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  一、未滿(mǎn)五年之前的房產(chǎn)權(quán)利的保障，即不被查封等二、雙方在過(guò)戶(hù)之前的履約保障，以使雙方能依約履行；三、國(guó)家房產(chǎn)政策變化后雙方的權(quán)利義務(wù)分擔(dān)問(wèn)題；四、貸款政策變化時(shí)房款的支付及善后處理問(wèn)題；

  查看全文↓ 2012-11-02 15:25:34

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??甲方賣(mài)房給乙方，和中介簽了購(gòu)房協(xié)議，如果乙方幫甲方提前還了貸款，在等抵押證的過(guò)程中政府出臺(tái)限購(gòu)政策（一年社保），而乙方不滿(mǎn)足這個(gè)條件，那甲乙雙方能過(guò)戶(hù)嗎
  答

  雖然政策變化不屬于不可抗力，但“限購(gòu)令”導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶(hù)的房，買(mǎi)賣(mài)雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)。從情勢(shì)變遷、公平合理的角度看，買(mǎi)方不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，雙方可解除協(xié)議，恢復(fù)原狀，賣(mài)方應(yīng)如數(shù)退回定金。這種情況多出現(xiàn)在二手房買(mǎi)賣(mài)中，如購(gòu)房者在“限購(gòu)令”之前，已經(jīng)和業(yè)主簽訂了第三套房的認(rèn)購(gòu)合同，按照約定支付定金，甚至到銀行辦理貸款等。但現(xiàn)在因政策突然變更，導(dǎo)致第三套房無(wú)法過(guò)戶(hù)，如果購(gòu)房者要退房，卻要面臨定金無(wú)回、還要支付業(yè)主違約金的局面?！　　跋拶?gòu)令”這一政策的突然變更，是買(mǎi)賣(mài)雙方都不可預(yù)見(jiàn)、無(wú)法防止的，應(yīng)屬于法律上的“情勢(shì)變更”。根據(jù)**高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(二)：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除?！币虼诉@種情況下，購(gòu)房者“反悔”不須承擔(dān)違約責(zé)任，業(yè)主應(yīng)當(dāng)退還買(mǎi)方定金?！　∩钲谀硡^(qū)法院的房產(chǎn)庭法官表示，市區(qū)法院曾就類(lèi)似的政策變化致合同不能履行的情況進(jìn)行過(guò)研討，法官們傾向于認(rèn)為，政策變化是人為的，不是自然災(zāi)害之類(lèi)，不屬于不可抗力，而是客觀情勢(shì)發(fā)生變更。這種情況下，合同雙方均無(wú)責(zé)任。如果判買(mǎi)方支付20%的違約金或由賣(mài)方“吃定金”，有違公平原則。合適的做法是：解除協(xié)議，賣(mài)方退定，恢復(fù)原狀。

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• 問(wèn) 甲方買(mǎi)下乙方房子，乙方在房產(chǎn)公證時(shí)反悔，不給公證！怎么辦？(甲方賣(mài)家乙方買(mǎi)家）
  答

  肯定有效！當(dāng)事人雙方親自簽名簽下的協(xié)議，自雙方簽字后落筆生效。更何況有第三人簽字見(jiàn)證在場(chǎng)，這份協(xié)議僅只說(shuō)明了房產(chǎn)分配份額，而真正的權(quán)屬?zèng)]有到政府權(quán)威部門(mén)發(fā)生更改，建議**好是雙方當(dāng)事人到房地局辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)（如果是整套房子協(xié)議）或共有權(quán)證（房子的部分），**為穩(wěn)當(dāng)！希望能幫助到您。

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• 問(wèn) 甲乙簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同,乙方交納了2萬(wàn)定金,現(xiàn)甲方想違約,請(qǐng)問(wèn),乙方是否可以要求甲方繼續(xù)履行該合同？
  答

  現(xiàn)在就可以起訴要求對(duì)方繼續(xù)履行合同并支付違約金，或者要求雙倍返還定金。對(duì)方已經(jīng)不賣(mài)給你，已構(gòu)成根本違約，合同的目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，這時(shí)你可以依法起訴對(duì)方了

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• 問(wèn) 產(chǎn)權(quán)歸屬-甲方五年前將自己的一處房產(chǎn)賣(mài)于乙方，但只是簽訂了一份買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，未過(guò)戶(hù)?，F(xiàn)在甲方可否通過(guò)法律手段要回房子
  答

  我國(guó)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制，只要是沒(méi)過(guò)戶(hù)，產(chǎn)權(quán)證上還是甲方的名字，那么房屋的所有權(quán)人還是甲方，不存在要不要回，因?yàn)樗袡?quán)還沒(méi)轉(zhuǎn)移。但是買(mǎi)賣(mài)合同是個(gè)債權(quán)，如果甲方要回，甲方不僅要返還購(gòu)房款，還要按照協(xié)議約定支付違約金以及賠償給對(duì)方造成的損失。

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• 問(wèn) 甲方與乙方簽約時(shí)間不一致
  答

  看合同有沒(méi)特別約定的，沒(méi)有的話(huà)一般以后面的時(shí)間為準(zhǔn)。

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