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  一、購房認(rèn)購書的法律效力無論認(rèn)購書是預(yù)約合同、還是意向書或者是購房合同，均應(yīng)具有法律效力，違反認(rèn)購書約定內(nèi)容都有可能產(chǎn)生相應(yīng)民事責(zé)任。簽訂認(rèn)購書作為一種民事行為，其合法有效的前提是不得違反強行法規(guī)定。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第六條規(guī)定：未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開發(fā)商盡管未正式簽署商品房預(yù)售合同，但認(rèn)購書的簽署也是一種預(yù)售行為，簽署認(rèn)購書時也應(yīng)取得預(yù)售許可證，否則認(rèn)購書無效；如在起訴前開發(fā)商取得認(rèn)購證書，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，可以認(rèn)定認(rèn)購書有效。簽訂購房認(rèn)購書往往需要繳納一定數(shù)額的定金，因此在簽訂認(rèn)購書時要特別注意定金性質(zhì)的約定。認(rèn)購書中往往有定金約定，要求購房者向開發(fā)商支付一定數(shù)額的定金。學(xué)理上和司法實踐中將定金分為成約定金、證約定金、違約定金、解約定金、立約定金五類：
  （一）成約定金指作為合同要件的定金，因該定金的交付合同才成立。
  （二）證約定金指以定金為訂立合同的證據(jù)，證約定金是為證明合同關(guān)系的成立而設(shè)定的，不是合同成立的要件，僅以證明合同成立為目的。
  （三）解約定金指當(dāng)事人為保留單方解除主合同的權(quán)利而交付的定金，也就是說交付定金的當(dāng)事人可以拋棄定金以解除合同，而接受定金的當(dāng)事人也可以雙倍返還定金來解除合同。
  （四）違約定金指交付定金的當(dāng)事人若不履行債務(wù)，接受定金的當(dāng)事人可以沒收定金。
  （五）立約定金指當(dāng)事人為保證以后正式訂立合同而專門訂立的定金，交付定金的當(dāng)事人若拒絕立約，將喪失定金，接受定金的當(dāng)事人拒絕立約，則應(yīng)加倍償還定金。如前所述，認(rèn)購書在性質(zhì)上為一種預(yù)約合同，其定金約定功能是為了擔(dān)保本約即購房合同的簽定，可見認(rèn)購書中約定的定金應(yīng)為立約定金。購房人若拒絕簽定購房合同，則會喪失定金，開發(fā)商若拒絕簽定購房合同，則應(yīng)向購房者雙倍返還定金。

  查看全文↓ 2022-07-15 17:28:36

相關(guān)問題

• 問 商品房認(rèn)購書的效力如何，認(rèn)購書糾紛如何處理？
  答

  只有買房的責(zé)任沒有 買房的責(zé)任，這樣的合同可以說是無效的，可以通過法律部分，申訴 要求重新簽定合同，或要求退款，

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• 問 如何簽商品房認(rèn)購書，簽訂認(rèn)購書注意什么？
  答

  簽約時商品房買賣合同要看清，注意以下問題：(1)在合同中，應(yīng)注明與開發(fā)商談定的付款方式是一次性付款還是按揭付款(或分期付款)，**好注明如申請不到銀行按揭時訂金等預(yù)付付款的處理辦法。(2)明確注明房屋面積所購面積要明確注明銷售面積(或分?jǐn)偟墓妹娣e)是多少，實際使用是多少。如面積誤差超過約定范圍，購房者有權(quán)退房并追繳利息損失。(3)對交樓日期要有嚴(yán)謹(jǐn)、具體的規(guī)定務(wù)必將開發(fā)商交付房屋的日期寫明確，具體到某年某月某日，不要用模棱兩可的措辭來表達(dá)。如果開發(fā)商在約定的時間不交房，則可以按照此條款追究其違約責(zé)任。(4)明確煤氣通氣的準(zhǔn)確時間合同中要寫明煤氣通氣的準(zhǔn)確時間，或?qū)懨饕蛉胱÷什粔蚨荒馨磿r通氣時，開發(fā)商應(yīng)采取什么應(yīng)急辦法。(5)明確產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到購房者手中的準(zhǔn)確時間(6)認(rèn)真查核合同附件，注意房屋平面圖與所購房屋是否一致注意是否標(biāo)明各居室、客廳、廁所的面積;所購房屋的建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備的材料、品牌和型號是否確定。(7)約定設(shè)計變更時如何承擔(dān)責(zé)任合同中應(yīng)明確寫明房屋建造中如果出現(xiàn)設(shè)計變更，新的設(shè)計方案應(yīng)在多長時間內(nèi)通知購房者，如果購房者要退房應(yīng)在多長時間內(nèi)提出，以及賣方應(yīng)該在多長時間內(nèi)退款及付其利息。(8)仔細(xì)研讀補充條款的內(nèi)容如果購房者認(rèn)為《商品房買賣合同》內(nèi)容仍不夠詳細(xì)，可以再簽訂一個補充協(xié)議，把雙方認(rèn)為應(yīng)該約定的內(nèi)容規(guī)定在補充協(xié)議中。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)該公正，雙方權(quán)利與義務(wù)必須對等。應(yīng)當(dāng)注意的是，有的開發(fā)商事前已擬好了補充協(xié)議，這些協(xié)議多是按開發(fā)商單方面意愿擬定的，其中包含不少不平等的內(nèi)容，購房者應(yīng)多加注意。仔細(xì)研讀補充條款，注意補充條款是否與正式合同相抵觸，對不同意的條款可以提出修改，自己有什么需要補充的也可以提出。因為任何合同在正式簽訂前都是可以修改的。避免疏忽而帶來不必要的經(jīng)濟損失或民事糾紛。

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• 問 如何提防“認(rèn)購書”陷阱？
  答

  5、約定《商品房認(rèn)購書》“退出”條款，由于簽訂《商品房認(rèn)購書》時，樓盤的一些細(xì)節(jié)尚未明確，《商品房買賣合同》的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂《商品房買賣合同》，例如申請貸款不被批準(zhǔn)等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒有過錯的時候能夠隨時“退出”。具體條款可以這樣擬定：如果購房者與開發(fā)商因商品房買賣合同或者補充協(xié)議的具體條款存在分歧，不能達(dá)成一致意見的，或者由于購房者其他合理原因致使購房者不能購買認(rèn)購房屋的，購房者有權(quán)放棄認(rèn)購房屋，開發(fā)商應(yīng)在收到購房者發(fā)出的書面通知之后的巧日內(nèi)將購房者所交認(rèn)購金或定金全部返還。6、盡量不交“定金”，尤其是如果您還沒有下定**后的決心要買這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預(yù)付款、預(yù)訂款、誠意金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金等。為了更容易“抽身退出”，請盡量不要交“定金”。7、避免“沒收”條款，盡管沒有約定收取“定金”，如果《商品房認(rèn)購書》中約定一旦您不簽訂“所收預(yù)付款將不予返還”，這種“沒收”條款依然會導(dǎo)致您無法拿回自己所交的錢款。8、抓住對方違約，一旦開發(fā)商或銷售公司出現(xiàn)違約，一定要抓住機會，要求開發(fā)商或銷售公司解除《商品房認(rèn)購書》，并全額退還已經(jīng)收取的款項，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開發(fā)商或銷售公司的違約行為，需要您在《商品房認(rèn)購書》中詳細(xì)約定開發(fā)商或銷售公司收取“定金”或“預(yù)付款”的目的，并把銷售人員的承諾寫人，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，才能夠底氣十足地要求對方返還款項。9、盡量利用“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，盡量找出“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”作為不簽約的原因，例如規(guī)劃的變更、雙方就《商品房買賣合同》的條款難以達(dá)成一致、收入驟減、銀行無正當(dāng)理由不發(fā)放貸款等。一旦發(fā)生類似原因，就可以以此為由，要求返還已經(jīng)交付的定金了。

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• 問 認(rèn)購書包含哪些內(nèi)容 如何規(guī)避被認(rèn)購書套牢
  答

  購房者在買房時一般會要求簽訂認(rèn)購書，認(rèn)購書一般是開發(fā)商提供的模板，認(rèn)購書里會有現(xiàn)金的擔(dān)保。萬一購房者不想買了怎么辦。那么認(rèn)購書包含內(nèi)容有哪些呢？ 如何規(guī)避被認(rèn)購書套牢。 簽訂認(rèn)購書的目的在于對雙方交易房屋相關(guān)事宜進(jìn)行初步確認(rèn)，而且往往會以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買賣認(rèn)購書在實踐中稱謂不一，如認(rèn)購意向書、購房訂購單、購房預(yù)訂單、訂購房屋協(xié)議等等。顯示中也沒不是買房必經(jīng)的程序。 一、認(rèn)購書一般需要包含哪些內(nèi)容 （1）買賣雙方當(dāng)事人的基本情況；（2）房屋的基本情況（如房屋位置、面積等）；（3）房屋價款計算；（4）定金；（5）簽署正式買賣合同的期限。 二、認(rèn)購書有法律效力嗎？ 相信有不少額度購房者會認(rèn)為只有買賣合同才是合同，才具有法律效力。而認(rèn)購書并不是正式合同，充其量也就是意向書并不具備合同的約束力，因而商品房認(rèn)購書中所列有關(guān)定金罰則自然也就沒有約束力?，F(xiàn)實是認(rèn)購書是具有法律約束力的，定金法則也是有效的。 “定金罰則”：根據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定以交付定金作為訂立合同的擔(dān)保，如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無權(quán)要求返還定金；如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 **高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條明確了“定金罰則”在商品房買賣合同訂立過程中的適用。這也就意味著，《商品房認(rèn)購書》中一旦約定了定金，如果不想簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商就有權(quán)“不返還”。當(dāng)然，如果開發(fā)商不愿訂立《商品房買賣合同》，就要雙倍返還。 三、如何規(guī)避認(rèn)購書風(fēng)險？ 首先，要理性對待銷售人員和開發(fā)商的宣傳。開發(fā)商往往為了銷售會夸大甚至用模糊詞語去誘導(dǎo)購房者去購房，無論銷售人員怎么用促銷手段去讓您買房，一定要冷靜下來去分析事實的可信度，如果不知道該買還是不該買可以選擇離開售樓處安靜的去整理思路。 其次，簽訂認(rèn)購書交定金請三思。只要錢一交出去要收回來就比較困難，為了不損失自己利益，一定要慎重。因為在定金交付之前，《商品房認(rèn)購書》中的定金條款并不生效，因此如果在已經(jīng)簽訂了《商品房認(rèn)購書》之后，但是尚未交付錢款之前改變主意，《商品房認(rèn)購書》又沒有約定其他懲罰性條款的情況下，消費者還可以選擇及時抽身，這個時候開發(fā)商或銷售公司無權(quán)要求或起訴消費者支付錢款。 第三，簽訂《商品房認(rèn)購書》并非必經(jīng)程序。雖然很多樓盤都要求購房者簽訂《商品房認(rèn)購書》，但從法律上講，簽訂《商品房認(rèn)購書》并不是房屋買賣的必經(jīng)程序，購房者可以爭取直接與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及合同全部附件(包括補充協(xié)議)等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。 第四，就是盡量不交定金。如果還沒有下定**后的決心要買這套房子的話，可以要求不交定金，可以交訂金、預(yù)付款、預(yù)訂款、誠意金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金等。這些是比較容易退換的。 **后，要抓住對方違約機會。如果開發(fā)商一旦出現(xiàn)違約，就要求開發(fā)商或銷售公司解除《商品房認(rèn)購書》，并全額退還已經(jīng)收取的款項，如果是定金，還可以要求雙倍返還。認(rèn)購書可以把銷售人員的承諾寫入，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，消費者才能夠底氣十足并證據(jù)充分地要求對方返還款項。  

• 問 簽了房屋認(rèn)購書如何退房
  答

  你好，根據(jù)目前的法律規(guī)定，房屋認(rèn)購書中所約定的購房定金是受法律保護(hù)的。也就是說，如果由于購房者的原因不能簽訂購房合同的，那么開發(fā)商就無需退還定金。因此，購房者在簽訂了房屋認(rèn)購書后并不是必須得買房，但是如果不買房，那么購房定金也不會退還。

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