǎn)生哪些風險？購房人該怎么規(guī)避？ 凡事都是有利有弊的，按套內(nèi)建筑面積預(yù)售商品住宅也同樣存在弊端，**直接的可能是，因為過于注重商品房單價及自身所購商品房本身的狀況而忽視公共部位與公用房屋公攤建筑面積構(gòu)成，結(jié)果交房后才發(fā)現(xiàn)許多不如意的地方，如門廳、電梯轎廂、樓梯過小過窄等情況而不適于居住等，這些是按套內(nèi)建筑面積預(yù)售商品住宅的風險所在。購房人在買房時，如有可能要將出賣人關(guān)于這些方面的承諾寫進合同的補充條款中，這是規(guī)避風險、保證樓盤品位的方法之一。 購房人是否有必要在合同附件中與開發(fā)商約定公攤面積的大小和產(chǎn)權(quán)？ 沒有必要在合同附件中與開發(fā)商約定公攤面積的大小和產(chǎn)權(quán)。 第一，《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定“按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積?！薄渡唐贩抠I賣合同》示范文本第三條中需要分別填寫該商品房合同約定建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公共部位與公用房屋公攤建筑面積的數(shù)據(jù)。所以，無需再在附件中與開發(fā)商約定公攤面積的大小。 第二，產(chǎn)權(quán)證中明確標注有所購房屋的建筑面積為多少，套內(nèi)建筑面積為多少，公共部位與公用房屋公攤建筑面積為多少。所以買受人無需再在附件中與開發(fā)商約定公攤面積的產(chǎn)權(quán)。 按套內(nèi)面積銷售后，公攤面積的產(chǎn)權(quán)在法律上應(yīng)該如何界定？業(yè)主是否在公攤面積上享有與按建筑面積銷售同等的權(quán)益？ 分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十八條規(guī)定：“商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔責任。”按照此條規(guī)定，對于分攤的共有建筑面積部分買受人享有共有產(chǎn)權(quán)。按套內(nèi)建筑面積銷售和按建筑面積銷售，業(yè)主在公攤面積上享有同等的權(quán)益。 在商品住宅按套內(nèi)建筑面積預(yù)售后，依據(jù)相關(guān)法規(guī)，建筑面積的計量方式是否存在變動？ 沒有?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十八條第二款規(guī)定：“商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。”即建筑面積是由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。這兩個部分在《商品房買賣合同》第三條中都需明確寫明。而分攤的共有 建筑面積是由附件二為依據(jù)得來的。 按套內(nèi)建筑面積買房后，按建筑面積收取物業(yè)管理相關(guān)費用的法律依據(jù)是什么？ 物業(yè)管理費用由很多部分組成，可以參照《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》中**后有一條說明“本標準中平方米系指建筑面積?！薄侗本┦芯幼⌒^(qū)（普通）委托管理收費標準（試行）》中也有說明，其中的平方米指建筑面積。但這里尚需說明的是有些收費是以戶為單位計收的，只有以每平方米為單位計收的項目，才是以建筑面積來計收的。