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  溫州部分住宅土地使用權(quán)續(xù)期需繳納高額土地出讓金，雖被溫州國土資源局指稱“誤讀”，但仍引發(fā)關(guān)注。目前學(xué)界對于住宅用地續(xù)期仍存爭議，不過有學(xué)者指出續(xù)期收費的做法更接近當(dāng)初立法時候的本意。
  5月18日，溫州好望角機構(gòu)總經(jīng)理陳德賺向澎湃新聞表示，自從溫州曝出這一事件后，二手房買賣客戶在交易時開始關(guān)注土地使用權(quán)期限問題，這一批20年土地使用權(quán)的房子也沒法進行交易?，F(xiàn)在具體如何處理還沒有定論，不過溫州國土資源局已經(jīng)出面澄清了補交房價三分一土地出讓金的說法是誤讀?！澳壳斑@事擱著還有解決”。
  有學(xué)界人士對澎湃新聞表示，溫州土地使用權(quán)到期續(xù)費一事引起了社會熱議和關(guān)注，住建部和國土部也召開了相關(guān)討論會研究此事，不過會議上認為，《物權(quán)法》規(guī)定的自動續(xù)期在法理上非常清晰，沒必要再引起更多關(guān)注，因此并沒有對外發(fā)聲。
  而此前4月20日，國土資源部、浙江省國土資源廳已經(jīng)組成聯(lián)合調(diào)研組赴浙江省溫州市調(diào)研指導(dǎo)住宅土地使用權(quán)20年到期后的延長問題。
  5月18日，有媒體援引國土部人士的話稱，目前調(diào)研已經(jīng)結(jié)束，結(jié)果還沒有出來，土地利用司正在形成報告。
  2007年頒布實施的《物權(quán)法》第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。由此也引發(fā)了不同的爭論。
  中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心副研究員熊丙萬表示，目前學(xué)術(shù)界主要還是兩派觀點，一方是認為《物權(quán)法》規(guī)定住宅用地自動續(xù)期就意味著無條件；另一方觀點認為自動續(xù)期是相對于審批續(xù)期而言的，續(xù)期需要補繳土地出讓金。
  在熊丙萬看來，目前學(xué)術(shù)界的觀點相對比較統(tǒng)一，當(dāng)初制定《物權(quán)法》的時候，有意立法回避，但是土地使用權(quán)期限屆滿后收費與立法本意更加接近。
  據(jù)《經(jīng)濟參考報》報道，《物權(quán)法》起草組核心成員梁慧星回顧物權(quán)法草案審議過程時表示，法律委員會研究認為，續(xù)期后是否支付土地使用費問題，關(guān)系廣大群眾切身利益，需要慎重對待，目前本法以不作規(guī)定為宜。屆時，可以根據(jù)實際情況再作慎重研究。因此，建議刪去關(guān)于土地使用費的規(guī)定。
  梁慧星談到，《物權(quán)法》第一百四十九條關(guān)于住宅用地期滿自動續(xù)期的規(guī)定，由此確定?？梢姡緱l立法機關(guān)的意思是：鑒于住宅用地使用權(quán)續(xù)期后是否支付土地使用費問題，關(guān)系廣大群眾切身利益，需要慎重對待，目前本法不作規(guī)定，留待將來根據(jù)實際情況再作慎重研究。
  曾參與過《物權(quán)法》起草工作的中國人民大學(xué)法學(xué)院教授高圣平對澎湃新聞（www.thepaper.cn）表示，有關(guān)建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的法律后果法理上是非常清晰的。
  高圣平指出，建設(shè)用地使用權(quán)是有期限的權(quán)利，其中住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后自動續(xù)期，非住宅建設(shè)用地經(jīng)過申請后續(xù)期。因此，住宅用地支付的土地出讓金的對價是有期限的的對價。高圣平稱，目前的主要分歧不在于到期后要不要收費的問題，而是收多少、怎么收的問題。
  不過在高圣平看來，70年到期后是否收費還存在不確定性，“如果經(jīng)濟狀況好的話，也不排除土地所有人放棄此權(quán)利?！薄?br/>高圣平指出，溫州這批20年使用權(quán)的老房子具有特殊性，不過在他看來，補繳土地出讓金是合理的?！安煌拈_發(fā)商，一個買的是20年土地使用權(quán)，賣的房子便宜還好賣，另一個開發(fā)商買的是70年土地使用權(quán)，房價自然會賣的貴，因此這批20年土地使用權(quán)的房子在期限滿后補繳出讓金是相對公平的，但需要相關(guān)部門給予統(tǒng)一的政策執(zhí)行”。
  另一方面，高圣平表示對于續(xù)期的期限應(yīng)綜合考慮房屋的結(jié)構(gòu)與耐用年限等因素，“70年已經(jīng)是危房了，物權(quán)法里有提到業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，可以共同決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，如果期限滿后這么操作的話相關(guān)部門就需要對土地使用權(quán)是否需要續(xù)費給出規(guī)定”。
  北京航空航天大學(xué)法學(xué)院教授龍衛(wèi)球表示，目前70年產(chǎn)權(quán)的房屋還沒有凸顯矛盾，后續(xù)需要立法機關(guān)全國人大常委會就住宅用地使用權(quán)續(xù)期后是否支付土地使用費問題給出相關(guān)立法解釋。
  （來源：中證網(wǎng)）
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 22:26:50
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  限價型商品房攜多重利好亮相
  自年初起，北京市在住宅土地出讓中明確規(guī)定未來地塊所建商品住宅的銷售均價及**高售價。年底將至，以旭輝城、金樾和著為代表的首批限價型商品房于上周末正式亮相。就購房人而言，限價型商品房或稱為新建住宅的主要供應(yīng)量。就房企而言，限價型商品房能否迅速去化，以幫助部分企業(yè)完成在京全年銷售任務(wù)，仍待市場驗證。
  首批亮相 惠及中低收入人群
  從第一宗“限房價、競地價”地塊成交伊始，北京新建商品房市場就迎來“限價房”新時代。
  就在上周末18號，首批“限價房”項目旭輝城與金樾和著正式亮相。據(jù)了解，上述兩項目地塊相鄰，均位于房山新區(qū)板塊，也是新區(qū)組團中首批建設(shè)住宅。根據(jù)用地性質(zhì)，金樾和著地塊建設(shè)體育館、基礎(chǔ)教育及商業(yè)配套，旭輝城地塊則建設(shè)醫(yī)療與商業(yè)配套。
  走訪發(fā)現(xiàn)，兩項目距離地鐵房山線仍有一段路程，項目周邊更靠近地鐵在售新盤均價為5萬元左右。上述兩項目商品住房銷售均價不超過38994元/平方米，且**高銷售單價不得超過40945元/平方米。
  以旭輝城75平方米兩居為例，銷售**高總價約為307萬元；以首套房**四成計算，**為122.8萬元。
  對此，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，從近幾個月來的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，地價高企所導(dǎo)致的豪宅化、大戶型化的趨勢得到明顯改觀。從今年四季度起，90/70政策、共有產(chǎn)權(quán)房政策、限價政策，均將對改善未來新宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)起到積極作用，未來更多的新宅供應(yīng)將更好地惠及需要購買小戶型、低總價房源的中低收入的首次置業(yè)人群。
  加速入市 房企沖刺全年任務(wù)
  限價房入市不僅對購房人是重大利好，就房企而言也意味著在京走量完成任務(wù)、迅速回籠資金。
  今年“3·17”以后，北京購房、新房取證政策趨嚴(yán)，部分房企在京出貨速度下降。
  “今年的績效、年終獎不會太好?！币晃蝗珖头科笤诰┫嚓P(guān)負責(zé)人告訴，去年任務(wù)完成較好，今年公司也處在擴張期，全國分公司任務(wù)都在去年基礎(chǔ)上有所增加，如今完成比預(yù)期要低。
  上述現(xiàn)象在北京不是個例。以某閩西房企為例，近年在京項目以商辦類為主，住宅存量較少，以至于跌出在京銷售前十榜單。對此，業(yè)內(nèi)分析人士表示，今年商辦類項目限購以前，此類產(chǎn)品已占據(jù)北京新房成交的半壁江山。限購后，對部分曾主要銷售“商住房”的企業(yè)影響較大。
  為了完成在京年度銷售任務(wù)，部分房企選擇將今年新拿的限價型商品房用地加速入市。
  據(jù)了解，某房企將北京今年年中在大興取得“限價房”項目加快建設(shè)，計劃在年底前入市。一位接近該企業(yè)人士表示，上述企業(yè)今年全國銷售任務(wù)為700億元，加速“限價房”入市，很大程度有這方面考慮。
  除完成業(yè)績外，中經(jīng)聯(lián)盟秘書長、優(yōu)鋪創(chuàng)始人陳 云峰還認為已限制房子銷售的**高價格，就房企而言沒有必要捂盤?！澳玫赜谐杀?、開發(fā)需貸款，每天積壓的利息、現(xiàn)金成本很高，在價格被限制后，越盡快出貨，房企開發(fā)付出的代價越低。”陳 云峰如是說。
  性價比高? 成交前景一片光明
  接受采訪的多位業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商之所以出手限價型商品房項目，除開工需求外，也有一部分原因是看準(zhǔn)這類項目銷路好、不愁賣。
  以旭輝城與金樾和著為例，從價格對比來看，同屬房山六環(huán)外的商品住宅項目包括天恒·京西悅府、東亞·朗悅居等，單價在38000-40000元/平方米左右。
  近期在房山看房的韓先生則告訴：“都說限價房不愁賣，我每天都能收到項目的銷售電話，也不知道是不是賣的真好?！?br/>對此，郭毅稱，對于這種遠郊區(qū)域的住宅項目來說，限價項目的單價優(yōu)勢并不突出，但由于其執(zhí)行了“9070”，以中小戶型為主，因此更多地將提供符合剛需及首改客群需求的低總價住宅產(chǎn)品。
  一位業(yè)內(nèi)分析人士則認為，這類產(chǎn)品雖可滿足剛需、剛改者一步到位，但對于房山本地購房人而言，在當(dāng)?shù)馗纳撇攀琴I房首選。這類產(chǎn)品與當(dāng)?shù)匦枨笕杂胁簧俨顒e，需從城區(qū)引導(dǎo)外溢客戶。
  然而，對于海淀、石景山、順義孫河、豐臺槐房等優(yōu)質(zhì)區(qū)域而言，價值優(yōu)勢尤為明顯。
  其中，**為優(yōu)質(zhì)的海淀區(qū)四道口地塊，東至地鐵十三號線，南至北方交大北路，西至財經(jīng)學(xué)院東側(cè)路，北至學(xué)院南路。按照規(guī)定，該地塊所建商品住房銷售均價不超過85373元/平方米，且**高銷售單價不得超過8 9 642元/平方米。
  　　想在海淀學(xué)院路附近改善置業(yè)的張女士稱，“周邊皂君廟東里二手房掛牌價約為9.3萬元/平方米，地塊限價僅8.9萬元/平方米，且不論后期價格如何，眼前明擺著萬元的價差，誰不想買呢？”
  值得一提的是，9月21日，位于德勝門外的中駿天宸取證銷售價為13.5萬元/平方米。該項目距離上述地塊3.2公里。上述分析人士稱，一處為西城、一處為海淀，相信上述海淀地塊入市勢必不愁銷售。
  非常樓語
  保證“限價房”公平銷售才是關(guān)鍵
  現(xiàn)在需要注意的，不是這類產(chǎn)品對區(qū)域房價的影響，而是這類“限價房”未來銷售的公平性問題。
  近日，天津市國土房管局就發(fā)布消息稱，隨著限價房銷售不斷升溫，天津出現(xiàn)了個別中介、個人聲稱可以代辦買房的違法違規(guī)現(xiàn)象，并借機進行虛假宣傳。
  保證限價房配售的公平性，天津明確項目搖號過程由開發(fā)建設(shè)單位組織，搖號采取電腦軟件搖號，搖號軟件經(jīng)第三方機構(gòu)審核，購房家庭數(shù)據(jù)錄入、封存、解封等流程由公證機構(gòu)全程監(jiān)督，搖號過程由購房家庭代表、公證處全程監(jiān)督。同時加強現(xiàn)場巡查監(jiān)督，確保公開公正。
  實際上，越稀缺的樓盤，越會遇到各種關(guān)系戶買房，尤其是這些“限價房”，低于周邊二手房的價格很可能讓投資需求聞風(fēng)而動，這無疑就影響了銷售公平性。因此，如何保障普通買房人能機會均等地買到這類房子，也是政策該重點關(guān)注的。
  本報 崔陸鵬
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 22:26:47
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  12月4日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會以拍賣的方式出讓順義兩宗地塊，總出讓面積為9.82萬平方米，土地出讓金合計32.15億元。據(jù)了解，兩宗地塊均采用“限地價+競自持+競建設(shè)方案”的方式進行，設(shè)定**高限價，當(dāng)報價達到**高限價時，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報企業(yè)自持商品住房面積比例程序，當(dāng)現(xiàn)場競報自持面積比例達到設(shè)定的預(yù)設(shè)比例時，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報程序。業(yè)內(nèi)人士分析認為，在堅決遏制房價上漲和金融監(jiān)管愈發(fā)嚴(yán)苛的大背景下，即便四季度多城市加大了土地供應(yīng)，但是鮮有房企超預(yù)期拿地，謹慎態(tài)度依舊，全國百強房企近4成未在11月拿地?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心**新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-11月，百強房企共新增土地儲備貨值8.8萬億元，為同期銷售金額的1.2倍。全年來看，已有26家企業(yè)全年貨值超去年全年。就集中度來看，前三十強房企幾乎包攬了7成土地，依然延續(xù)強者恒強局面。與集中度不斷攀升相對應(yīng)的是，各梯隊房企拿地銷售比較去年大幅下滑，尤其是下半年，謹慎投資已經(jīng)成為房企共識。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 22:26:43

相關(guān)問題

• 問 ??住宅噪音超過多少可以退房
  答

  期房交房時，發(fā)現(xiàn)噪聲嚴(yán)重超標(biāo)，違反了國家強制標(biāo)準(zhǔn)，屬于房屋設(shè)計存在質(zhì)量問題而影響正常居住。根據(jù)司法解釋第13條， 因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。可以根據(jù)這條要求退房?！　　?民用建筑各類主要用房的室內(nèi)允許噪聲級》中7．5．1的規(guī)定：住宅允許的噪音一般不超過50分貝。

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• 問 住宅噪音超過多少可以退房？恒大雅苑
  答

  " 隨著南京樓市逐步回歸常態(tài)，退房市場開始活躍起來，昨日公布的南京9月退房榜單顯示，本月的退房數(shù)量持續(xù)增長，共有25套房源亮相，不過位于主城的只有2套。??今年8月份南京共有退房21套，創(chuàng)下年內(nèi)新高，不過，南京市房管部門昨日公示的9月名單刷新了這一數(shù)據(jù)，退房數(shù)量小幅攀升至25套，涵蓋了江寧、浦口、六合、高淳等板塊。值得注意的是，來自主城位置的退房只有2套，分別來自鼓樓濱江和燕子磯新城，顯示出主城板塊的房地產(chǎn)市場相對活躍，退房數(shù)量較少，而周邊區(qū)域的樓盤則因各種原因被買房人退出，市場熱度逐漸降溫。市場人士介紹，退房的穩(wěn)步增加與樓市逐漸恢復(fù)平穩(wěn)關(guān)系密切，南京市場交易正常年份的月均退房量通常在三四十套左右，買房人在出手購房前也會多一個選擇。（?馬祚波） "

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• 問 不能按期交房超過多少天 退房
  答

  根據(jù)上述法律的規(guī)定，開發(fā)商延期交房導(dǎo)致解除合同和辦理退房時，應(yīng)當(dāng)注意下列問題：　　1、購房人如欲解除合同，應(yīng)當(dāng)先進行催告?！　?、經(jīng)催告后過了三個月，開發(fā)商仍然沒有交房的，購房者取得合同解除權(quán)。就是說購房者解除合同的條件是第一開發(fā)商延遲交房;第二經(jīng)過催告;第三催告后滿三個月仍未交房?！　?、購房者合同解除權(quán)的有效期是從催告日起三個月后開始，一年后結(jié)束，即解除權(quán)的有效期為一年。在此一年內(nèi)都可以隨時通知開發(fā)商解除合同，超過一年期限，則永久性地喪失了解除權(quán)(當(dāng)然以其它理由如嚴(yán)重質(zhì)量問題而解除合同的除外)。并且，如果在購房者取得解除權(quán)后，開發(fā)商有催告購房者行使解除權(quán)的，則解除權(quán)的有效期縮短為三個月。　　以上規(guī)定中，兩個催告和兩個三個月的規(guī)定應(yīng)當(dāng)區(qū)分清楚，一為購房者催告開發(fā)商交房，一為開發(fā)商催告購房者行使解除權(quán);一為購房者催告后經(jīng)過三個月取得解除權(quán)，一為開發(fā)商催告后購房者的解除權(quán)有效期縮短為三個月?！　¤b于以上的規(guī)定，在開發(fā)商延遲交房時，不管購房者是不是真的準(zhǔn)備解除合同，都應(yīng)當(dāng)在開發(fā)商延遲交房后立即發(fā)函催告，一是在開發(fā)商遲遲不能交付房屋時采取的一個應(yīng)對舉措;二是催告后可解除合同對開發(fā)商也是一種壓力?！　〈吒?*好以快遞等可保留憑證的方式進行。在沒有催告的情況下，開發(fā)商長期拖延，是否可以解除合同?依合同法和司法解釋的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是不可以的，催告是解除合同的前提條件?！　》蓻]有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;延期不行使的，解除權(quán)消滅?！　∫陨暇褪菍Α伴_發(fā)商延期交房能不能解除合同”“延期交房可以退房嗎”所作的解答?？梢钥闯?，在符合法定條件和程序的情況下，開發(fā)商延期交房時購房者可以解除合同和要求退房。但是，一套房子幾十萬甚至上百萬，開發(fā)商可不會輕易讓購房者解除合同或者退房，所以當(dāng)事人**終不得不對簿公堂。雖然開發(fā)商延期交房屬于理虧，但這并不代表購房者必定能打贏官司。因為法官看重的是證據(jù)，不管當(dāng)事人怎么說，如果沒證據(jù)是不行的。所以，購房者應(yīng)當(dāng)及時與律師取得聯(lián)系獲取幫助，他們豐富的辦案經(jīng)驗會幫助您更順利地解決開發(fā)商延期交房的問題。

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• 問 退房違約金比例不能超過多少呢？
  答

  已經(jīng)簽署了預(yù)售房屋合同，按照法律規(guī)定，合同自簽訂之日起生效。也就是說如果綠地已經(jīng)蓋章了的話，你們合同就成立并生效了，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自義務(wù)?，F(xiàn)在是你本人要違約，在賣方?jīng)]有過錯且你本人又沒有正當(dāng)理由的情況下，你當(dāng)然要承擔(dān)違約責(zé)任。違約責(zé)任是什么，合同中在逾期付款的條款中會有明確的約定，30天內(nèi)一般就是付違約金，30天外一般是開發(fā)商有權(quán)解除合同并要求你賠償違約金（你可以算一下違約金多少）。還有就是應(yīng)該看看合同補充協(xié)議中是否有約定說你單方解除合同，需要承擔(dān)的違約責(zé)任（有的合同會約定合同總價款的10%）。你們合同都已經(jīng)簽訂了，1萬塊錢不應(yīng)該再是定金了（定金一般在預(yù)定協(xié)議中體現(xiàn)），相當(dāng)于預(yù)付款。能不能拿回這個錢，要看你的談判水平了，否則了這個錢過過可能都不夠支付你應(yīng)該承擔(dān)的違約金了。

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• 問 ??退房違約金比例不能超過多少的?。?/a>
  答

  《合同法》解釋（二）第二十九條：當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的"過分高于造成的損失"。這里寫的是造成損失的百分之三十，這本身不合理啊，究竟違約金上限是實際損失的30%還是合同標(biāo)的的30%啊？合同中的違約金為什么是30%？

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