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• 143****5590

  所謂內(nèi)部認購，實際上是發(fā)展商逃避主管部門的管理，在取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》前的一種非法行為，其行為不受法律保護，是無效的。因此不能認購內(nèi)部認購時期的房地產(chǎn)。

  查看全文↓ 2012-10-24 15:51:10

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)內(nèi)部認購是什么意思？房地產(chǎn)內(nèi)部認購有什么目的? 
  答

  樓盤正式開盤前的內(nèi)部認購意思1.許多樓盤房地產(chǎn)發(fā)展商在尚沒有獲得商品房預(yù)售許可證等其他有關(guān)證件之前，以在圍內(nèi)推出一種內(nèi)部認購的方式銷售商品房。2.內(nèi)部認購是具有一定幅度的購房優(yōu)惠，優(yōu)惠和開盤價而言的，如果按照當前房地產(chǎn)發(fā)展商情況來說，內(nèi)部認購是通行的低開高的營銷原則，內(nèi)部認購應(yīng)該是商品房銷售過程中的低時段價，購房者在認購前應(yīng)該給予謹慎的關(guān)注。3.房地產(chǎn)開發(fā)商為了保證盡可能多的贏利，開發(fā)商會嚴格地限制以及控制內(nèi)部認購的時間和銷售量。購房者在作好準備的前提下應(yīng)該果斷出手，這樣的一套房計算下來可能會數(shù)幾萬。樓盤正式開盤前的內(nèi)部認購的原因1.一般情況下，樓盤正式開盤時，房地產(chǎn)開發(fā)商為了創(chuàng)造一種旺銷氛圍，保持樓盤物有所值的美好形象，往往做出一些優(yōu)惠，其優(yōu)惠的可信度較高并且值得關(guān)注。2.當然，無論是內(nèi)部認購還是開盤價都會隨著當前市場的變化，以及該樓盤項目的銷售情況而變化，不可能存在直線上升的趨勢，樓盤認購者應(yīng)該做通盤考慮。3.很多房地產(chǎn)的廣告花樣很多，其中有的規(guī)定購房者在某一時段購房是可以享受一定購房優(yōu)惠，其中一些內(nèi)部認購有的不過是商家吸引客戶注意力的促銷手段而已。4.樓盤內(nèi)部認購的存在，這樣可以減輕房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力，這樣也降低了開發(fā)商的融資成本。但是，這樣非公開化認購的操作模式，助長了現(xiàn)在炒樓熱的不斷升溫，還增加了中國房價的不穩(wěn)定因素，必然受到很多當?shù)卣鞴懿块T的禁止。

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• 問 房地產(chǎn)內(nèi)部認購是什么意思？房地產(chǎn)內(nèi)部認購有哪些目的? 
  答

  內(nèi)部認購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預(yù)售商品房。關(guān)于內(nèi)部認購的認識，褒貶不一，多數(shù)購房者都認為這是一種行業(yè)欺騙，而業(yè)內(nèi)的看房則比較廣義，內(nèi)部認購其實就是開發(fā)商一種自我推銷，促成銷售的手段。由于內(nèi)部認購的商品房價格相對較低，對那些買房人自然有吸引力。在此過程中，買房人認為自己得到了便宜，開發(fā)商也借此機會籌到了資金。然而，內(nèi)部認購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問題，購房者的合法權(quán)益往往無法受到法律的充分保障。這樣，買房人的投資就充滿了風險。內(nèi)部認購的存在，部分減輕了房地產(chǎn)商的資金壓力，也降低了他們的融資成本。但是，這種非公開化的操作模式，助長了炒樓熱的不斷升溫，增加了房價的不穩(wěn)定因素，必然受到政府主管部門的禁止。另一方面，內(nèi)部認購的存在，也為整個房地產(chǎn)市場的信息公開帶來困難，有些樓盤在開盤前就已經(jīng)認購，房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房產(chǎn)信息自然也就失實，供需信息的不準確會誤導(dǎo)消費者的消費行為，讓消費者不能做出正確的判斷，影響了整個市場的公平性。 同時，預(yù)售制度的不規(guī)范也為國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控帶來困難，有些房地產(chǎn)商樓盤沒有建成就已經(jīng)申請預(yù)售上市，而有些房地產(chǎn)商申請了預(yù)售好久還沒開盤上市，由于對房屋預(yù)售沒有一個統(tǒng)一的標準，國家建設(shè)部發(fā)布的空置率自然也就嚴重與事實不符。相關(guān)閱讀：內(nèi)部認購房屋不合法 購銷雙方都要擔風險房地產(chǎn)知識解答：樓盤項目內(nèi)部認購的操作流程和方法購房常見的內(nèi)部認購協(xié)議書具體該怎么寫房地產(chǎn)知識解答：剖析內(nèi)部認購的戰(zhàn)略功能

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• 問 ??哪些國家機關(guān)有內(nèi)部認購房？房子內(nèi)部認購是否合法？
  答

  一般開發(fā)商所指的這種內(nèi)部認購就是預(yù)售許可證沒有辦理之前的一種認購，這時交錢可以先把你喜歡的房子定下來，而且這錢應(yīng)當是可以退的。等預(yù)售許可和面積審核下來后，再簽定正式的房屋買賣合同就可以了。內(nèi)部認購是沒有法律保護的,現(xiàn)在的房子是要封頂才能賣的!房地產(chǎn)老總都不能訂購,雖然訂購即使不成功錢還是可以退還的!購買手續(xù)不全的房屋是存在風險的。但正象你說的那樣，如果不在此時認購，又擔心將來購買不到自己喜歡的房子。風險主要有：1、開發(fā)商將房屋抵押貸款，同時又拿著購房人的**款消失；2、當房屋正式預(yù)售時，若不想購買，有些費用不退；3、正式簽合同時，因為已交付的相關(guān)款項，無法為自己爭取**大的利益等。為避免風險，個人意見如下：1、了解開發(fā)商資信，即以往開發(fā)樓盤的信譽度；2、簽訂認購合同書中，盡量爭取多寫些內(nèi)容，**好能將將來要簽訂的合同的內(nèi)容都寫進來，至少應(yīng)明確房價、面積、正式簽合同的時間等，同時要注意預(yù)付款與“定”金的區(qū)別，預(yù)付款一般情況下是可退的，而“定”金是合同擔保的一種方式，當一方不簽定合同時，該筆款項需雙倍返還（出售方違約）或不予退還（購買方違約）。因此，請你結(jié)合自己的實際情況慎重考慮。

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• 問 哪位說一下房地產(chǎn)認購流程？
  答

  房產(chǎn)認購流程如下：一、選房：選房就是要選地段、選房價、選樓盤、選戶型，這四大因素是選房首要考慮的。二、看房：實地看房要看樓盤的硬件條件。三、簽訂認購書：選好房源，實地看房，談好價格后，接下來就是簽訂認購書了。簽訂認購書時需要繳納一定的定金（要認清定金和訂金的區(qū)別）。四、簽訂購房合同需要注意幾點：　　1.合同能由開發(fā)商代筆；　　2.開發(fā)商的口頭承諾要寫進合同；　　3.合同里約定交房條件；　　4.將“不可抗力約定”條款中的“包括但不限于”的“但不限于”刪除，**好也約定“當確因市政原因延誤交房時，應(yīng)提交有關(guān)部門的證明文件”；　　5.在簽訂購房合同的同時要求開發(fā)商出示經(jīng)小區(qū)辦備案的《物業(yè)管理公約》等。五、付款：一般由三種付款方式，一次性全額付款、分期付款和銀行按揭付款，銀行按揭付款方式居多。六、驗房：主要要看墻壁、驗水電、驗防水、驗地平、驗層高；驗門窗等。七、交房：在交房時也要注意查看相關(guān)的資料，主要包括：　　a、房屋的《住宅質(zhì)量保證書》（蓋章原件可帶走）；　　b、《住宅使用說明書》（蓋章原件可帶走）；　　c、《竣工驗收備案表》（蓋章原件）；　　d、面積實測表/測繪單位實測面積明細（可為復(fù)印件但要有章）；　　e、管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結(jié)構(gòu)）/工程竣工圖紙或設(shè)計單位施工圖（可帶走）；　　f、《建筑工程質(zhì)量認定書》；　　g、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》；　　h、簽字時注明“樓房狀況未明”；　　i、查看是否達到了合同里規(guī)定的其他附加條件。

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• 問 樓盤內(nèi)部認購可信嗎？怎樣看清內(nèi)部認購？
  答

  由于內(nèi)部認購行為政府不認可，也沒有納入管理，商品房的內(nèi)部認購可能存在以下隱患：一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來難以取得房地產(chǎn)證；二是該商品房可能已經(jīng)被開發(fā)商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；三是由于內(nèi)部認購合同沒有政府部門的登記備案，開發(fā)商可能會將房屋一樓多售。因此，購房人切不可因為內(nèi)部認購商品房的所謂價格優(yōu)勢而麻痹大意。

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