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  "1季度土地出讓金總額同比增逾5成 宅地出讓金增近8成
  某指數(shù)研究院今日發(fā)布的**新數(shù)據(jù)顯示，一季度全國(guó)300個(gè)城市土地成交量跌價(jià)漲，出讓金同比增逾五成，各線城市季度收金總額均超去年。在土地出讓金排行榜中，二線城市為榜單主力，武漢收金超五百億居首。
  數(shù)據(jù)顯示，1-3月，全國(guó)300個(gè)城市共成交土地4473宗，同比減少8%；成交面積17023萬平方米，同比減少3%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）1436宗，同比增加3%；成交面積6586萬平方米，同比增加19%。
  1-3月，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為6835億元，同比增加51%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為5587億元，同比增加67%。1-3月，全國(guó)40個(gè)大中城市中過半數(shù)出讓金同比增加，漲幅前十多為二線熱點(diǎn)城市，一線城市僅廣州入圍；降幅前十城市中，上榜城市布局分散，福州、成都、石家莊同比降幅居前。
  從全國(guó)土地出讓金排名看， 1-3月，全國(guó)土地出讓金排名前二十城市成交總額為4200.7億元，同比增加51%，上榜門檻升至94億元。一線城市收金總額為930.6億元，較去年同期增加過半，滬廣深排名均有攀升，僅北京收金總額同比縮水；二線城市為榜單主力，過半入榜城市收金同比增幅過百，武漢、南京居前兩位，出讓金分別為513.6億元和453.1億元。排名前十名的城市分別是武漢、南京、合肥、廣州、上海、杭州、鄭州、北京、天津、蘇州。
  從樓面均價(jià)來看，各線城市均有上漲，二線漲幅領(lǐng)銜。1-3月，全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為4019元/平方米，同比上漲55%；其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價(jià)為8483元/平方米，同比上漲40%。分城市看，一線城市樓面均價(jià)為19729元/平方米，同比上漲8%；二線城市樓面均價(jià)為5957元/平方米，同比上漲72%；三線城市樓面均價(jià)為1963元/平方米，同比上漲36%。
  從溢價(jià)率來看，重點(diǎn)城市強(qiáng)化調(diào)控以穩(wěn)定市場(chǎng)，一季度平均溢價(jià)率同比漲幅明顯收窄。1-3月，全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率33%，較去年同期上升8個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價(jià)率39%，較去年同期上升6個(gè)百分點(diǎn)。
  來源：證券日?qǐng)?bào)
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 17:16:37
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  7月13日，財(cái)政部常規(guī)發(fā)布的一項(xiàng)數(shù)據(jù)似乎并沒有引起太多的關(guān)注——今年上半年，地方政府獲得的土地出讓金26941億元，同比增長(zhǎng)43%。在一波嚴(yán)似一波的房地產(chǎn)調(diào)控大潮中，為何土地市場(chǎng)不僅沒有降溫，反而如此火爆呢？誰在瘋狂賣地？誰在蒙眼狂奔？誰又是擊鼓傳花的**后一棒？暴增不出意料，從金額來看，一二線城市吸金能力強(qiáng)，如杭州上半年就拿到超過1485億元。但是，一線城市房地產(chǎn)“漸凍癥”以后，北京土地收入較去年同期下滑達(dá)25%！上海、廣州等城市也走在下降通道。主力部隊(duì)來自一直被忽視的廣大三四線城市。如廣東佛山半年狂攬571億元，昂首挺進(jìn)全國(guó)城市前五。黃河南北、長(zhǎng)江兩岸的省份紛紛蹦出一座座賣地收入超100億元的地級(jí)市，如湖南岳陽(yáng)上半年土地出讓金同比暴增10倍！據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年3月，三四線城市經(jīng)營(yíng)性用地成交金額達(dá)2260億元，同比增長(zhǎng)123%，遠(yuǎn)高于一二線城市之和。除了土地出讓金，與土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收增幅也頗為可觀：契稅2974億元，同比增長(zhǎng)16%；土地增值稅3231億元，同比增長(zhǎng)10.7%；房產(chǎn)稅1484億元，同比增長(zhǎng)6.9%；城鎮(zhèn)土地使用稅1309億元，同比下降0.2%。只有耕地占用稅801億元，同比下降31.7%。這幾項(xiàng)合計(jì)9799億元，再加上26941億元的土地出讓金就是36470億元。除此之外，地方政府其他的全部收入是44642億元。數(shù)據(jù)面前，土地財(cái)政的重要性不必廢話?，F(xiàn)行的土地政策下，各地方政府是土地一級(jí)市場(chǎng)上唯一的賣家，前往三四線城市捧場(chǎng)的買家是誰呢？房企【經(jīng)濟(jì)ke】7月2日的稿子《誰推高了三四線城市的房?jī)r(jià)》發(fā)出后，網(wǎng)友們紛紛吐槽是房企推高了房?jī)r(jià)。不過，房企可不會(huì)背這樣的鍋。有開發(fā)商私底下聊天時(shí)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，**近兩三年，一二線城市調(diào)控不斷加碼，限地價(jià)、限房?jī)r(jià)，市場(chǎng)并不好做?！坝心堑姑勾叩模瑑赡昵澳昧烁叩貎r(jià)，今年政策一來限銷售價(jià)，一個(gè)項(xiàng)目三年做下來根本沒錢賺?！比ト木€城市是各大房企共同的選擇。這些年，大房企們?cè)谌木€城市拿地積極，獲利頗豐。恒大長(zhǎng)期堅(jiān)守三四線城市，全國(guó)各地都能找到許老板用同一張?jiān)O(shè)計(jì)圖造出來的房子。保利地產(chǎn)2017年新進(jìn)入的24個(gè)城市中，超過90%以上是三四線城市。一些房企還要求各區(qū)域公司需要下沉至管轄范圍內(nèi)的空白地級(jí)市及其下屬的空白縣級(jí)市、縣城、發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)（人口在1萬人以上的鎮(zhèn)），號(hào)稱要三四五線城市“全覆蓋”。面對(duì)動(dòng)輒號(hào)稱投資上百億的大金主，各三四線城市自然是列隊(duì)歡迎?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》有些驚喜地發(fā)現(xiàn)，各地的歡迎詞似乎用的是同一篇通稿，不信？請(qǐng)看來自不同地方政府的官網(wǎng)消息。湖北公安：非常歡迎恒大集團(tuán)來我縣投資，全縣上下將高度配合，真抓實(shí)干，全力推動(dòng)項(xiàng)目的落地，實(shí)現(xiàn)企業(yè)和政府的合作共贏。廣西上林縣：熱烈歡迎恒大集團(tuán)到我縣投資，承諾政府會(huì)不遺余力的促成項(xiàng)目落地，推動(dòng)項(xiàng)目對(duì)接合作，實(shí)現(xiàn)企業(yè)和政府的合作共贏。在河南某國(guó)家級(jí)貧困縣，恒大當(dāng)?shù)仨?xiàng)目經(jīng)理畫風(fēng)是這樣的：“希望政府有關(guān)部門做好各項(xiàng)基礎(chǔ)工作，實(shí)行一站式集體辦公，抓緊時(shí)間落實(shí)項(xiàng)目區(qū)拆遷任務(wù)和水電路氣通信等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作?！笨h委書記則如此回應(yīng)：“全縣相關(guān)部門一要提高認(rèn)識(shí)，解放思想，積極主動(dòng)地介入，與恒大集團(tuán)共同做好項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)工作。二要認(rèn)清形勢(shì)，擔(dān)當(dāng)使命。要強(qiáng)化功能，凝聚力量，成立陣容強(qiáng)大的指揮部，縣委辦、政府辦、發(fā)改委、政法委、住建、國(guó)土、電力、水利、衛(wèi)生、教體、交通等縣直有關(guān)部門主要負(fù)責(zé)人任成員?！币晃辉谀橙€城市樓盤任營(yíng)銷總監(jiān)的人士告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，這些房企的項(xiàng)目體量大，不管是作為招商引資成果，還是拉動(dòng)當(dāng)?shù)貥鞘?，政府都極力支持，往往成立專門的項(xiàng)目辦為其服務(wù)，在不少地方都是一把手工程，“拿到的優(yōu)惠條件不是小企業(yè)能比的?！眲?shì)大力沉，大佬們?nèi)腭v自然震動(dòng)當(dāng)?shù)貥鞘?，“品牌下沉本身就能帶來一定的溢價(jià)效應(yīng)”，該人士透露，大企業(yè)的優(yōu)勢(shì)很明顯，往往不惜高價(jià)拿地，“比如說，高價(jià)拿下一小塊地，直接拉升區(qū)域地價(jià)，但其實(shí)拿大宗土地時(shí)又很優(yōu)惠?！碑?dāng)然，這只是其透露的小小手法之一。至于開發(fā)商在房?jī)r(jià)上漲中的具體作用，各種說法都有，莫衷一是。量?jī)r(jià)齊升。機(jī)構(gòu)稱，2017年50家代表房企在三四線城市的拿地面積同比增長(zhǎng)145%，樓面價(jià)同比增長(zhǎng)53.9%。誰買？不過，不管是賣地的，還是賣房子的，不能光靠賣方吆喝，還得有人買才行，否則就可能陷入2014年左右的滯漲甚至滑坡狀態(tài)。6月底，國(guó)開行收緊棚貸款的消息讓房地產(chǎn)市場(chǎng)一陣驚魂。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，棚改貨幣化安置與貨幣增發(fā)及其他因素一起推升了三四線城市的房?jī)r(jià)，尤其是棚改貨幣化為三四線城市大量注水。公開數(shù)據(jù)：截止2017年末，國(guó)開行累計(jì)發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款3.4萬億。今年前5月，棚改貸款4369億元。對(duì)此，《誰推高了三四線城市的房?jī)r(jià)》一文反復(fù)琢磨過。面粉貴，面包自然要漲價(jià)。易居中國(guó)的數(shù)據(jù)稱，其監(jiān)測(cè)三四線城市5月的新房均價(jià)達(dá)到10350元/平方米，房?jī)r(jià)漲幅排名前十的城市中，除西安外，其余均是三四線城市。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，5月份二手房?jī)r(jià)過萬元的城市個(gè)數(shù)已經(jīng)上升到69個(gè)，其中新增房?jī)r(jià)超萬元城市全部來自三四線城市。然而，當(dāng)三四線城市房?jī)r(jià)不過萬都不好意思說的時(shí)候，我們還有五線六線七八線城市來支撐地價(jià)、房?jī)r(jià)持續(xù)往上走嗎？現(xiàn)實(shí)是，三四線城市近幾年的居民收入并未與房?jī)r(jià)比翼齊飛，“六個(gè)錢包”買房子，掏空了祖孫三代的口袋，又透支了未來二三十年的收入以后，曾經(jīng)讓我們津津樂道的高儲(chǔ)蓄率已是明日黃花。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)居民杠桿比率已由2015年末的39.9%快速升高至2016年末的44.8%，2017年新增居民貸款創(chuàng)下了7.13萬億的新高，占當(dāng)年全部貸款比高達(dá)52.7%。海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超稱，居民負(fù)債占居民收入的比重超過90%。誰都知道，這里面絕大部分是房貸，即便是所謂的消費(fèi)貸、現(xiàn)金貸，也往往變相流入房市。這就意味著，老百姓已無力負(fù)擔(dān)高房?jī)r(jià)，同時(shí)也擠壓了消費(fèi)能力。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局稱，今年5月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額為30359億元，同比增長(zhǎng)8.5%，這是自2003年以來的**低點(diǎn)。若任由此形勢(shì)惡化，擴(kuò)大內(nèi)需何從談起，消費(fèi)升級(jí)亦是無本之木。更可怕的是，超高的房?jī)r(jià)也壓縮了企業(yè)的生存空間。不久前，華為將研發(fā)基地搬離深圳，就被視為高房?jī)r(jià)擠出的信號(hào)。華為尚且如此，遑論其他企業(yè)！即便是房企，華美的業(yè)績(jī)戰(zhàn)袍之下也潛藏著高風(fēng)險(xiǎn)。如，恒大凈資產(chǎn)負(fù)債率2017年末達(dá)183.7%，有報(bào)道稱，萬科的總負(fù)債超過一萬億元。至今年一季度，130家房地產(chǎn)上市企業(yè)整體負(fù)債率達(dá)到79.42%，房企杠桿率已經(jīng)處于歷史高位，遠(yuǎn)超國(guó)際公認(rèn)的企業(yè)債務(wù)安全線。警告警惕乃至警告的聲音越來越多，信號(hào)也愈加清晰。兩個(gè)月前，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴說了幾句常識(shí)性的大白話：做生意是要有本錢的，借錢是要還的，投資是要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的。今年以來，全國(guó)政協(xié)常委、中財(cái)辦原副主任楊偉民在多個(gè)場(chǎng)合不斷警告，核心觀點(diǎn)就是：房地產(chǎn)炒來炒去，受害的是實(shí)體和廣大人民群眾，已經(jīng)成為**容易引爆風(fēng)險(xiǎn)的定時(shí)炸彈。央行前副行長(zhǎng)吳曉靈7月發(fā)聲：在泡沫中狂歡的日子不多了，做好潮水退卻后的準(zhǔn)備是每個(gè)國(guó)家、每個(gè)人都要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。政策已在調(diào)整。此前，國(guó)開行曾表示，棚改項(xiàng)目的審批權(quán)全部先上收，新項(xiàng)目基本暫停審批。7月12日下午，住建部專門召開棚改吹風(fēng)會(huì)：商品住房庫(kù)存不足，房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策。因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，商品住房庫(kù)存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子。6月29日，萬科董事會(huì)主席郁亮憂心忡忡地說，十年后萬科還是房地產(chǎn)公司的話，那真的很慘。我現(xiàn)在在琢磨，我們各地的公司把“地產(chǎn)”這幾個(gè)字都拿掉。7月初，中交集團(tuán)控股的綠城內(nèi)部文件要求，“傾盡一切努力”獲得受限價(jià)政策影響項(xiàng)目的預(yù)售許可證；對(duì)于不受限價(jià)政策影響的項(xiàng)目，要爭(zhēng)取把原計(jì)劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售?！安幌迌r(jià)”基本就是指三四線城市。還有不少企業(yè)都在拼命趕進(jìn)度，壓縮開發(fā)周期，加速賣房。數(shù)年前，時(shí)任中財(cái)辦主任的劉鶴在獲得孫冶方經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)的名作《兩次全球大危機(jī)的比較研究》中引用了加爾布雷斯的一段話：“當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于過度繁榮時(shí)，沒有人不相信泡沫會(huì)繼續(xù)膨脹，人們不是找出理由使自己理性，而是找出理由使自己相信冒險(xiǎn)的正確性?！苯?jīng)典中引用的經(jīng)典，自然要熟讀、深思。
 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  中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)石家莊訊：8月30日下午，石家莊主城區(qū)6宗土地出讓，土地編號(hào)[2019]038-043號(hào)，其中[2019]042號(hào)地終止出讓，其余5宗土地成功出讓，成交總面積約117.15畝，成交總價(jià)14.42億元。其中，中房、中央商務(wù)區(qū)、金地在石再拿一地，祥云岸芷汀蘭二期成功補(bǔ)證。地塊詳情：[2019]038號(hào)，石家莊祥豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，1.27億成交，樓面價(jià)：6181.6元/平方米。宗地位置為支農(nóng)路48號(hào)，土地面積為7337.44平方米，土地用途為城鎮(zhèn)住宅，容積率小于等于2.8，出讓年限為64年，起始價(jià)為11700萬元（1062.67萬元/畝）。[2019]039號(hào)，中房聯(lián)合投資集團(tuán)河北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，5.45億成交，樓面價(jià)：6779.76元/平方米。宗地位置為建設(shè)大街東、天同街西、匯華路兩側(cè)，土地面積為32635.91平方米，土地用途為住宅、商服，容積率為居?。ū保┬∮诘扔?.5，居?。希┬∮诘扔?.38，出讓年限為70年、40年，起始價(jià)為47400萬元（968.34萬元/畝）。[2019]040號(hào)，河北潤(rùn)石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，2.73億成交。宗地位置為變電街以東、翔翼路以北、南車產(chǎn)業(yè)園區(qū)以西，土地面積為18074.80（含托幼用地3780.10平方米），土地用途為住宅、商服、教育，容積率小于等于2.3，出讓年限為70年、40年、50年，起始價(jià)為24800萬元（914.79萬元/畝）。[2019]041號(hào)，石家莊穩(wěn)睿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，3.27億成交，樓面價(jià)：9634元/平方米。穩(wěn)睿地產(chǎn)控股方為金地集團(tuán)，意味著金地正式進(jìn)駐主城區(qū)。宗地位置為翟營(yíng)大街以西、高爾路以北，土地面積為14025.62平方米，土地用途為住宅、商服，容積率小于等于2.42，出讓年限為70年、40年，起始價(jià)為21800萬元（1036.12萬元/畝）。[2019]042號(hào)，未達(dá)到底價(jià)，流拍！宗地位置為解放西街以東、和平路以南、解放大街以西、星光路以北，土地面積為10222.91平方米，土地用途為商服，容積率小于等于5.77，出讓年限為50年，起始價(jià)為27400（1787.35萬元/畝）。[2019]043號(hào)，石家莊市中央商務(wù)區(qū)開發(fā)有限公司，1.7億成交，樓面價(jià)：4334.63元/平方米。宗地位置為解放西街以東、解放大街以西、興凱路以南，土地面積為6033.7平方米，土地用途為商服，容積率小于等于6.5，出讓年限為50年，起始價(jià)為16500（1823.20萬元/畝）。
  
  
  
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  由于房產(chǎn)稅屬于地方稅，地方政府將有充足動(dòng)力去探索研究解決目前房產(chǎn)稅開征面臨的問題。與之伴隨的是，地方政府財(cái)政收入支柱的轉(zhuǎn)換，土地財(cái)政狀況將得到一定的緩解，過去依靠賣地獲取土地出讓金，未來將通過對(duì)存量房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。智庫(kù)觀點(diǎn)劉學(xué)智從建設(shè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制來看，房產(chǎn)稅的研究制定必不可少；從財(cái)稅體制改革來看，房產(chǎn)稅的研究制定同樣是非常重要的內(nèi)容。房產(chǎn)稅屬于個(gè)人類稅種，是一系列稅制改革中的重要一環(huán)。目前我國(guó)個(gè)稅主要是個(gè)人所得稅，單一的個(gè)稅導(dǎo)致針對(duì)工薪階層的工薪所得進(jìn)行嚴(yán)格征稅，而針對(duì)富人的投資所得稅、房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與稅等存在缺失，制度漏損比較大。未來隨著稅制改革的推進(jìn)，房產(chǎn)稅也將成為個(gè)人類綜合性稅目的重要稅種。房地產(chǎn)稅未能開征的緣由從2013年開始提出加快房地產(chǎn)稅立法，直到現(xiàn)在仍進(jìn)展緩慢，今年房地產(chǎn)稅法也沒有納入全國(guó)人大的立法計(jì)劃中，明年是否納入也存在不確定性。房地產(chǎn)稅涉及很多法律、政策、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題，需要解決的問題太多。目前來看，存在兩方面短期內(nèi)難以根本解決的問題。一是房產(chǎn)信息統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)公開透明問題。全國(guó)住房信息統(tǒng)一公開透明是開征房產(chǎn)稅的客觀基礎(chǔ)，目前來看一兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)的難度較大。我國(guó)迄今為止沒有進(jìn)行過一次全國(guó)性住房普查，住房基礎(chǔ)信息薄弱。從技術(shù)上講，全國(guó)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)完全不是問題，問題肯定存在于非技術(shù)領(lǐng)域。原定于2013年實(shí)現(xiàn)縣級(jí)以上城市全國(guó)住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，直到現(xiàn)在還難以實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)在有希望實(shí)現(xiàn)的是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，為解決這個(gè)問題帶來曙光。不動(dòng)產(chǎn)包括房產(chǎn)但不限于房產(chǎn)，還包括土地、海域、林木等不能移動(dòng)的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)。但對(duì)已有的房產(chǎn)證并未強(qiáng)行轉(zhuǎn)為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，不主動(dòng)轉(zhuǎn)為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證就不會(huì)聯(lián)網(wǎng)登記。因此，在征收房產(chǎn)稅之前應(yīng)采取更為有效的措施把所有人的房產(chǎn)信息統(tǒng)一登記，但短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。如果這個(gè)問題不解決，征稅對(duì)象就不明晰，盲目征收房地產(chǎn)稅將缺乏公平性與公正性。二是房地產(chǎn)稅的法律可行性問題。房地產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。要向個(gè)人征稅房地產(chǎn)稅，那么房地產(chǎn)必須是以個(gè)人私有為前提。房地產(chǎn)稅是對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)進(jìn)行征稅，其實(shí)是兩種稅。先來看地產(chǎn)稅。作為土地公有制的國(guó)家，私人對(duì)土地沒有所有權(quán)，只有使用權(quán)。并且政府收取了大量土地出讓金，出租時(shí)間是30—70年不等，相當(dāng)于已經(jīng)收取了租金。在沒有獲得土地所有權(quán)，并且已交土地出讓金的情況下，對(duì)私人征收地產(chǎn)稅的法律條件并不成立。再來看看房產(chǎn)稅。土地上的房屋作為私人所有，的確具備征稅的客觀條件。所謂的房地產(chǎn)稅在我國(guó)目前的條件下其實(shí)指的是房產(chǎn)稅，是針對(duì)房屋所有權(quán)征收的稅。但仍存有疑問，目前在推行兩證合一，即房產(chǎn)證和土地證合為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，將在司法上帶來難以充分解釋的難題。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證包括了房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)，但不包括土地所有權(quán)，那么按照不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證征收房地產(chǎn)稅在理論上也不具備充分的基礎(chǔ)條件。從權(quán)屬問題來看，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證屬于個(gè)人，但是融入了國(guó)有屬性的土地使用權(quán)。當(dāng)年《物權(quán)法》的立法過程也遇到類似的權(quán)屬問題。從1993年開始起草，由于權(quán)屬問題經(jīng)過近15年的修改討論，直到2007年才通過。這可以為房地產(chǎn)稅立法提供經(jīng)驗(yàn)?！段餀?quán)法》明確了保護(hù)物權(quán)所有者的權(quán)利，私人對(duì)合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。其中涉及房屋所有權(quán)，這為征收房產(chǎn)稅提供了粗略條件。但由于歷史原因，我國(guó)個(gè)人房屋獲得有很多復(fù)雜原因，房產(chǎn)稅法仍須明確界定個(gè)人擁有的房屋權(quán)屬問題，這需要花大量精力和時(shí)間才能完成。我國(guó)的房屋產(chǎn)權(quán)五花八門，短時(shí)間內(nèi)制定公平合理的征稅方案有較大困難，由此短期內(nèi)全面實(shí)施房產(chǎn)稅的可能性較小。按房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分，存在私有產(chǎn)權(quán)房、單位產(chǎn)權(quán)房、集體所有房、軍隊(duì)產(chǎn)權(quán)房以及其他經(jīng)濟(jì)組織產(chǎn)權(quán)房；按房屋取得屬性劃分，有商品房、房改房、經(jīng)適房、限價(jià)房、遺留私房、共有產(chǎn)權(quán)房以及大量難以確權(quán)的小產(chǎn)權(quán)房。五花八門的房產(chǎn)，如果要統(tǒng)一征收房地產(chǎn)稅，難度可想而知。不同房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)該如何征稅、對(duì)哪類房產(chǎn)征稅、是否設(shè)定免稅條件、稅率如何設(shè)定等需要詳細(xì)摸底，才能制定合理的稅收方案。例如，小產(chǎn)權(quán)房難以確權(quán)，不具備有效的產(chǎn)權(quán)證，那么就不應(yīng)該對(duì)其征稅；但如果不征稅，很多大量使用中的類似產(chǎn)權(quán)的房屋又會(huì)涉嫌逃稅，甚至可能為了避稅而出現(xiàn)更多的小產(chǎn)權(quán)房。地方債務(wù)壓力成為房產(chǎn)稅開征的重要推力隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和政策的調(diào)整，促使房產(chǎn)稅開征的動(dòng)力可能來自于地方債務(wù)壓力。我國(guó)經(jīng)歷了城市化高速擴(kuò)張，地方政府靠賣地和土地開發(fā)獲取了大量收入，再將地方政府收入投入到經(jīng)濟(jì)建設(shè)中。這幾年，地方債務(wù)壓力逐漸加大，通過出讓土地的方式獲得的資金難以彌補(bǔ)債務(wù)負(fù)擔(dān)。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式逐漸從過去依賴投資拉動(dòng)向今后依靠消費(fèi)帶動(dòng)，城市化擴(kuò)張速度將逐漸放緩。再加上地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)加大，對(duì)地方政府融資的規(guī)范化管理力度有增無減，導(dǎo)致存量債務(wù)壓力難以充分釋放。在此情況下，從房地產(chǎn)存量中獲取稅收收入的動(dòng)力增加，成為房產(chǎn)稅開征的重要推力。一方面，目前經(jīng)濟(jì)下行壓力增大需要財(cái)政政策持續(xù)穩(wěn)增長(zhǎng)和調(diào)結(jié)構(gòu)，然而地方政府融資平臺(tái)清理整頓后債務(wù)壓力加大制約了財(cái)政支出，急需尋找新的財(cái)政收入來源。另一方面，房地產(chǎn)稅遲遲未開征存在諸多問題，更重要的是缺乏解決這些問題的動(dòng)力和壓力。在此背景下，地方債務(wù)壓力正好成為驅(qū)動(dòng)房產(chǎn)稅開征的動(dòng)力。由于房產(chǎn)稅屬于地方稅，地方政府將有充足動(dòng)力去探索研究解決目前房產(chǎn)稅開征面臨的問題。與之伴隨的是，地方政府財(cái)政收入支柱的轉(zhuǎn)換，土地財(cái)政狀況將得到一定的緩解，過去依靠賣地獲取土地出讓金，未來將通過對(duì)存量房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。根據(jù)黨的十九大報(bào)告，房地產(chǎn)稅要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。立法先行，就是在房地產(chǎn)稅開始征收之前必須先立法。這是2015實(shí)施的《稅收征管法》的具體要求，在2020年之前全面落實(shí)稅收法定原則。充分授權(quán)，就是讓地方根據(jù)實(shí)際情況具體實(shí)施方案。一方面，我國(guó)地區(qū)差異極大，不同地區(qū)征收標(biāo)準(zhǔn)難以完全統(tǒng)一；另一方面，房地產(chǎn)稅屬于地方稅，地方政府應(yīng)當(dāng)擁有一定的自主權(quán)利，以調(diào)動(dòng)其積極性。分步推進(jìn)，意味著未來開征房地產(chǎn)稅不會(huì)全面推開。根據(jù)我國(guó)近些年新稅征收實(shí)施過程，分批次、分步驟試點(diǎn)實(shí)施推廣的可能性較大。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 17:16:30

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• 問 祿口里外城土地使用權(quán)還有多少年？一季度新房量?jī)r(jià)齊升,二手房創(chuàng)近三年成交量新高
  答

  " 據(jù)了解，近日，德州市民政務(wù)中心開通房產(chǎn)及用電變更“一窗受理”業(yè)務(wù)，是山東省率先將房屋過戶與用電過戶合并辦理的地市。在以往的業(yè)務(wù)辦理中，市民在辦理完房產(chǎn)過戶后，需單獨(dú)去供電營(yíng)業(yè)廳辦理用電變更業(yè)務(wù)。為進(jìn)一步簡(jiǎn)化業(yè)務(wù)流程，國(guó)網(wǎng)德州供電公司在德州市民政務(wù)中心專門設(shè)立用電過戶窗口，承擔(dān)變更客戶信息和智能交費(fèi)等業(yè)務(wù)內(nèi)容，并有效壓縮業(yè)務(wù)全程辦理時(shí)限，單筆業(yè)務(wù)平均用時(shí)只需30分鐘。市民在辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)時(shí)，即可直接進(jìn)行用電過戶，實(shí)現(xiàn)了用電過戶與房產(chǎn)過戶的同步開展。德州供電公司堅(jiān)持以客戶為中心，深化“互聯(lián)網(wǎng)+”供電服務(wù)，積極推廣網(wǎng)上辦電，實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)預(yù)約和一次辦結(jié)服務(wù)。開展報(bào)裝接電“兩減一降”專項(xiàng)行動(dòng)，減環(huán)節(jié)、減時(shí)長(zhǎng)，優(yōu)化報(bào)裝申請(qǐng)等流程，降成本，實(shí)現(xiàn)客戶接電費(fèi)用的顯著下降。完成3.2萬高壓用戶設(shè)備隱患排查整治，整改隱患1.1萬條，有效提升客戶設(shè)備安全可靠性。積極開展帶電作業(yè)和零點(diǎn)作業(yè)，降低市民停電感知，加強(qiáng)帶電作業(yè)人員的培養(yǎng)和作業(yè)車配備，打造配網(wǎng)“全業(yè)務(wù)不停電”示范區(qū)。建立城區(qū)“網(wǎng)格化”、農(nóng)村“臺(tái)區(qū)經(jīng)理制”搶修體系，進(jìn)一步提高搶修效率，建成智能配電臺(tái)區(qū)100個(gè)，實(shí)現(xiàn)故障快速研判和準(zhǔn)確定位。 "

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• 問 土地使用權(quán)多少年? 土地使用權(quán)攤銷年限是多少年？
  答

  土地使用權(quán)年限自取得該地的土地使用權(quán)之時(shí)算起。房改房的產(chǎn)權(quán)土地使用年限起算時(shí)間以該地塊地上房屋參加房改之后第一個(gè)繳納土地出讓金的房屋為準(zhǔn)。據(jù)市國(guó)土部門有關(guān)人士介紹，土地使用年限是從開發(fā)商取得該地塊的土地使用證之日開始計(jì)算，即國(guó)家首次出讓該地塊的時(shí)間。根據(jù)1990年5月19日開始實(shí)行的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定：住宅用地（也就是人們常說的商品房用地）：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年；工業(yè)用地（也就是人們常說的工廠、工業(yè)區(qū)）：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等公益事業(yè)性用地：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年；綜合或者其他用地：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。

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• 問 土地使用權(quán)多少年
  答

  按照《城市房地產(chǎn)管理法》及國(guó)務(wù)院55號(hào)令的規(guī)定，住宅用地應(yīng)該是70年，但從法律的理解，是**高年限70年，也就是說，在出讓土地的時(shí)，無論是哪級(jí)政府，住宅用地出讓年限**高70年，超過70年是無效的，這是法定的年限。正常情況下，地方人民在出讓此類土地的時(shí)間，會(huì)注明70年，但你所說是20年，是較少見的，你應(yīng)該到當(dāng)?shù)貒?guó)土部門問清，我理解有兩點(diǎn)，一是此地塊在出讓的時(shí)候就有特殊原因；二是出讓的年限是從出讓合同簽訂之日起生效的。

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• 問 土地使用權(quán)是多少年
  答

  土地使用權(quán)年限是依據(jù)土地使用性質(zhì)的不同其使用權(quán)年限也是不一樣的。土地使用權(quán)指單位或個(gè)人依法或依約定，對(duì)國(guó)有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。根據(jù)我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;倉(cāng)儲(chǔ)用地50年；綜合或者其他用地50年。

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• 問 土地使用權(quán)是多少年
  答

  不同的用處有不同的年限

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