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• 141****7872

  "合同約定與限購沖突怎么辦近些年，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象，為加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場的調(diào)控，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問題，國家陸續(xù)出臺了房屋限購政策。然而，接踵而來，也出現(xiàn)了合同約定與限購政策的沖突，而導(dǎo)致房屋無法辦理過戶手續(xù)，這種情況如何妥善處理，直接關(guān)乎當(dāng)事人權(quán)益保護(hù)及社會安定問題。
  近日，筆者接待了這樣一個咨詢：姐妹倆為北京人，均住西城區(qū)。雙方根據(jù)各自生活需求，于2006年4月簽訂了《房屋互換協(xié)議書》，并實(shí)際進(jìn)行了房屋互換和使用。之后，妹妹辦理了房屋過戶，姐姐卻未辦理?，F(xiàn)姐姐要求妹妹配合去辦理房屋過戶手續(xù)，妹妹卻不愿意配合。又根據(jù)現(xiàn)有房屋限購政策，姐姐名下已有多處房產(chǎn)，不具備購房資格。問這種情況怎么辦？姐姐通過什么方式才能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶？
  筆者根據(jù)對《北京市高級人民法院關(guān)于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀(jì)要》的理解，向這位姐姐做了解答。
  首先，房屋置換交易作為一種特殊形式的房屋買賣，是買和賣的雙向合同，雙方互有權(quán)利和義務(wù)。當(dāng)時所簽互換合同不違反法律規(guī)定，雙方均應(yīng)無條件履行。
  第二，北京房屋限購政策的制定，是區(qū)分各類不同情況的。法院對各類糾紛的處理也是有章可循的?，F(xiàn)買方要求賣方辦理房屋過戶手續(xù)，賣方不配合，加之限購政策的約束，房屋產(chǎn)權(quán)交易中心是無法辦理的。因此，建議買方向法院提起訴訟，要求其履行合同并辦理過戶手續(xù)。
  第三，法院對在限購政策實(shí)施前簽訂的互換合同，且已支付對價并實(shí)際占有使用房屋多年的情形，如買受人要求繼續(xù)履行合同并辦理房屋過戶登記的請求，是支持的。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 05:59:39
• 154****9914

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  27日晚間，中國建筑公告稱，根據(jù)公司于26日收到的《中國證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司上海分公司過戶登記確認(rèn)書》，公司回購激勵對象不符合解鎖條件的限制性股票共計390.88萬股已全部過戶至公司開立的回購專用證券賬戶。該部分股票將于2019年3月28日予以注銷。注銷完成后，公司后續(xù)將依法辦理相關(guān)工商變更登記手續(xù)。本次回購注銷完成后，公司將減少注冊資本暨股本390.88萬元（股），減少后的注冊資本暨股本為419.81億元（股）。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 05:59:36
• 153****7601

  在火爆的樓市中搶到一套心儀的二手房能讓不少人直呼驚喜，但是付了全款之后，你依然可能不是這套房子的戶主。**近，家住慈溪市的陳女士就遇上了這樣的倒霉事。 為了讓自己的兒子順利結(jié)婚，陳女士向田先生購買了一套新建的“二手房”，由于水電配置的問題，整個小區(qū)的房子都沒有辦出產(chǎn)權(quán)證。在聽信了田某說的五一之前一定能辦證的口頭保證后，陳女士一下子付了全款。然而，拖到十一了，房子不僅因為沒有辦出產(chǎn)權(quán)證而不能過戶，就連入住都是個問題，陳女士一家都非常郁悶。 不能過戶到底有多嚴(yán)重？一起來看一看小編羅列出來的這些不立即過戶導(dǎo)致的風(fēng)險。 1、一方違約風(fēng)險。 在房價猛漲的時候，沒有過戶的房源被原房東轉(zhuǎn)賣或者漲價的情況屢見不鮮。如果房屋漲價幅度較大，過戶就將成為購房者手中**重要的籌碼。 2、原購商品房有問題，導(dǎo)致無法辦理房產(chǎn)權(quán)證。 上文中陳女士的房子面臨的就是這個風(fēng)險。除了自己無法辦理房產(chǎn)證外，這套房子也將因為無法過戶這個問題而很難賣出去，一不小心就會“爛”在自己手里。 3、有貸款的房子，賣方不按時歸還貸款的風(fēng)險。 在購房前，大家一定要確認(rèn)原房東是否按時歸還貸款。畢竟，原房東沒有按時歸還貸款的情況下，銀行是有權(quán)利收回房子的。 4、賣方的其他債務(wù)和糾紛引發(fā)的風(fēng)險。 在過戶之前，原房東的債權(quán)人可能尋求財產(chǎn)保全而直接導(dǎo)致房產(chǎn)不能辦理過戶手續(xù)，這種情況下，即使買方已經(jīng)全額付款，依然不能給房子過戶。 5、政策變化的風(fēng)險。 既然不能過戶的風(fēng)險那么高，為什么有些二手房交易還會存在不立即過戶的問題呢？其實(shí)，二手房不能過戶有時候真的不是因為遇到了“惡房東”，究竟哪些情況下二手房是不能立即過戶的呢？小編為大家整理了二手房不能立即過戶的四大原因: 1、所購房產(chǎn)還未取得房產(chǎn)權(quán)證，須等原房主先取得房產(chǎn)權(quán)證才能辦理過戶。 2、所購房產(chǎn)為經(jīng)濟(jì)適用房等限制上市的房產(chǎn)，需要等待滿足上市條件才能過戶。 3、為等待滿足稅費(fèi)優(yōu)惠條件暫時不過戶。 4、為等待買家取得購房資格暫不過戶。 如果很不巧，你想要入手的二手房正好因為上述幾條原因不能立即過戶，要怎么樣保障自己的權(quán)利呢？ 在請教了相關(guān)法律專家后，小編整理了以下幾大降低風(fēng)險的方法。 1、 在取得產(chǎn)權(quán)證前，**好不要交全款 如果在過戶之前盡量少交錢，那么即使發(fā)生上述風(fēng)險，損失也是有限了。如果賣方或者買房已經(jīng)明確不能及時過戶了，那么購房者一定要爭取少交錢款，將風(fēng)險降到**低。 2、及早取得房屋控制權(quán) 房子過戶是一個比較漫長的過程，作為一個精明的買家，在交房款的同時，一定要及時拿到房子的要是，取得房屋控制權(quán)，如果有必要也可以盡早換鎖。這也是避免房東悄悄轉(zhuǎn)賣房子的好辦法。 3、 對各類不利情況提前做出約定 在房價整體上漲的大背景下，不能及時落戶吃虧的多半是買方。若買方對過戶時間有明確要求的（比如上文提到的該房產(chǎn)作為婚房的情況），那么可以對過戶時間做提前約定，甚至適當(dāng)約定延遲過戶的違約金。如果因為資格原因無法短期過戶的，可以約定一定的違約金標(biāo)準(zhǔn)，在可過戶時若價格波動造成的影響小于相應(yīng)違約金標(biāo)準(zhǔn)，賣方也不會輕舉妄動。 當(dāng)然了，小編提供的以上三大方案并不能從根本上消除不能及時過戶帶來的風(fēng)險。小編的建議是，如果還有其他選擇，盡量不要購買不能及時過戶的二手房，畢竟，過戶才是杜絕這類風(fēng)險**穩(wěn)健的辦法。
  

  查看全文↓ 2019-11-22 05:59:32
• 133****2156

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  也不同：新房成交急降至363套 二手住宅過戶量微漲至1274套上周（2019.3.25-2019.3.31）深圳全市新房住宅共成交363套，環(huán)比下跌56.89%，成交均價54257元/㎡，環(huán)比微漲0.20%；二手住宅共成交1274套，環(huán)比上漲5.29%。深圳新聞網(wǎng)訊 規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，上周（2019.3.25-2019.3.31）深圳全市新房住宅共成交363套，環(huán)比下跌56.89%，成交均價54257元/㎡，環(huán)比微漲0.20%；二手住宅共成交1274套，環(huán)比上漲5.29%。新房成交急降至周度363套，3月共計成交3088套深圳全市新房住宅共成交363套，環(huán)比下跌56.89%；成交面積3.44萬㎡，環(huán)比下跌59.40%；成交均價54257元/㎡，環(huán)比微漲0.20%?？傮w來說，新房住宅量跌價穩(wěn)。上周，有前海華潤金融中心二期1個項目289套辦公類產(chǎn)品獲新批預(yù)售，住宅類產(chǎn)品零批售。3月，全市共有6個項目獲得新批預(yù)售，其中5項目含住宅類產(chǎn)品2638套。Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心表示，3月**后一周，新房備案速度一反前期漲勢，出現(xiàn)急降，一方面可認(rèn)為是集中成交減少的緣故，另一方面，可看作3月前期成交a過快，后續(xù)備案速度有所控制所致。整個3月，全市新房住宅成交3088套，量值已接近去年底沖量時期高度，即2018年12月的3375套。均價方面，周度略微上漲，繼續(xù)保持在5.4萬元/㎡區(qū)間。從區(qū)域來看，寶安為全市新房成交第一區(qū)，共成交187套，占據(jù)了全市52%的比例；其次是龍崗區(qū)，成交129套，占全市成交總量的36%；再次是福田區(qū)，成交20套；羅湖區(qū)成交12套；鹽田區(qū)成交9套；南山區(qū)成交6套。從環(huán)比變化來看，六大行政區(qū)中除羅湖區(qū)較前一周略有增長，增加1套外，其他五區(qū)環(huán)比均有下跌，跌幅在六成左右。二手住宅周度過戶量持續(xù)微漲至1274套，月度4551套為近半年來峰值深圳全市二手住宅共成交1274套，環(huán)比上漲5.29%；成交面積10.00萬㎡，環(huán)比微跌0.18%。二手住宅過戶量三周連漲，尤其在近半個月持續(xù)沖刺下，3月二手住宅成交量沖上4000套。月度4551套過戶量，就深圳而言，算是略偏低水平，較2018年月均值5386套比仍有差距，但我們也應(yīng)該看到，3月過戶量已經(jīng)是近半年月度峰值，市場回暖趨勢明顯。在上周的二手住宅成交中，龍崗區(qū)以282套成交量居首位，寶安267套緊隨其后、福田260套、羅湖216套、南山214套、鹽田35套。從環(huán)比變化來看，六大區(qū)域中龍崗鹽田兩區(qū)較前一周有所下跌，其他四大區(qū)域環(huán)比有所上漲，漲跌幅均在一成左右。此外，深圳中原的數(shù)據(jù)顯示，上周南山二手住宅報價繼續(xù)上升0.14%，其他區(qū)域二手住宅報價下滑，其中龍華二手住宅報價下滑1.36%，跌幅**大。從報價變動的區(qū)間來看，上周二手住宅報價下跌的盤源的占比為55.12%，較前一周增加了1.16%；上周二手住宅報價上升的盤源占比為35.98%，較前一周減少了2.34%。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 05:59:29

相關(guān)問題

• 問 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時結(jié)余的專項維修資金要如何處置？
  答

  (一)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明房屋專項維修資金繳存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋結(jié)余的房屋專項維修資金超過首期應(yīng)繳維修資金的30%時隨房屋所有權(quán)同時過戶，不足首期繳存額30%的，受讓人應(yīng)按首期繳存標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)齊后辦理過戶手續(xù)。(二)房屋滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的房屋專項維修資金返還業(yè)主。

• 問 2房產(chǎn)證過戶的費(fèi)用是多少?房產(chǎn)證不到2年過戶費(fèi)多少錢？
  答

  過戶住房根據(jù)住房面積，性質(zhì)，評估價，雙方持有住房情況等因素來計算過戶稅費(fèi)。規(guī)定過戶住房需要評估費(fèi)用千分之6，印花稅萬分之5，手續(xù)費(fèi)幾百元，賣家持有住房滿2年，過戶免增值稅5%，賣家滿5唯一住房，過戶再免個稅1%，契稅，買家首套買入90平米以下1%，90平米以上1.5%，二套房90平米以下契稅1.5%，90平米以上2%，三套以及三套以上契稅都是3%，

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• 問 2房產(chǎn)證過戶的費(fèi)用是多少？萬科股東轉(zhuǎn)讓股份完成過戶深鐵成第二大股東
  答

  一個在房地產(chǎn)行業(yè)有著頗高資歷的人，而恰好他又是靠著房地產(chǎn)開始發(fā)家，當(dāng)他毫不留戀大舉拋售旗下房產(chǎn)的時候，繼而轉(zhuǎn)投到其它行業(yè)的時候，就不免引發(fā)外界對于房地產(chǎn)變天的猜測。 此人就是“超人”李嘉誠。李嘉誠屬于第一代創(chuàng)業(yè)者，也是寒門崛起的代表，所以會成為影響后世的典范，而其慧眼獨(dú)具的投資目光更是被世人稱道。但近幾年李嘉誠“被逃跑”“告別房地產(chǎn)”之說不絕于耳。 **近又放出了大消息，媒體報道稱：李嘉誠本月在新能源汽車領(lǐng)域內(nèi)連下兩城，先以9億元收購“日本特斯拉”，后以10億英鎊（約87億人民幣）收購了英國一能源公司。 雖然此次李并非拋售房產(chǎn)，但要知道十幾天前的9月7日，李剛剛以20億港元轉(zhuǎn)讓了旗下長實(shí)地產(chǎn)及電能實(shí)業(yè)持有的山頂?shù)纼煞?，時間間隔還不到二十天，李嘉誠就盯上了新能源產(chǎn)業(yè)，看來李嘉誠是鐵了心要“放棄”房地產(chǎn)業(yè)務(wù)了。雖然李嘉誠一再聲明自己不會放棄房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但是手上卻不斷地在拋售房地產(chǎn)資產(chǎn)，著實(shí)讓人捉摸不透。 近年來，李嘉誠頻頻出手其在香港和內(nèi)地資產(chǎn)并加大對歐洲投資力度，而涉及行業(yè)有基建、零食、物流、電信、新能源，唯獨(dú)很少觸及房地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，近3年以來，李嘉誠共計賣掉了超800億資產(chǎn)，尤其是內(nèi)地的資產(chǎn)，都是在資金比較容易匯出的時候賣掉的。不在**高點(diǎn)賣，而是**合適的時機(jī)賣頗符合李嘉誠“不賺**后一個銅板”的經(jīng)商理念。每次都會引發(fā)不小的猜測，尤其是當(dāng)前房地產(chǎn)市場收緊，調(diào)控層出不窮之際，房地產(chǎn)變天論更是此起彼伏，李嘉誠等大佬的動作更是被認(rèn)為投資置業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。 精明的商人往往都是善變的！ 李嘉誠如此，萬通六君子之一的潘石屹亦如此。潘石屹也是**近兩年開始拋售資產(chǎn)的，據(jù)悉2年內(nèi)他拋售旗下上海等地的SOHO廣場重資產(chǎn)套現(xiàn)達(dá)350億之多，順利轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”模式共享辦公，當(dāng)起了賺錢省心的“包租公”。眾所周知，潘石屹和大炮雖同為萬通六君子之列，但是他們一直以來都是觀點(diǎn)對立的，潘石屹的觀點(diǎn)是隨著移動互聯(lián)網(wǎng)和人工智能的發(fā)展，房地產(chǎn)市場是受到?jīng)_擊**嚴(yán)重的，因為這些新興產(chǎn)業(yè)會改變大家對于房子“擁有”的觀念，“共享經(jīng)濟(jì)”才是未來發(fā)展的主旋律，所以他徹底轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是**有先見之明的，被行業(yè)稱道。 相比之下，前兩年一直在海外高調(diào)的王健林的“輕資產(chǎn)”之路就艱難得多了。先是在國內(nèi)貨幣儲備不足的時候大舉布局海外，繼而高調(diào)宣布“萬達(dá)未來的主要盈利在海外”，是以被重點(diǎn)關(guān)注也不意外。所以，后來的萬達(dá)、融創(chuàng)、富力“世紀(jì)交易”雖然有苦但也得往肚子里咽，繼而親自操刀變賣王牌資產(chǎn)萬達(dá)廣場，開啟“賣賣賣”的模式。 縱觀近幾年房地產(chǎn)的發(fā)展，雖然各房企銷售日益打破記錄，但不可否認(rèn)的是過去粗放式的“拿地、開發(fā)、銷售”模式已經(jīng)玩不轉(zhuǎn)了，往后更多的房企追逐的目標(biāo)已經(jīng)不是規(guī)模的大小，而是利潤的高低。就拿李嘉誠來說，今年上半年，長江地產(chǎn)收入不到300億港元，利潤超過144億港元，這個盈利水平是國內(nèi)房企望塵莫及的，也是應(yīng)該爭相效仿的。 過去房企在營銷等方面花樣太過復(fù)雜，投入也太過鋪張，筆者以為開發(fā)商就是應(yīng)該在蓋好房子的基礎(chǔ)上順便又能把錢賺到，這才是老百姓認(rèn)可的開發(fā)商，一味的尋求規(guī)模，不在產(chǎn)品上下功夫**后的結(jié)果只能是被民眾拋棄。未來的房地產(chǎn)市場主要競爭肯定是在產(chǎn)品上，而未來房子的定價規(guī)則也一定會有所改變。 在筆者看來，房地產(chǎn)的“黃金時代”已經(jīng)宣告結(jié)束，像過去那種暴賺的時代已經(jīng)不再了。不但如此，中國的房地產(chǎn)市場隨著近幾年的高速發(fā)展早已透支嚴(yán)重、風(fēng)險重重，需要糾正的地方太多，房地產(chǎn)「泡 沫 破 裂」、「崩 盤 論」不絕于耳，加之眼下金融「去杠桿」等緊縮政策已經(jīng)讓國內(nèi)很多房企日子不好過了。而資本趨附的**佳場所往往都是首先要資金安全、其次是可以大賺，所以也不難解釋李嘉誠為什么要大舉拋售國內(nèi)物業(yè)轉(zhuǎn)而投資更穩(wěn)健的基建、更有前景的新能源等行業(yè)了，運(yùn)營模式也在“避重就輕”。 通常一有大佬拋房，很多人的第一反應(yīng)都是，房地產(chǎn)要不行了，房價可能撐不住了，要下跌了。這種想法很普遍，很多業(yè)內(nèi)的作者也會往這方面引導(dǎo)，給購房者錯誤的認(rèn)知。其實(shí)不然，對于房地產(chǎn)這些大佬來說他們眼前所做的一切不過是在改變“姿勢”，調(diào)整策略，玩法不同而已，資本是逐利的，總是從價值高地向價值洼地轉(zhuǎn)變，但有一點(diǎn)需要肯定的是，房地產(chǎn)市場在改變，房企勤修內(nèi)功是未來角逐的重點(diǎn)。 隨著去年底國家提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位至今將滿一年之期，回顧今年發(fā)生在房地產(chǎn)的事，我們看到政策的指引作用也在凸顯，從今年的調(diào)整策略來看，無論是深度還是廣度都優(yōu)于以往，絕非小打小鬧。打擊炒房等不利于市場穩(wěn)定的行為，弱化房子的金融屬性，回歸房子的居住本源，政策引導(dǎo)房價穩(wěn)定發(fā)展，不大起大落才是未來的主題。 筆者曾在之前的文章中說過，理解大佬們拋房轉(zhuǎn)變運(yùn)營思路其實(shí)很簡單，可以類比成我們普通人的買房思維：我們賣掉手上的第一套房，然后拿著這錢去改善性住房差不多，你是為了住更大的、更好的，他們何嘗不是呢？

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• 問 房屋所有權(quán)怎么轉(zhuǎn)讓
  答

  根據(jù)相關(guān)政策，農(nóng)村宅基地房屋是不能轉(zhuǎn)讓和交易的，只能辦理繼承。土地和房產(chǎn)證在誰手上都沒用，你想轉(zhuǎn)到某個人名下，就去辦理繼承公證。繼承人必須是順序繼承人，其它繼承人放棄相應(yīng)繼承權(quán)方可，這都要在公證書中明確。剩下的事情就是稅局開免稅和納稅證明，然后繼承人單方持以上資料向當(dāng)?shù)胤抗芫炙ê芏嗟胤桨褭?quán)力下放到所在區(qū)域的房管所去了），申請相應(yīng)的財產(chǎn)轉(zhuǎn)移就可以。

• 問 房屋所有權(quán)怎么轉(zhuǎn)讓
  答

  直接去房產(chǎn)局過戶，帶上戶口本，身份證

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