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• 134****9933

  "共有產(chǎn)權(quán)房是近段時間行業(yè)熱議的高頻詞。
  
  日前，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委發(fā)布了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（征求意見稿）。顧名思義，共有產(chǎn)權(quán)住房就是買房人與政府共有房屋產(chǎn)權(quán)，是對原自住型商品房政策的進(jìn)一步調(diào)整和優(yōu)化。有業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》，所以，剛需房受到的沖擊或許會比較明顯。
  
  擴(kuò)大住房保障覆蓋范圍
  
  實際上，共有產(chǎn)權(quán)房并不是新名詞。早在2007年，江蘇淮安首次試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房，2010年上海推出共有產(chǎn)權(quán)保障房試點(diǎn)，實行住房和經(jīng)濟(jì)“雙困”標(biāo)準(zhǔn)。2014年，住建部等六部委將北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石作為共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市，2016年上海推出了共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法。
  
  全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌表示，實際上共有產(chǎn)權(quán)房是對經(jīng)濟(jì)適用住房的提升，是政策不斷完善的過程，屬于保障性住房的范疇。
  
  “相比傳統(tǒng)的保障房開發(fā)，共有產(chǎn)權(quán)房具有明顯的制度優(yōu)勢?！本永硇路繑?shù)據(jù)研究院主任陽洋告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》，首先，政府的出資顯性化，嚴(yán)格限制了“投機(jī)”性需求，同時也淡化了保障性住房開支，有助于改善地方政府的現(xiàn)金流量，讓地方資金轉(zhuǎn)起來；另外，本質(zhì)是為有合理購房需求的居民提供購房杠桿，提供了一種事實上的住房資金支持。
  
  陽洋補(bǔ)充道，從當(dāng)前形勢看，北京推廣共有產(chǎn)權(quán)房是極為適合的。在北京當(dāng)前的住房保障制度之下，低收入居民的住房問題一般可以交由公租房和經(jīng)濟(jì)適用房解決，高收入居民能夠負(fù)擔(dān)商品房房價，然而還有部分居民既無法負(fù)擔(dān)商品房，又無資格申請公租房。一線城市居民中，這種“中間層”恰恰是規(guī)模**為龐大的群體；這些居民不僅需要居住權(quán)，也需要置業(yè)權(quán)，因此一線城市在近期是極有可能相繼推出共有產(chǎn)權(quán)政策。
  
  關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房的定價問題，中信證券研究指出，共有產(chǎn)權(quán)住房當(dāng)前還存在試點(diǎn)城市偏少，覆蓋人群過窄的問題，未來共有產(chǎn)權(quán)房完全有可能更加貼近“中間層”居民的需要。同時，如果把定價權(quán)完全給政府，則可能會產(chǎn)生制度運(yùn)行效率不夠，但把定價權(quán)完全給開發(fā)企業(yè)，就會形成定價合理性問題和共有產(chǎn)權(quán)房源選擇問題。
  
  剛需型商品房或受沖擊
  
  鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)提供了這樣一組數(shù)據(jù)，目前北京的主要政策性住房為經(jīng)濟(jì)適用房（66.2萬套存量），兩限房（12.9萬套存量）、自住型商品房（10萬套存量）。2017~2021年預(yù)計供應(yīng)25萬套自住型商品房，這些都將按照共有產(chǎn)權(quán)住房的辦法執(zhí)行，到2021年預(yù)計北京全部存量為900萬套，共有產(chǎn)權(quán)住房占比2.8%。
  
  中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自住房供應(yīng)以來 ，北京合計出讓了80宗（含）或者全為自住房的住宅土地，合計供應(yīng)了自住房面積達(dá)到了703萬平方米，大約能夠建成8萬套價格明顯低于北京商品房住宅價格的帶保障屬性的自住房。
  
  對于共有產(chǎn)權(quán)房帶來的影響，房企也有不同的看法。
  
  遠(yuǎn)洋集團(tuán)董事局主席、總裁李明表示，政策的出發(fā)點(diǎn)是解決剛性住房需求的難題，產(chǎn)權(quán)從設(shè)計時就是清晰的，和建立現(xiàn)代企業(yè)制度一樣，抓住了產(chǎn)權(quán)清晰這一根本，便于未來長效機(jī)制的對接。
  
  雅居樂集團(tuán)北京區(qū)域營銷總監(jiān)何斌則表示，共有產(chǎn)權(quán)房的概念需要很多后續(xù)的政策支持才能有意義，比如不動產(chǎn)登記手續(xù)，周邊教育資源的分配政策等。
  
  那么，共有產(chǎn)權(quán)房是否會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)剛需型商品房價格下降、高端商品房價格上漲的兩極分化現(xiàn)象？
  
  何斌告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》，目前并不能作出這樣的判斷，短期內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)房對購房者決策影響不大，因為有資格、買得起的人依然會考慮私有房產(chǎn)，共有產(chǎn)權(quán)房針對的是沒有資格和買不起的一部分人群，但是如果后期支持政策落地，可能會有一部分剛需被引導(dǎo)進(jìn)入共有市場。
  
  保利投顧研究院表示，共有產(chǎn)權(quán)覆蓋人群本身購買力更趨近于二手房市場，假如共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)能有效落地，將消化了大量的購房需求，預(yù)計其分流存量房市場購買力作用更大，而新建商品房市場將目標(biāo)人群轉(zhuǎn)向改善人群的高端化趨勢將加大。
  
  何斌進(jìn)一步表示，整體看來，共有產(chǎn)權(quán)房相關(guān)辦法只是樓市整體調(diào)控的一個環(huán)節(jié)而已，但是綜合起來看影響深遠(yuǎn)，所以近期企業(yè)都在從戰(zhàn)略上進(jìn)行調(diào)整，試圖從單一的房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型成為城市運(yùn)營商。
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 07:43:48
• 134****1283

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  為貫徹落實中央關(guān)于“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，加快建立購租并舉的住房制度和供應(yīng)體系，北京市住建委會同北京市有關(guān)部門20日聯(lián)合發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，該辦法自2017年9月30日起正式實施。根據(jù)這個《辦法》，共有產(chǎn)權(quán)住房政策通過實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓渡給首次購房人。供應(yīng)對象為符合北京市住房限購條件且家庭成員名下均無住房的家庭。其中，單身家庭申請購買的，申請人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。一個家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。已簽訂住房購買合同、征收（拆遷）安置房補(bǔ)償協(xié)議等情況的申請家庭，不得購買共有產(chǎn)權(quán)住房。申請共有產(chǎn)權(quán)住房要求無住房轉(zhuǎn)出記錄，目的是聚焦無房剛需家庭首次購房需求，符合回歸自住屬性，杜絕投資投機(jī)需求。征求意見時，群眾提出的應(yīng)將“家庭成員名下無住房”“無住房轉(zhuǎn)出記錄”的要求，明確為“家庭成員在本市均無住房”“在本市無住房轉(zhuǎn)出記錄”的意見建議，該“辦法”予以采納。對于離婚人員申請問題，該《辦法》明確，僅限制“有住房家庭夫妻離異不滿三年單獨(dú)提出申請”的情形，對離婚前家庭成員無住房或再婚家庭，不受此限制。根據(jù)這個《辦法》，房源優(yōu)先配售給項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的北京市其他區(qū)戶籍無房家庭，以及符合北京市住房限購條件的、在項目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭。北京市住建委在發(fā)展新區(qū)統(tǒng)籌部分房源用于彌補(bǔ)中心城區(qū)房源供應(yīng)不足。根據(jù)規(guī)定，擁有東城、西城區(qū)戶籍但在項目所在區(qū)工作的家庭，與項目所在區(qū)戶籍家庭具有同等待遇。關(guān)于能否落戶、入學(xué)等問題，該《辦法》明確，共有產(chǎn)權(quán)住房屬于產(chǎn)權(quán)類住房，在落戶、入學(xué)上和購買其他普通商品住房政策一致。對于已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分，具體應(yīng)在購房合同中約定。已購共有產(chǎn)權(quán)住房不滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額；滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額?！巴瞥龉灿挟a(chǎn)權(quán)住房是北京市住房保障政策的一個突破，借助共有產(chǎn)權(quán)住房模式，可以有效降低住房所有權(quán)進(jìn)入門檻，顯著提升家庭購房支付能力，增加了自有住房機(jī)會，滿足國人擁有住房愿望，提高住房自有自住比率?！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說，與公租房比，共有產(chǎn)權(quán)住房有利于減少政府財政支出和對有限財政資金的長期占用，提高住房保障體系運(yùn)行效率和可持續(xù)性。“‘責(zé)權(quán)明晰’的特點(diǎn)，對家庭是否具有轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)租權(quán)利，以及如何分配由此產(chǎn)生的收益做出了清晰界定，壓縮了尋租空間，改善了住房保障制度的公平性?！眲⒑橛裾f。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 07:43:46
• 143****6767

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  　　以房養(yǎng)老是跨資本市場和房地產(chǎn)市場的一種資源配置方式，在國內(nèi)起步時被當(dāng)作養(yǎng)老模式的一種有效補(bǔ)充而備受期待。但走訪北京、上海、廣州、武漢等試點(diǎn)城市發(fā)現(xiàn)，政策試點(diǎn)一年后遇冷已成現(xiàn)實，究其原因主要受傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念、政府相關(guān)政策配套、不動產(chǎn)價值增貶預(yù)期、產(chǎn)權(quán)處置等因素影響。那么，以房養(yǎng)老政策真的就“好看不好用”？
  　　以房養(yǎng)老政策只是看上去很美？
  　　隨著“老齡化”加速到來，養(yǎng)老金“缺口”成為學(xué)界和公眾擔(dān)心的問題。以“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”為內(nèi)容之一的以房養(yǎng)老在國內(nèi)試點(diǎn)初即被寄予期待，認(rèn)為“以房養(yǎng)老”的模式可以為老年人養(yǎng)老提供更多資金保障，享受更好的養(yǎng)老服務(wù)。
  　　作為國內(nèi)首款以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品，幸福人壽“幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險（A款）產(chǎn)品”于3月25日獲得保監(jiān)會審批通過，在北京、上海、廣州和武漢四個試點(diǎn)城市推出。老人在參保后，將房產(chǎn)抵押給保險公司，由專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)進(jìn)行評估，幸福人壽將定期向老人支付養(yǎng)老金直到老人去世。該產(chǎn)品是非參與性產(chǎn)品，幸福人壽不參與分享房產(chǎn)價值上漲部分，無論房價漲跌，老人都將領(lǐng)取固定的保險金。當(dāng)老人身故后，幸福人壽再將房產(chǎn)處置所得償付養(yǎng)老保險相關(guān)費(fèi)用，剩余金額將返還給老人的繼承人。
  　　在上海政策試點(diǎn)后，有近70位老人前來咨詢。通過律師調(diào)查、房屋抵押登記、公正等相關(guān)手續(xù)后，7月2日，幸福人壽上海分公司向第一位投保住房反向抵押養(yǎng)老保險的客戶發(fā)放了第一筆養(yǎng)老金。
  　　據(jù)幸福人壽湖北分公司相關(guān)人員介紹，公司在一定限度內(nèi)承擔(dān)投保人長壽帶來的超額給付。據(jù)統(tǒng)計，此款保險產(chǎn)品因人而異，受男女性別、年齡大小及房屋價值多少影響，每個投保者領(lǐng)取的養(yǎng)老金有很大差別。如70歲的男性以評估值為500萬元的房產(chǎn)抵押投保，每月可領(lǐng)取養(yǎng)老金為1.8萬元左右。
  　　從全國范圍來看，“首批投保的客戶既有孤寡老人、失獨(dú)家庭、空巢家庭，也有有子女家庭的老人?！毙腋Ｈ藟巯嚓P(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，截至目前共有12戶共22人簽約，相比我國2億多老人基數(shù)來說，占比微乎其微。
  　　而湖北省政府今年出臺了貫徹落實保險“新國十條”的實施意見，提出要“積極推進(jìn)住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)”，合眾人壽、幸福人壽等公司都申報了住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品。湖北未來將指導(dǎo)已開展試點(diǎn)的保險機(jī)構(gòu)邊試點(diǎn)邊總結(jié)邊完善，積極在武漢打造幸福人壽的“貨幣型模式”和合眾人壽與養(yǎng)老社區(qū)對接的“實物型模式”等兩種以房養(yǎng)老保險試點(diǎn)模式，形成可供全國其他地區(qū)借鑒的“武漢模式”。
  　　但各地保險公司研發(fā)和銷售該產(chǎn)品的意愿并不強(qiáng)烈。在上海就發(fā)現(xiàn)，目前開發(fā)以房養(yǎng)老產(chǎn)品的保險公司只有幸福人壽一家，如泰康人壽也在“以房養(yǎng)老”的合格試點(diǎn)機(jī)構(gòu)范圍內(nèi)，但目前為止還沒有開發(fā)相關(guān)的產(chǎn)品。泰康人壽上海分公司總經(jīng)理王慶龍表示，法律法規(guī)對險企保護(hù)不足、貨幣價值不穩(wěn)，這是險企積極性不高的本質(zhì)。“**怕老人去世后，家里跳出來人鬧事，這是我們保險公司**擔(dān)心的情況。”
  　　一項新政敵不過“養(yǎng)兒防老”觀念？
  　　上海民政部門調(diào)查顯示，高達(dá)90％的老人擬將房產(chǎn)留給子孫，愿意倒按揭的不到10％。普華永道中國保險業(yè)主管合伙人周星認(rèn)為，以房養(yǎng)老的產(chǎn)品開發(fā)一般會從失獨(dú)和丁克家庭做起。但調(diào)研發(fā)現(xiàn)，即便是失獨(dú)和丁克，愿意選擇“以房養(yǎng)老”的家庭也寥寥無幾，而背后原因主要有以下幾個方面。
  　　其一，受傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念影響，認(rèn)同度不高。在中國“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念影響下，一些人難以接受“以房養(yǎng)老”。“‘但存方寸地、留于子孫耕’，老人們在心理上也難以接受自己辛辛苦苦一輩子掙來的房子未來成為別人的?！北本┐髮W(xué)人口研究所教授穆光宗說。
  　　家住上海徐匯區(qū)的張老伯今年75歲，他希望在自己百年之后把房子留給孩子?！白优谏虾Ｉ钜膊蝗菀?，醫(yī)療、教育等各種成本都不低，我會把房子交給他們處置，賣也好，租也好，都能給他們增加一些收益?！?br/>　　其二，以房養(yǎng)老成難以滿足老人精神方面需求。雖然57歲的年紀(jì)尚未進(jìn)入老年，但對上海失獨(dú)母親孫慧芬來說，養(yǎng)老是切實的難題。在問及是否會選擇“以房養(yǎng)老”時，她堅決表示不同意，“我們希望政府提供更方便多樣的養(yǎng)老服務(wù)，并給予失獨(dú)家庭更多精神關(guān)懷，金錢倒不是**重要的?！睂O慧芬告訴，等將來兩口子去世時，會把唯一的房產(chǎn)賣掉，所得錢款全部捐給以自己女兒命名的愛心基金，用于教育事業(yè)。
  　　其三，不動產(chǎn)價值增貶預(yù)期難判，以房養(yǎng)老產(chǎn)品存風(fēng)險。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對于開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)來說，這種對房產(chǎn)進(jìn)行的“倒按揭”方式也并非常規(guī)業(yè)務(wù)，目前尚缺乏統(tǒng)一的、具有操作性的業(yè)務(wù)規(guī)則可以借鑒，存在諸多不確定性。
  　　以房養(yǎng)老實則是一款商業(yè)養(yǎng)老保險產(chǎn)品，牽涉到保險、銀行等金融機(jī)構(gòu)，無規(guī)可依、風(fēng)險顧慮及業(yè)務(wù)各自為營為**大障礙。住房反向抵押貸款涉及銀行的房產(chǎn)處置權(quán)，而目前銀行處置只能通過法院拍賣渠道解決，銀行自身沒有這個處置能力。
  　　另有金融業(yè)人士認(rèn)為，中國房屋產(chǎn)權(quán)70年，是“倒按揭”的**大障礙，也是與國外政策環(huán)境**大差異。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費(fèi)用將是未知風(fēng)險。
  　　其四，按揭期限也難以確定。不同于傳統(tǒng)房產(chǎn)按揭合同中對還款期限所作的明確規(guī)定，由于人的壽命難以預(yù)期，“倒按揭”的期限無法事先確定，每月金融機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)老金數(shù)額難以準(zhǔn)確計算。
  　　泰康人壽上海分公司相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，根據(jù)“以房養(yǎng)老”的方案，老人投保后，保險公司是逐月支付費(fèi)用給老人直至去世，老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費(fèi)用。但人的壽命是不能預(yù)知的，支付的年限以及每月支付額將成為保險公司與老人的“博弈點(diǎn)”。若保險公司預(yù)測老人壽命較長，每月支付金額就會較少，一旦老人過快辭世，容易引發(fā)家屬與保險公司對房屋剩余價值的爭論。
  　　政策如何且行且完善？
  　　受訪者普遍肯定養(yǎng)老產(chǎn)品的多樣性，并希望政策和產(chǎn)品設(shè)計更加完善，充分保障老年人的權(quán)益?！耙环矫?，今后的老年人對生活品質(zhì)的要求會越來越高；另一方面，家庭結(jié)構(gòu)越來越小，獨(dú)生子女多，也會有更多的房子被閑置，老人也沒必要‘守著金飯碗討飯’，會有更多人接受‘以房養(yǎng)老’等養(yǎng)老方式。”一位退休學(xué)者表示。
  　　與此同時，很多老年人對以房養(yǎng)老存在顧慮：政策是否已經(jīng)設(shè)計好？監(jiān)管能不能到位？老人領(lǐng)取養(yǎng)老金會不會有風(fēng)險？給吃定心丸，還需且行且完善。
  　　幸福人壽監(jiān)事會主席孟曉蘇坦言，通過試點(diǎn)發(fā)現(xiàn)很多問題需要解決，比如共有產(chǎn)權(quán)要參與以房養(yǎng)老該如何處理，同時還需要一些政策扶持，比如免除入保房屋產(chǎn)權(quán)證增名稅費(fèi)；減免保險企業(yè)在反向抵押保險業(yè)務(wù)上的所得稅；免除入保房產(chǎn)的房產(chǎn)稅；加強(qiáng)對老人補(bǔ)貼方面的政策支持，比如建立長壽保戶政府補(bǔ)貼制度，分擔(dān)由反向抵押加大的“長壽風(fēng)險”。
  　　哈爾濱商業(yè)大學(xué)金融學(xué)院金融工程研究所所長田立表示，發(fā)達(dá)國家的成熟經(jīng)驗基于其具備完善的金融貸款、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評估等機(jī)構(gòu)，以及完善健全的個人信用系統(tǒng)。而在這些方面，國內(nèi)仍需要不斷加強(qiáng)和完善?！耙苑筐B(yǎng)老”在實施過程中涉及到很多方面，比如房屋的評估、老人壽命的計算以及房產(chǎn)貶值、資金流動性等問題，單獨(dú)一家銀行不可能承擔(dān)?！斑@些環(huán)節(jié)中哪一個出錯，都會造成嚴(yán)重后果，如果沒有相應(yīng)的配套機(jī)制，銀行很難在住房消費(fèi)信貸市場上提供配合?！痹诓稍L多家房地產(chǎn)評估公司時，得到的回復(fù)多是“沒有開展這項業(yè)務(wù)”。
  　　中國指數(shù)研究院華中市場總監(jiān)李國政建議，政府應(yīng)當(dāng)搭建房產(chǎn)評估、政策咨詢、糾紛仲裁等機(jī)制，對于出現(xiàn)房價波動，引入由政府主導(dǎo)的保險機(jī)構(gòu)或市場化保險公司來分擔(dān)風(fēng)險。在發(fā)達(dá)國家，特別是對房產(chǎn)評估環(huán)節(jié)，有中立的權(quán)威專業(yè)評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋價值的評估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機(jī)構(gòu)的合理收益。
  　　采訪發(fā)現(xiàn)，公眾依然有個困惑，就是房產(chǎn)70年產(chǎn)權(quán)到期后，現(xiàn)行法律規(guī)定可以續(xù)期，但續(xù)期是否需要補(bǔ)交款，交多少都尚未明確。從防范金融風(fēng)險和提高金融機(jī)構(gòu)參與的積極性角度出發(fā)，70年產(chǎn)權(quán)到期后的確權(quán)十分必要。對金融機(jī)構(gòu)而言，當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，一旦房價波動下行，保險公司或銀行的給付能力有限，風(fēng)險也較大。如果再發(fā)生國有土地使用權(quán)依法提前收回，根據(jù)“房隨地走”的原則，建造在土地上的房屋不屬于個人，那么雙方當(dāng)事人都會受到很大損失。一旦鋪開試點(diǎn)，那么參與的金融和保險機(jī)構(gòu)就存在按揭到期后大量不被贖回的房產(chǎn)的處置問題。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 07:43:40

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• 問 棚改土地出讓金多少錢？9月沈陽土地出讓金收入36.3億元同比增長19.86%
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  " ?“有請律師”活動咨詢**多的是房產(chǎn)遺產(chǎn)幾年前買的經(jīng)適房現(xiàn)在賣家反悔不肯過戶，怎么辦？老人想把遺產(chǎn)只留給兒子不給兒媳，又該怎么辦？3月26日，“有請律師”周日見活動如期舉行，房產(chǎn)和財產(chǎn)問題依然是市民**關(guān)心的問題。當(dāng)天參加活動的北京市高朋（南京）律師事務(wù)所兩位律師不僅給咨詢市民支招，對于他們一些不當(dāng)?shù)淖龇ǎ蔡岢隽酥锌系慕ㄗh。為規(guī)避限購離了婚，賣房人卻反悔了4年前，王先生、張女士夫婦購買了一處經(jīng)濟(jì)適用房，根據(jù)政策，當(dāng)時不能過戶。夫妻倆押了幾萬元的尾款，準(zhǔn)備等過戶時再支付。2016年可以過戶了，但南京出臺限購政策，他們沒有了購房資格。怎么辦？夫妻倆當(dāng)機(jī)立斷辦了離婚。婚離了，賣家卻變卦不肯過戶，提出房子不賣了。原來，4年前這套房子不到100萬，現(xiàn)在已**到200萬了，對方自然不肯賣了。為了維權(quán)，兩人把賣方告上法院。法院判決4年前的購房合同無效，如果賣方不交付房產(chǎn)，需要補(bǔ)償他們房產(chǎn)的增值部分?！暗u方根本沒錢，后來協(xié)商把房子賣給我們，我們補(bǔ)他40萬?！睆埮扛嬖V律師，對方還是不肯配合過戶。“他要求我們必須先付40萬，但我們擔(dān)心錢給了，他反悔怎么辦？”北京市高朋（南京）律師事務(wù)所陳明律師表示，4年前他們購買尚不能過戶的經(jīng)濟(jì)適用房，確實不妥。“現(xiàn)在一般法院都會判購房合同無效，所以要維權(quán)就比較難。”而對于兩人為了規(guī)避限購政策辦理離婚，他同樣不贊成?！澳銈冎v起來是假離婚，但在法律上講就是真離婚，雙方的權(quán)益都沒有保障。”陳明說。陳明給支招，將40萬通過一個雙方都信任的中間人保管，只要賣方配合過戶，在拿到房產(chǎn)證當(dāng)日，錢款從中間人直接轉(zhuǎn)給賣方。如果找不到中間人，可去銀行辦理一個個人賬戶，將40萬存入，請銀行進(jìn)行凍結(jié)。這就相當(dāng)于讓銀行做了中間人。想把遺產(chǎn)只給兒子不給兒媳，老人立遺囑“我們辛苦攢的房子，能不能只留給自己的孩子？”周先生拿出一張遺囑，希望把自己和妻子名下3套房產(chǎn)留給女兒一人，與女婿無關(guān)。“女兒太老實，我們想把房子留給她一個人。”周先生問律師這樣的遺囑是否合理。北京市高朋（南京）律師事務(wù)所李丹丹律師建議：“3套房是夫妻共同財產(chǎn)，像您這樣和老伴共同立遺囑是沒有問題的，但是3套房子價值較大，為了防止百年之后孩子繼承不便，建議去公證一下這份遺囑的效力?！薄拔蚁肴ミz囑庫立遺囑，聽說60歲以上的老人免費(fèi)，但我老伴還沒滿60歲，怎么辦？”周先生聽說公證需要一筆費(fèi)用，這樣說。李丹丹表示，如果老兩口分開，將自己名下可支配的房產(chǎn)份額立遺囑也是可以的，不一定要一起?！崩畹さぢ蓭熗瑫r提醒，自書遺囑、見證遺囑都具有法律效力，但是，還是公證遺囑的效力**強(qiáng)。劉女士想把名下的房產(chǎn)留給兒子一個人?！皟合笔嵌榈?，我想把房子留給兒子?！标惷髀蓭煴硎荆@個想法完全可行。但在遺囑中，一定要寫明房子只給兒子一人，和媳婦無關(guān)，否則，繼承來的房子屬于夫妻共同財產(chǎn)。 "

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• 問 土地出讓金地方留成多少？三季度土地出讓金達(dá)327.7億元同比增273.6%
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  " 4月12日，成都市《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知》一經(jīng)發(fā)布，在市場引起強(qiáng)烈關(guān)注。很多讀者通過各種渠道向四川在線反映他們所關(guān)注的問題，為此，成都市房管局相關(guān)人士認(rèn)為，為進(jìn)一步貫徹落實成都市限購政策，避免產(chǎn)生房屋買賣糾紛，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)規(guī)定，房屋買賣存在下列情形的，無法辦理交易過戶手續(xù)，提醒買賣雙方注意避免風(fēng)險：一、購房人不具備購房資格的;二、出售的房屋未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的(房屋所有權(quán)證或不動產(chǎn)權(quán)證);三、預(yù)售的商品房尚未取得商品房預(yù)售許可證的;四、出售的房屋被人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)、國家安全機(jī)關(guān)等司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;五、房屋已抵押，抵押權(quán)人未書面同意轉(zhuǎn)讓的;六、出售的房屋是在2017年4月13日以后取得不動產(chǎn)權(quán)證書，且未滿3年的。相關(guān)報道：成都限購區(qū)內(nèi)買新房?產(chǎn)權(quán)證滿3年后才能轉(zhuǎn)讓4月12日，成都市出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場及住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險管理的通知》，要求自4月13日起在成都市住房限購區(qū)域內(nèi)新購買的住房（含商品住房和二手住房），須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。以下為通知全文：成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局、成都市金融工作辦公室、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會四川監(jiān)管局、中國人民銀行成都分行營業(yè)管理部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場及住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險管理的通知成房發(fā)〔2017〕45號各有關(guān)單位：為進(jìn)一步落實成都市人民政府辦公廳《轉(zhuǎn)發(fā)市房管局等部門關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知》(成辦發(fā)〔2016〕37號)、《關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展若干政策措施的通知》(成辦發(fā)〔2016〕45號)、《關(guān)于完善我市住房限購政策的通知》(成辦發(fā)〔2017〕10號)等文件要求，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理，防范住房信貸業(yè)務(wù)操作風(fēng)險、信用風(fēng)險、合規(guī)風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?，F(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：一、嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得有購地不建、建而不售等捂盤惜售行為，不得以虛假裝修、虛高裝修價格等變相提高房價。達(dá)到商品房預(yù)售條件未在30日內(nèi)申請預(yù)售許可或不接受預(yù)售申報價格指導(dǎo)的，房管部門可在1年內(nèi)不受理其預(yù)售許可申請。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)，不得提供或與小額貸款公司等機(jī)構(gòu)合作提供**貸、假按揭、贖樓貸、尾款貸等違法違規(guī)金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得進(jìn)行或協(xié)助進(jìn)行虛假房屋交易，不得提供虛假證明材料或者協(xié)助偽造收入證明，不得挪用或協(xié)助挪用商品房預(yù)售款、存量房交易資金，不得違背房地產(chǎn)真實價值進(jìn)行評估協(xié)助進(jìn)行高估騙貸。各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)要切實規(guī)范與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)的合作行為，健全合作退出機(jī)制，通過成都房地產(chǎn)行業(yè)信用信息平臺公開選聘房地產(chǎn)價格評估、經(jīng)紀(jì)、咨詢等中介機(jī)構(gòu)開展合作，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)等合作方的約束和考核，避免信貸及道德風(fēng)險。對于經(jīng)有關(guān)部門查實存在前述違法違規(guī)問題的，各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)立即終止與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)合作，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整改糾正前不得撥付后續(xù)信貸資金或增加新的授信。各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司不得與2年內(nèi)受到有關(guān)部門和司法機(jī)構(gòu)處理的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)合作。二、嚴(yán)格落實各項房地產(chǎn)信貸調(diào)控措施經(jīng)人行成都分行會同四川銀監(jiān)局，指導(dǎo)四川省市場利率定價自律機(jī)制對成都市差別化住房信貸政策作出調(diào)整，各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)要認(rèn)真貫徹執(zhí)行，嚴(yán)格落實差別化房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策，配合做好成都市房地產(chǎn)調(diào)控工作，促進(jìn)成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。金融監(jiān)管部門適時對成都市住房限購區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策落實情況進(jìn)行定期檢查和不定期抽查，對存在違法違規(guī)行為的機(jī)構(gòu)將嚴(yán)肅問責(zé)。三、嚴(yán)格住房貸款合法性審查各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行購房貸款資格審查前，應(yīng)通過房屋交易合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)核查商品房買賣合同、存量房買賣合同的網(wǎng)上簽約狀態(tài)，甄別房屋交易的真實性，對未在網(wǎng)上簽約的，暫不予受理，從嚴(yán)防控信貸風(fēng)險。四、嚴(yán)格執(zhí)行房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)在審核住房信貸業(yè)務(wù)過程中要嚴(yán)格按照規(guī)定查詢成都市房產(chǎn)檔案信息系統(tǒng)、房屋交易合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)、人民銀行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，對于購房貸款申請人的住房記錄、商業(yè)性住房貸款記錄等查詢情況要留檔備查。五、嚴(yán)格審核**款資金來源各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)要根據(jù)中國人民銀行成都分行、中國銀監(jiān)會四川監(jiān)管局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房信貸政策管理的通知》(成銀發(fā)〔2016〕188號)相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行**資金真實性檢查要求，嚴(yán)禁購房者通過**貸、個人消費(fèi)貸、個人經(jīng)營性貸款、信用卡透支支付**款等加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為，嚴(yán)禁加大購房杠桿行為。六、嚴(yán)格審核還款能力各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格落實月供收入比不超過50%等政策要求，強(qiáng)化購房人收入證明材料審核，防范投資投機(jī)信貸風(fēng)險。對于購房人提供虛假收入證明或不符合月供收入比要求的，不得放貸。對于已成年、未就業(yè)且沒有固定收入的借款人，商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步嚴(yán)格住房貸款條件，可相應(yīng)提高借款人**款比例。七、嚴(yán)格防范投機(jī)炒房自即日起，在我市住房限購區(qū)域內(nèi)新購買的住房(含商品住房和二手住房)，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)個人住房貸款業(yè)務(wù)管理，督促支行網(wǎng)點(diǎn)嚴(yán)格遵守差別化住房信貸政策及自律機(jī)制確定的自律要求，不得為投機(jī)炒房行為提供貸款支持，不得違規(guī)為不具有購房資格的購房人發(fā)放住房貸款，不得違反住房貸款條件、貸款比例發(fā)放貸款，不得違反商品住房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議劃付商品住房預(yù)售款，對支行網(wǎng)點(diǎn)違反相關(guān)規(guī)定的，要及時糾正、嚴(yán)肅處理。本通知自2017年4月13日起實施。特此通知。成都樓市限購時間表2016年10月1日起?限購政策：12個區(qū)域? 1人只能新購1套房成辦發(fā)〔2016〕37號文件內(nèi)容：限購措施為“成都高新區(qū)、成都天府新區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫縣范圍內(nèi)實行住房限購，同一身份自然人、法人只能新購買1套商品住房(法人單位經(jīng)審查確屬用自有資金購買商品住房且用于職工自住的除外)。嚴(yán)格執(zhí)行住房限購地區(qū)信貸政策，購買二套房商業(yè)性個人住房貸款**款比例不低于40%?！?016年11月17日起?加碼政策：南部2個區(qū)域 本地戶籍或就業(yè)者有條件才能購1套新房成辦發(fā)〔2016〕45號文件內(nèi)容：成都高新區(qū)南部園區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)的戶籍居民或在成都高新區(qū)南部園區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)穩(wěn)定就業(yè)并連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅1年以上的其他地區(qū)戶籍居民，在本區(qū)域內(nèi)無自有產(chǎn)權(quán)住房，且2016年10月1日后尚未在成辦發(fā)〔2016〕37號文件規(guī)定的住房限購區(qū)域內(nèi)新購買商品住房的，可在本區(qū)域范圍內(nèi)購買1套商品住房。不符合上述條件的居民，不得在上述區(qū)域購買商品住房。2017年3月24日起??加碼政策：11個區(qū)域??本地戶籍或就業(yè)者有條件才能購1套房將二手住房納入限購范圍，購房者在住房限購區(qū)域購買二手住房的，應(yīng)符合成辦發(fā)〔2016〕37號、成辦發(fā)〔2016〕45號文件規(guī)定的購買商品住房條件，且只能新購買1套住房(包括商品住房和二手住房)。在成都高新區(qū)西部園區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫都區(qū)區(qū)域內(nèi)購買住房的，購房者須具有限購區(qū)域戶籍，或在限購區(qū)域穩(wěn)定就業(yè)且連續(xù)不間斷繳納社會保險24個月以上。成都高新區(qū)南部園區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)限購政策繼續(xù)按成辦發(fā)〔2016〕45號文件執(zhí)行，但其中非本區(qū)戶籍居民須連續(xù)不間斷繳納社會保險24個月以上。【延伸閱讀】成都突然限購：網(wǎng)簽未定購房者 既怕買不到又怕房價降“我是一周之前就辦了手續(xù)了，而且也收到了房管局的短信提示，只是沒有簽訂正式合同，不知道這個新政策會不會影響到我，所以趕來查詢?！币晃磺皝碜稍兊馁彿空叻浅＝辜钡母嬖V記者：“一方面擔(dān)心受政策影響買不到;另一方面又擔(dān)心由于‘限購’而導(dǎo)致未來房價下跌的話，自己受損失，我現(xiàn)在的心情非常矛盾?！背啥?"限購3.0版""：13個區(qū)域僅限本地戶籍或就業(yè)者購房不到半年，成都先后出臺3次樓市調(diào)控政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。（?來源：四川在線） "

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• 問 土地出讓金交多少？去年土地出讓金達(dá)212億元
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  " ? ? 兄弟二人因誤解很少來往，再見卻是法庭上，一方讓其從自己名下房子中搬走，并支付占用費(fèi)20多萬元，一方稱單身居住、疾病纏身、并無他所。兄弟鬩于墻，八旬老母親旁聽庭審數(shù)度落淚。案情簡單，但直接判決可能導(dǎo)致原被告關(guān)系進(jìn)一步惡化，白云區(qū)法院的主審法官當(dāng)庭安慰雙方的母親，并從法理、情理、孝道入手，多次協(xié)商促使兄弟二人達(dá)成和解，關(guān)系緩和后的二人還可以坐下交流?！　?017年底，一件物權(quán)保護(hù)糾紛的案件引起了法院民四庭肖録婷法官的注意。原告和被告是親兄弟，涉案房屋原由原被告雙方的母親共有（產(chǎn)權(quán)人之一）的房屋拆遷置換所得，后原告出資購買了涉案房屋的相應(yīng)份額后過戶至原告名下，但該房屋一直由被告居住。　　兄弟二人因多年前的誤解，雖母親在世，卻一直疏于往來。如今原告表示小孩讀書需用房，但被告在溝通后仍不肯搬離，遂向法院提起訴訟要求返還涉案房屋，并要求支付被告占用房屋期間的費(fèi)用20多萬元等?！　≡V訟中，原告表示如被告愿意向其返還涉案房屋，可安排芳村的另一套房產(chǎn)給被告單獨(dú)使用。被告表示其結(jié)婚后不久就已離異，且無子女，疾病纏身多年，無法找到一份長期供職的職業(yè)，沒有固定收入，涉案房屋雖多年前由原告購買了產(chǎn)權(quán)份額而取得了產(chǎn)權(quán)，但母親已承諾其可在涉案房屋內(nèi)一直居住，且當(dāng)年其亦有權(quán)繼承部分涉案房屋份額。另外，芳村的房屋臨近高速路，不利于其養(yǎng)病?！　“讣徖砥陂g，考慮到本案原、被告關(guān)系為兄弟關(guān)系，如果直接判決處理，不但不利于后續(xù)的執(zhí)行，可能將導(dǎo)致原被告雙方的關(guān)系進(jìn)一步惡化，無法達(dá)到法律效果和社會效果的統(tǒng)一，故多次勸告雙方協(xié)商處理。　　法官發(fā)現(xiàn)，原被告之間雖多年來疏于親情往來，但雙方之間的矛盾并非不可調(diào)和。在調(diào)解過程中，原告代理人透露原被告雙方的母親近期因病住院，雙方曾在醫(yī)院就涉案房屋的問題有過溝通，被告希望原告能夠支付一筆款項?！　》ü偎煲源藶橥黄瓶冢ㄗh雙方從涉案房屋產(chǎn)權(quán)由來、原被告雙方關(guān)系、母親的感受、被告的實際情況和收回涉案房屋的時間成本等方面綜合考量。經(jīng)過多次協(xié)商，雙方**終達(dá)成原告向被告支付補(bǔ)償款項、被告交還涉案房屋的一致合意。? "

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• 問 土地使用權(quán)是多少年？今年土地出讓金達(dá)1934億元創(chuàng)歷史新高
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  " 統(tǒng)計顯示，今年以來雖全國土地出讓金排名前列的城市依舊為一二線熱點(diǎn)城市，但核心城市周邊三四線城市陸續(xù)進(jìn)入賣地百億城市行列。部分三四線城市出現(xiàn)了土地成交溢價率偏高現(xiàn)象。在一二線城市調(diào)控日趨嚴(yán)厲之下，土地市場正發(fā)生逆轉(zhuǎn)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：今年以來截至5月23日，全國土地市場溢價率出現(xiàn)明顯變化，一二線城市溢價率明顯同比下調(diào)，特別是一線城市，21%的經(jīng)營性用地溢價率已經(jīng)是**近5年**低。而三四線城市的平均土地溢價率高達(dá)46%，刷新了歷史紀(jì)錄。5月22日，浙江嘉興一場土地拍賣會引起關(guān)注。這場拍賣會掛出8塊土地，包括4塊住宅用地、4塊商業(yè)用地，合計出讓面積近50萬平方米。土地大多位于嘉興市的南湖區(qū)、秀洲區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，卻有750家企業(yè)到場競拍。由于這場土拍采取了限價方式，很多企業(yè)預(yù)料到**終會出現(xiàn)抽簽環(huán)節(jié)，所以派出多個“馬甲企業(yè)”參與圍標(biāo)。750家企業(yè)參拍，創(chuàng)造了土地競拍史上新記錄。這也是近期此類城市受到房企熱捧的一個縮影。據(jù)統(tǒng)計，截至本月23日全國土地出讓金總額度排名中，超過300億的依然集中在一二線城市，包括北京、武漢、廣州、南京、合肥、蘇州、天津、鄭州、重慶、杭州等。但與往年相比，包括佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚(yáng)州等三線城市也陸續(xù)進(jìn)入賣地百億城市行列。三線城市土地市場明顯升溫，嘉興等城市累計土地出讓金已經(jīng)超過200億。三四線走熱2011年，受一線城市開啟限購等政策影響，不少房企曾制定轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線的戰(zhàn)略；而后，隨著三四線城市庫存高企，不少城市面臨消化困難問題，房企再度重返一二線。2017年以來，一二線城市樓市調(diào)控日趨嚴(yán)厲，房企再度出現(xiàn)重返三四線潮流。不過這一次，其主要聚焦在京津冀、長三角及珠三角三大經(jīng)濟(jì)圈周邊。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，截至5月23日大部分城市平均土地成交溢價率相比2016年同期有所下調(diào)。在一系列約束性政策下，高價地出現(xiàn)數(shù)量有所減少，如武漢、北京、南京、上海、蘇州等城市。但三線城市的溢價率則有明顯上升，包括揚(yáng)州、金華、漳州、常州、嘉興、鹽城等城市溢價率在熱點(diǎn)城市中排名前十。單看4月土地市場數(shù)據(jù)，這一分化也十分明顯：一線城市明顯降溫，二線逐漸平穩(wěn)，三線城市有所上升。具體而言，一線城市成交面積環(huán)比下滑31%，廣州環(huán)比下降47%；同比下降35%，上海同比降幅超4成。二線代表城市成交面積環(huán)比上升4%，同比下降28%。三線代表城市成交面積環(huán)比上升13%，同比亦上升16%。房企開始集中在圍繞一二線熱點(diǎn)城市的周邊三四線城市拿地。易居研究院監(jiān)測顯示，4月份50個城市中，北京土地市場表現(xiàn)**為活躍，成交面積108萬平方米。北京這一供地和成交態(tài)勢，釋放了積極的信號，預(yù)計后續(xù)部分去庫存周期偏小的城市也會加大供地力度。據(jù)統(tǒng)計，除北京外，鄭州、武漢、成都、徐州、天津、重慶、蕪湖、合肥和廣州的土地交易相對活躍。徐州和蕪湖屬于三線熱點(diǎn)城市，部分房企近期確實有強(qiáng)化三線城市地產(chǎn)投資的意向。4月份50個城市土地成交均價為6450元/平方米，環(huán)比增長28%，同比增長54%。當(dāng)前地價創(chuàng)下了2010年以來的**高水平。易居研究院認(rèn)為，近期部分房企有較為強(qiáng)烈的補(bǔ)庫存需求，此類房企紛紛進(jìn)入熱點(diǎn)三四線城市，這往往會推高所在城市地價。該機(jī)構(gòu)指出，部分三四線城市出現(xiàn)了溢價率過高現(xiàn)象。同一統(tǒng)計范圍內(nèi)，嘉興溢價率高達(dá)199%。而嘉興房地產(chǎn)市場此前幾個月交易相對活躍，全面接軌上海示范區(qū)的概念也促使此類城市土地投資價值上升。另外，佛山、大連、青島、溫州、成都、鎮(zhèn)江等城市的溢價率都超過了75%，土地市場被劃入過熱區(qū)間。房企重返？如前所述，自2012年開始，部分三四線樓市出現(xiàn)供過于求，導(dǎo)致房企陸續(xù)回歸一二線。2014年初，國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家研究機(jī)構(gòu)曾發(fā)布一份研究報告稱，2013年，中國百強(qiáng)房企在城市選擇、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、推盤節(jié)奏等方面做出了明顯調(diào)整，以順應(yīng)持續(xù)分化的房地產(chǎn)市場走勢。如前50強(qiáng)企業(yè)抓住一二線城市主流市場，聚焦符合政策導(dǎo)向的“首置、首改”剛需產(chǎn)品，重點(diǎn)項目來源于一二線城市的銷售額累計占比84.9%，普通及中端項目的個數(shù)占比達(dá)到84.2%。這一現(xiàn)象持續(xù)到2016年。這幾年間，隨著房企集中重返一二線，這些地方的土地市場開始出現(xiàn)“僧多粥少”局面，地價持續(xù)高企。如北京、上海等城市已經(jīng)出現(xiàn)“斷頓”問題。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道注意到，2017年以來，房企拿地策略再度發(fā)生變化。一些房企開始聚焦大城市周邊輻射范圍內(nèi)的三四線城市。龍湖集團(tuán)曾高度聚焦一二線。前不久，集團(tuán)CEO邵明曉稱，合肥、鄭州、南昌、南寧、福州均是其未來要進(jìn)入的城市。今年2月27日，龍湖已成功進(jìn)入合肥。有消息稱，龍湖內(nèi)部是秉承“10+X”的投資策略，京滬穗深、重慶、成都、杭州、南京、廈門、蘇州這十個城市是重中之重，其他的拓展則在此基礎(chǔ)上進(jìn)行。融創(chuàng)中國也是曾經(jīng)高度聚焦一線城市的開發(fā)商。但據(jù)統(tǒng)計，2017年以來，融創(chuàng)在公開土地市場共獲得15幅土地，而這些土地?zé)o一例外全部來自于二三線城市，其中嘉興、莆田、柳州都是其首次進(jìn)入。2016年，融創(chuàng)中國還進(jìn)入佛山、東莞、寧波、深圳、惠州、昆明、南寧、廣州、青島9個城市。融創(chuàng)中國將這種布局稱為“一線 、環(huán)一線以及核心城市統(tǒng)一布局”。易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，三四線城市的拿地成本相對較低，預(yù)算可以控制在10個億以內(nèi)。這對于部分房企來說有積極作用，在資金預(yù)算比較吃緊或融資壓力大的情況下，會放棄大城市的購地機(jī)會，轉(zhuǎn)而積極到三四線城市拿地。另外三四線城市購房和購地政策較寬松，所以此類城市的土地市場自然也會有高溢價等情況出現(xiàn)。甚至?xí)霈F(xiàn)全國型大房企和地方中小房企競爭拿地的現(xiàn)象。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房企目前正積極拿地，近期三線城市土地市場溢價率有明顯上升。從市場走勢看，一二線城市土地價格漲幅回落現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，預(yù)計在2-3季度會出現(xiàn)環(huán)比下行的表現(xiàn)；三四線城市依然會在投資需求推動下，價格有輕微上漲表現(xiàn)。整體市場熱度從過去的一二線轉(zhuǎn)移到三四線城市。（來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道） "

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• 問 土地出讓金一般多少錢？9月成都土地出讓金33.1億元同比下降55.64%
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  " 4月19日，燕郊天氣陰晴不定，一如這個北京“后花園”的樓市?！度A夏時報》記者當(dāng)天實地走訪燕郊18家大小不等的房產(chǎn)中介公司獲悉，這里從3月后便無新房可售，現(xiàn)在甚至整個“北三縣”（三河、大廠、香河）都無新房可買?！耙尜I房的話，我們力推去唐山買房，那里的房價很低，房子也很大?！毖嘟佳囗樎飞系囊晃恢薪槿藛T說。當(dāng)本報記者詢問有沒有房子時，燕郊燕靈路某房產(chǎn)中介的工作人員顯得并不熱情，甚至不愿多交流。燕郊的房源真的越來越緊張了嗎？據(jù)記者調(diào)查，燕郊的新房源并不少，只是開發(fā)商“不賣”了。相比之下，燕郊二手房的交易還算火爆，記者在燕郊開發(fā)區(qū)房管局的一樓、二樓大廳看到，拿著各種資料辦理房屋評估、繳稅費(fèi)的客戶人來人往，大廳擁擠不堪。新房不賣了每天約40萬人往來于燕郊和北京之間，對于他們來說，**頭疼的問題莫過于如何快速抵達(dá)北京市區(qū)，各上各的班。號稱有大北京樓市風(fēng)向標(biāo)的燕郊，房價的確緊隨北京，此前燕郊在通州副中心落定后掀起了一波樓市的狂歡，現(xiàn)在受限購、限售、限貸等政策的影響，燕郊樓市趨于平靜，與無新房可售相比，二手房成了市場主角。記者實地走訪得知，燕郊二手房成交量較高的有首爾甜城、星河185、星河皓月、納丹堡、上上城、燕郊航城、東貿(mào)國際、天洋城等小區(qū)。家住受落宗影響的星河皓月小區(qū)的李曼（化名）告訴記者，現(xiàn)在，房價的確降了。“即便有些小區(qū)遭受了不能落宗的影響，但是能落宗的房子，二手房保持在每平米3萬元左右，降了約10%。”李曼說。記者調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，受政策的影響，燕郊的房價盡管有所遇冷，但在地鐵平谷線開工后仍有個別樓盤有上揚(yáng)的。據(jù)悉，平谷線將經(jīng)平谷進(jìn)入燕郊，再向西進(jìn)入通州，到2020年開通時，燕郊到通州僅用15分鐘，將極大方便燕郊的“北京人”。“新房沒有了，停了很久了?！毖嘟几３晌迤跂|店A店的鏈家地產(chǎn)高級置業(yè)顧問趙曉璐告訴記者，現(xiàn)在開發(fā)商有新房子，但就是不賣。不過，“你可以考慮購買二手房，買二手房現(xiàn)在也劃算”。據(jù)她介紹，燕郊二手房降價了，“如果誠心的話，房價還可以多降點(diǎn)，多的可下降5000元/平米”。盡管如此，燕郊炒房的痕跡至今還在?！按蟾纾F(xiàn)在是買房的好時機(jī)，特別是唐山，3000多元一平米，很適合投資的?！币粋€叫王峰的燕郊中介向記者遞上名片。他拿著一個筆記本，一疊宣傳資料，在星河皓月小區(qū)林蔭小道上邊發(fā)傳單邊說：“唐山靠譜不靠譜，我?guī)阌H自去看看?！蓖醴逭f，錯過了北三縣，你也知道剛設(shè)立的雄安新區(qū)的房子不賣的，大北京真的就剩下唐山、霸州了?！?*近北京及周邊區(qū)域樓市降溫了，一些開發(fā)商惜售較嚴(yán)重，這與開發(fā)企業(yè)預(yù)期和資金狀況有關(guān)。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在接受《華夏時報》記者采訪時說，這個預(yù)期包括了對北京土地供應(yīng)狀況。過戶大廳里的風(fēng)向歷次調(diào)整，圍繞的都是**、利率、增加住房供應(yīng)、預(yù)售備案等措施；但這些對二手房走勢的影響大小不一?！度A夏時報》記者在走訪燕郊時，中介給出的說法是“燕郊已啟用了市場監(jiān)測系統(tǒng)”，對于報價明顯超過周邊行情的房源不予受理，只有業(yè)主的報價符合該系統(tǒng)要求，業(yè)主才能夠通過中介交易。據(jù)悉，長期以來二手房市場都是賣方市場，業(yè)主賣多少，購房者就得出多少，沒有討價還價的余地，還得承擔(dān)交易中產(chǎn)生的稅費(fèi)?！艾F(xiàn)在不行了，業(yè)主要么隨行就市，要么自己繼續(xù)持有?！崩盥f，**近燕郊二手房的政策變了?！艾F(xiàn)在的稅錢是按照網(wǎng)簽價格算的?！?月19日，燕郊興達(dá)置業(yè)高級置業(yè)顧問趙新文（化名）告訴《華夏時報》記者?！皾M兩年的房子90平米以下的，繳個稅1個點(diǎn)、契稅1個點(diǎn)；90-143平米的繳個稅1個點(diǎn)、契稅1.5個點(diǎn)；不滿兩年的多繳增值稅，為5.6個點(diǎn)，足足多了5個點(diǎn)。”趙新文說，現(xiàn)在的稅費(fèi)是按照總房款乘以稅點(diǎn)?！耙钥們r200萬的房子來說，要是滿兩年的話就是個稅1個點(diǎn)、契稅1點(diǎn)，需要4萬元。要是不滿2年的話，契稅加個稅加增值稅需要15萬元。” 趙新文說，不滿兩年的房子要交易很不劃算。他還趁勢向記者推薦了燕郊納丹堡一個滿5年的房子。據(jù)趙新文介紹，以前房管局有個過戶指導(dǎo)價，每一個小區(qū)都有一個價格，現(xiàn)在過戶指導(dǎo)價就是你的成交價了?！叭绻粷M2年的話稅收相對高，目的就是杜絕購房者之間頻繁的交易，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場?！壁w新文說，這個政策燕郊“剛執(zhí)行10天左右”。不僅如此，現(xiàn)在燕郊辦理交易手續(xù)也很費(fèi)勁。記者在燕郊開發(fā)區(qū)房管局一樓大廳看到，操作人員登陸二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)，從已公示房屋信息中選取所交易房屋，在線填寫買賣合同的有關(guān)內(nèi)容，并填寫《存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》或《存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》，客戶在一樓獲取繳費(fèi)評估報告，到二樓繳費(fèi)。“交易時，正規(guī)的中介公司可以代辦過戶。”趙新文說，但也要提前約號?！袄U完稅費(fèi)后，客戶才可以拿著整套的資料，前往三河市不動產(chǎn)局去辦理過戶手續(xù)，不過也要約號。”記者隨后趕到廊坊三河燕郊不動產(chǎn)登記局看到，偌大的一個大廳里，長長的幾排椅子坐著手持資料的客戶，大約有30多人。“上午就辦理已預(yù)約好的號，下午辦理幾十個?！比邮胁粍赢a(chǎn)局大廳的工作人員告訴記者，現(xiàn)在大廳來的客戶都是微信約好的，不約根本就辦不了。（來源：華夏時報） "

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