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  7月份剛剛完成法人工商變更的水井坊，近日迎來一場(chǎng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛的官司。
  8月21日下午，水井坊發(fā)布了關(guān)于公司及子公司收到法院應(yīng)訴通知書的公告，一筆發(fā)生在2013年的股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛浮出水面。
  認(rèn)購(gòu)后損失上億元
  鑄信地產(chǎn)起訴水井坊
  根據(jù)水井坊公告內(nèi)容顯示，成都鑄信地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“鑄信地產(chǎn)”） 因收購(gòu)水井坊旗下子公司及其535畝的土地容積率糾紛，將水井坊告上法庭。
  2013年，水井坊公司及成都水井坊營(yíng)銷有限公司分別與成都鑄信地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽署了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》。鑄信地產(chǎn)通過競(jìng)標(biāo)，收購(gòu)水井坊全資子公司成都聚錦商貿(mào)有限公司100%股權(quán)。而聚錦公司原有的白酒業(yè)務(wù)已經(jīng)剝離，其名下只有位于成都郫縣的兩宗總面積535.24畝的土地。
  鑄信地產(chǎn)在《民事起訴狀》單方陳述，該地塊原為一處約263畝的白酒罐區(qū)設(shè)施，土地性質(zhì)為工業(yè)用地。2008年12月份，該地塊由聚錦公司變更為住宅用地。2014年7月19日由郫縣國(guó)土資源局出具給聚錦公司的一份函件顯示，這塊535畝的地塊雖然**高容積率設(shè)定為2.4，但是之前實(shí)際補(bǔ)繳出讓金容積率僅為1.6。因此，“若聚錦公司進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和報(bào)規(guī)報(bào)建時(shí)的容積率超過1.6，應(yīng)補(bǔ)繳現(xiàn)行土地價(jià)差?！?br/>鑄信地產(chǎn)表示，公司曾多次向水井坊告知須補(bǔ)繳土地出讓金情況，并要求其妥善解決此事，但兩公司卻置之不理，予以推諉。為了確保項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行，在迫不得已下，鑄信地產(chǎn)按國(guó)土部門相關(guān)規(guī)定補(bǔ)繳了容積率1.6至2.4部分的土地出讓金。
  鑄信地產(chǎn)認(rèn)為，項(xiàng)目所涉地塊**高容積率為2.4，水井坊及聚錦公司卻隱瞞了目標(biāo)公司是按容積率1.6繳納土地出讓金，并非是容積率2.4繳納土地出讓金之重大事實(shí)，已違反了其作出陳述、承諾，已違反合同約定及法律規(guī)定的擔(dān)保義務(wù)，已構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約，并導(dǎo)致公司帶來受損。其損失包括：目標(biāo)公司已向國(guó)土部門補(bǔ)繳的約420畝土地的容積率1.6至2.4部分的土地出讓金，即1.71億元；在實(shí)際操作中，約115畝土地被政府收儲(chǔ)，由于目標(biāo)公司是按容積率1.6繳納土地出讓金，故政府收儲(chǔ)是按容積率1.6計(jì)算并支付補(bǔ)償款，進(jìn)而造成損失4680萬元。以上損失共計(jì)2.18億元。
  鑄信地產(chǎn)曾明文確認(rèn)
  水井坊已履行相關(guān)義務(wù)
  據(jù)水井坊公告稱，水井坊已充分履行法定告知義務(wù)，而鑄信地產(chǎn)在《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》中，也明確確認(rèn)了這一點(diǎn)。
  水井坊表示，公司及成都水井坊營(yíng)銷有限公司亦分別與成都鑄信地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽署了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》。該合同主要內(nèi)容包括轉(zhuǎn)讓標(biāo)的和前提條件、轉(zhuǎn)讓價(jià)款和稅費(fèi)承擔(dān)、支付方式及時(shí)間、股權(quán)轉(zhuǎn)讓過戶時(shí)間安排、聚錦公司及相關(guān)資產(chǎn)移交、合同簽署、生效、違約責(zé)任等，也包括“鑄信地產(chǎn)確認(rèn)公司及水井坊營(yíng)銷已履行了法定告知義務(wù)，已經(jīng)將聚錦公司項(xiàng)下土地的具體情況全面、完整的告知鑄信地產(chǎn)，公司及水井坊營(yíng)銷無隱瞞轉(zhuǎn)讓標(biāo)的瑕疵等情況”及“鑄信地產(chǎn)確認(rèn)已對(duì)聚錦股權(quán)轉(zhuǎn)讓、聚錦公司項(xiàng)下現(xiàn)有資產(chǎn)及關(guān)聯(lián)情況做了詳盡和充分的了解和盡職調(diào)查”等內(nèi)容。
  同時(shí)，在該《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》中，公司、水井坊營(yíng)銷、鑄信地產(chǎn)確認(rèn)：工商變更登記完成日后，無論是上述變更登記完成日之前或之后的原因?qū)е碌呐c聚錦公司項(xiàng)下土地相關(guān)的所有風(fēng)險(xiǎn)由鑄信地產(chǎn)和聚錦公司承擔(dān)，與公司及水井坊營(yíng)銷公司無關(guān)。
  然而，2013年發(fā)生的股權(quán)轉(zhuǎn)讓一事，2年多時(shí)間過去，水井坊卻迎來一場(chǎng)官司。
  對(duì)于此事件對(duì)公司業(yè)績(jī)的影響，水井坊表示，公司收到四川省成都市中級(jí)人民法院的前述《應(yīng)訴通知書》及相關(guān)法律文書后，已與律所等中介機(jī)構(gòu)積極商討應(yīng)訴方案。由于本案尚未開庭審理，其對(duì)于本期利潤(rùn)或期后利潤(rùn)的影響暫無法準(zhǔn)確估計(jì)。
  （來源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)）
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 22:17:54
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  中原地產(chǎn)研究中心日前發(fā)布的**新報(bào)告顯示，4月份全國(guó)50大城市土地收入2842.2億元。1—4月，50城市土地出讓金合計(jì)達(dá)到11882億元。報(bào)告分析稱，大部分城市土地成交溢價(jià)率明顯下行。無獨(dú)有偶，中國(guó)指數(shù)研究院**近也發(fā)布了4月月度數(shù)據(jù)。2018年4月，全國(guó)300個(gè)城市土地成交量環(huán)比下降超三成，同比小幅增加，宅地成交量環(huán)比下滑近三成。值得注意的是，成交樓面均價(jià)環(huán)比增加19%，同比減少9%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價(jià)環(huán)比增加20%，同比減少11%。業(yè)內(nèi)分析稱，從前四個(gè)月的土地市場(chǎng)表現(xiàn)來看，一、二線城市土地市場(chǎng)保持低位運(yùn)行。在房地產(chǎn)持續(xù)嚴(yán)控政策影響下，企業(yè)拿地?zé)崆橛兴禍亍！衲戏饺請(qǐng)?bào) 馮善書重點(diǎn)城市高溢價(jià)拿地得到抑制中國(guó)指數(shù)研究院提供給南方日?qǐng)?bào)的4月數(shù)據(jù)顯示，2018年4月，全國(guó)300個(gè)城市共推出土地2043宗，環(huán)比減少6%，同比增加19%;推出土地面積9399萬平方米，環(huán)比減少7%，同比增加33%。從市場(chǎng)交易的總體情況來看，整體土地成交量環(huán)比降超三成，同比小幅增加，宅地成交量環(huán)比下滑近三成。出讓金方面，環(huán)比縮水近兩成，較去年同期上漲逾一成。整體均價(jià)則環(huán)比走高，同比下滑近一成，宅地均價(jià)環(huán)比增逾兩成。值得注意的是，平均溢價(jià)率環(huán)比持平，各線城市溢價(jià)同比均降，宅地溢價(jià)率同比下降25個(gè)百分點(diǎn)。這印證了中原地產(chǎn)研究中心同期發(fā)布的全國(guó)50大城市“大部分城市土地成交溢價(jià)率明顯下行”的結(jié)論。從城市分類來看，中國(guó)指數(shù)研究院專家分析認(rèn)為，一線城市供地節(jié)奏放緩，成交量及均價(jià)環(huán)比上揚(yáng)，出讓金環(huán)比增幅明顯。二線城市供求環(huán)比下行，均價(jià)及出讓金環(huán)比走高。三、四線城市土地供應(yīng)量較上月小幅走低，成交量同環(huán)比下滑，收金環(huán)比縮水四成。數(shù)據(jù)還顯示，2018年1—4月，全國(guó)300城市土地出讓金總額為12591億元，同比增加約33%。4月成交量除一線城市增加外，其余各線均有所降低。月度出讓金下滑近兩成，在前四個(gè)月總額中占比為21%?！霸诒本⑸虾?、深圳、廣州、杭州、成都、重慶、天津、南京、武漢10座重點(diǎn)城市當(dāng)中，4月宅地整體供求是呈現(xiàn)環(huán)比均降趨勢(shì)的。”中國(guó)指數(shù)研究院研究專家指出，10座重點(diǎn)城市宅地整體平均溢價(jià)環(huán)比下降逾4個(gè)百分點(diǎn)。“隨著重點(diǎn)城市深化落實(shí)土拍調(diào)控政策，高溢價(jià)拿地現(xiàn)象得到抑制。”多重因素影響下房企盈利空間受限前4個(gè)月房地產(chǎn)企業(yè)拿地情況在當(dāng)前國(guó)內(nèi)投資熱點(diǎn)變化中也有所反映。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的1—4月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜顯示，2018年1—4月，龍湖以696億元拿地總額再次位列拿地榜榜首，拿地金額高企，勢(shì)頭猛進(jìn)。碧桂園以529億元拿地總額緊隨其后;保利以506億元躍居第三位，土地市場(chǎng)發(fā)力顯著。TOP10房企1—4月拿地總額3514億元，占TOP50企業(yè)的50.7%，較1—3月占比提升4.2個(gè)百分點(diǎn)，龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢(shì)不斷凸顯。中國(guó)指數(shù)研究院專家分析，品牌房企資源集聚效應(yīng)日益加強(qiáng)，拿地規(guī)模分化不斷加劇。1—4月，拿地總額前25位房企拿地總金額已是26—50位房企拿地總金額近4倍，比1—3月提升近一成，拿地規(guī)模分化不斷加劇。而從各城市群拿地金額來看，長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)持續(xù)火熱，中西部成為開放新高地。從城市群拿地企業(yè)來看，龍頭房企布局更廣，中小房企布局集中于其深耕區(qū)域。一、二線城市仍為房企投資拿地的重心，三、四線重點(diǎn)城市持續(xù)火熱。值得注意的是，4月份入榜住宅用地成交總價(jià)排行榜的地塊，也主要位于一、二線核心城市。入榜地塊中，杭州入榜2宗地塊，累計(jì)成交總額為68億元，占2018年4月全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10總額的20%;其余TOP10城市均入榜一塊，其中廣州增城區(qū)地塊以總價(jià)50億元占據(jù)榜首，規(guī)劃建筑面積40萬平方米?？硕鸬禺a(chǎn)研究專家分析稱，2018年以來，一、二線城市地價(jià)保持未有下調(diào)，但市場(chǎng)房?jī)r(jià)現(xiàn)已行至階段性高點(diǎn)，房企盈利空間受限。而中指院的研究報(bào)告亦指出，限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、竟自持、競(jìng)配建已成為當(dāng)前主流，成交總價(jià)**高的10宗地塊中，6宗帶有限地價(jià)政策，以及不同的竟自持、競(jìng)配建、限房?jī)r(jià)、搖號(hào)等政策。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 22:17:51
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  土地出讓金趨穩(wěn)正是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的應(yīng)有之義，反映了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)正逐步回歸理性。對(duì)一些土地財(cái)政占比高的地方政府來說，土地出讓金下降確實(shí)可能造成地方財(cái)政上的困難，但這是時(shí)勢(shì)使然，也是未來發(fā)展的方向所在?？抠u地收入可以謀一時(shí)，不可謀長(zhǎng)遠(yuǎn)。相關(guān)地方與其擔(dān)憂土地出讓金下降，不如多設(shè)法發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，降低自身對(duì)土地出讓金的依賴財(cái)政部**近發(fā)布的一季度財(cái)政收支數(shù)據(jù)顯示，一季度國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入下降9.5%，但國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入安排的支出則增長(zhǎng)了45.2%。上述一降一增，讓不少人為地方政府的錢袋子著急。我國(guó)正實(shí)施積極的財(cái)政政策，無論是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，還是社會(huì)保障兜底，都需要錢。土地出讓金下降，會(huì)不會(huì)讓地方政府囊中羞澀，該辦的事情難以順利推進(jìn)？不必?fù)?dān)憂。且不說一季度土地出讓金降幅不大，就是換個(gè)思路，按大家通常引用的面粉漲價(jià)帶來面包漲價(jià)的邏輯，如果土地出讓金即賣地收入繼續(xù)一路高歌，這些地方的高房?jī)r(jià)還能降下來嗎？許多持幣待購(gòu)的剛需購(gòu)房者是不是又要嘆息一番？這么說是有充足理由的。因?yàn)楦鞯胤课莸慕ㄔO(shè)安裝成本差別并不大，造成一二線城市和廣大小城市巨大房?jī)r(jià)鴻溝的主要原因是土地價(jià)格，土地成本在購(gòu)房成本中占比超過一半以上。筆者認(rèn)為，土地出讓金趨穩(wěn)正是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的應(yīng)有之義，反映了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)正逐步回歸理性。原因有以下幾點(diǎn)。一是一季度土地出讓金下降是在前期高基數(shù)基礎(chǔ)上的下降，屬于高位回落。數(shù)據(jù)顯示，2018年，我國(guó)土地出讓金收入高達(dá)6.5萬億元，創(chuàng)下歷史新高，與2017年相比上漲25%。如此迅猛增長(zhǎng)，勢(shì)必不可持續(xù)。因此，一季度土地出讓金下降，屬于高位回落，是可以接受的。二是不論土地市場(chǎng)還是房地產(chǎn)市場(chǎng)，都與政策休戚相關(guān)。當(dāng)前調(diào)控導(dǎo)向是“穩(wěn)”字當(dāng)頭，從高位上適度回落是調(diào)控的應(yīng)有之義。今年調(diào)控政策的一個(gè)重要原則，是保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止大起大落，特別是要把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處。地價(jià)適度回落，恰好符合穩(wěn)地價(jià)的政策目標(biāo)。三是在調(diào)控之下，房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)未來走勢(shì)的預(yù)期趨穩(wěn)，不會(huì)因?yàn)閾?dān)憂房?jī)r(jià)猛漲而急于入市。四是各地供地方式也在改革之中，以往“招拍掛”下比拼價(jià)格的模式正在某種程度上得到糾正。在房住不炒的思路下，這兩年我國(guó)加大調(diào)控力度，供應(yīng)了一批共有產(chǎn)權(quán)等保障性用地，也有一些農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)用地推向市場(chǎng)作為租賃用地。即使商品房用地，在供應(yīng)時(shí)也加上了不少限制性條件，比如限房?jī)r(jià)，比如增加剛需戶型供應(yīng)。這些政策，突出了土地的保障屬性，使土地出讓不再唯價(jià)格論，是調(diào)控的應(yīng)有之義。當(dāng)然，對(duì)一些土地財(cái)政占比高的地方政府來說，土地出讓金下降確實(shí)可能造成財(cái)政支出上的困難，但這是時(shí)勢(shì)使然，也是未來發(fā)展的方向所在。相關(guān)地方與其哀嘆土地出讓金下降，不如多想辦法發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，降低并擺脫自身對(duì)土地出讓金的依賴。畢竟，靠賣地收入可以謀一時(shí)，不可謀長(zhǎng)遠(yuǎn)。此外，在“一城一策”政策指導(dǎo)下，不排除個(gè)別地方以各種名義，重走多賣地、抬房?jī)r(jià)的老路。對(duì)此，有關(guān)部門須未雨綢繆，增強(qiáng)政策前瞻性，防止房?jī)r(jià)、地價(jià)報(bào)復(fù)性反彈。（黃曉芳）
  
  
  
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• 問 再婚夫妻多少年可以繼承房產(chǎn)？婚姻與房產(chǎn)調(diào)查出爐婚前財(cái)產(chǎn)公證“沒必要”
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  **近，個(gè)稅的聲音討論很兇，而比個(gè)稅還重要的房產(chǎn)稅，也已經(jīng)悄然提速，今年8月，《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》援引接近稅法系統(tǒng)的深喉的消息稱“房地產(chǎn)稅今年一定會(huì)跟大家見面”。而早在今年3月份的時(shí)候，其實(shí)也有同樣的說法，全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部原部長(zhǎng)、全國(guó)社?；鹄硎聲?huì)理事長(zhǎng)樓繼偉曾透露，房地產(chǎn)稅立法草案預(yù)計(jì)今年進(jìn)行初次審議。 對(duì)此，有相關(guān)法學(xué)的專家解釋了流程，全國(guó)人大常委會(huì)常規(guī)的是兩個(gè)月開一次會(huì)。法案審議來說一般要審三次。三次審議結(jié)束后，如果通過，就可交付表決。一審后，草案可公布征求社會(huì)意見。這意味著房地產(chǎn)稅法的草案年底前有望向全社會(huì)公布。 從種種跡象表明，房地產(chǎn)稅已經(jīng)明顯是提速了，而且很可能在今年年底前跟大家見面，但老齊在知識(shí)星球齊俊杰的粉絲群里面也多次提到過，見面和出臺(tái)是兩碼事，見面是提請(qǐng)人大審議，也就是有了一個(gè)具體的規(guī)則和框架，人大審議后還會(huì)進(jìn)行修改，換句話說，今年底大家可能就知道征收房地產(chǎn)稅的思路了。 房地產(chǎn)稅改革，是一項(xiàng)重大的稅制改革，他關(guān)系到后面幾十年的國(guó)家收入模式，特別是將改變大家的投資習(xí)慣，在房產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)征稅。很可能造成財(cái)富的大洗牌。從目前透露的一些方向我們大致可以了解一些思路。 首先，按評(píng)估價(jià)格征稅，也就是說會(huì)官方給出一個(gè)價(jià)格，而不是完全跟市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，這個(gè)價(jià)格可能會(huì)滯后于市場(chǎng)的反應(yīng)，給我們印象**深的案例就是，2008年美國(guó)底特律的房子幾乎白送，就是因?yàn)榘凑赵u(píng)估價(jià)，很多房子每年要交幾千甚至數(shù)萬美元的房產(chǎn)稅，所以根本養(yǎng)不起，白送給別人都沒人要。評(píng)估價(jià)收稅，很可能會(huì)讓房?jī)r(jià)過高房子，瞬間變成負(fù)債。喪失掉流動(dòng)性。 其次，考慮到民生問題，應(yīng)該會(huì)有免征額度，也就是基本會(huì)保證大家的剛需，你就一套自住房，如果面積不算太大，應(yīng)該是不用交稅的。這個(gè)免征額應(yīng)該在人均40-60平米，因?yàn)槟壳叭珖?guó)人均住宅面積就是40平米，而上海之前的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，就是60平米免征，但上海模式大家都知道，是失敗的模式，就因?yàn)檫@個(gè)門檻太高，結(jié)果根本形同虛設(shè)，所以應(yīng)該不會(huì)比這個(gè)免征面積更多。也就是說如果你一家三口住一個(gè)120平米以下的房子，房產(chǎn)稅跟你的關(guān)系并不大。 第三，考慮到租房需求，對(duì)二套房應(yīng)該不會(huì)下狠手，但三套以上的懲罰稅率應(yīng)該會(huì)很重，很多人都擔(dān)心二套房要交稅，即使二套房交稅，應(yīng)該也交不了多少，甚至干脆就不按套數(shù)計(jì)算，而是免征之外的面積數(shù)量計(jì)算。如果對(duì)二套房就收重稅，那么城市租金就會(huì)暴漲，以后沒人有多余的房子了，租戶找誰(shuí)租房去，所以這顯然不符合房子是用來住的原則。大概率應(yīng)該考慮到這個(gè)需求，一套保護(hù)自住，二套合理出租，三套開始就會(huì)使用懲罰稅率，或者是超出一定的人均面積，就給予懲罰稅率。這個(gè)稅率隨著你的套數(shù)和面積上升而遞增，所以你別想把房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到租戶身上，因?yàn)槿思沂嵌壮鲎?，沒什么成本，你是五套房出租，房產(chǎn)稅每年2%，你跟人家的成本根本不同，這就避免房東集體提價(jià)的情況。 第四，征稅難度不小，中國(guó)老百姓對(duì)于直接稅和財(cái)產(chǎn)稅缺乏繳納的觀念，大部分之前都是代扣代繳，你讓他自己申報(bào)繳稅可能性并不大。所以怎么收房產(chǎn)稅是個(gè)難題，但起碼有一招可行，那就是過戶的時(shí)候，交齊房產(chǎn)稅，并補(bǔ)繳滯納金，換句話說你的房子只要還想賣，就得按時(shí)去交稅。你要一直不交稅，多套房的滯納金累加，**后房子可能就歸國(guó)家了。 第五，會(huì)考慮到土地出讓金的問題，在房產(chǎn)稅里給予土地出讓金的減免，至于產(chǎn)權(quán)問題，房子的產(chǎn)權(quán)本就是屬于個(gè)人，所以對(duì)你完全產(chǎn)權(quán)的東西征收財(cái)產(chǎn)稅沒什么法律問題，只是土地不屬于你而已。即使在美國(guó)，你買公寓，土地也一樣不屬于你。所以70年的土地出讓問題，根本不是障礙，我們隨時(shí)可以把土地的出讓年限加長(zhǎng)。 綜合來看，現(xiàn)在大家不應(yīng)該抱有幻想，房地產(chǎn)稅肯定是要來了。雖然在知識(shí)星球齊俊杰的粉絲群里，老齊一直說，明年完成立法，**快2020年-2021房地產(chǎn)稅落地，但是對(duì)于房子這種流動(dòng)性極差的資產(chǎn)來說，千萬不要等到**后在去集中變現(xiàn)，P2P的擠兌大家都見過吧，一旦他出問題，信心開始喪失，您根本就找不到買家了。而房地產(chǎn)稅一旦有了具體的細(xì)則，你可能根本就脫不了手。大家可以看看個(gè)稅，對(duì)于勞動(dòng)者尚且如此，你想想房地產(chǎn)稅會(huì)怎么樣吧，對(duì)于很多人來說，十有八九會(huì)是個(gè)噩夢(mèng)的開始。 前幾天我們?cè)谥R(shí)星球老齊的讀書圈里，給大家講過一本書，叫做泡沫經(jīng)濟(jì)學(xué)，說的就是日本房地產(chǎn)泡沫破滅的全過程，有興趣的可以來了解下，看看日本跟我們到底有多相似。日本學(xué)者們反思，當(dāng)年在房地產(chǎn)泡沫的階段，幾乎沒有持有環(huán)節(jié)收稅，是一大致命失誤，當(dāng)時(shí)日本的土地稅由于評(píng)估價(jià)極低所以名存實(shí)亡，結(jié)果才釀成了日本大泡沫的破裂。這個(gè)教訓(xùn)相信我們還是會(huì)吸取的。

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• 問 公正房產(chǎn)繼承費(fèi)用多少?房產(chǎn)繼承公證的公證費(fèi)用是多少
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  一、繼承需要公證 1、公證費(fèi)是房屋評(píng)估值的2%,正常過戶不需要。 2、如果房屋沒過五年,正常過戶要交營(yíng)業(yè)稅,繼承不用交。 3、繼承的房子如果以后想賣的話,永遠(yuǎn)都有個(gè)人所得稅(全部房款的20%)如果正常過戶的話如果超過五年以后你父母(夫妻)只有這一套房子就沒有個(gè)稅,如果有的話也沒有這么多(房款差額的20%或房款的1.5%或1%根據(jù)房子的情況不同而定)。 4、我國(guó)的《繼承法》中所列遺產(chǎn)的范圍中有房屋。所謂房屋的繼承是指被繼承人死亡后，其房產(chǎn)歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有。因此，只有被繼承人的房屋具有合法產(chǎn)權(quán)才能被繼承。當(dāng)繼承發(fā)生時(shí)，如果有多個(gè)繼承人，則應(yīng)按遺囑及有關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行折產(chǎn)，持原產(chǎn)權(quán)證、遺囑等資料到主管部門辦理過戶手續(xù)。 二、繼承權(quán)公證費(fèi)用 繼承權(quán)公證費(fèi)按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)的2%來收取，**低不低于200元。 三、房地產(chǎn)繼承過戶稅費(fèi) 由房屋評(píng)估價(jià)0.05%的合同印花稅、100元的登記費(fèi)、5元的權(quán)證印花稅組成。 四、契稅 法定繼承人繼承房地產(chǎn)，免契稅，對(duì)非法定繼承人根據(jù)遺囑承受土地、房屋權(quán)屬的，需要繳納契稅1.5%. 如一套100萬的房子辦理繼承過戶，要承擔(dān)5000元的房屋評(píng)估費(fèi)用+2萬元的公證費(fèi)用+500元合同印花稅+100元的登記費(fèi)+5元的權(quán)證印花稅=25605元，費(fèi)用可觀，所以有的人在購(gòu)買房地產(chǎn)的時(shí)候直接將房屋登記在子女名下。 但如果雙方申報(bào)的房屋價(jià)值符合市場(chǎng)價(jià)的，一般可以免掉評(píng)估費(fèi)用、而且公證費(fèi)用如果只公證簽名的，僅需要數(shù)百元，這樣費(fèi)用就大大的節(jié)省了。 五、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估費(fèi)用 評(píng)估費(fèi)用根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值的高低不同采用差額定律累進(jìn)方式來計(jì)算， 房地產(chǎn)價(jià)格總額(萬元)累進(jìn)計(jì)費(fèi)率‰ 100以下(含100)5 101以上至1000部分2.5 1001以上至2000部分1.5 2001以上至5000部分0.8 5001以上至8000部分0.4 8001以上至10000部分0.2 10000以上部分0.1。

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• 問 公正房產(chǎn)繼承費(fèi)用多少？簡(jiǎn)化房產(chǎn)贈(zèng)與手續(xù)廈200萬房產(chǎn)省萬元公證費(fèi)
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  8月10日，美好置業(yè)發(fā)布的2018年半年報(bào)顯示，上半年公司房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)取得歷年來**好業(yè)績(jī)，共實(shí)現(xiàn)銷售面積57.63萬平方米，創(chuàng)歷史新高，簽約金額60.23億元，房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)新供貨約50萬平方米，預(yù)收款項(xiàng)59.3億元，與上年同期的17.2億元相比，增幅超300%。由于銷售規(guī)模大增且銷售情況良好，美好置業(yè)上半年共獲得銷售回款約46億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~達(dá)到16.9億元，較去年同期增長(zhǎng)281.68%。 多板塊協(xié)同發(fā)展 公告顯示，截至2018年6月30日，美好置業(yè)賬面貨幣資金約53.95億元，較年初增加33.29億元，增長(zhǎng)幅度達(dá)161.15%。 同時(shí)，公司資產(chǎn)負(fù)債率雖為64.45%，但公司總資產(chǎn)增至221.76億元，同比增長(zhǎng)28.59%。 “充裕的現(xiàn)金流和良好的資金管理為公司穩(wěn)健發(fā)展提供了有力保障?！泵篮弥脴I(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人接受《證券日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，上半年公司加快了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，大力推進(jìn)多元化業(yè)務(wù)布局，即通過做強(qiáng)房產(chǎn)開發(fā)、城市土地開發(fā)兩大成熟業(yè)務(wù)以提高資源配置效率和做好配套開發(fā)建設(shè)，同時(shí)大力拓展裝配式建筑和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)兩大主題產(chǎn)業(yè)用來搭建產(chǎn)業(yè)新鎮(zhèn)發(fā)展平臺(tái)，公司幾大板塊協(xié)同發(fā)展實(shí)現(xiàn)了目標(biāo)認(rèn)同、資源共用、價(jià)值共享，共同促進(jìn)公司高質(zhì)量發(fā)展。 據(jù)了解，2018年上半年美好置業(yè)裝配式建筑板塊已經(jīng)完成了18個(gè)生產(chǎn)基地簽約（累計(jì)落地30個(gè)）， 開工建設(shè)8個(gè)生產(chǎn)基地（累計(jì)開工9個(gè)），獲授兩項(xiàng)國(guó)家專利。公司裝配建筑業(yè)務(wù)板塊的第一條生產(chǎn)線亦預(yù)計(jì)于2018年年底在武漢建成投產(chǎn)，這將為公司帶來較好的營(yíng)收和現(xiàn)金流。美好裝配至今已在武漢、合肥、青島、鄭州、重慶、長(zhǎng)沙、荊州等城市開始建設(shè)生產(chǎn)基地。投產(chǎn)后的單個(gè)生產(chǎn)基地設(shè)計(jì)年生產(chǎn)能力疊合板約30萬立方米，年可安裝房屋200萬平方米。 此外，在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)方面， 今年5月份和7月份，美好置業(yè)先后與洪湖市、監(jiān)利縣人民政府達(dá)成戰(zhàn)略合作，將在兩地打造共計(jì)200萬畝的綠色現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園，推動(dòng)“雙水雙綠”生態(tài)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目落地。美好置業(yè)將以“蝦稻共作”為切入點(diǎn)，大力推進(jìn)新型工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、信息化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和綠色化的“五化同步”，共同構(gòu)建“雙水雙綠”的品種、產(chǎn)品、品牌、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、服務(wù)等發(fā)展體系，建設(shè)科技支撐有力、技術(shù)裝備先進(jìn)、資源要素聚集、經(jīng)營(yíng)規(guī)模適度、一二三產(chǎn)融合、與農(nóng)民利益共享、資源環(huán)境可持續(xù)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園，形成水稻綠色增產(chǎn)、水產(chǎn)綠色增收的新型農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)模式，讓農(nóng)田增值，讓農(nóng)民增收，實(shí)現(xiàn)生態(tài)效益**大化，全力打造宜居、宜業(yè)、綠色、生態(tài)的新型城鄉(xiāng)建設(shè)標(biāo)桿。 國(guó)家政策助力 依托農(nóng)業(yè)和裝配式建筑，美好產(chǎn)業(yè)新城面貌也已經(jīng)日漸明朗。2018年6月份，美好置業(yè)成功中標(biāo)洪湖新灘美好未來新城PPP項(xiàng)目（一期），率先啟動(dòng)新城9.33平方公里核心配套區(qū)建設(shè)。未來還將在新灘“三閘”（22平方公里） 和“磁器湖”（12平方公里）兩個(gè)片區(qū)打造成宜居、宜業(yè)、綠色、生態(tài)的“田園綜合體”新型城鎮(zhèn)，更好地促進(jìn)洪湖新灘經(jīng)濟(jì)合作區(qū)的科學(xué)發(fā)展、加速推進(jìn)“以產(chǎn)興城、以城促產(chǎn)、產(chǎn)城融合”的發(fā)展格局。目前產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)板塊已共簽訂1461畝土地征收協(xié)議，啟動(dòng)新灘818畝土地報(bào)批工作。 “目前國(guó)家對(duì)新型農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策扶持力度較大，在政府審批、金融支持方面都有優(yōu)惠政策?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人說，美好置業(yè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)板塊的起步完全可以依托自身的融資能力和造血能力，滿足發(fā)展所需。 “人民對(duì)美好生活的向往，就是我們的奮斗目標(biāo)?！痹撠?fù)責(zé)人還說，在美好價(jià)值觀的指引下，美好置業(yè)會(huì)繼續(xù)將社會(huì)責(zé)任融入企業(yè)文化，踐行公益、承擔(dān)責(zé)任，扎實(shí)服務(wù)于城鄉(xiāng)建設(shè)，通過更加美好的城鄉(xiāng)環(huán)境實(shí)現(xiàn)美好置業(yè)的使命和愿景——讓更多人生活更美好，將城鄉(xiāng)建設(shè)成“長(zhǎng)者的天堂、兒童的樂園、奮斗者的港灣”！

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• 問 公正房產(chǎn)繼承費(fèi)用多少錢？房產(chǎn)贈(zèng)與須在公證后才能辦理登記
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  "合肥瘋狂拍地 單日土地出讓金達(dá)195億中國(guó)的一二線城市正在不斷創(chuàng)造地王，房企也在不知疲倦地拿地。6月29日，合肥19宗地集中出讓，總面積1826.7畝，而今日合肥政府也確認(rèn)上述19宗土地全部拍賣有效，其累計(jì)攬金195.71億元。其中合肥高新、廬陽(yáng)、蜀山、濱湖地王版圖都已改寫。國(guó)貿(mào)地產(chǎn)以總價(jià)42.59億摘得廬陽(yáng)N1603號(hào)AB兩地塊，總價(jià)頗高。而國(guó)企葛洲壩則拿下濱湖BH2016-09號(hào)地塊和濱湖BH2016-08地塊，其溢價(jià)率分別是331.0%和347.32%。此外，文一地產(chǎn)、禹洲地產(chǎn)、合肥城建紛紛拿地。第一財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，上述出讓土地中有7塊土地溢價(jià)率已經(jīng)超過200%。由于地價(jià)上漲，合肥房?jī)r(jià)也不短上漲。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份，作為當(dāng)前二線城市“四小龍”之一的合肥市，房?jī)r(jià)同比漲幅超過20%，趕超北京和廣州。而在2016年4月，合肥新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲5.8%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲6.8%，均為全國(guó)**大漲幅。負(fù)責(zé)合肥區(qū)域的融創(chuàng)中國(guó)副總裁王鵬認(rèn)為，合肥在全國(guó)的二線城市中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿μ貏e大。合肥市已明確是“工業(yè)立市”，產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)較合理，制造業(yè)產(chǎn)值要比第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值高35%;合肥的資源利用效率也非常高，且整體資產(chǎn)投資比例有35%投資于制造業(yè)的先進(jìn)、有效產(chǎn)能。如先進(jìn)裝備制造業(yè)、較有科技含量的家用電器、平板電子等，這對(duì)于合肥房地產(chǎn)發(fā)展來說是一個(gè)巨大的利好。而對(duì)于土地拍賣不斷火爆，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌表示，目前土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)過大，一線城市拿地已經(jīng)掙不到錢，二線城市的風(fēng)險(xiǎn)敞口也日益暴露，融創(chuàng)已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)暫停拿地。孫宏斌同時(shí)認(rèn)為，貨幣政策正日趨收緊，下半年開發(fā)商將感受到資金面壓力。從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，決定城市投資價(jià)值的一是供求關(guān)系，二是未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景。面對(duì)這樣的火爆程度，合肥政府也出臺(tái)了多個(gè)措施。6月29日，合肥公積金中心官網(wǎng)發(fā)布**新消息，將停止向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。執(zhí)行時(shí)間從2016年7月1日起，新建商品房以商品房買賣合同網(wǎng)簽備案時(shí)間為準(zhǔn)，存量房以契稅繳納時(shí)間為準(zhǔn)。6月24日，合肥也發(fā)布《進(jìn)一步做好我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，其中明確提出，從今年7月1日起實(shí)施階段性房地產(chǎn)調(diào)控新政，有效期一年。其中，居民家庭首次購(gòu)買住房，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的**低**款比例為25%。居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買住房的，**低**款比例為50%。購(gòu)買第3套及以上住房的繳存職工家庭，將不予發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。同時(shí)有下列情形之一的，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買住房的**低**款比例將調(diào)整為40%，即居民家庭擁有1套住房（在本市市區(qū)范圍內(nèi)，不含四縣一市），且無購(gòu)房貸款記錄（含在外地貸款記錄）；　居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清；　居民家庭無房但有1次購(gòu)房貸款記錄。雖然政府出臺(tái)調(diào)控政策，但是依舊難以熄滅開發(fā)商拿地之熱。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，2016年是中國(guó)有史來地王**密集的年份，三高地塊普遍出現(xiàn)在一二線城市，高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率地塊持續(xù)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。土地價(jià)格超過目前的現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)，這對(duì)后市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。（來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)） "

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• 問 婚前房產(chǎn)公證嗎？婚前財(cái)產(chǎn)公證有必要嗎？
  答

  婚前財(cái)產(chǎn)公證需要經(jīng)過以下四個(gè)步驟： (一)當(dāng)事人需要準(zhǔn)備好以下材料： 1、個(gè)人的身份證明，如身份證、戶口簿，有結(jié)婚證的也要帶上結(jié)婚證。 2、與需要婚前財(cái)產(chǎn)公證協(xié)議約定內(nèi)容有關(guān)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)證明，如房產(chǎn)證、未拿到產(chǎn)權(quán)證的帶購(gòu)房合同和付款發(fā)票。 3、雙方婚前財(cái)產(chǎn)協(xié)議公證的文本和電子版。協(xié)議書的內(nèi)容一般包括：當(dāng)事人的姓名、性別、職業(yè)、住址等個(gè)人基本情況;財(cái)產(chǎn)的名稱、數(shù)量、價(jià)值、狀況、歸屬；上述婚前財(cái)產(chǎn)的使用、維修、處分的原則等。協(xié)議上的簽名和訂約日期需要公證員對(duì)協(xié)議進(jìn)行審查，在公證員當(dāng)面簽字。 (二)準(zhǔn)備好上述材料后，雙方必須共同親自到公證處辦理，不能委托他人代理。 (三)公證申請(qǐng)被接待公證員受理后，公證員就財(cái)產(chǎn)協(xié)議的內(nèi)容，審查財(cái)產(chǎn)的權(quán)利證明;查問當(dāng)事人的訂約是否受到欺騙或誤導(dǎo)。(四)雙方當(dāng)事人在公證員的面前在婚前財(cái)產(chǎn)協(xié)議書上簽名。至此，婚前財(cái)產(chǎn)公證的辦證程序履行完畢。

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