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• 136****4163

  國慶期間，筆者回到老家（西北某三線城市），與業(yè)內(nèi)人士交談發(fā)現(xiàn)，不管是下屬縣市的居民，還是鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）村民，不少人非常向往城市。進城打工、進城陪讀、進城養(yǎng)老或進城給子女帶小孩等，近年來是普遍現(xiàn)象。 值得注意的是，這些人群剛進入城市，租房是普遍選擇。但是，凡在城市居住超過3年的，都會考慮告別租房，想方設(shè)法買房。一些高收入的人群買商品房，部分低收入人群買無房本的拆遷安置房，甚至小產(chǎn)權(quán)房等。據(jù)筆者了解，“扎根”城市是他們買房的主要訴求，高房價、高生活成本，這是他們選擇買低成本安置房、小產(chǎn)權(quán)房的主要原因。 像筆者老家這樣的城市，人口不過200萬，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（以礦產(chǎn)資源、機械制造、農(nóng)產(chǎn)品加工等為主）很傳統(tǒng)，大多數(shù)老百姓收入水平相對較低，但很多人買房訴求還如此強烈，遑論東部、中部城市？由此，筆者想到，“租售并舉”的住房新制度下，“先租后買”是理性的消費模式。問題是，借助政策扶持的租賃，這些新市民能穩(wěn)定下來、安頓下來，但面對高房價和低支付能力，他們怎么實現(xiàn)買房訴求呢？購買無房本的拆遷安置房、小產(chǎn)權(quán)房等，貌似成為了“有產(chǎn)者”，但產(chǎn)權(quán)瑕疵將給未來產(chǎn)權(quán)功能帶來很多障礙、社會問題。筆者認為，共有產(chǎn)權(quán)是一種可行的選擇。 從9月30日起，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡稱“辦法”）正式開始實施。辦法明確，共有產(chǎn)權(quán)住房申請條件是“在本市無住房”、“在本市無住房轉(zhuǎn)出記錄”。同時，滿足在本區(qū)工作的非戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。 可見，共有產(chǎn)權(quán)住房重點滿足“夾心層”、“新北京人”的住房需求。老百姓關(guān)心的公共服務(wù)享有、轉(zhuǎn)讓條件上，辦法做了重大創(chuàng)新。首先，共有產(chǎn)權(quán)房屬于產(chǎn)權(quán)類住房，落戶、入學(xué)與普通商品房無差異，從而以公共服務(wù)均等化，解決家庭購買共有產(chǎn)權(quán)房后顧之憂；其次，不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓，政府代持機構(gòu)優(yōu)先購買，代持機構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，轉(zhuǎn)讓對象應(yīng)為其他符合申購條件的家庭。 因此，從本質(zhì)上講，購房者擁有的共有產(chǎn)權(quán)住房，在權(quán)益上與商品住房無任何差異，不僅享有住房附屬的基本服務(wù)，還能分享體現(xiàn)在房屋增值上的城市化紅利、城市發(fā)展紅利。與商品住房唯一的區(qū)別是，購房者以自己的支付能力，選擇購買的產(chǎn)權(quán)部分，這才回歸到了共有產(chǎn)權(quán)的本源。另外，產(chǎn)權(quán)份額劃分上，既可以是5：5，也可以是6：4，還可以是3：7。這樣，即便高房價，但折讓地價，以項目開發(fā)成本和適當利潤為基礎(chǔ)定房價，戶型限制（90平方米以下戶型至少占到70%）及產(chǎn)權(quán)共有等多方支持下，“夾心層”、“新市民”擁有產(chǎn)權(quán)住房的訴求可以實現(xiàn)。 顯然，共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)是非常清晰的，這樣就杜絕了過去經(jīng)適房、限價房等保障房模式下，因產(chǎn)權(quán)不清而導(dǎo)致的尋租行為等。產(chǎn)權(quán)清晰，有利于厘清保障和市場的關(guān)系。對于購房者來說，其所擁有的產(chǎn)權(quán)部分具有商品房的屬性，購房者持有、交易、管理、處置和收益分配是自由的，這有利于房產(chǎn)自由流動和住房價值實現(xiàn)，激勵“夾心層”、“新市民”為住房夢想而努力。更重要的是，土地讓利、價格優(yōu)惠、產(chǎn)權(quán)共有、份額靈活降低新市民成為“有產(chǎn)者”的門檻。因為，高房價的橫亙下，“夾心層”、“新市民”從租房到買房的難度還是較大的。 北京住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，即大規(guī)模轉(zhuǎn)向租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。未來5年北京將新建150萬套住房，其中租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房分別建設(shè)50萬套和25萬套，合計占到住房總供應(yīng)的50%。 同時，順應(yīng)回歸居住屬性的住房頂層設(shè)計，土地供應(yīng)也將在“價高者得”的“招拍掛”模式上轉(zhuǎn)型，從“夾心層”、“新市民”等群體的住房需求、公共服務(wù)“落地”需求出發(fā)，從國有土地全民所有的公共屬性出發(fā)，轉(zhuǎn)向滿足民生需求的供地新模式。由此，土地讓利將是共有產(chǎn)權(quán)住房用地的重要內(nèi)容，也將對“夾心層”、“新市民”等住房需求形成可持續(xù)支撐。 共有產(chǎn)權(quán)房是租賃與交易的中間狀態(tài)，打破產(chǎn)權(quán)價值0和1絕對分割狀態(tài)，順利銜接起了“從租到買”，本質(zhì)上是“先買小房子，再買大房子”，這不僅是理性的購房行為，也順應(yīng)需求，豐富了多層次的住房供應(yīng)體系。而且，共有產(chǎn)權(quán)與培育租賃市場、“購租并舉”本質(zhì)上是相通的，即根據(jù)居民支付能力，通過“先租后買”、“先小后大”、“先上車后改善”，構(gòu)建住房梯次和理性消費層次。因此，住建部印發(fā)《關(guān)于支持北京市、上海市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點的意見》，指出這是制度創(chuàng)新，希望形成可復(fù)制、可推廣的試點經(jīng)驗，加快解決住房困難家庭的基本住房問題。 實際上，類似北京這種房價高、需求大以及“夾心層”、“新市民”住房需求亟待解決的城市還有很多；不僅東中部特大、超大城市如此，中西部（類似于筆者老家這樣的三四線城市）中小城市也如此。 筆者認為，“租售并舉”、共有產(chǎn)權(quán)等住房供給側(cè)的制度創(chuàng)新，除了順應(yīng)需求，豐富住房供應(yīng)體系外，**重要的意義是，它們給新市民、非戶籍人群“扎根”城市一個可觀的預(yù)期、一個可以實現(xiàn)的夢想。那就是，不僅可以通過體面的、低成本的租房，在城市順利安頓下來，還能夠通過共有產(chǎn)權(quán)住房，成為城市的“有產(chǎn)者”。 “有恒產(chǎn)者有恒心”，只有預(yù)期到自己未來能實現(xiàn)安居，并“扎根”城市，居民生活和工作才能安定，消費才會釋放，個人和家庭的決策才不會“短期化”，整個社會才會更加穩(wěn)定，內(nèi)需社會也才能構(gòu)建起來。
  

  查看全文↓ 2019-11-22 07:33:15
• 154****3493

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  原標題 [“讓中國多數(shù)家庭也住獨棟房子”]
  “有人說，歐美人居住的獨棟房子我們是沒有資格住的，這種想法相當糊涂，”上周六，社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員、宏觀經(jīng)濟研究室主任黨國英做客嶺南大講壇·公眾論壇，分享“農(nóng)地產(chǎn)權(quán)改革與城鎮(zhèn)化模式選擇”話題。他建議改革土地制度，調(diào)整城市規(guī)劃思維，讓中國多數(shù)家庭擁有獨棟房。
  “獨棟房屋帶來平和感、富足感”
  黨國英說，中國城市平均人口密度不高，但是居住區(qū)的人口密度高。城市規(guī)劃一般將居住區(qū)面積占城市總面積的比例壓在25%以下?！叭丝诿芏仍礁?，對人身心健康負面影響就越大”，黨國英說，人口密集造成人與人之間的緊張，對私密空間的壓榨。
  黨國英認為，讓大部分中國家庭擁有獨棟房屋的社會意義重大?！皳碛歇殫澐课莶Ψ炕負碛兴袡?quán)的情形下，人們更易建立財產(chǎn)主人的心態(tài)，同時產(chǎn)生平和感、富足感。如果中國70%的家庭擁有帶有一定面積院落的獨棟房屋，社會心態(tài)將有顯著不同”。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 07:33:11
• 131****0117

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  在貫徹“國五條”過程中，如何核實房屋原值，成為納稅人在賣房時是否要繳納20%個稅的焦點問題。昨天有消息稱，國家稅務(wù)總局已將“國五條”中賣房是否繳20%個稅的執(zhí)行裁量權(quán)下放至地方。昨天從基層稅務(wù)部門獲悉，目前尚未收到上海相關(guān)通知，因此各稅務(wù)窗口仍按原有辦法操作。
  昨天有報道稱，據(jù)國稅部門人士透露，針對“國五條”的相關(guān)內(nèi)容，稅務(wù)總局應(yīng)該不會再出臺更細節(jié)的文件了。具體如何執(zhí)行、執(zhí)行到什么程度，這要看地方政府。該說法在網(wǎng)上迅速傳播，被外界解讀為國稅總局已將賣房是否征20%個稅的執(zhí)行裁量權(quán)下放至地方。
  不過，昨天就此詢問本市及基層稅務(wù)部門，均未獲得明確答復(fù)。某區(qū)稅務(wù)局有關(guān)人士表示，目前還沒接到本市相關(guān)通知。因此，在實際操作中，仍按2006年國家稅務(wù)總局發(fā)布并實施的《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》中提及的進行。
  也就是說，能夠確定房屋原值和有關(guān)合理費用的，個稅稅款以本次房屋交易價格減除房屋原值和有關(guān)合理費用后的余額，按20%稅率計算。納稅人若不能提供房屋原值相應(yīng)憑證，主管稅務(wù)機關(guān)通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實房屋原值的，個人所得稅稅款以本次房屋交易價格按核定征收率計算。
  對此，業(yè)內(nèi)人士分析，目前擺在基層辦稅窗口的難題在于，如何界定納稅人是否能提供房屋原值?？紤]到核查難度、成本投入等原因，以往在考量如何繳稅時曾存在以納稅人選擇為主的做法。如今，為了科學(xué)地就房屋原值進行核定，相關(guān)方面曾考慮建設(shè)一套系統(tǒng)來檢查。不過，眼下在這方面尚無進展。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 07:33:09

相關(guān)問題

• 問 江西九江瑞昌房產(chǎn)證過戶要多少錢?房產(chǎn)證過戶需要多少錢？
  答

  父母名下的房產(chǎn)公過戶給子女，這屬于直系親屬房產(chǎn)贈予。房屋贈與直系親屬四步走：(1)審核：審查受贈人是否有購房資格;（房管局）(2)公證：直系親屬關(guān)系證明公證;(在一個戶口本上"且能體現(xiàn)直系親屬關(guān)系"不用公證)(3)交稅：拿著公證書到地稅局開免稅證明(直系親屬間的贈與可免個人所得稅和增值稅)（4）換新：交完稅(契稅3%、印花稅0.05%)后到國土局換新房本;費用：公證費：評估價的2%;工本費：80元、貼花費：5元;

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• 問 江西九江瑞昌房產(chǎn)證過戶要多少錢？20天單套房頂風(fēng)漲價10萬
  答

  " ?“有請律師”活動咨詢**多的是房產(chǎn)遺產(chǎn)幾年前買的經(jīng)適房現(xiàn)在賣家反悔不肯過戶，怎么辦？老人想把遺產(chǎn)只留給兒子不給兒媳，又該怎么辦？3月26日，“有請律師”周日見活動如期舉行，房產(chǎn)和財產(chǎn)問題依然是市民**關(guān)心的問題。當天參加活動的北京市高朋（南京）律師事務(wù)所兩位律師不僅給咨詢市民支招，對于他們一些不當?shù)淖龇?，也提出了中肯的建議。為規(guī)避限購離了婚，賣房人卻反悔了4年前，王先生、張女士夫婦購買了一處經(jīng)濟適用房，根據(jù)政策，當時不能過戶。夫妻倆押了幾萬元的尾款，準備等過戶時再支付。2016年可以過戶了，但南京出臺限購政策，他們沒有了購房資格。怎么辦？夫妻倆當機立斷辦了離婚?；殡x了，賣家卻變卦不肯過戶，提出房子不賣了。原來，4年前這套房子不到100萬，現(xiàn)在已**到200萬了，對方自然不肯賣了。為了維權(quán)，兩人把賣方告上法院。法院判決4年前的購房合同無效，如果賣方不交付房產(chǎn)，需要補償他們房產(chǎn)的增值部分。“但賣方根本沒錢，后來協(xié)商把房子賣給我們，我們補他40萬?！睆埮扛嬖V律師，對方還是不肯配合過戶?！八笪覀儽仨毾雀?0萬，但我們擔(dān)心錢給了，他反悔怎么辦？”北京市高朋（南京）律師事務(wù)所陳明律師表示，4年前他們購買尚不能過戶的經(jīng)濟適用房，確實不妥?！艾F(xiàn)在一般法院都會判購房合同無效，所以要維權(quán)就比較難。”而對于兩人為了規(guī)避限購政策辦理離婚，他同樣不贊成?！澳銈冎v起來是假離婚，但在法律上講就是真離婚，雙方的權(quán)益都沒有保障?！标惷髡f。陳明給支招，將40萬通過一個雙方都信任的中間人保管，只要賣方配合過戶，在拿到房產(chǎn)證當日，錢款從中間人直接轉(zhuǎn)給賣方。如果找不到中間人，可去銀行辦理一個個人賬戶，將40萬存入，請銀行進行凍結(jié)。這就相當于讓銀行做了中間人。想把遺產(chǎn)只給兒子不給兒媳，老人立遺囑“我們辛苦攢的房子，能不能只留給自己的孩子？”周先生拿出一張遺囑，希望把自己和妻子名下3套房產(chǎn)留給女兒一人，與女婿無關(guān)。“女兒太老實，我們想把房子留給她一個人?！敝芟壬鷨柭蓭熯@樣的遺囑是否合理。北京市高朋（南京）律師事務(wù)所李丹丹律師建議：“3套房是夫妻共同財產(chǎn)，像您這樣和老伴共同立遺囑是沒有問題的，但是3套房子價值較大，為了防止百年之后孩子繼承不便，建議去公證一下這份遺囑的效力?！薄拔蚁肴ミz囑庫立遺囑，聽說60歲以上的老人免費，但我老伴還沒滿60歲，怎么辦？”周先生聽說公證需要一筆費用，這樣說。李丹丹表示，如果老兩口分開，將自己名下可支配的房產(chǎn)份額立遺囑也是可以的，不一定要一起?！崩畹さぢ蓭熗瑫r提醒，自書遺囑、見證遺囑都具有法律效力，但是，還是公證遺囑的效力**強。劉女士想把名下的房產(chǎn)留給兒子一個人。“兒媳是二婚的，我想把房子留給兒子?！标惷髀蓭煴硎?，這個想法完全可行。但在遺囑中，一定要寫明房子只給兒子一人，和媳婦無關(guān)，否則，繼承來的房子屬于夫妻共同財產(chǎn)。 "

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• 問 九江錦繡濱江**多少錢？
  答

  九江錦繡濱江房價比較低，在九江來說是比較便宜的房子，**相應(yīng)也是比較低的，一般二十來萬就可以。

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• 問 ??問下二手房產(chǎn)過戶要交多少錢？
  答

  二手房過戶稅費，依據(jù)交易雙方的不同情況，具體稅費明細如下：一、契稅：1、買方首次購房90平方以下的房產(chǎn)按照1%繳納；2、買方首次購房90平方以上（含90平）144平方以下的房產(chǎn)按照1.5%繳納；3、以下情況按照3%繳納：（1）144（含144平）平方以上 ；（2）買方不是首次購房；（3）車庫；（4）非普通住宅（商業(yè)用房）；二、營業(yè)稅：1、房產(chǎn)證滿2年，144平方以下的普通住宅房產(chǎn)免征營業(yè)稅；2、房產(chǎn)證不滿2年，按照5.55%繳納營業(yè)稅；3、房屋面積超過144平方，房產(chǎn)證滿2年的按照差額繳納，計算公式為：（上次購買價格—現(xiàn)在出售價格）*稅率5.55%；4、商鋪差額繳納，計算公式為：（上次購買價格—現(xiàn)在出售價格）*稅率5.55%；三、個人所得稅：1、房產(chǎn)證滿五年，并且是賣方夫妻名下唯一一套房產(chǎn)免征個人所得稅；2、賣方夫妻名下不是唯一房產(chǎn)或房產(chǎn)證未滿5年，按照1%繳納；3、商鋪按照差額繳納，計算公式為：（上次購買價格—現(xiàn)在出售價格）*稅率20%；四、其他費用相對較少：交易費：6元/平方*房屋平方數(shù) ；工本費： 一個證件80元；共有權(quán)證20元/個；評估費：評估總額的千分之五（銀行貸款需要繳納）；抵押工本費：100元（銀行貸款需要繳納）；購房證明：20元一份，一般需開3份；

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• 問 二手房如何過戶房產(chǎn)證?二手房房產(chǎn)證過戶流程
  答

  過戶指下面的遞件程序后的話，**快十個工作日就能領(lǐng)到新房產(chǎn)證。遞件后七個工作日就可以交稅，交稅當天可完稅過戶，完稅過戶后三個工作日可領(lǐng)新證。二手房過戶基本程序：簽買賣合同、遞件、交稅、完稅過戶、領(lǐng)證。不同地區(qū)有時程序不同，比方有可能先交稅再遞件。簽買賣合同是指：買賣雙方連同中介方（如果有的話），就房產(chǎn)價格、交樓方式、付款方式等的協(xié)商簽合同。遞件是指：買賣雙方本人帶相關(guān)資料去房管局申請房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。買方帶身份證原件。如貸款要首套房證明等還要按房管局要求先到相關(guān)部門開具。賣方帶身份證、房產(chǎn)證、房產(chǎn)原相關(guān)稅費發(fā)票等原件。交房管局買賣合同可以用房管局版本到房管局后再簽。（大城市有很多已實行網(wǎng)簽的，就是在網(wǎng)上先申請預(yù)受理號和填表，再遞件，免得你在房管局排隊）交稅是指：房管局收件后，按其要求時間到相關(guān)稅局部門交納各種稅費。買賣雙方各自帶身份證原件交各自的稅費。完稅過戶是指：買賣雙方交納各自稅費后，雙方一起帶身份證和各自交稅費的全部發(fā)票單據(jù)，到房管局審察確認已完稅，完成過戶，領(lǐng)取過戶回執(zhí)。領(lǐng)證是指：買方按過戶回執(zhí)指定時間，帶身份證和過戶回執(zhí)到房管局領(lǐng)取新房產(chǎn)證。

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