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• 142****6302

  "在一些購(gòu)房合同中，購(gòu)房者會(huì)涉及到繳納契稅的事情，但是很多人對(duì)于契稅辦理流程不清楚，那房產(chǎn)契稅辦理流程怎么走？根據(jù)我國(guó)稅收管理?xiàng)l例，房產(chǎn)契稅如何計(jì)算？
  
  一、房產(chǎn)契稅辦理流程怎么走
  
  1、辦理房產(chǎn)信息查檔證明。政策：第一個(gè)套房，稅率在90平方米以下，稅率為90 144平方米，稅率為1.5%,超過144平方米或第二套房，別墅，商業(yè)用水稅率為3%,目前的證明是享受稅收優(yōu)惠。
  
  2、準(zhǔn)備申報(bào)稅務(wù)信息。需要準(zhǔn)備采購(gòu)合同、身份證、原件及復(fù)印件的復(fù)印件，檢查證明。
  
  3、提交稅務(wù)信息。材料準(zhǔn)備好后，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以向地方稅務(wù)局稅務(wù)部門報(bào)稅報(bào)稅，并填寫信用擔(dān)保。
  
  4、確認(rèn)稅務(wù)信息。稅務(wù)部門在接受稅務(wù)部門后，將輸入相關(guān)信息，并列印一份房地產(chǎn)交易稅報(bào)稅表的復(fù)印件，其中將有納稅的基本信息，經(jīng)過確認(rèn)后仔細(xì)審核并確認(rèn)簽字。
  
  5、支付的契稅。在房地產(chǎn)交易稅申報(bào)和審計(jì)表后到收款柜臺(tái)繳納契稅。
  
  二、房產(chǎn)契稅如何計(jì)算
  
  1、首套房契稅的計(jì)算方法
  
  （1）應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為
  
  新房應(yīng)納稅額 = 計(jì)稅依據(jù) × 稅率
  
  二手房應(yīng)納稅額=二手房稅率×房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)
  
  （2）衡量標(biāo)準(zhǔn)
  
  一般情況而言有下面幾個(gè)分類：90平米以下的是一個(gè)征收標(biāo)準(zhǔn)，90-144平米之間的是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，144平米以上的是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。如果是二套房或是三套房這不會(huì)享有優(yōu)惠政策，而且首套房的契稅稅率一般是在3%--5%的調(diào)整幅度內(nèi)變動(dòng)。各地根據(jù)實(shí)際情況來具體征收。
  
  2、第二套房契稅各類型房屋均價(jià)低于各區(qū)的房管局市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：
  
  （1）面積小于90平米買方首套房子契稅：評(píng)估價(jià)格的1%
  
  （2）面積大于90小于144平米買方首套契稅為：評(píng)估價(jià)格的1.5%
  
  （3）高于該區(qū)的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格，面積大于或等于144平米，買方不是首套二套房產(chǎn)契稅或二套以上房產(chǎn)契稅：評(píng)估價(jià)格的3%.
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 17:58:03
• 144****2210

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  隨著近年房?jī)r(jià)上漲，與房產(chǎn)有關(guān)的各種公證費(fèi)用也跟著水漲船高。昨從錫城基層法院了解到，為了圖省事且省下公證費(fèi)用，不少市民在繼承、贈(zèng)與、接受遺贈(zèng)的房屋財(cái)產(chǎn)時(shí)，往往假借房屋買賣簽訂合同過戶，由此在繼承人與受贈(zèng)人之間引發(fā)不少官司。
  “贈(zèng)與”變“買賣”有后患市民丁女士**近有點(diǎn)鬧心。作為老人**為鐘愛的孫女，爺爺在世時(shí)就一直想著，把名下位于風(fēng)和里的一套房產(chǎn)贈(zèng)與她。2010年老人去世前，這事兒總算是辦成了。但近日，她卻被大伯和姑姑們告上了崇安法院，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，就在爺爺留給她的這套房產(chǎn)上。
  原來，按現(xiàn)行政策，辦理房產(chǎn)贈(zèng)與需要到公證處辦理相應(yīng)的公證手續(xù)，這要交納一筆不菲的公證費(fèi)用。為了省下這筆錢，老人便與丁女士商量，假借賣房跟她簽訂了一份購(gòu)房合同，直接就把過戶給辦了。老人去世后，原本對(duì)房屋擁有平等繼承權(quán)的大伯和姑姑發(fā)現(xiàn)，房子偷偷讓老人給“賣”了，便炸開了鍋。一家人協(xié)調(diào)多次沒結(jié)果，**后還是打起了官司。假過戶惹出官司不少“這一兩年，像這樣為了‘躲’公證費(fèi)，假借買賣合同過戶惹出的房產(chǎn)官司，越來越多?！背绨卜ㄔ好褚煌サ膮墙芊ü俳榻B說，表面上，這種方式是省了錢少了程序，但實(shí)際上后患多多。導(dǎo)致親人之間感情不和、訴訟之累還在其次，更關(guān)鍵的是，房屋既然是“買賣”而不是“贈(zèng)與”，那么就會(huì)產(chǎn)生買賣所得，按繼承法規(guī)定，這些房款仍然屬于遺產(chǎn)。也就是說，一旦對(duì)房屋有繼承權(quán)的其他人，起訴追討這部分房款，那么，要掏出的就不是一點(diǎn)公證費(fèi)，而是與房屋等值的上百萬元甚至幾百萬元的真金白銀了。
  相關(guān)公證費(fèi)下月起下調(diào)從無錫市錫城公證處了解到，目前相關(guān)收費(fèi)是證明財(cái)產(chǎn)繼承、遺贈(zèng)，按受益額的2%收取，贈(zèng)與受益額的5%收取，**低收取200元。也就是說，一套價(jià)值百萬元的房子，繼承、遺贈(zèng)的公證費(fèi)用都在２萬元，而贈(zèng)與則高達(dá)5萬元。因此，一位公證員介紹，在實(shí)際操作中，走公證渠道繼承、受贈(zèng)房產(chǎn)的人并不多，除了假借房屋買賣外，不少市民還會(huì)選擇通過法院訴訟的形式獲得房產(chǎn)?！跋啾冗^戶費(fèi)用和訴訟費(fèi)，公證費(fèi)用確實(shí)相對(duì)較高，政策調(diào)整很有必要。”國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部近日宣布，自今年10月1日起，降低20個(gè)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，其中就包括房屋財(cái)產(chǎn)的繼承、贈(zèng)與、接受遺贈(zèng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
  “國(guó)家方面關(guān)于調(diào)低房產(chǎn)繼承等相關(guān)公證費(fèi)的政策，我們也已經(jīng)關(guān)注到?！卞a城公證處吳主任表示，“但無錫的實(shí)施細(xì)則還沒出臺(tái)?！蹦壳埃摴C處已開始主動(dòng)提醒前來辦理公證的市民，如果不著急，**好等到10月1日以后相關(guān)費(fèi)用下調(diào)后，再辦理相關(guān)公證。
  （無錫日?qǐng)?bào)）
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 17:58:00
• 157****5575

  1998年中國(guó)取消福利分房，拉開了住房市場(chǎng)化序幕。如今20年過去，中國(guó)住房市場(chǎng)面貌煥然一新：戶均住房超過1套，且多數(shù)一二線城市二手房交易量超過新房，進(jìn)入存量時(shí)代。 二手房市場(chǎng)催生并推動(dòng)了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐步繁榮，圍繞二手房交易產(chǎn)生的經(jīng)紀(jì)公司品牌、傭金市場(chǎng)、廣告市場(chǎng)和配套服務(wù)逐步完善，形成完整的二手房交易產(chǎn)業(yè)鏈，貝殼研究院(原鏈家研究院)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司門店數(shù)超過20萬家，有145萬經(jīng)紀(jì)人服務(wù)于2億社區(qū)家庭。 數(shù)據(jù)顯示，20年間，中國(guó)二手房市場(chǎng)已從不到百億元(人民幣，下同)的交易額擴(kuò)大到了如今的萬億元級(jí)別，全國(guó)累計(jì)成交總額達(dá)到30.33萬億元，交易總套數(shù)達(dá)2391萬套。尤其是過去5年，中國(guó)二手房交易體量更是實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)，全國(guó)交易量達(dá)到1557萬套，占總交易額的70%。 率先進(jìn)入存量時(shí)代的一線城市更是如此。以上海為例，過去20年，上海的二手房交易成交總額達(dá)到6.6萬億元，交易總套數(shù)365萬套，交易量翻了15倍，成交總額翻了250倍。并且，隨著存量市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展，二手房交易需求在中國(guó)核心城市已超過新房成為主導(dǎo)。 “但高流失率、惡性競(jìng)爭(zhēng)、重復(fù)產(chǎn)能建設(shè)以及用戶滿意度不達(dá)標(biāo)等難題，依然困擾著中介行業(yè)?！必悮ぱ芯吭涸洪L(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示，在二手房交易市場(chǎng)，經(jīng)紀(jì)人是鏈接需求雙方的紐帶。20年時(shí)間，一大批職業(yè)經(jīng)紀(jì)人隨著行業(yè)壯大成為行業(yè)支柱力量，但經(jīng)紀(jì)人群體也存在收入總體偏低、收入方差大、缺少合作等問題。 數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)紀(jì)人收入過于集中在頭部，頭部10%的高收入經(jīng)紀(jì)人，在收入中的占比高達(dá)40%-50%，而尾部50%低收入經(jīng)紀(jì)人，其收入占比僅有10%左右。 中國(guó)房產(chǎn)中介行業(yè)的傭金費(fèi)率、人效和經(jīng)紀(jì)人覆蓋率等指標(biāo)均未達(dá)到國(guó)際成熟市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)。楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，行業(yè)的未來趨勢(shì)是合作共生。只有合作，構(gòu)建“共生型網(wǎng)絡(luò)”，才能提高行業(yè)整體效率，降低邊際成本，推動(dòng)行業(yè)向?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化演化。 移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)中介行業(yè)持續(xù)快速滲透，信息的生產(chǎn)、分發(fā)與匹配、服務(wù)線上化等因素也將成為驅(qū)動(dòng)行業(yè)走向下一階段的關(guān)鍵力量。對(duì)于房產(chǎn)中介行業(yè)的未來發(fā)展，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，首先要堅(jiān)持真房源；其次是聚焦人效提升，以技術(shù)和管理提高經(jīng)紀(jì)人人效，是行業(yè)需要持續(xù)思考的問題。 但在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，中國(guó)房產(chǎn)交易市場(chǎng)目前存在的核心難題是中介雙邊代理、一手拖兩家的問題。張大偉告訴中新社，國(guó)外房產(chǎn)中介多是只負(fù)責(zé)買房或賣方其中的一方，房產(chǎn)買賣是兩家中介代表各自客戶進(jìn)行對(duì)接。 “單邊代理中介會(huì)保持委托人利益**大化；雙邊代理涉及到博弈雙方利益，造成**惡劣的結(jié)果是房地產(chǎn)中介‘雙邊吃’，侵占兩邊客戶的利益?！睆埓髠フJ(rèn)為，政府主管部門應(yīng)該在制度上引導(dǎo)房產(chǎn)中介行業(yè)建立“單邊代理制”，規(guī)范行業(yè)發(fā)展。
  

  查看全文↓ 2019-11-24 17:57:55

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• 問 婚前房產(chǎn)現(xiàn)配偶有多少繼承權(quán)？房產(chǎn)公證費(fèi)降1.2萬市民建議按件收費(fèi)
  答

  " 7月上海以250億元出讓金收入居全國(guó)首位，等于日均入賬8億多。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院**新發(fā)布的數(shù)據(jù)，7月全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為2057億元，但這其中，一線城市和二線城市分別收入342億元和1303億元，占據(jù)全國(guó)“賣地”收入的近80%。7月的上海拉開了下半年集中供地的閘門，在7月1日和7月27日分別拍出兩塊7月全國(guó)總價(jià)“地王”。7月1日合景泰富以47.35億購(gòu)得上海松江地塊，為當(dāng)月全國(guó)總價(jià)第二；7月27日金地集團(tuán)以88億總價(jià)獲得浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)地塊，為當(dāng)月全國(guó)總價(jià)第一，也是上海今年以來的總價(jià)冠軍。整個(gè)7月上海以250億元出讓金收入居全國(guó)首位，等于日均入賬8億多。排在第二的是中部城市武漢，187.6億；杭州位居第三，為134.4億。此外，7月土地出讓金收入過百億的還有鄭州市。7月總價(jià)排名前十的地塊中，有3塊位于上海，2塊位于武漢，其余為蘇州、杭州、合肥、南京、珠海。溢價(jià)**高地塊位于武漢東湖新區(qū)，溢價(jià)率達(dá)到442%。這表明，熱門城市的熱門地塊仍是兵家必爭(zhēng)之地。從樓面價(jià)來看，7月宅地樓面價(jià)榜單均價(jià)同比漲幅近一倍，上海虹口區(qū)涼城新村街道073-06號(hào)地塊以67409元/平方米的高價(jià)占據(jù)頭名。而在住宅用地樓面地價(jià)TOP10中，上海和杭州獨(dú)占八席，分別有5宗及3宗地塊進(jìn)入前十位。值得注意的是，7月，一線城市僅上海成交7宗宅地，引發(fā)眾多房企爭(zhēng)搶，并創(chuàng)造年內(nèi)總價(jià)地王，京廣深陷入沉寂。因此，當(dāng)月上海以106%的宅地平均溢價(jià)率排在首位。盡管南京等熱點(diǎn)城市面臨限地價(jià)壓力，但在一線城市土地供應(yīng)緊縮、房企集中二線城市的背景下，土拍市場(chǎng)熱度仍難現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降溫。土地市場(chǎng)的火熱也迅速傳導(dǎo)至房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)，在上海多個(gè)區(qū)域拍出接近周邊新房售價(jià)的樓面價(jià)時(shí)，民眾和開發(fā)商心理預(yù)期被抬高，又出現(xiàn)了年初二手房跳價(jià)和部分新盤惜售的狀況。與此同時(shí)，上海中心城區(qū)的一些豪宅項(xiàng)目在7月的推盤過程中又出現(xiàn)“時(shí)光”的現(xiàn)象，以浦西盧灣濱江的融創(chuàng)濱江壹號(hào)院為例，該盤在7月23日集中推出幾十套總價(jià)3000萬級(jí)的豪宅，竟在1個(gè)半小時(shí)內(nèi)被搶光！如果說7月是上海下半年土拍的“前戲”，那么8月將繼續(xù)放大招。根據(jù)官方安排，8月上海靜安、寶山、普陀等市區(qū)重磅宅地相繼推出。據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份上海土地市場(chǎng)將有9幅宅地出讓，面積超34萬方，起拍總價(jià)約133.5億元。而就在今天，上海8月的首場(chǎng)土拍大戰(zhàn)落幕。位于青浦區(qū)的三宗地塊就已斬金52.85億，上海8月的“賣地”收入勢(shì)必打破7月的記錄。來源： 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 "

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• 問 順德農(nóng)村房產(chǎn)證分割手續(xù)費(fèi)多少？房產(chǎn)公證費(fèi)降1.2萬市民建議按件收費(fèi)
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  答

  " 核心提示： 土地使用權(quán)到期后可以由房屋業(yè)主聯(lián)名提出延長(zhǎng)土地使用權(quán)期限，補(bǔ)交土地出讓金，這個(gè)價(jià)格應(yīng)該低于同類的土地出讓金的價(jià)格，類似于成本價(jià)和市場(chǎng)價(jià)的差額。房產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，作為土地上不可分割的建筑物，因此房產(chǎn)受到土地自然物特性的影響：1、不可移動(dòng)性：又稱位置固定性，即地理位置固定。2、個(gè)別性：也稱獨(dú)特性、異質(zhì)性、獨(dú)一無二，包括位置差異、利用程度差異、權(quán)利差異。3、耐久性：又稱壽命長(zhǎng)久，土地不因使用或放置而損耗、毀滅，且增值。一般住宅用的土地使用權(quán)為70年。4、數(shù)量有限性：又稱供給有限，土地總量固定有限，經(jīng)濟(jì)供給有彈性。土地使用權(quán)到期后可以由房屋業(yè)主聯(lián)名提出延長(zhǎng)土地使用權(quán)期限，補(bǔ)交土地出讓金，這個(gè)價(jià)格應(yīng)該低于同類的土地出讓金的價(jià)格，類似于成本價(jià)和市場(chǎng)價(jià)的差額。至于再次申請(qǐng)的期限，不應(yīng)該超過30年；而房屋所有權(quán)（即房產(chǎn)權(quán)）則是永久的，沒有期限限制，只要房產(chǎn)沒有完全毀損滅失就能一直享有。房產(chǎn)的基本參數(shù)，關(guān)于房屋的結(jié)構(gòu)，建筑方式等等，房產(chǎn)的主要屬性。復(fù)式：區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟(jì)型躍層結(jié)構(gòu)（上下不一樣高）。錯(cuò)層：戶內(nèi)樓板面高度不一樣，錯(cuò)開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅。進(jìn)深：一幢建筑物（房子）從前墻皮到后墻皮的距離。開間：住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長(zhǎng)度（3m~3.9m較舒適）。層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度。凈高：一間房屋內(nèi)樓板面與屋頂?shù)母叨?。戶型：根?jù)家庭人口組成情況和國(guó)家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室。建筑系數(shù)：“建筑占地系數(shù)”的簡(jiǎn)稱，指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計(jì)。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動(dòng)場(chǎng)地。三通一平：通常指施工現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到：路通、電通、水通，土地平整。七通一平：大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場(chǎng)要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場(chǎng)地平整。**后是與面積有關(guān)的概念，買房時(shí)則需要仔細(xì)了解這一塊。建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計(jì)算，包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。公攤面積：1、公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積。商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣妹娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。使用面積系數(shù)：用百分率表示，等于總套內(nèi)使用面積之和除以總建筑面積。輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和。結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪（均為投影面積）等所占面積的總和。使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場(chǎng)65%。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。實(shí)用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。商品房銷售面積=套內(nèi)使用面積+分?jǐn)偟墓τ媒ㄖ娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)面積套內(nèi)墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計(jì)入非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。公攤的公用建筑面積=套內(nèi)面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積總和公用建筑面積=整棟樓的建筑面積–套內(nèi)建筑面積–不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積（總占地面積）之比。建筑覆蓋率：又稱“建筑密度”，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。綠化率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。來源：中國(guó)搜索 "

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• 問 繼承親人的房產(chǎn)公正需要多少錢？房產(chǎn)公證費(fèi)降1.2萬
  答

  " 統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來雖全國(guó)土地出讓金排名前列的城市依舊為一二線熱點(diǎn)城市，但核心城市周邊三四線城市陸續(xù)進(jìn)入賣地百億城市行列。部分三四線城市出現(xiàn)了土地成交溢價(jià)率偏高現(xiàn)象。在一二線城市調(diào)控日趨嚴(yán)厲之下，土地市場(chǎng)正發(fā)生逆轉(zhuǎn)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：今年以來截至5月23日，全國(guó)土地市場(chǎng)溢價(jià)率出現(xiàn)明顯變化，一二線城市溢價(jià)率明顯同比下調(diào)，特別是一線城市，21%的經(jīng)營(yíng)性用地溢價(jià)率已經(jīng)是**近5年**低。而三四線城市的平均土地溢價(jià)率高達(dá)46%，刷新了歷史紀(jì)錄。5月22日，浙江嘉興一場(chǎng)土地拍賣會(huì)引起關(guān)注。這場(chǎng)拍賣會(huì)掛出8塊土地，包括4塊住宅用地、4塊商業(yè)用地，合計(jì)出讓面積近50萬平方米。土地大多位于嘉興市的南湖區(qū)、秀洲區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，卻有750家企業(yè)到場(chǎng)競(jìng)拍。由于這場(chǎng)土拍采取了限價(jià)方式，很多企業(yè)預(yù)料到**終會(huì)出現(xiàn)抽簽環(huán)節(jié)，所以派出多個(gè)“馬甲企業(yè)”參與圍標(biāo)。750家企業(yè)參拍，創(chuàng)造了土地競(jìng)拍史上新記錄。這也是近期此類城市受到房企熱捧的一個(gè)縮影。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至本月23日全國(guó)土地出讓金總額度排名中，超過300億的依然集中在一二線城市，包括北京、武漢、廣州、南京、合肥、蘇州、天津、鄭州、重慶、杭州等。但與往年相比，包括佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚(yáng)州等三線城市也陸續(xù)進(jìn)入賣地百億城市行列。三線城市土地市場(chǎng)明顯升溫，嘉興等城市累計(jì)土地出讓金已經(jīng)超過200億。三四線走熱2011年，受一線城市開啟限購(gòu)等政策影響，不少房企曾制定轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線的戰(zhàn)略；而后，隨著三四線城市庫(kù)存高企，不少城市面臨消化困難問題，房企再度重返一二線。2017年以來，一二線城市樓市調(diào)控日趨嚴(yán)厲，房企再度出現(xiàn)重返三四線潮流。不過這一次，其主要聚焦在京津冀、長(zhǎng)三角及珠三角三大經(jīng)濟(jì)圈周邊。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，截至5月23日大部分城市平均土地成交溢價(jià)率相比2016年同期有所下調(diào)。在一系列約束性政策下，高價(jià)地出現(xiàn)數(shù)量有所減少，如武漢、北京、南京、上海、蘇州等城市。但三線城市的溢價(jià)率則有明顯上升，包括揚(yáng)州、金華、漳州、常州、嘉興、鹽城等城市溢價(jià)率在熱點(diǎn)城市中排名前十。單看4月土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)，這一分化也十分明顯：一線城市明顯降溫，二線逐漸平穩(wěn)，三線城市有所上升。具體而言，一線城市成交面積環(huán)比下滑31%，廣州環(huán)比下降47%；同比下降35%，上海同比降幅超4成。二線代表城市成交面積環(huán)比上升4%，同比下降28%。三線代表城市成交面積環(huán)比上升13%，同比亦上升16%。房企開始集中在圍繞一二線熱點(diǎn)城市的周邊三四線城市拿地。易居研究院監(jiān)測(cè)顯示，4月份50個(gè)城市中，北京土地市場(chǎng)表現(xiàn)**為活躍，成交面積108萬平方米。北京這一供地和成交態(tài)勢(shì)，釋放了積極的信號(hào)，預(yù)計(jì)后續(xù)部分去庫(kù)存周期偏小的城市也會(huì)加大供地力度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，除北京外，鄭州、武漢、成都、徐州、天津、重慶、蕪湖、合肥和廣州的土地交易相對(duì)活躍。徐州和蕪湖屬于三線熱點(diǎn)城市，部分房企近期確實(shí)有強(qiáng)化三線城市地產(chǎn)投資的意向。4月份50個(gè)城市土地成交均價(jià)為6450元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)28%，同比增長(zhǎng)54%。當(dāng)前地價(jià)創(chuàng)下了2010年以來的**高水平。易居研究院認(rèn)為，近期部分房企有較為強(qiáng)烈的補(bǔ)庫(kù)存需求，此類房企紛紛進(jìn)入熱點(diǎn)三四線城市，這往往會(huì)推高所在城市地價(jià)。該機(jī)構(gòu)指出，部分三四線城市出現(xiàn)了溢價(jià)率過高現(xiàn)象。同一統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)，嘉興溢價(jià)率高達(dá)199%。而嘉興房地產(chǎn)市場(chǎng)此前幾個(gè)月交易相對(duì)活躍，全面接軌上海示范區(qū)的概念也促使此類城市土地投資價(jià)值上升。另外，佛山、大連、青島、溫州、成都、鎮(zhèn)江等城市的溢價(jià)率都超過了75%，土地市場(chǎng)被劃入過熱區(qū)間。房企重返？如前所述，自2012年開始，部分三四線樓市出現(xiàn)供過于求，導(dǎo)致房企陸續(xù)回歸一二線。2014年初，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院三家研究機(jī)構(gòu)曾發(fā)布一份研究報(bào)告稱，2013年，中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企在城市選擇、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、推盤節(jié)奏等方面做出了明顯調(diào)整，以順應(yīng)持續(xù)分化的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。如前50強(qiáng)企業(yè)抓住一二線城市主流市場(chǎng)，聚焦符合政策導(dǎo)向的“首置、首改”剛需產(chǎn)品，重點(diǎn)項(xiàng)目來源于一二線城市的銷售額累計(jì)占比84.9%，普通及中端項(xiàng)目的個(gè)數(shù)占比達(dá)到84.2%。這一現(xiàn)象持續(xù)到2016年。這幾年間，隨著房企集中重返一二線，這些地方的土地市場(chǎng)開始出現(xiàn)“僧多粥少”局面，地價(jià)持續(xù)高企。如北京、上海等城市已經(jīng)出現(xiàn)“斷頓”問題。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道注意到，2017年以來，房企拿地策略再度發(fā)生變化。一些房企開始聚焦大城市周邊輻射范圍內(nèi)的三四線城市。龍湖集團(tuán)曾高度聚焦一二線。前不久，集團(tuán)CEO邵明曉稱，合肥、鄭州、南昌、南寧、福州均是其未來要進(jìn)入的城市。今年2月27日，龍湖已成功進(jìn)入合肥。有消息稱，龍湖內(nèi)部是秉承“10+X”的投資策略，京滬穗深、重慶、成都、杭州、南京、廈門、蘇州這十個(gè)城市是重中之重，其他的拓展則在此基礎(chǔ)上進(jìn)行。融創(chuàng)中國(guó)也是曾經(jīng)高度聚焦一線城市的開發(fā)商。但據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年以來，融創(chuàng)在公開土地市場(chǎng)共獲得15幅土地，而這些土地?zé)o一例外全部來自于二三線城市，其中嘉興、莆田、柳州都是其首次進(jìn)入。2016年，融創(chuàng)中國(guó)還進(jìn)入佛山、東莞、寧波、深圳、惠州、昆明、南寧、廣州、青島9個(gè)城市。融創(chuàng)中國(guó)將這種布局稱為“一線 、環(huán)一線以及核心城市統(tǒng)一布局”。易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，三四線城市的拿地成本相對(duì)較低，預(yù)算可以控制在10個(gè)億以內(nèi)。這對(duì)于部分房企來說有積極作用，在資金預(yù)算比較吃緊或融資壓力大的情況下，會(huì)放棄大城市的購(gòu)地機(jī)會(huì)，轉(zhuǎn)而積極到三四線城市拿地。另外三四線城市購(gòu)房和購(gòu)地政策較寬松，所以此類城市的土地市場(chǎng)自然也會(huì)有高溢價(jià)等情況出現(xiàn)。甚至?xí)霈F(xiàn)全國(guó)型大房企和地方中小房企競(jìng)爭(zhēng)拿地的現(xiàn)象。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房企目前正積極拿地，近期三線城市土地市場(chǎng)溢價(jià)率有明顯上升。從市場(chǎng)走勢(shì)看，一二線城市土地價(jià)格漲幅回落現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，預(yù)計(jì)在2-3季度會(huì)出現(xiàn)環(huán)比下行的表現(xiàn)；三四線城市依然會(huì)在投資需求推動(dòng)下，價(jià)格有輕微上漲表現(xiàn)。整體市場(chǎng)熱度從過去的一二線轉(zhuǎn)移到三四線城市。（來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道） "

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• 問 代位繼承權(quán)分多少房產(chǎn)？房產(chǎn)公證費(fèi)降1.2萬
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  "　　財(cái)政部門已經(jīng)起草了我國(guó)房地產(chǎn)稅法審議稿，尚未進(jìn)入國(guó)務(wù)院審議并且提交全國(guó)人大及其常委會(huì)，雖然一些學(xué)者對(duì)我國(guó)2019年能否出臺(tái)房地產(chǎn)稅法持懷疑的態(tài)度，但是在筆者看來，只要中央決心已下，相信全國(guó)人大常委會(huì)一定會(huì)克服困難，在**短時(shí)間內(nèi)出臺(tái)房地產(chǎn)稅法?！　∪珖?guó)人大常委會(huì)向全國(guó)人大提交工作報(bào)告中明確提出，2019年將制定房地產(chǎn)稅法。這標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)稅法立法進(jìn)入快車道，不久的將來我國(guó)將出臺(tái)房地產(chǎn)稅法?！　∪欢侥壳盀橹?，關(guān)于房地產(chǎn)稅法立法宗旨，社會(huì)各界仍然存在非常大的爭(zhēng)議。部分學(xué)者認(rèn)為，我國(guó)已經(jīng)實(shí)行土地出讓制度，房地產(chǎn)開發(fā)商繳納土地出讓金，消費(fèi)者購(gòu)買住房的時(shí)候已經(jīng)支付土地使用費(fèi)用，如果征收房地產(chǎn)稅，那么，有可能會(huì)出現(xiàn)重復(fù)征稅的問題。更重要的是，我國(guó)絕大多數(shù)家庭已經(jīng)購(gòu)買了屬于自己的商品房，如果征收房地產(chǎn)稅，那么，就意味著剝奪我國(guó)居民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，這是一種極不妥當(dāng)?shù)亩愂罩贫?，立法機(jī)關(guān)要三思而后行。極少數(shù)學(xué)者甚至危言聳聽，認(rèn)為如果征收房地產(chǎn)稅，那么，“有可能毀掉中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來”。　　房地產(chǎn)稅究竟是什么樣的稅收種類，我國(guó)征收房地產(chǎn)稅是否會(huì)出現(xiàn)災(zāi)難性的后果呢？　　首先，房地產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅，這一點(diǎn)毫無疑問。房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象是房地產(chǎn)，只要擁有房地產(chǎn)，所有權(quán)人都必須繳納房地產(chǎn)稅。但是，各國(guó)在制定房地產(chǎn)稅法過程中，為了照顧中低收入階層居民，一般會(huì)采取免除中低收入階層居民房地產(chǎn)稅的立法模式。房地產(chǎn)稅具有明顯的收入調(diào)節(jié)的作用?！　∑浯?，房地產(chǎn)稅是典型的地方稅，征收房地產(chǎn)稅的目的是為了調(diào)節(jié)居民的收入。地方政府征收房地產(chǎn)稅之后，必須用于完善基礎(chǔ)設(shè)施，解決社區(qū)教育、醫(yī)療等方面存在的問題。　　住房條件相對(duì)較好的社區(qū)，收取房地產(chǎn)稅也就相對(duì)較多，當(dāng)?shù)亟逃?、醫(yī)療基礎(chǔ)設(shè)施也就相對(duì)較好。但是，為了促進(jìn)其他社區(qū)教育、醫(yī)療事業(yè)發(fā)展，地方政府有可能會(huì)在統(tǒng)籌兼顧原則基礎(chǔ)上，把相對(duì)富裕地區(qū)房地產(chǎn)稅用來修繕相對(duì)貧困地區(qū)的教育、醫(yī)療設(shè)施?！　〔贿^無論如何，地方政府在房地產(chǎn)稅使用問題上，絕對(duì)不能拆東墻補(bǔ)西墻，不能挪用房地產(chǎn)稅，解決地方政府財(cái)政不足的問題。如果地方政府征收房地產(chǎn)稅的用于其它目的而不是改善社區(qū)的教育、醫(yī)療條件，那么，征收房地產(chǎn)稅必然會(huì)引起巨大爭(zhēng)議?！　】偠灾康禺a(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅具有調(diào)節(jié)居民收入的功能。地方政府征收房地產(chǎn)稅，是為了解決地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共產(chǎn)品供給的問題，如果地方政府把征收房地產(chǎn)稅作為財(cái)政收入的重要組成部分，而沒有把房地產(chǎn)稅用于改善社區(qū)的教育和醫(yī)療基礎(chǔ)設(shè)施，提高教育和醫(yī)療服務(wù)水平，那么，征收房地產(chǎn)稅必然會(huì)增加居民的負(fù)擔(dān)?！　≌魇辗康禺a(chǎn)稅，實(shí)際上是讓少數(shù)房地產(chǎn)擁有者為城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)以及教育、醫(yī)療公共產(chǎn)品供給作出特殊的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)稅類似是車船稅?！　∫恍W(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)稅必須體現(xiàn)“用者自負(fù)”原則，只要擁有房地產(chǎn)就應(yīng)該繳納房地產(chǎn)稅，擁有的房地產(chǎn)越多，需要繳納的房地產(chǎn)稅也就越多。當(dāng)然，正如我們所分析的那樣，由于我國(guó)實(shí)行土地國(guó)有，因此，設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅收制度的時(shí)候，既要考慮到土地的增值部分，同時(shí)也要考慮商品房的增值部分?！　∝?cái)政部門已經(jīng)起草了我國(guó)房地產(chǎn)稅法審議稿，尚未進(jìn)入國(guó)務(wù)院審議并且提交全國(guó)人大及其常委會(huì)，雖然一些學(xué)者對(duì)我國(guó)2019年能否出臺(tái)房地產(chǎn)稅法持懷疑的態(tài)度，但是在筆者看來，只要中央決心已下，相信全國(guó)人大常委會(huì)一定會(huì)克服困難，在**短時(shí)間內(nèi)出臺(tái)房地產(chǎn)稅法?！　」P者不太贊同一些學(xué)者的說法，認(rèn)為商品房之所以增值是政府提供公共服務(wù)的結(jié)果，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，所以房地產(chǎn)價(jià)格不斷提高，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)為商品房?jī)r(jià)格上漲“買單”。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的確能提高商品房的價(jià)格，但是，由于我國(guó)房地產(chǎn)稅已包括土地稅收部分，因此，在征收房地產(chǎn)稅的時(shí)候，必須把土地的增值部分和商品房的增值部分區(qū)別開來，因?yàn)橹挥羞@樣，才能確保我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正能起到調(diào)節(jié)收入的作用。任何情況下都不能把房地產(chǎn)稅作為地方政府與民爭(zhēng)利的稅收種類。房地產(chǎn)稅必須取之于民用之于民?！　?

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