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• 148****0344

  "日前關(guān)于房產(chǎn)稅的話題再度升溫。應(yīng)該指出的是，房地產(chǎn) 稅涉及到了稅種比較多樣，包括但不局限于房產(chǎn)稅。本文局限于討論房產(chǎn)稅（property tax），而不是涉房涉地等寬泛的房地產(chǎn)稅制改革。我的態(tài)度是，鑒于中國(guó)經(jīng)濟(jì)L型和樓市泡沫的現(xiàn)狀，目前動(dòng)用房產(chǎn)稅工具，是在既有問(wèn)題上疊加更大問(wèn)題甚至 災(zāi)難，而不是解決問(wèn)題。中央政府必須謹(jǐn)慎權(quán)衡。
  
  我反對(duì)在當(dāng)前開(kāi)征房產(chǎn)稅的態(tài)度是一貫的，研究者**可悲的問(wèn)題是喪失人格獨(dú)立。是否、何時(shí)以及如何開(kāi)征房產(chǎn)稅，更不應(yīng)卡通化（樓盤(pán)）為呼吁不開(kāi)征就是為開(kāi) 發(fā)商或有房人代言，呼吁開(kāi)征就是為廣大窮人無(wú)房者鼓與呼的扭曲情緒。作為一項(xiàng)公共決策，應(yīng)當(dāng)著眼公共利益的**大化和風(fēng)險(xiǎn)極小化。
  
  第一，房?jī)r(jià)上漲是全球現(xiàn)象，中國(guó)也不例外，并不是近期相關(guān)政策所致。次貸危機(jī)以來(lái)，全球房地產(chǎn)在經(jīng)歷了短暫下跌之后，重新開(kāi)始上漲。除了政治或者安全局 勢(shì)動(dòng)蕩的區(qū)域之外，幾乎全球大都市的房?jī)r(jià)都有顯著上漲。倫敦、波士頓、紐約、舊金山、悉尼、溫哥華、多倫多等城市在過(guò)去三年的房?jī)r(jià)升幅都超過(guò)了40%，美 國(guó)主要城市在2012年初之后房?jī)r(jià)持續(xù)上升，甚至連多年來(lái)經(jīng)濟(jì)負(fù)增長(zhǎng)和東京都人口負(fù)增長(zhǎng)的東京，也出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的情況。過(guò)去一年?yáng)|京房?jī)r(jià)上升了16%。 中國(guó)大城市的房?jī)r(jià)上漲，是全球房?jī)r(jià)上升的一個(gè)縮影，北上廣深房?jī)r(jià)的升幅在過(guò)去四年沒(méi)有能夠排入全球漲幅前三甲城市之列。同時(shí)中國(guó)居民也日益成為海外地產(chǎn)的 重要購(gòu)買(mǎi)力，目前每年流出的購(gòu)房資金不會(huì)少于200億美元，并呈加速狀態(tài)。
  
  以上事實(shí)顯示，中國(guó)樓市的火爆，很可能并非中國(guó)的涉房政策產(chǎn)生了什么重大轉(zhuǎn)折的結(jié)果，也就是說(shuō)，一線城市的限購(gòu)政策仍有必要，限貸政策的放松不足以解釋 中國(guó)樓市的轉(zhuǎn)折，而很可能是另有原因。那么全球樓市上升的根源究竟是什么？人們直覺(jué)地將答案投向了貨幣。廉價(jià)貨幣政策由來(lái)已久，并且看來(lái)還沒(méi)有到終結(jié)的時(shí) 刻，近期希拉里宣稱，如果她當(dāng)選美國(guó)總統(tǒng)，將啟動(dòng)美國(guó)二戰(zhàn)以來(lái)**大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃。只要貨幣泛濫，資產(chǎn)價(jià)格泡沫化就難免。只看房?jī)r(jià)不看貨幣是不妥的。
  
  第二，中國(guó)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)型的遲緩，和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的荒蕪，更大程度上推動(dòng)了樓市回升。廉價(jià)貨幣之下，企業(yè)的投資熱情并沒(méi)有被激發(fā)，由于創(chuàng)新的匱乏和盈利前景的不明 朗，實(shí)體經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有吸收太多的流動(dòng)性，例如美國(guó)上市公司在去年手持現(xiàn)金超過(guò)了1萬(wàn)億美元，現(xiàn)金分紅率達(dá)到了50%。廉價(jià)貨幣脫實(shí)入虛，加速催生了全球資產(chǎn) 泡沫，次貸危機(jī)至今，伴隨房?jī)r(jià)上漲的，還有股市和國(guó)債價(jià)格的飆升。目前美國(guó)正在經(jīng)歷僅次于1990-1999的股市大牛市，且這輪牛市尚未結(jié)束，美國(guó)國(guó)債 市場(chǎng)的火爆則到了令人望而生畏的程度。如果說(shuō)次貸危機(jī)表現(xiàn)為資產(chǎn)價(jià)格泡沫化的危機(jī)，那么當(dāng)下全球資產(chǎn)泡沫比危機(jī)前有過(guò)之而無(wú)不及。
  
  中國(guó)樓市既是全球樓市的一部分，同時(shí)又有自身特質(zhì)，即增長(zhǎng)轉(zhuǎn)型緩，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒，一是中國(guó)經(jīng)濟(jì)探底的進(jìn)程比美國(guó)經(jīng)濟(jì)要遲緩，如果說(shuō)2011年年底美國(guó)經(jīng)濟(jì) 接近見(jiàn)底，然后至今走出了略有波動(dòng)的L型，那么中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速的底部仍不甚明朗。二是和美國(guó)股債牛市相比，中國(guó)居民可選的資產(chǎn)配置更少。股市的異常波動(dòng)導(dǎo)致 2015年下半年，A股市值曾一度消失20萬(wàn)億元，信托和理財(cái)也在波動(dòng)中退潮，互聯(lián)網(wǎng)金融則在制造驚喜的同時(shí)也制造悲劇。和北美相比，中國(guó)可供居民配置的 資產(chǎn)類型更有限，房產(chǎn)幾乎是唯一選擇。三是中國(guó)樓市的回升也比美國(guó)遲緩。在2012年初至今，美國(guó)總體房?jī)r(jià)回到正增長(zhǎng)，而中國(guó)房?jī)r(jià)回升則遲至2014年 底。同時(shí)，中國(guó)樓市的回升，又是在工業(yè)化和城市化程度較低的背景下產(chǎn)生的，也是伴隨著中國(guó)股市一蹶不振而產(chǎn)生的。由當(dāng)下的全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和貨幣環(huán)境 看，2016年第二季度美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)僅為令人失望的1.2%，美聯(lián)儲(chǔ)加息仍然步履蹣跚；中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已為權(quán)威人士認(rèn)定為L(zhǎng)型，同時(shí)中國(guó)利率水平存在持續(xù)走 低趨勢(shì)，因此推動(dòng)樓市火爆的弱增長(zhǎng)寬貨幣的大環(huán)境并沒(méi)有逆轉(zhuǎn)之勢(shì)。
  
  第三，全球資產(chǎn)泡沫前途未卜，中國(guó)樓市的平衡更脆弱，應(yīng)對(duì)泡沫破滅難有良方預(yù)案。由于主要經(jīng)濟(jì)體并沒(méi)有著手解決收入分配問(wèn)題，尤其是底層民眾問(wèn)題，應(yīng)對(duì) 金融危機(jī)的手段多少顯得有些急功近利。人們對(duì)資產(chǎn)泡沫再度破裂雖有憂慮，卻無(wú)良方。擊穿樓市泡沫的利器很可能是通脹的復(fù)歸。對(duì)此人們普遍存在爭(zhēng)議。以日本 為例，其經(jīng)濟(jì)和全國(guó)人口持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，甚至連東京都市圈的人口都負(fù)增長(zhǎng)，但作為量寬始作俑者的日本央行，和作為國(guó)債/GDP比例**高的日本財(cái)政，都還在延續(xù) 其既有政策。30多年來(lái)通脹并無(wú)起色，反而是近期日本東京房?jī)r(jià)大幅上升。美國(guó)的情況與此類似，2009年至今，其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)年均僅為2%，但美前財(cái)長(zhǎng)薩默斯 斷言，美國(guó)離2%的通脹還很遙遠(yuǎn)。中國(guó)一樣面臨東亞危機(jī)以來(lái)**嚴(yán)峻的通縮局面。過(guò)度發(fā)鈔沒(méi)有引發(fā)惡性通脹，反而釀成了通縮延續(xù)下的負(fù)利率，人們對(duì)此幾乎束 手無(wú)策。幾乎可以肯定的是，我們并沒(méi)有應(yīng)對(duì)通脹這只黑天鵝降臨，并擊破泡沫的預(yù)案。全球弱增長(zhǎng)、零利率、強(qiáng)泡沫、持續(xù)通縮的平衡非常脆弱。
  
  和北美相比，中國(guó)樓市的平衡更脆弱。一是中國(guó)樓市庫(kù)存巨大，我們多次指出，僅僅商品房的庫(kù)存就可能接近50億平米，7億平米的待售面積不能作為庫(kù)存指 標(biāo)。大多數(shù)研究人員認(rèn)為，中國(guó)可能需要5年左右才能使庫(kù)存回歸大致正常。二是盡管中國(guó)金融體系幸運(yùn)地沒(méi)有遭受房地產(chǎn)衍生金融產(chǎn)品的困擾，但涉房金融體量也 不小，估計(jì)占金融業(yè)資產(chǎn)余額的約20%，樓市去庫(kù)存和防控金融風(fēng)險(xiǎn)是一枚硬幣的兩面。三是中國(guó)樓市冷熱不均嚴(yán)重。和家電服裝打折會(huì)引發(fā)購(gòu)物熱情不同，幾乎 沒(méi)有人會(huì)在房?jī)r(jià)下跌時(shí)持續(xù)買(mǎi)入房產(chǎn)。目前一二線城市的升溫，并不意味著三四線城市也能順利去庫(kù)存，局部地區(qū)樓市的爛尾看似難以避免。這時(shí)候，我們需要考 慮，作為全球泡沫的中國(guó)樓市泡沫，是維持平衡還是打破它？如果在增長(zhǎng)見(jiàn)底，信心增長(zhǎng)和庫(kù)存去化有起色之前，我們需要為擊穿樓市泡沫付出什么？
  
  第四，當(dāng)我們義無(wú)反顧地改革房地產(chǎn)稅制時(shí)，政策目標(biāo)究竟是加速去庫(kù)存？還是努力平抑房?jī)r(jià)？這是需要格外小心的。中國(guó)財(cái)稅體制改革近年來(lái)呈現(xiàn)出典型的泥腿 子過(guò)河，粗線條勾勒，試了再說(shuō)的莽漢氣質(zhì)。例如“營(yíng)改增”改革確實(shí)在很大程度上抑制了地方政府從生產(chǎn)環(huán)節(jié)而非增值和所得環(huán)節(jié)汲取稅收的沖動(dòng)，對(duì)根治地方爭(zhēng) 項(xiàng)目，擴(kuò)產(chǎn)能的強(qiáng)烈沖動(dòng)有裨益，但也使地方政府再度喪失重要稅源，服務(wù)業(yè)的營(yíng)改增尤其粗疏，誰(shuí)能說(shuō)清出租型公寓應(yīng)該繳納的稅率？再例如地方存量債務(wù)置換， 本意和效果上對(duì)解決地方政府債務(wù)雪球越滾越大的燃眉之急居功至偉，但其手法仍然是行政攤派式，且看起來(lái)缺乏事前和事中的部門(mén)協(xié)調(diào)。如此財(cái)稅改革在未來(lái)社保 體系改革，中央地方事權(quán)財(cái)力分配，財(cái)政轉(zhuǎn)移支付的透明度方面會(huì)遭遇更大挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)稅政策也同樣如此，其政策目標(biāo)究竟是什么？
  
  如果是為去庫(kù)存，那么大約5年內(nèi)房地產(chǎn)稅制急劇改變的條件很難具備。如果是為努力平抑房?jī)r(jià)，那么幾乎任何直指房?jī)r(jià)的政策都可能是緣木求魚(yú)的。中國(guó)高房?jī)r(jià) 是老生常談的問(wèn)題。一是支撐大城市高房?jī)r(jià)的是不斷流入的人才和財(cái)富，原因在于大城市和小城鎮(zhèn)之間，就業(yè)、科技、教育、醫(yī)療等環(huán)境差異過(guò)大，根源則在于政府 提供的公共服務(wù)均等化進(jìn)程遲緩。二是中國(guó)房?jī)r(jià)中，地價(jià)和稅費(fèi)含量過(guò)高，建安和人工成本已不是關(guān)鍵。2005年以來(lái)房地產(chǎn)很大程度上支撐著地方財(cái)政。三是持 續(xù)廉價(jià)貨幣沖擊下，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)盈利艱難、科技創(chuàng)新步履蹣跚時(shí)，大量流動(dòng)性持續(xù)涌入地產(chǎn)。四是中國(guó)確實(shí)在經(jīng)歷快速城市化進(jìn)程，人口的遷徙和集中推動(dòng)了城市核 心區(qū)房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)是諸因之果，在加劇中國(guó)的貧富分化和底層不滿，房地產(chǎn)稅若在去庫(kù)存未有起色時(shí)登臺(tái)，其作用很可能是制造更多問(wèn)題，而非解決問(wèn)題。
  
  
  
  ?"
  

  查看全文↓ 2019-11-24 16:34:47
• 156****5134

  "隨著各項(xiàng)機(jī)制的成熟，房產(chǎn)稅的腳步漸近。12月5日，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心共同發(fā)布《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告2017-2018》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）指出，近兩年全國(guó)住房市場(chǎng)總體穩(wěn)中有升，為更好建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制，建議明年將房產(chǎn)稅納入立法議程。不過(guò)業(yè)內(nèi)提醒，房產(chǎn)稅方案與現(xiàn)行政策體系關(guān)系仍待捋順，這或成為該項(xiàng)稅制落地過(guò)程中需要解決的主要問(wèn)題。
  
  樓市平穩(wěn)期的政策變數(shù)
  
  在已有政策的基礎(chǔ)上，《報(bào)告》預(yù)測(cè)，如果沒(méi)有重大政策沖擊，明年中國(guó)樓市將迎來(lái)平穩(wěn)調(diào)整，建議相關(guān)部門(mén)將房產(chǎn)稅納入明年的立法議程，同時(shí)將交易環(huán)節(jié)契稅征收稅率調(diào)整等權(quán)限授予地方，讓城市政府可以因城施策進(jìn)行調(diào)整。
  
  具體來(lái)看，《報(bào)告》認(rèn)為，明年全國(guó)住房?jī)r(jià)格增幅或繼續(xù)平穩(wěn)下降，商品住宅銷售額增幅也將較今年出現(xiàn)明顯回落，全年房地產(chǎn)投資增速也會(huì)略有放緩。住房租賃市場(chǎng)方面，受租購(gòu)并舉、租售同權(quán)等政策刺激，疊加銷售市場(chǎng)調(diào)整，明年全國(guó)住房租賃市場(chǎng)將有顯著的提升，一二線城市的份額占比和總體規(guī)模將更加提升，不過(guò)要注意防范市場(chǎng)泡沫擴(kuò)散，以及住房投資投機(jī)的再度轉(zhuǎn)移。
  
  值得一提的是，在同日召開(kāi)的“世界經(jīng)濟(jì)與中國(guó)2018：把握全球經(jīng)濟(jì)金融新格局”年會(huì)上，中國(guó)社科院學(xué)部委員余永定也指出，當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)整體呈下跌態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資增速也會(huì)進(jìn)一步下降，因此不排除明年經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)下降的可能性。交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平也提醒，由于商品房銷售、土地成交、建設(shè)開(kāi)工、資金來(lái)源等相關(guān)指標(biāo)有所走弱，未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速仍可能下降。
  
  《報(bào)告》指出，雖然不斷收緊的樓市調(diào)控及嚴(yán)格的限制性措施有效遏制了熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，但部分城市仍面臨著樓市報(bào)復(fù)性反彈泡沫繼續(xù)擴(kuò)大，或預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨資金鏈與信貸違約風(fēng)險(xiǎn)，居民部門(mén)購(gòu)房“加杠桿”同樣值得警惕，而政府資產(chǎn)負(fù)債狀況過(guò)于依賴房地產(chǎn)行業(yè)值也可能暗藏風(fēng)險(xiǎn)。
  
  鋪墊政策密集落地
  
  隨著一系列政策密集落地并釋放效應(yīng)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控已逐漸步入攻堅(jiān)期，難度有增無(wú)減。為此，《報(bào)告》建議將明年確定為基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)年，把持續(xù)調(diào)控融入到制度和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)中。
  
  例如，適度降低不同持有者和不同用途土地進(jìn)入和轉(zhuǎn)變成住房用地門(mén)檻，盡快形成政府、事業(yè)單位、企業(yè)和集體組織等多渠道供應(yīng)土地的格局。
  
  據(jù)《報(bào)告》披露，去年9月以來(lái)，調(diào)控措施、機(jī)制建設(shè)雙管齊下使市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，各方博弈處在短暫的弱均衡狀態(tài)。整體來(lái)看，2016-2017年我國(guó)住房市場(chǎng)總體穩(wěn)中有升，一二線城市分化降溫，三四線城市分化升溫。此外，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)體系城市群特征趨于顯著，城市群與非城市群房?jī)r(jià)間存在顯著差距，一二線城市群房?jī)r(jià)與三線城市群房?jī)r(jià)差距逐步增大。
  
  在此背景下，此次《報(bào)告》提出，應(yīng)盡快明確房產(chǎn)稅時(shí)間表，實(shí)行住房租金抵扣個(gè)人所得稅政策。“穩(wěn)定房?jī)r(jià)是當(dāng)前政策的既定目標(biāo)，但除了貨幣政策，相關(guān)部門(mén)還應(yīng)更多運(yùn)用財(cái)政政策及其他手段進(jìn)行調(diào)控，例如盡快推出房產(chǎn)稅以穩(wěn)定房?jī)r(jià)”，余永定表示。
  
  早在1986年9月，國(guó)務(wù)院就發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，不過(guò)直到2011年，為配合地產(chǎn)調(diào)控“國(guó)八條”實(shí)施，上海和重慶兩地才發(fā)布對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，并開(kāi)始施行。
  
  中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松表示，目前支持房產(chǎn)稅出臺(tái)的內(nèi)部和外部條件越來(lái)越充分，例如全國(guó)房產(chǎn)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)；存量房市場(chǎng)的到來(lái)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通更為充分，價(jià)格更為合理；源于土地拍賣(mài)的地方政府收入在降低，需要找到新的支持城市運(yùn)營(yíng)的收入來(lái)源等，“可以說(shuō)，房產(chǎn)稅出臺(tái)是必然趨勢(shì)”。
  
  與現(xiàn)行制度仍需深度整合
  
  雖然腳步聲漸近，但房產(chǎn)稅正式落地仍面臨不小的難題。國(guó)家稅務(wù)總局原副局長(zhǎng)許善達(dá)曾一針見(jiàn)血地指出，當(dāng)前的房產(chǎn)稅方案與現(xiàn)行房地產(chǎn)法律、政策相悖，“如果將房地產(chǎn)稅視為財(cái)產(chǎn)稅，則違背了我國(guó)現(xiàn)行土地國(guó)有政策中不能對(duì)個(gè)人征收‘土地財(cái)產(chǎn)稅’的原則；如果將房產(chǎn)稅視為使用稅，那購(gòu)房企業(yè)、個(gè)人已經(jīng)繳納了70年的使用費(fèi)，這相當(dāng)于重復(fù)征收”。許善達(dá)直言，要制定完善的房產(chǎn)稅方案，首先要在法律層面解決與現(xiàn)行制度的不一致問(wèn)題。
  
  “當(dāng)前相關(guān)部門(mén)已具備解決技術(shù)條件的能力，但房產(chǎn)稅真正落地，還需要決策層通盤(pán)考慮政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面因素”，國(guó)家行政學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教研部教授馮俏彬向北京商報(bào)分析，房產(chǎn)稅征收對(duì)象是千萬(wàn)個(gè)的家庭和個(gè)人，不僅是一項(xiàng)稅制改革，更是我國(guó)稅制改革從間接稅向直接稅的跨越，是國(guó)家治理層面的大問(wèn)題。
  
  馮俏彬進(jìn)一步指出，作為房產(chǎn)稅的直接征收對(duì)象，不少普通百姓需要對(duì)此表達(dá)意見(jiàn)，不同群體觀點(diǎn)可能存較大出入，這樣龐雜的信息量需要由一個(gè)意見(jiàn)整合機(jī)制加以整合梳理，但目前我國(guó)相關(guān)機(jī)制的建設(shè)尚不完善，這意味著未來(lái)房產(chǎn)稅方案的一審、二審、三審在公開(kāi)征求意見(jiàn)階段會(huì)遇到阻礙?！胺慨a(chǎn)稅的立法問(wèn)題，其實(shí)深刻、生動(dòng)地反映了走向現(xiàn)代化的中國(guó)所面臨的陣痛。”
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 16:34:43
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  12日，北京市民政局正式對(duì)外發(fā)布了恭和養(yǎng)老中心試點(diǎn)情況，這是北京市首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老設(shè)施的試點(diǎn)，在全國(guó)也是首創(chuàng)。該“共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老設(shè)施試點(diǎn)”將居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老融合在一起，為“有房子”的老人提供24小時(shí)的養(yǎng)老服務(wù)。 據(jù)國(guó)家發(fā)改委官員透露，2016年中國(guó)60歲以上的老齡人口已經(jīng)超過(guò)2 .3億，預(yù)計(jì)到本世紀(jì)中葉，中國(guó)將進(jìn)入深度老齡化階段，老齡人口可能達(dá)到4.8億左右。在這種背景下，唯有積極探索多元化養(yǎng)老，才能疏解養(yǎng)老壓力，而北京試點(diǎn)的共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老房是一種有益嘗試。 這種模式的創(chuàng)新之處在于，一是購(gòu)買(mǎi)人持有養(yǎng)老房95%的產(chǎn)權(quán)，基本是房子“主人”，在此養(yǎng)老心里踏實(shí)；二是降低了企業(yè)資本投入壓力，有利于調(diào)動(dòng)企業(yè)積極性，增加供給；三是24小時(shí)養(yǎng)老服務(wù)，基礎(chǔ)服務(wù)多達(dá)65項(xiàng)，可以讓入住老人享受比較完善的養(yǎng)老服務(wù)。 雖說(shuō)居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老各有優(yōu)點(diǎn)，但也各有弊端，而共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老房則把這三種養(yǎng)老方式融為一體，這對(duì)老齡人口必然有一定吸引力。對(duì)企業(yè)而言，由于輕資本、風(fēng)險(xiǎn)小，再加上這是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，也有吸引力。對(duì)政府來(lái)說(shuō)，通過(guò)這種創(chuàng)新讓養(yǎng)老多了條出路。 另外，該房產(chǎn)可出借、出租、出售，也打消了購(gòu)買(mǎi)人顧慮。為了防止該房產(chǎn)名不副實(shí)，對(duì)于入住人有嚴(yán)格的政策限制，即必須為年滿60周歲(含)以上的老年人?？梢哉f(shuō)，政策設(shè)計(jì)比較完善。不過(guò)，該模式實(shí)際效果如何，還需一段時(shí)間來(lái)觀察，關(guān)鍵是聽(tīng)入住老人怎么說(shuō)。 在筆者看來(lái)，這種養(yǎng)老模式在全國(guó)具有推廣價(jià)值，能進(jìn)一步豐富我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)體系，既讓市場(chǎng)多了一種選擇，也讓老齡人口有更多養(yǎng)老選擇。但如果要推廣這種模式，恐怕要采取更靈活的方式降低相關(guān)成本，當(dāng)成本降低、需求增長(zhǎng)，這種模式必然有更大發(fā)展空間。 一方面，購(gòu)房成本可以適當(dāng)降低。目前，恭和養(yǎng)老中心的銷售均價(jià)是4 .5萬(wàn)/平方米，雖然其價(jià)格低于商品房，但對(duì)收入有限的老齡人口來(lái)說(shuō)，售價(jià)還是偏高。除非是子女購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，老人入住。否則，恐怕只有少數(shù)高收入老人才能入住這種養(yǎng)老中心，就缺乏普惠價(jià)值。 降低購(gòu)房成本，既需要政府適當(dāng)讓利，在土地出讓、稅收等方面給予支持；也需要重新設(shè)計(jì)產(chǎn)權(quán)比例，如果適當(dāng)降低購(gòu)買(mǎi)人的產(chǎn)權(quán)比例，就可降低購(gòu)房總成本。筆者的建議是，不要“一刀切”規(guī)定購(gòu)買(mǎi)人95%產(chǎn)權(quán)，企業(yè)5%產(chǎn)權(quán)，而應(yīng)該設(shè)計(jì)多種比例以供購(gòu)買(mǎi)人自由選擇。 另一方面，服務(wù)成本可以適當(dāng)降低。目前，老人每月需繳3000元服務(wù)費(fèi)。從該養(yǎng)老中心提供65項(xiàng)基礎(chǔ)服務(wù)來(lái)說(shuō)，其服務(wù)成本或許不算高。但我們也要看到，現(xiàn)在北京企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金每月是3770元，如果用養(yǎng)老金支付服務(wù)費(fèi)，部分老人的經(jīng)濟(jì)壓力不小。 能否采取靈活的服務(wù)和價(jià)格，值得考慮。如果設(shè)計(jì)多種服務(wù)套餐，每種套餐有相應(yīng)的服務(wù)收費(fèi)，由老人來(lái)選擇；或者根據(jù)老人實(shí)際需要或者實(shí)際消費(fèi)收取服務(wù)費(fèi)，很多老人就不用每月支付固定的3000元服務(wù)費(fèi)。這種“一刀切”收費(fèi)方式雖能保障企業(yè)利益，但會(huì)讓部分老人有壓力。無(wú)論是完善這種模式還是推廣這種模式，都有必要考慮老人承受能力，因?yàn)楦辉＠先诉€比較少。
  

  查看全文↓ 2019-11-24 16:34:40
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  據(jù)大眾網(wǎng)報(bào)道3月19日，接到網(wǎng)友投訴，自己在媒體廣告上看中的房子價(jià)格便宜，位置較好，可詳細(xì)咨詢卻發(fā)現(xiàn)這個(gè)看似優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，竟然是小產(chǎn)權(quán)房。大眾網(wǎng)隨后調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在小產(chǎn)權(quán)房分布較多的二環(huán)路附近，大批小產(chǎn)權(quán)房二手房源充足，許多新建項(xiàng)目也正在公開(kāi)銷售。
  濟(jì)南小產(chǎn)權(quán)房公開(kāi)銷售首先對(duì)新建小產(chǎn)權(quán)房熱門(mén)分布的二環(huán)北路、二環(huán)西路附近地區(qū)走訪調(diào)查。
  在二環(huán)路附近，看到了多家小型“營(yíng)銷中心”，這些小賣(mài)場(chǎng)正在銷售的就是小產(chǎn)權(quán)房，這些房子有的已經(jīng)建成，有的仍然在建，這些在建小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格普遍較低，每平米價(jià)格不超過(guò)5000，價(jià)格更低的甚至有3000多元一平。
  銷售人員表示，每天前來(lái)看房的人不在少數(shù)。
  有網(wǎng)友投訴說(shuō)，目前濟(jì)南銷售在建小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)象并不少見(jiàn)，有一些甚至公開(kāi)進(jìn)行廣告宣傳：“在建小產(chǎn)權(quán)房不只沒(méi)有停工，有些還在公開(kāi)售賣(mài)，像是臘山立交橋沿線、二環(huán)北路那里很多小產(chǎn)權(quán)房都在媒體上打廣告賣(mài)房，我就是在廣告上看到的”。
  之后根據(jù)線索查閱了相關(guān)報(bào)刊，一處名為“金容花園”的在建小產(chǎn)權(quán)房的宣傳廣告果然出現(xiàn)在3月19日的某商報(bào)版面上。網(wǎng)友說(shuō)，報(bào)紙上有，網(wǎng)上也有，差點(diǎn)因?yàn)楸阋隋e(cuò)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房。
  隨后又在網(wǎng)上搜索了濟(jì)南小產(chǎn)權(quán)房房源發(fā)布。部分房產(chǎn)網(wǎng)站上仍然發(fā)布著大量小產(chǎn)權(quán)房的出租、出售信息，發(fā)布時(shí)間顯示為3月20日當(dāng)天。
  以購(gòu)房者身份電話聯(lián)系了網(wǎng)上搜索到的房產(chǎn)中介經(jīng)理人，他們都表示自己手中仍有小產(chǎn)權(quán)房房源，像蓋家溝附近、市中區(qū)白馬家園、棗林陽(yáng)光花園、二環(huán)西路附近的后魏華莊等地，二手小產(chǎn)權(quán)房房源非常充足。
  被暗訪的中介經(jīng)理人表示，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格不等，貴的7000多一平，便宜的3000多就能買(mǎi)到，這類房子不能貸款但可以簽訂合法的過(guò)戶合同，無(wú)法讓外地人落戶濟(jì)南?！翱捶康脑捯让魈欤裉祛A(yù)約的人太多了。”多位經(jīng)理人表示目前小產(chǎn)權(quán)房需求仍然很大，大部分為剛需購(gòu)房者：“現(xiàn)在買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的都是買(mǎi)來(lái)自己住，需求挺大”。
  隨后查閱了相關(guān)資料。早在3月8日，濟(jì)南國(guó)土資源工作會(huì)議就已經(jīng)明確指出，濟(jì)南將開(kāi)展違法建設(shè)銷售“小產(chǎn)權(quán)房”專項(xiàng)清理整治，公開(kāi)通報(bào)違法違規(guī)用地重大典型案件。濟(jì)南市國(guó)土資源局局長(zhǎng)表示，2014年將組織開(kāi)展違法建設(shè)銷售“小產(chǎn)權(quán)房”專項(xiàng)清理整治，嚴(yán)厲查處各類違法違規(guī)用地行為，對(duì)重大典型案件進(jìn)行掛牌督辦和公開(kāi)通報(bào)。
  房產(chǎn)中介銷售承諾簽訂合法購(gòu)房合同網(wǎng)友詢問(wèn)：“中介推薦小產(chǎn)權(quán)房并稱能夠簽訂購(gòu)房合同，這樣的小產(chǎn)權(quán)房是否合法?”大眾網(wǎng)20日走訪發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南二環(huán)路沿線城鄉(xiāng)結(jié)合部的部分小產(chǎn)權(quán)房仍在公開(kāi)銷售，房產(chǎn)中介均表示購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房可以簽訂合法的購(gòu)房合同。對(duì)此，有律師表示，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房有隱患。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 16:34:37
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  近期，有關(guān)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的新政把房產(chǎn)租賃帶到了風(fēng)口浪尖，越來(lái)越多的網(wǎng)友對(duì)公寓產(chǎn)生了興趣，這樣一個(gè)新興領(lǐng)域，會(huì)改變買(mǎi)房投資的邏輯嗎？
  9月9日下午，一場(chǎng)有關(guān)“共享公寓”的講座在城東銀城kinma Q+社區(qū)展開(kāi)，地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)主編李倩暉和南京短租民宿達(dá)人徐美麗和大家分享了南京當(dāng)下的投資環(huán)境，以及新興的“短租民宿”操作方式，暢談租賃時(shí)代的投資新思維，助力房東們實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)**大化。
  **近南京的公寓項(xiàng)目賣(mài)得如火如荼，限購(gòu)一時(shí)難以松動(dòng)，很多人都對(duì)公寓產(chǎn)生了興趣。在大多數(shù)人心中，購(gòu)買(mǎi)公寓的收益方式還僅僅局限于長(zhǎng)租一種：或是租給個(gè)人，或是租給小企業(yè)辦公，但自共享經(jīng)濟(jì)興起之后，新的投資方式——“短租”也開(kāi)始慢慢發(fā)展起來(lái)，并有望成為公寓項(xiàng)目另一大重要收益方式。
  
  短租伴隨協(xié)同消費(fèi)模式的興起而出現(xiàn)，是一種以24小時(shí)為計(jì)量單位，按天計(jì)費(fèi)的房屋租賃形式，故短租又稱日租。傳統(tǒng)的按月出租相比，短租的投資收益要高得多。
  小編在“途家”網(wǎng)站上找了幾個(gè)民宿短租做得很成功的房源：以368元/天的單居室為例，一個(gè)月如果能夠出租20天，月租金就超過(guò)7000元，而這樣的一套房子如果不加設(shè)計(jì)、裝修單獨(dú)月租，**高也就只能租出4000元/月。
  現(xiàn)在，短租已經(jīng)成為了不少青年人自主創(chuàng)業(yè)、副業(yè)的一大選擇。
  值得注意的是，短租的初衷是為了有效利用空余房源、降低房源的空置成本。并且，在2015年11月，首次將共享經(jīng)濟(jì)的概念寫(xiě)入黨的全會(huì)決議中，足以說(shuō)明國(guó)家的重視程度。
  8月18日，《南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案》正式發(fā)布?！斗桨浮诽岢觯瑢⒁徊糠珠e置房源有效供應(yīng)至租賃市場(chǎng)，并支持和鼓勵(lì)居民出租閑置住房。并將試點(diǎn)商業(yè)用房改建為租賃住房，對(duì)這部分“商改租”的房源來(lái)說(shuō)，后期的改造后租賃住房用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這對(duì)于商辦產(chǎn)品的投資者來(lái)說(shuō)，將會(huì)是一項(xiàng)重磅利好。
  擁有十年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的民宿達(dá)人徐美麗向嘉賓們介紹了自己的經(jīng)驗(yàn)，以及市面上較多的民宿短租經(jīng)營(yíng)工具。她表示，無(wú)論是從國(guó)家政策也好，還是app的支持程度也好，短租民宿都是一個(gè)新興利好。她認(rèn)為，自持公寓的人，對(duì)比做公寓的“二房東”來(lái)說(shuō)就已經(jīng)有了先天的優(yōu)勢(shì)，無(wú)論是全職大規(guī)模做民宿，還是在職的人，只要你有玩手機(jī)的時(shí)間，并在前期投入2-3萬(wàn)元進(jìn)行比較有風(fēng)格的裝修，就可以將公寓產(chǎn)品的收益做到**大化。
  在房源的選擇上，徐美麗自己偏好比較新的公寓產(chǎn)品，她認(rèn)為做公寓民宿首要的條件就是交通方便，靠景區(qū)、靠地鐵，并且大多數(shù)公寓產(chǎn)品停車問(wèn)題不用愁，比很多居民小區(qū)要好很多。
  據(jù)了解，本次協(xié)助主辦活動(dòng)的銀城kinma Q+社區(qū)，位于城東石獅路，目前在售1、2號(hào)樓少量房源，主要戶型38、45平米，1號(hào)樓平層公寓成交均價(jià)20000元/平米、2號(hào)樓挑高公寓均價(jià)27000元/平米。該項(xiàng)目位于城東紫金山腳下，并且靠近2號(hào)線、4號(hào)線地鐵站，交通方便，非常適合做短租民宿公寓。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 16:34:34
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  "近期，中國(guó)財(cái)政部長(zhǎng)樓繼偉在成都G20會(huì) 議上表示，應(yīng)該積極推動(dòng)房地產(chǎn)稅制改革，解決收入分配問(wèn)題。特別用了“義無(wú)反顧”這個(gè)詞，將義無(wú)反顧地征收房產(chǎn)稅！也就是說(shuō)，房地產(chǎn)稅制改革是必走之路， 再難也得走下去！近兩年，中國(guó)政府多次提及將全面開(kāi)征房產(chǎn)稅，不過(guò)這一次“義無(wú)反顧”的決心，相比之前更堅(jiān)決，高房?jī)r(jià)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)、影響了百姓的生活以 及造成分配不均是主因。
  
  目前絕大多數(shù)中國(guó)百姓都認(rèn)為，房?jī)r(jià)是永遠(yuǎn)不會(huì)跌的，中國(guó)政府決不會(huì)讓房?jī)r(jià)跌下來(lái)。甚至有專家都認(rèn)為，房?jī)r(jià)一跌中國(guó)經(jīng)濟(jì)就不行了。這使得購(gòu)房在中國(guó)成了有利可圖的投資（機(jī)）行為，出現(xiàn)了天量空置房、甚至“鬼城”。
  
  此外，由于投機(jī)房產(chǎn)有巨大的利益，導(dǎo)致中國(guó)陷入“流動(dòng)性陷阱”。借貸出去的錢(qián)，顯然都紛紛涌入房市，“北、上、深”隨便一套房子就是上千萬(wàn)。而多數(shù)中小企業(yè)，一年的利潤(rùn)別說(shuō)1000萬(wàn)，哪怕有100萬(wàn)都不錯(cuò)了，好些企業(yè)連100萬(wàn)都賺不到。相比之下，在一線城市投機(jī)炒一套房，輕輕松松就能賺100萬(wàn)。
  
  因此，出現(xiàn)高房?jī)r(jià)和大量空置房的根本原因，就是過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)歸納帶來(lái)的誤區(qū)：政府越調(diào)控購(gòu)房政策，越限制購(gòu)房條件，房?jī)r(jià)漲得就越高。所以控制債務(wù)的關(guān)鍵，不是惜貸限制購(gòu)房，而是限制投機(jī)炒房。
  
  而開(kāi)征房產(chǎn)稅，或許能夠起到抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫的作用，也是調(diào)整貧富懸殊見(jiàn)效**快、操作**方便的財(cái)富調(diào)整方案，就好似個(gè)人所得稅，關(guān)鍵在于起征點(diǎn)：
  
  首先，向**富有的群體征房產(chǎn)稅，建議以家庭為單位，第一套自住房免征，從第二套自住房開(kāi)始征稅，然后稅率階梯式上升，即第三套自住房稅率要高于第二套自住房，依此類推，房子越多，則稅率越高。
  
  其次，中國(guó)的住房占有率全球**高，已經(jīng)超過(guò)了90%。一旦開(kāi)征房產(chǎn)稅，將增加第二套房子的持有成本，擁有三套房子的投機(jī)者很有可能拋售，但由于缺少接盤(pán)者，他們就將以出租的形式，把持房的成本轉(zhuǎn)嫁給租客。
  
  不過(guò)，租房市場(chǎng)是一個(gè)有效市場(chǎng)，只有在供不應(yīng)求的情況下，房租才有可能上升。實(shí)施房產(chǎn)稅，恰恰增加了空置房擁有者的持有成本，因此對(duì)空置房征收重稅（對(duì) 用于出租的房子則免稅），逼迫空置房要么出售，降低房?jī)r(jià)，要么逼入出租市場(chǎng)，大量的房子進(jìn)入租房市場(chǎng)，房租必然會(huì)下降。
  
  總之，從歐美上百年經(jīng)驗(yàn)看，房產(chǎn)稅對(duì)高房?jī)r(jià)有致命殺傷力，可長(zhǎng)期穩(wěn)定房?jī)r(jià)在合理水平。擺脫房地產(chǎn)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的綁架，確保中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期可持續(xù)地健康發(fā)展； 另外，建議政府將征收來(lái)的房產(chǎn)稅，部分用于廉租屋的建設(shè)，供低收入家庭租住，使所有普通百姓都居者有其屋，過(guò)上更幸福的生活。
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 16:34:29
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  這一輪調(diào)控，
  
  不止是市場(chǎng)調(diào)控。
  
  這一次調(diào)控是建立在“房子是用來(lái)住的”基礎(chǔ)之上，跟以往“房?jī)r(jià)是總經(jīng)理決定的”的思路完全不同。以往的調(diào)控，一直都是市場(chǎng)層面的，即使是金融工具，也只是停留在淺層的利率、額度層面。而現(xiàn)在的調(diào)控，還直指行業(yè)本身的調(diào)整、洗牌。
  
  在大局上，是著眼于建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的市場(chǎng)機(jī)制。很多人認(rèn)為目前房地產(chǎn)沒(méi)有一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，其實(shí)現(xiàn)在已經(jīng)在做了。這一次調(diào)控，已經(jīng)第一次滲透進(jìn)了行業(yè)本身。同時(shí)，政府調(diào)控是要求穩(wěn)，這一次可千萬(wàn)不要寄希望于未來(lái)市場(chǎng)還會(huì)大起大落、稍微有點(diǎn)不適應(yīng)，政府就會(huì)出手救市了。以后，肯定不會(huì)!
  
  行業(yè)的正本清源，
  
  讓中小開(kāi)發(fā)商出局。
  
  為什么政府不會(huì)在市場(chǎng)下行過(guò)程中出手救市了?我們要明白，此次調(diào)控的**終極目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)“房子是用來(lái)住的”。而首先要做的，就是對(duì)市場(chǎng)的參與者進(jìn)行重新洗牌。以往的市場(chǎng)，更多的時(shí)候是中小開(kāi)發(fā)商打天下，其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)承受能力低。一有小問(wèn)題，就找政府幫忙，資金鏈斷了，就丟給政府，**終影響了政府的決策，2014年的房產(chǎn)去庫(kù)存政策的出臺(tái)，跟這類中小開(kāi)發(fā)商不無(wú)關(guān)系。而現(xiàn)在的調(diào)控，首先在行業(yè)參與者上動(dòng)手，讓這類中小開(kāi)發(fā)商逐步出局。
  
  借助去庫(kù)存，
  
  分散積壓的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，
  
  為房地產(chǎn)“新時(shí)代”輕裝上陣做準(zhǔn)備。
  
  當(dāng)然，帶病讓中小開(kāi)發(fā)商出局，肯定是不行的。這背后是千千萬(wàn)萬(wàn)普通投資者跟中小開(kāi)發(fā)商的命運(yùn)綁在一起。2014年房地產(chǎn)去庫(kù)存政策，也恰恰是讓這類企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)降到**低后，平穩(wěn)的退出市場(chǎng)。而在這之后，不會(huì)再有國(guó)家層面的房地產(chǎn)政策去扶持或者去救助那些無(wú)法承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的中小開(kāi)發(fā)商。該做的已經(jīng)做了，如果你還不知趣，硬要往里沖。那么對(duì)不起，出了問(wèn)題別找我。
  
  政府下的一盤(pán)大棋
  
  市場(chǎng)野蠻生長(zhǎng)后，政府收割機(jī)來(lái)了!
  
  房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近20年的野蠻生長(zhǎng)之后，當(dāng)然不會(huì)再按照以往走純粹市場(chǎng)調(diào)控的老路。在中小開(kāi)發(fā)商為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)打下一個(gè)基礎(chǔ)之后，政府收割機(jī)就已經(jīng)在開(kāi)來(lái)的路上了。誰(shuí)是政府收割機(jī)?當(dāng)然是國(guó)企!
  
  其實(shí)，政府早就已經(jīng)提前布局了。早在3年前，就首次提出了要“理直氣壯的發(fā)揮國(guó)有企業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支撐作用”、房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從以往的“國(guó)退民進(jìn)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皣?guó)進(jìn)民退”。目前房地產(chǎn)行業(yè)越來(lái)越多的國(guó)企開(kāi)始參與，已經(jīng)成了事實(shí)風(fēng)向。而讓不能承受風(fēng)險(xiǎn)的中小開(kāi)發(fā)商退出市場(chǎng)，讓越來(lái)越多的國(guó)企來(lái)參與市場(chǎng)，就是要讓市場(chǎng)更加的穩(wěn)定、服從大局，中央有了政策，直接到企業(yè)層面能夠順利執(zhí)行?！胺孔邮怯脕?lái)住的”就跟“鹽是用來(lái)吃的”是一個(gè)道理。
  
  2018年之后，房地產(chǎn)，將迎來(lái)一個(gè)全新的時(shí)代。
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 16:34:26
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  "1月11日，北京市海淀區(qū)中鐵碧桂園共有產(chǎn)權(quán)住房申購(gòu)結(jié)束。自2017年12月28日開(kāi)啟申購(gòu)以來(lái)，該項(xiàng)目**終約5萬(wàn)戶家庭確認(rèn)申購(gòu)。
  
  這是自2017年9月30日《北京共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》開(kāi)始實(shí)施后，北京市的第五個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房，也是海淀區(qū)首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房。
  
  更吸引眼球的是，北京推出的“共有產(chǎn)權(quán)住房”，規(guī)定“新北京人”分配不少于30%，讓眾多的“北漂們”看到了在北京安家的希望。
  
  >> **54萬(wàn)元簽下80平方米兩居室
  
  楊延麗做夢(mèng)都不會(huì)想到，她會(huì)作為北京市首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的首位簽約者而被社會(huì)關(guān)注。
  
  2017年12月，楊延麗簽下朝陽(yáng)區(qū)錦都家園的一套兩居室。這套80余平方米的兩居室，因產(chǎn)權(quán)與政府五五分，楊延麗需承擔(dān)的房?jī)r(jià)約180萬(wàn)元，讓她省了近200萬(wàn)元。算下來(lái)，只需**54萬(wàn)元左右?！氨逼?2年，楊延麗終于在北京安了家。
  
  “北漂”這個(gè)詞，**近有了一個(gè)新稱謂——“新北京人”。2017年9月20日出臺(tái)的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》第五條提出，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%，指的就是“新北京人”。
  
  錦都家園作為北京的第一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，位置在朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)，一共有427套房源，均價(jià)為2.2萬(wàn)元/平方米，而錦都家園周邊同地段、同品質(zhì)普通商品住房均價(jià)約為5.6萬(wàn)元/平方米，價(jià)格相差60%左右。
  
  楊延麗的故事讓同為北漂的崔夢(mèng)辰（化名）看到了在北京安家的希望。她大學(xué)畢業(yè)后，于2006年來(lái)到北京，從此開(kāi)始了漫長(zhǎng)的“北漂”生活。
  
  相比其他租房人的顛沛流離，崔夢(mèng)辰遇到了一個(gè)好房東?！敖o我的租金便宜，從不無(wú)緣無(wú)故漲價(jià)，5年都沒(méi)漲過(guò)，比周邊房子的租金每月低1000元?！?br/>
  也因?yàn)樽〉冒惨荩迚?mèng)辰一直都沒(méi)有“起”買(mǎi)房的念頭，眼睜睜地看著北京的房?jī)r(jià)從2006年的幾千元漲到現(xiàn)在的幾萬(wàn)元，當(dāng)她想要買(mǎi)房時(shí)，已經(jīng)無(wú)力支付上百萬(wàn)元的**。
  
  北京第一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房錦都家園的**簽率，重新激發(fā)了她的買(mǎi)房熱情。
  
  1998年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布從同年下半年開(kāi)始全面停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。此后，由國(guó)家分配的福利性住房逐漸消失，政策性住房、商品房迎來(lái)快速發(fā)展。
  
  >> 有項(xiàng)目“新北京人”中簽率高于“京戶無(wú)房”
  
  錦都家園項(xiàng)目比較特殊，原本是自住房的申購(gòu)，卻在共有產(chǎn)權(quán)房到來(lái)時(shí)進(jìn)行搖號(hào)。
  
  房地產(chǎn)獨(dú)立評(píng)論人拆哥告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，該項(xiàng)目的申購(gòu)資格條件按2017年6月申購(gòu)時(shí)的自住房規(guī)則走，但銷售、管理和產(chǎn)權(quán)性質(zhì)都將按照共有產(chǎn)權(quán)住房的政策實(shí)施。這個(gè)項(xiàng)目**終確認(rèn)申購(gòu)的家庭有16.3萬(wàn)戶，**終可參加搖號(hào)的家庭有12.1萬(wàn)戶。
  
  據(jù)了解，錦都家園搖號(hào)時(shí)分為“京戶無(wú)房”和“新北京人”兩組。第一組為朝陽(yáng)區(qū)戶籍無(wú)房家庭及在朝陽(yáng)區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無(wú)房家庭，共95965戶。房源299套，占70%。第二組為在朝陽(yáng)區(qū)工作且符合北京市住房限購(gòu)政策的非京籍（“新北京人”）無(wú)房家庭，共25221戶。房源128套，占30%。
  
  從中簽率看，“京戶無(wú)房”組中簽率約為0.31%，“新北京人”組約為0.51%。雖然兩組中簽率都很低，但“新北京人”組的中簽率卻超過(guò)了“京戶家庭”。這個(gè)結(jié)果讓崔夢(mèng)辰?jīng)]想到，陡增了買(mǎi)房的信心。
  
  其實(shí)，共有產(chǎn)權(quán)住房并非近期提出，早在2014年4月，住建部即發(fā)布《關(guān)于做好2014年住房保障工作的通知》，確定北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石等6座城市為共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。3年之后，北京正式成為繼上海、淮安后，國(guó)內(nèi)第三個(gè)出臺(tái)共有產(chǎn)權(quán)住房專門(mén)文件的城市。
  
  “共有產(chǎn)權(quán)住房的推出，主要是為了減輕購(gòu)房者的購(gòu)房壓力，降低購(gòu)房門(mén)檻而設(shè)計(jì)的政策。這套住房的產(chǎn)權(quán)是政府或者代持機(jī)構(gòu)與購(gòu)房人共同擁有，而住房的使用權(quán)完全屬于購(gòu)房者個(gè)人?！比珖?guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，我國(guó)的住房保障體系推出的目的很明確，就是實(shí)現(xiàn)中央提出來(lái)的“住有所居”的目標(biāo)，即人人有房住，住的房子可以是出租房，可以是共有產(chǎn)權(quán)房，也可以是商品房；而過(guò)去講的“居者有其屋”，是居者都有自己的房子，全部是私有房產(chǎn)，兩者有本質(zhì)的區(qū)別?！肮灿挟a(chǎn)權(quán)房面向的是中低收入家庭，尤其是那些想買(mǎi)房而且有一定能力買(mǎi)房、但是由于房?jī)r(jià)漲得過(guò)快又買(mǎi)不起房的群體。”
  
  >> 上海北京共有產(chǎn)權(quán)房思路迥異
  
  北京市出臺(tái)的共有產(chǎn)權(quán)房申請(qǐng)條件，相比自住房要嚴(yán)格得多。例如，申請(qǐng)人必須沒(méi)有任何的房屋買(mǎi)賣(mài)記錄、單身必須年滿30周歲等。
  
  目前上海的共有產(chǎn)權(quán)房累計(jì)簽約了近9萬(wàn)戶。上海的做法與北京相比有何不同？
  
  房地產(chǎn)獨(dú)立評(píng)論人拆哥告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，上海共有產(chǎn)權(quán)房脫胎于“經(jīng)濟(jì)適用房”的邏輯推導(dǎo)，申請(qǐng)人必須是上海本地人，且對(duì)于家庭收入和居住面積等均有著嚴(yán)格的限定。此外，上海共有產(chǎn)權(quán)房土地性質(zhì)與經(jīng)適房相同，也是劃撥供地。而北京共有產(chǎn)權(quán)房更像“另類的商品房”，供地方式以市場(chǎng)競(jìng)價(jià)為主，不限購(gòu)房人的戶籍、收入、面積，但從轉(zhuǎn)出記錄等處著手，嚴(yán)格杜絕“炒房嫌疑”。
  
  據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》統(tǒng)計(jì)，從去年9月共有產(chǎn)權(quán)房政策出臺(tái)至今，北京市共推出了5個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目開(kāi)放申購(gòu)。這些項(xiàng)目已陸續(xù)開(kāi)始進(jìn)行申購(gòu)登記、資格審查、搖號(hào)公示等程序。其中，中鐵碧桂園作為海淀區(qū)首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，因位于城六區(qū)而備受關(guān)注。
  
  公開(kāi)資料顯示，海淀區(qū)中鐵碧桂園項(xiàng)目套型主要為約78平方米兩居共13套、約89平方米兩居共603套，總套數(shù)約616套，含全裝修費(fèi)用銷售均價(jià)35000元/平方米。這600多套房源，將按照“北京人”和“新北京人”以7:3的比例進(jìn)行房源分配，分兩批次搖號(hào)。
  
  按上述數(shù)字計(jì)算，78平方米的房產(chǎn)總價(jià)約273萬(wàn)元，**款81.9萬(wàn)元(北京共有產(chǎn)權(quán)房商貸**比例30%）；89平方米的房產(chǎn)總價(jià)約311.5萬(wàn)元，**款93.45萬(wàn)元。相比**款動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)元的商品房，共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)購(gòu)房者的資金壓力大大降低。
  
  與錦都家園購(gòu)房人占50%的產(chǎn)權(quán)份額不同，中鐵碧桂園的購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額為70%，剩余30%份額由北京市海淀區(qū)保障性住房發(fā)展有限公司（政府產(chǎn)權(quán)份額代持機(jī)構(gòu)）持有。這也是迄今為止北京推出的5個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目中產(chǎn)權(quán)比例**高的項(xiàng)目。即便如此，含全裝修在內(nèi)單價(jià)只要3.5萬(wàn)元，對(duì)比周邊平均單價(jià)超7萬(wàn)元的在售新盤(pán)，中鐵碧桂園對(duì)符合政策要求購(gòu)房者的吸引力依舊不小。
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 16:34:23
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  　隨著房?jī)r(jià)的飆升，房產(chǎn)各方面的知識(shí)也得到了人們的重視，房產(chǎn)五證齊全、70年產(chǎn)權(quán)、公攤、綠化率。容積、層高、房子過(guò)戶等等一列席的名詞漸漸的被人們熟悉了。總所周知，中國(guó)的土地使用權(quán)**長(zhǎng)的是70年，屬居住用地，其次是工業(yè)用地科教文50年，商業(yè)旅游娛樂(lè)用地40年。而住建部仇保興曾披露，中國(guó)的建筑平均壽命是30年。建筑30年的壽命到了，或者70年的使用權(quán)到了，房屋和業(yè)主何去何從，很多人其實(shí)沒(méi)有深入考慮過(guò)，70年產(chǎn)權(quán)到期之后房子該怎么辦?
  　根據(jù)我國(guó)的相關(guān)政策：
  　70年產(chǎn)權(quán)是指在我國(guó)法律規(guī)定中，“土地使用權(quán)”’與“房屋產(chǎn)權(quán)”是兩個(gè)不同的概念，土地使用權(quán)出讓的**高年限是：居住用地70年，70年土地使用期滿后，土地收歸國(guó)有，地上建筑物仍然屬于業(yè)主所有，就是70年產(chǎn)權(quán)。如果再次申請(qǐng)土地使用權(quán)，則應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時(shí)的地價(jià)水平，補(bǔ)繳土地出讓金。
  　70年產(chǎn)權(quán)到期后土地使用權(quán)的處理方法：
  　1、土地使用者向土地管理部門(mén)提交續(xù)期申請(qǐng)書(shū)，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。獲得批準(zhǔn)續(xù)期的，重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費(fèi)。這樣，你的房產(chǎn)所有權(quán)便得以延續(xù)。當(dāng)然，變成危房強(qiáng)制拆除的除外。
  　2、土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期的，土地使用權(quán)和地上房產(chǎn)由國(guó)家無(wú)償收回。房屋所有權(quán)也就自然消失。
  　3、土地使用者提出續(xù)期申請(qǐng)，根據(jù)法律規(guī)定沒(méi)有批準(zhǔn)續(xù)期的(即根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回的)，土地使用權(quán)國(guó)家無(wú)償收回，但對(duì)于地上房產(chǎn)，根據(jù)收回時(shí)的殘余價(jià)值給予相應(yīng)補(bǔ)償。
  　而今，房?jī)r(jià)還是不斷的飆升著呢!對(duì)于工薪階層的人來(lái)講，購(gòu)買(mǎi)房子是一輩子的大事，一輩子到老了或許才買(mǎi)得起一套房子。想要把房子遺留給子孫，在目前的社會(huì)環(huán)境中看來(lái)是很不可能了。70年產(chǎn)權(quán)到期之后，就只能等著續(xù)期或是賠償了。而很多房屋的業(yè)主都認(rèn)為，30年的建筑壽命，其實(shí)是無(wú)關(guān)緊要的，因?yàn)榉课荼旧?，本就是越用越舊，買(mǎi)房投資、保值，其收益主要來(lái)源于土地的增值，即使房屋的建筑壽命到了，只要土地使用權(quán)還在，依然能起到保值的效果。因此對(duì)于房屋的業(yè)主言，理想的狀態(tài)應(yīng)該是——房屋的建筑壽命到了就推倒重建，但必須保障自己的利益。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 16:34:20
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  近期，有關(guān)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的新政把房產(chǎn)租賃帶到了風(fēng)口浪尖，越來(lái)越多的網(wǎng)友對(duì)公寓產(chǎn)生了興趣，這樣一個(gè)新興領(lǐng)域，會(huì)改變買(mǎi)房投資的邏輯嗎？
  在很多人心中，購(gòu)買(mǎi)公寓的收益方式還僅僅局限于長(zhǎng)租一種：或是租給個(gè)人，或是租給小企業(yè)辦公，但自共享經(jīng)濟(jì)興起之后，新的投資方式——“短租”也開(kāi)始慢慢發(fā)展起來(lái)，并有望成為公寓項(xiàng)目另一大重要收益方式。
  短租伴隨協(xié)同消費(fèi)模式的興起而出現(xiàn)，是一種以24小時(shí)為計(jì)量單位，按天計(jì)費(fèi)的房屋租賃形式，故短租又稱日租。傳統(tǒng)的按月出租相比，短租的投資收益要高得多。
  小編在“途家”網(wǎng)站上找了幾個(gè)民宿短租做得很成功的房源：以368元/天的單居室為例，一個(gè)月如果能夠出租20天，月租金就超過(guò)7000元，而這樣的一套房子如果不加設(shè)計(jì)、裝修單獨(dú)月租，**高也就只能租出4000元/月。
  現(xiàn)在，短租已經(jīng)成為了不少青年人自主創(chuàng)業(yè)、副業(yè)的一大選擇。
  據(jù)國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)研究中心發(fā)布的《中國(guó)分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告2017》顯示，2016年住房分享市場(chǎng)交易額約243億元，比上年增長(zhǎng)超過(guò)131%。艾瑞咨詢發(fā)布的《中國(guó)在線短租行業(yè)研究報(bào)告（2017年）》稱，2016年中國(guó)的在線短租市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到87.8億元，并預(yù)估2017年整個(gè)中國(guó)市場(chǎng)在線交易規(guī)模將達(dá)到125.2億元。
  值得注意的是，短租的初衷是為了有效利用空余房源、降低房源的空置成本。并且，在2015年11月，首次將共享經(jīng)濟(jì)的概念寫(xiě)入黨的全會(huì)決議中，足以說(shuō)明國(guó)家的重視程度。
  8月18日，《南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案》正式發(fā)布?！斗桨浮诽岢?，將一部分閑置房源有效供應(yīng)至租賃市場(chǎng)，并支持和鼓勵(lì)居民出租閑置住房。并將試點(diǎn)商業(yè)用房改建為租賃住房，對(duì)這部分“商改租”的房源來(lái)說(shuō)，后期的改造后租賃住房用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這對(duì)于商辦產(chǎn)品的投資者來(lái)說(shuō)，將會(huì)是一項(xiàng)重磅利好。
  那么，長(zhǎng)租與短租如何取舍？
  短租產(chǎn)品是否能超越長(zhǎng)租？
  做短租又有哪些挑戰(zhàn)與訣竅呢？
  9月9日，我們將在全南京**“潮”的公寓項(xiàng)目銀城kinma Q+青年社區(qū)，為大家?guī)?lái)一場(chǎng)公寓投資租賃講座，地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)主編與民宿平臺(tái)房東達(dá)人，將一起暢談租賃時(shí)代的投資新思維，助力房東們實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)**大化。
  悄悄透露一下，現(xiàn)場(chǎng)還有神秘大禮相送哦！
  活動(dòng)時(shí)間
  9月9日下午2點(diǎn)
  活動(dòng)地點(diǎn)
  銀城KINMA Q+社區(qū)
  活動(dòng)嘉賓
  李倩暉，地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)（南京）主編，麥豆傳媒自媒體事業(yè)部總經(jīng)理?
  徐美麗，短租民宿達(dá)人、資深地產(chǎn)人
  交通方式
  地鐵2號(hào)線、4號(hào)線金馬路站
  1號(hào)出口對(duì)面
  報(bào)名方式
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  查看全文↓ 2019-11-24 16:34:18

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 周邊香河平安麗景b區(qū)產(chǎn)權(quán)多少年?？市住建委回應(yīng)萬(wàn)科自持租賃房風(fēng)波承租人無(wú)產(chǎn)權(quán)
  答

  "人們口中說(shuō)的“五證兩書(shū)”是什么？五證不全的房子能買(mǎi)嗎？五證兩書(shū)一個(gè)合法正規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須具備齊全的“五證”、“兩書(shū)”。五證：《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》期房的《商品房預(yù)售許可證》或現(xiàn)房的《商品房銷售許可證》兩書(shū)：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。購(gòu)買(mǎi)五證不全的房子有哪些風(fēng)險(xiǎn)？土地性質(zhì)不合法土地使用權(quán)不合法工程設(shè)施手續(xù)不合法項(xiàng)目施工進(jìn)度未達(dá)到規(guī)定提前銷售溫馨提示：期房沒(méi)有《商品房銷售預(yù)售許可證》或現(xiàn)房沒(méi)有《房屋所有權(quán)證》時(shí)，購(gòu)房者要注意可能購(gòu)買(mǎi)的不是正規(guī)房。"

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 如何出租房子
  答

  好租網(wǎng) **網(wǎng) 房東網(wǎng) 趕集網(wǎng)都可以發(fā)布 有的要注冊(cè) 有的不要 跟著提示操作 很簡(jiǎn)單的

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 出租房子需要繳稅嗎？
  答

  目前合肥對(duì)個(gè)人出租自有房產(chǎn)實(shí)行綜合征收。個(gè)人出租住房，月租金2萬(wàn)元以下，綜合征收率為4%；2萬(wàn)元(含)以上的為8%。個(gè)人出租非住房，月租金2萬(wàn)元以下的，綜合征收率為10%；2萬(wàn)元以上的為15%。

• 問(wèn) 個(gè)人出租房子需要交多少稅
  答

  根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》（2009年修訂）第十六條規(guī)定，對(duì)出租住宅所得的個(gè)人所得稅，應(yīng)當(dāng)按照收入所得額的20％征收。

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)那里有出租房子？
  答

  這個(gè)你可以去當(dāng)?shù)氐闹薪樽稍兿?，?yīng)該都會(huì)有的！或者你把求租信息放到網(wǎng)上，會(huì)有人聯(lián)系你的！

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