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  "一直以來(lái),總有朋友問(wèn)小編,應(yīng)不應(yīng)該買小產(chǎn)權(quán)房?總結(jié)起來(lái),他們想買小產(chǎn)權(quán)房的原因,大概可歸納為三點(diǎn):1、沒(méi)有購(gòu)房資格;2、小產(chǎn)權(quán)房比商品房?jī)r(jià)格便宜得多;3、寄望未來(lái)拆遷,能獲得大筆賠償金額。
  
  什么是小產(chǎn)權(quán)房?
  
  小產(chǎn)權(quán)房并不是法律上的概念,它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)的,所以叫做""鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)"",又叫""小產(chǎn)權(quán)""。
  
  鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn),實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案,所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  
  小產(chǎn)權(quán)房有哪些類型?
  
  1、通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房:占用集體用地或耕地違法建設(shè),將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn),用于商品住宅開(kāi)發(fā)的違法建筑。(這個(gè)是**常見(jiàn)的)
  
  2、限制銷售的小產(chǎn)權(quán)房:在政府劃撥或出讓的土地上,不按規(guī)劃功能開(kāi)發(fā)或使用,并將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售,具有產(chǎn)權(quán)糾紛的不完全產(chǎn)權(quán)房。
  
  3、軍產(chǎn)房:在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā),之后賣給軍人以外的地方居民,俗稱""軍產(chǎn)房""
  
  4、部分二手房:一些二手房還沒(méi)辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金就進(jìn)行交易,該類房屋的買賣合同會(huì)被視為無(wú)效。
  
  小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)?
  
  相對(duì)于""大產(chǎn)權(quán)房"",小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)還是十分明顯的:
  
  1、價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯:
  
  小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體土地上,這些集體用地的地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn),一般位于城市郊區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū),本身土地價(jià)值較低。**重要的一點(diǎn)是,無(wú)須繳納國(guó)有土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi),于是土地建設(shè)成本極低。
  
  2、產(chǎn)權(quán)不完整:
  
  國(guó)家不承認(rèn)并不予辦理小產(chǎn)權(quán)房的過(guò)戶登記手續(xù),也不能上市交易。并且,依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,小產(chǎn)權(quán)房買賣合同屬于無(wú)效合同,并不受《合同法》的保護(hù)。既無(wú)法律保障,也不可以上市交易。嚴(yán)格上來(lái)說(shuō),小產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上是無(wú)產(chǎn)權(quán)。
  
  3、不合法性:
  
  小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在農(nóng)村集體土地之上,與國(guó)家現(xiàn)行的土地管理法相違背。農(nóng)村集體土地使用權(quán)是該集體組織成員的專有權(quán)利,是不能出讓、轉(zhuǎn)讓的。目前利用農(nóng)村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的,小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)或村集體組織相關(guān)證明文件并不具有法律效力。
  
  4、法律風(fēng)險(xiǎn)大:
  
  小產(chǎn)權(quán)房在房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、配套設(shè)施、水電煤氣等方面都可能存在問(wèn)題,更重要的是,購(gòu)房者從鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會(huì)獲得的所謂房屋""所有權(quán)""不能正常行使,在轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、拆遷補(bǔ)償?shù)确矫婢鶗?huì)受到較大的限制,相關(guān)權(quán)益難以得到保障。
  
  小產(chǎn)權(quán)房的**新政策
  
  根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有,村民對(duì)宅基地也只享有使用權(quán),村民將房屋賣給本村以外人員的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù),也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
  
  《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》規(guī)定,""對(duì)于借戶籍制度改革或擅自通過(guò)'村改居'等方式非法將農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或'小產(chǎn)權(quán)房'等違法用地,不得登記發(fā)證。""
  
  無(wú)論是宅基地轉(zhuǎn)讓還是小產(chǎn)權(quán)房買賣都具有較大法律風(fēng)險(xiǎn),大家務(wù)必謹(jǐn)慎對(duì)待。若是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員間互相轉(zhuǎn)讓,也應(yīng)該給自己敲響一個(gè)警鐘,避免因拆遷或者其他情況致使自己遭受經(jīng)濟(jì)損失。
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 05:26:57
• 158****9488

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  ? ? ? 中新網(wǎng)客戶端北京9月13日電( 邱宇)共有產(chǎn)權(quán)房正逐漸走入人們的視野，顧名思義，這類房子就是購(gòu)房者和政府共同擁有房子的產(chǎn)權(quán)，從而降低了購(gòu)房者的支付價(jià)格?！　〗刂聊壳埃延斜本?、上海、南京、煙臺(tái)、福州等多個(gè)城市推出了共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目。9月10日，福州今年首批共有產(chǎn)權(quán)房開(kāi)始申請(qǐng)；11日，廣東也發(fā)布相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)，公開(kāi)征求意見(jiàn)?！　∽⒁獾剑P(guān)于“共有產(chǎn)權(quán)房能否轉(zhuǎn)為普通商品房”，各地政策有所不同?！　V東擬規(guī)定10年后可轉(zhuǎn)商品房　　3個(gè)月前，廣東提出，在廣州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房政策，試點(diǎn)時(shí)限為1年?！　?月11日，廣東發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》提出，滿足購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房不少于10年等條件的，允許承購(gòu)人一次性增購(gòu)代持機(jī)構(gòu)所持有的產(chǎn)權(quán)份額取得完全產(chǎn)權(quán)，住房性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐纷》?。　　“廣東的政策比較靈活，允許共有產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為商品房，主要是為了鼓勵(lì)購(gòu)房者積極認(rèn)購(gòu)此類住房?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)?！　≡趯傩赞D(zhuǎn)變方面，上海的政策則更為寬松，取得共有產(chǎn)權(quán)房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年，就可以購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額，也可以上市轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)保障住房。辦理手續(xù)之后，共有產(chǎn)權(quán)房就能變更為商品房。　　南京的共有產(chǎn)權(quán)房也可以上市交易。南京提出，自購(gòu)房發(fā)票記載時(shí)間5年后，經(jīng)共有產(chǎn)權(quán)人同意，共有產(chǎn)權(quán)保障房可上市交易，交易價(jià)格按屆時(shí)市場(chǎng)價(jià)執(zhí)行?！　”本┙罐D(zhuǎn)變共有產(chǎn)權(quán)房屬性　　與上海等城市不同，北京的共有產(chǎn)權(quán)房并不能轉(zhuǎn)為商品房?！　”本┮?guī)定，同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可以優(yōu)先購(gòu)買。如果代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，那么其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買條件的家庭也可以買。購(gòu)買之后，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍是共有產(chǎn)權(quán)住房，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變?！　　澳壳叭珖?guó)共有產(chǎn)權(quán)政策執(zhí)行力度**大的城市是北京。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，首先，目前來(lái)看，北京已經(jīng)供應(yīng)和即將供應(yīng)的共有產(chǎn)權(quán)房超過(guò)6萬(wàn)套，是數(shù)量**多的城市；其次，北京的政策設(shè)計(jì)是規(guī)定共有產(chǎn)權(quán)房不可以轉(zhuǎn)商?！　?yán)躍進(jìn)說(shuō)，北京不允許轉(zhuǎn)變共有產(chǎn)權(quán)房的屬性，是為了**大限度地保障此類房源的供給。而且，為了防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，更需要強(qiáng)調(diào)住房的保障屬性，所以不會(huì)輕易允許轉(zhuǎn)商?！　　暗潜仨毘姓J(rèn)，關(guān)于此類房源的政策，未來(lái)也是可以調(diào)整的?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)，關(guān)鍵就看未來(lái)共有產(chǎn)權(quán)住房是否比較稀缺，若是稀缺，則會(huì)限制轉(zhuǎn)商品房；若是房源較多，那么有可能會(huì)鼓勵(lì)更為靈活的產(chǎn)權(quán)比例和流通模式。　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受中新網(wǎng)采訪時(shí)說(shuō)，總體來(lái)看，近些年，京滬廣三地都在有計(jì)劃、有效、因地制宜地推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)和廉租房等保障政策落地?！　∷f(shuō)，可以預(yù)期，京滬廣三地**終能將成功經(jīng)驗(yàn)傳遞到全國(guó)，滿足更多居民合理的購(gòu)房需求，對(duì)于建立多主體供給、多渠道保障的住房制度，實(shí)現(xiàn)讓全體人民住有所居的目標(biāo)有著重要意義，對(duì)于落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制、支持合理購(gòu)房需求有著立竿見(jiàn)影的效果。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 05:26:54
• 132****7854

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  商業(yè)土地的使用權(quán)到期之后該如何續(xù)期，續(xù)期該交多少錢？近日，這個(gè)問(wèn)題在浙江海寧市有了明確答案。海寧昔日“第一高樓”龍祥大廈，拿地時(shí)間為1998年5月，屬于商業(yè)土地，土地使用權(quán)僅為20年，如今已經(jīng)到期，后續(xù)該如何處理讓不少業(yè)主感到困惑。近日，海寧市國(guó)土資源局發(fā)布公告：只要海寧龍祥大廈的業(yè)主提出申請(qǐng)，補(bǔ)繳3137元/平方米的土地出讓金后，土地使用權(quán)就可再續(xù)20年。這也是浙江出臺(tái)的首個(gè)商地使用權(quán)續(xù)期方案。對(duì)大廈的業(yè)主來(lái)說(shuō)，這的確是個(gè)好消息。畢竟，在我國(guó)現(xiàn)有法律制度下，土地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題關(guān)系重大，一旦土地使用權(quán)到期，房子既不能向銀行抵押貸款，也不能交易過(guò)戶，業(yè)主無(wú)論是公司還是個(gè)人，都會(huì)蒙受不小的經(jīng)濟(jì)損失。補(bǔ)繳3137元/平方米的土地出讓金，算下來(lái)也就占到房?jī)r(jià)的7.5%，而拿到一張新不動(dòng)產(chǎn)證，土地使用權(quán)到期日能順延到2038年5月12日，這給相關(guān)業(yè)主解決了一塊心病。此前就有人呼吁，土地使用權(quán)到期后，續(xù)期費(fèi)用應(yīng)象征性地收取，而不宜收得過(guò)高。當(dāng)?shù)厣痰乩m(xù)期補(bǔ)繳的土地出讓金比例不高，在業(yè)主們能接受的范圍內(nèi)，算是呼應(yīng)了許多人的訴求。也要看到，該做法存在法律效力不足的問(wèn)題。看起來(lái)，這樣的“偏低續(xù)期費(fèi)用”不無(wú)依據(jù)——根據(jù)2018年9月海寧市出臺(tái)的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓（租賃）到期土地處置管理辦法》，商地使用權(quán)續(xù)期**長(zhǎng)20年，且原出讓年限與續(xù)期出讓年限之和不得超過(guò)40年，并按辦理時(shí)土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的50%繳納土地出讓金。問(wèn)題是，從性質(zhì)上講，這只是規(guī)范性文件，還沒(méi)有達(dá)到設(shè)區(qū)市的立法“位階”。由這份效力很弱的文件，解決《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、行政法規(guī)中都尚未解決的商業(yè)土地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題，“分量”顯然還不太夠。盡管《物權(quán)法》明確規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，但是工業(yè)、商業(yè)用地使用權(quán)到期后怎么辦，卻是立法“模糊地帶”，只是以預(yù)設(shè)性條款規(guī)定，“非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理”。至于“兩不一正?！钡倪^(guò)渡性辦法，也主要適用于住宅用地。審視《城市房地產(chǎn)管理法》，雖有“經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金”規(guī)定，但對(duì)于出讓金的比例多少等，也未作出詳細(xì)規(guī)定。立法空白，或許也是立法契機(jī)。一些地方已經(jīng)試水突破，如深圳市2004年頒發(fā)《到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，規(guī)定商業(yè)用地有償續(xù)期，業(yè)主須補(bǔ)繳相應(yīng)的土地出讓金；溫州市2016年在全國(guó)率先對(duì)使用權(quán)到期的宅地進(jìn)行了處置，共涉及600多套住宅，業(yè)主甚至“不需要提出續(xù)期申請(qǐng)，不收取費(fèi)用，正常辦理交易和登記手續(xù)”等。土地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題，屬于民事基本法律的重要內(nèi)容，關(guān)系公民、法人和其他組織的切身利益，以地方政府規(guī)章甚至規(guī)范性文件“立法”，顯然有違上位法律。更重要的是，在續(xù)期費(fèi)用多少、程序上的混亂無(wú)序，也會(huì)造成各地的差異不公，戕害法律制度的統(tǒng)一性、權(quán)威性。土地使用權(quán)的續(xù)期問(wèn)題，關(guān)乎社會(huì)安定和發(fā)展，無(wú)論是住宅，還是工業(yè)、商業(yè)用地，都應(yīng)有**完善的法律制度，而不宜止于地方破冰。要解決這個(gè)問(wèn)題，除了要在民法典草案中加入續(xù)期條款外，還應(yīng)對(duì)《物權(quán)法》《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》等法律作出相應(yīng)修訂，在民事基本法律、行政法規(guī)上形成銜接配套，才能讓有產(chǎn)者更有恒心?！鯕W陽(yáng)晨雨（學(xué)者）
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 05:26:52
• 143****8477

  "“小產(chǎn)權(quán)房”能否作為不動(dòng)產(chǎn)買賣市民林女士來(lái)電：**近我打算買套二手房，有人向我推薦了一套比較便宜的房子。后來(lái)，我了解到，那是一套“小產(chǎn)權(quán)房”。我想咨詢一下，這種房子到底能不能買？又可不可以作為不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記過(guò)戶呢？廣廈熱線回復(fù)：對(duì)于林女士這樣的疑問(wèn)，其實(shí)早有定論。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是和“大產(chǎn)權(quán)房”相對(duì)而言的?！按螽a(chǎn)權(quán)房”就是常說(shuō)的商品房，有國(guó)家發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，能進(jìn)行買賣，可以過(guò)戶交易，一般分為70年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)以及40年產(chǎn)權(quán)不等。而“小產(chǎn)權(quán)房”并不是法律意義上的概念，而是一種約定俗成的名稱，是指在農(nóng)村和城市郊區(qū)，由村集體組織或開(kāi)發(fā)商憑借新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的建筑在農(nóng)村集體土地上的房屋，或者是由農(nóng)民自行組織建造的用于銷售的住房。此類房產(chǎn)沒(méi)有土地使用證，同樣也沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證書。也就是說(shuō)，“小產(chǎn)權(quán)房”不具有嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)，其交易一旦產(chǎn)生糾紛，不受法律保護(hù)。因?yàn)椤靶‘a(chǎn)權(quán)房”只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)的《集體土地使用證》，即宅基地證，而沒(méi)有經(jīng)過(guò)備案，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，所以不能進(jìn)行抵押，不能貸款。如果交易，買方只能一次性付款，而且雙方簽署的購(gòu)房合同也不是法律認(rèn)可的正式購(gòu)房合同。之前，就有過(guò)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上發(fā)布“小產(chǎn)權(quán)房”信息，而被處罰的案例。因?yàn)楦鶕?jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的規(guī)定，“小產(chǎn)權(quán)房”屬于法律上禁止交易的房屋，不得為其提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)。12月3日，廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)《加快處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題指導(dǎo)意見(jiàn)的通知》明確，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”等不符合法律法規(guī)規(guī)定的，不予辦理相關(guān)登記手續(xù)。此前，自然資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人也曾數(shù)次強(qiáng)調(diào)，不動(dòng)產(chǎn)登記是依法保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)所有人權(quán)利的法律行動(dòng)，不可能登記任何不合法的東西，“小產(chǎn)權(quán)房”不可能予以登記，買賣交易這樣的念頭應(yīng)該打消。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 05:26:50

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• 問(wèn) 中童巴比尼產(chǎn)權(quán)多少年？住建部防止小產(chǎn)權(quán)房借不動(dòng)產(chǎn)登記合法化
  答

  上周末，有關(guān)環(huán)北京樓市陡然升溫的消息刷爆了業(yè)內(nèi)和購(gòu)房者的朋友圈。而實(shí)際上，環(huán)北京樓市真的如朋友圈里那樣火熱嗎?在樓市調(diào)控政策等風(fēng)來(lái)的窗口期，不排除有些項(xiàng)目正在利用“熱銷”來(lái)點(diǎn)燃樓市虛火。 營(yíng)銷策略花樣百出 **近環(huán)北京樓市的動(dòng)作，也令不少業(yè)內(nèi)人士看出了花式營(yíng)銷的味道。 炒作區(qū)域利好、曾經(jīng)的分期**、眼下的捆綁車位，都成了環(huán)北京樓市常用的營(yíng)銷手法。 固安樓市這兩年升溫較為顯著。銷售人員表示，固安大多數(shù)項(xiàng)目都綁定車位，車位不能貸款，需在**時(shí)一起支付，“由于車位價(jià)格上漲，導(dǎo)致項(xiàng)目整體價(jià)格有所上漲”。 “房企為了繼續(xù)挖掘潛在需求，很有可能會(huì)采取惜售、捆綁銷售等炒作方法吸引市場(chǎng)關(guān)注?！眹?yán)躍進(jìn)表示。 有業(yè)內(nèi)人士表示，春季是環(huán)北京樓市推盤的重要節(jié)點(diǎn)，上述做法在很大程度上是為了開(kāi)盤造勢(shì)。據(jù)房天下數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，3月大北京地區(qū)發(fā)力，共14盤入市，其中，燕郊、固安、廊坊各3盤入市，永清預(yù)計(jì)2盤入市，香河1盤將入市。 不過(guò)，中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰表示，在京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展重大的紅利下，天津、河北搭上北京快速發(fā)展的列車，環(huán)京樓市具有巨大的發(fā)展空間。不過(guò)目前環(huán)京樓市也存在一定的泡沫，炒樓現(xiàn)象也有所抬頭，這也是值得警惕的現(xiàn)象。 真火爆還是虛火旺? “項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)排卡場(chǎng)面失控，武警120救護(hù)車出動(dòng)”、“武清某項(xiàng)目停止排卡!香河某項(xiàng)目停止排卡!這一天真亂套!”“環(huán)京周邊發(fā)展帶來(lái)大利好，房?jī)r(jià)成千地漲，搶不到就虧大了”…… 2月25日，不少人的朋友圈都被這幾條消息刷屏了。 而在之后的幾天里，調(diào)查香河、廊坊、武清、固安等區(qū)域發(fā)現(xiàn)，環(huán)北京周邊多個(gè)項(xiàng)目表示目前正在停止排號(hào)?！盁o(wú)房可買”、“項(xiàng)目醞釀漲價(jià)”等有關(guān)環(huán)北京樓市的消息在暗自流傳。 實(shí)際上，根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，大廠、固安、燕郊、香河1月份的樓市成交量均有不同程度的下行。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，除去春節(jié)假期的影響，環(huán)北京這些傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域經(jīng)過(guò)去年一年的消化后，消化周期發(fā)生變化，對(duì)于其未來(lái)市場(chǎng)都會(huì)有影響。 不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士表示，**近環(huán)北京樓市的熱潮，實(shí)際上與市場(chǎng)上流傳的樓市調(diào)控收緊傳聞?dòng)嘘P(guān)?！芭R近兩會(huì)的這段時(shí)間往往是市場(chǎng)政策真空期。特別是今年市場(chǎng)對(duì)于3、4月份收緊樓市調(diào)控的預(yù)期尤其強(qiáng)烈，因此不少購(gòu)房者更是計(jì)劃趕在政策出臺(tái)前在熱點(diǎn)區(qū)域投資”。 調(diào)控預(yù)期，或現(xiàn)降溫 雖然自去年以來(lái)，河北廊坊及其下屬三河縣、張家口懷來(lái)等環(huán)北京區(qū)域先后出臺(tái)了樓市限購(gòu)政策，通過(guò)購(gòu)房資格和信貸政策來(lái)調(diào)整當(dāng)?shù)貥鞘谐山粺岫?，但?shí)際上，環(huán)北京多個(gè)區(qū)域的樓市價(jià)格則在暗自上行。 以廊坊為例，當(dāng)?shù)貥潜P的單價(jià)目前大多在1.7萬(wàn)-1.8萬(wàn)元/平方米之間。據(jù)當(dāng)?shù)貥潜P銷售人員介紹，自住和投資的比例大概各占50%，**高時(shí)投資需求占到七成。 不過(guò)在業(yè)內(nèi)看來(lái)，環(huán)北京樓市之所以高燒不退，其背后也是北京乃至環(huán)北京土地供應(yīng)日益緊缺這一現(xiàn)實(shí)造成的。北京在供地量連續(xù)收緊五年后，不久前公布的2017年北京土地供應(yīng)計(jì)劃中，住宅用地計(jì)劃供地量?jī)H為610公頃，較上年減量近一半，也是近12年來(lái)的**低點(diǎn)。 亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅認(rèn)為，在環(huán)京購(gòu)房需求中，有相當(dāng)一部分是投資性需求。原因在于，目前北京調(diào)控政策保持一個(gè)相對(duì)嚴(yán)格的狀態(tài)，市場(chǎng)很難讓投資需求容身，包括降杠桿的政策，也影響了投資客的投入產(chǎn)出比，導(dǎo)致部分投資需求向環(huán)京區(qū)域轉(zhuǎn)移。 在當(dāng)前樓市政策收緊的背景下，針對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀，各地也在出臺(tái)調(diào)整措施。就在3月1日下午，涿州市政府出臺(tái)限購(gòu)政策，遏制大量投資投機(jī)需求涌入。對(duì)此，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，涿州收緊樓市調(diào)控，也是未來(lái)環(huán)京區(qū)域，尤其是燕郊、大廠、香河、固安等房地產(chǎn)投資投機(jī)熱門區(qū)域樓市進(jìn)一步收緊的信號(hào)，整個(gè)環(huán)京區(qū)域或許將迎來(lái)政策收緊和樓市降溫。 嚴(yán)躍進(jìn)表示，從京津冀的長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，環(huán)北京樓市確實(shí)擁有長(zhǎng)期利好。但對(duì)于房企打出的各類概念和營(yíng)銷方法，建議購(gòu)房者理性分辨。

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• 問(wèn) 百朗園多少年產(chǎn)權(quán)？國(guó)土資源部、住建部防止小產(chǎn)權(quán)房通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記合法化
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  前兩月50城土地收入同比上漲超七成，專家稱，市場(chǎng)的過(guò)熱成交未來(lái)將會(huì)被抑制。 近日，多個(gè)城市陸續(xù)推出土地供應(yīng)及年度供地計(jì)劃。全國(guó)范圍土地市場(chǎng)在經(jīng)歷春節(jié)淡季后開(kāi)始逐漸回暖，前兩個(gè)月50大代表性城市的土地出讓收入同比上漲超過(guò)七成。 3月6日，北京國(guó)土局掛牌出讓兩宗分別位于平谷、豐臺(tái)的經(jīng)營(yíng)用地，面積共約25.06萬(wàn)平方米，起始價(jià)合計(jì)50.73億元，掛牌競(jìng)價(jià)截止時(shí)間均為4月11日。 在這之前的3月3日，合肥土地市場(chǎng)一次掛出六宗地塊，其中五宗為居住用地，一宗為商業(yè)用地。同一日，成都市公布了3月第一批次的土地掛牌信息，當(dāng)日推出包括天府新區(qū)、雙流區(qū)、都江堰等合計(jì)196畝地塊。3月4日，杭州市國(guó)土資源部門宣布了2017年的土地出讓計(jì)劃。該局表示，今年杭州將全力保證充足供應(yīng)，維護(hù)土地市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展。 中原地產(chǎn)研究中心**新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年1月至2月，全國(guó)50大熱點(diǎn)城市合計(jì)出讓土地金額為4528.4億元，同比2016年1月至2月2624.5億元的土地出讓金額上漲了73%。從全國(guó)范圍來(lái)看，武漢、合肥、南京等13個(gè)城市今年前兩個(gè)月土地出讓金規(guī)模已超過(guò)百億。 “從土地溢價(jià)率看，相比2016年，大部分城市平均溢價(jià)率有所下調(diào)，在一系列約束性政策下，地王出現(xiàn)數(shù)量有所減少?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“特別是北京上海等城市，土地成交溢價(jià)率在政策約束下有所降低。相比2016年平均單月超過(guò)30宗的表現(xiàn)，整體土地市場(chǎng)雖然成交處于高位，但溢價(jià)率已經(jīng)明顯下調(diào)”。 從2017年前兩月的城市土地市場(chǎng)來(lái)看，武漢、南京、鄭州、合肥依然是熱點(diǎn)區(qū)域，部分熱點(diǎn)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈。此外，這四個(gè)城市今年前兩月土地出讓金也突破了200億元規(guī)模。張大偉說(shuō)，“整體來(lái)看，房企對(duì)熱點(diǎn)城市熱門地塊的爭(zhēng)搶依然積極，以南京、蘇州、合肥、廈門為代表的2016年二線城市‘四小龍’，當(dāng)前地價(jià)依然處于高位，即使在地方政府設(shè)置了多重調(diào)控約束政策后，部分住宅屬性地塊依然十分搶手?！? 在張大偉看來(lái)，市場(chǎng)的過(guò)熱成交未來(lái)將會(huì)被抑制?！坝捎谛刨J收緊的原因，之前部分企業(yè)獲得的高價(jià)地未來(lái)很可能面臨入市難題;此外，房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)明顯放緩，大部分城市的房?jī)r(jià)未來(lái)也將處于平穩(wěn)區(qū)間，土地市場(chǎng)也將失去上漲動(dòng)力。” 3月4日，全國(guó)政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森表示，已經(jīng)過(guò)去的2016年是房地產(chǎn)市場(chǎng)的大年，全國(guó)商品房銷售面積達(dá)到15.73億平方米，較上年增長(zhǎng)22.5%，商品房銷售額達(dá)11.76萬(wàn)億元，較上年增加34.8%，雙雙刷新歷史紀(jì)錄。“2017年肯定無(wú)法超越這個(gè)歷史高度，市場(chǎng)將有所調(diào)整。今年整體市場(chǎng)將持續(xù)平穩(wěn)但有所調(diào)控和調(diào)整，不會(huì)出現(xiàn)大起大落?！? 黃其森同時(shí)指出，房地產(chǎn)企業(yè)的資金會(huì)比去年緊張，所以企業(yè)或項(xiàng)目收并購(gòu)的機(jī)會(huì)也隨之增加。他還說(shuō)，“希望政府適當(dāng)增加土地入市，推動(dòng)滿足市場(chǎng)供應(yīng)，化解供需矛盾?！?

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• 問(wèn) ??小產(chǎn)權(quán)房能進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記嗎？不動(dòng)產(chǎn)登記小產(chǎn)權(quán)房怎么辦？
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  開(kāi)始實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記，小產(chǎn)權(quán)房子也不一定可以辦房產(chǎn)證。1、一般來(lái)說(shuō)“小產(chǎn)權(quán)房”是在集體土地上建起來(lái)的房子，并且按照現(xiàn)在的政策，政府一般是不支持的，并且能夠頒發(fā)這種房子的產(chǎn)權(quán)證只有鄉(xiāng)一級(jí)政府和村級(jí)才能頒發(fā)，因此做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。從價(jià)格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價(jià)格只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的40%～60%。3、從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅。從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒(méi)有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理，施工過(guò)程也沒(méi)有監(jiān)督檢驗(yàn)。小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國(guó)現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，更沒(méi)有國(guó)家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒(méi)產(chǎn)權(quán)。

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• 問(wèn) ??小產(chǎn)權(quán)房能登記不動(dòng)產(chǎn)嗎？不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)小產(chǎn)權(quán)房有什么影響？
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  小產(chǎn)權(quán)無(wú)法辦理房產(chǎn)證。買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)1、缺少“五證”如果沒(méi)有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護(hù)。2、拆遷難補(bǔ)償只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，它就是合法建筑。但也不排除那些在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國(guó)家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。3、質(zhì)量難保證這些房屋價(jià)格便宜，房屋質(zhì)量沒(méi)人監(jiān)督，一些開(kāi)發(fā)商為賺錢會(huì)偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開(kāi)發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問(wèn)題。4、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣由于沒(méi)有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購(gòu)房者在購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房需要注意的地方。5、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押貸款小產(chǎn)權(quán)房不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項(xiàng)權(quán)利，沒(méi)有他項(xiàng)權(quán)利就相當(dāng)于沒(méi)有合法的質(zhì)押物抵押到銀行，銀行貸款就無(wú)法批復(fù)，這意味著你需要一次性付款買房。小產(chǎn)權(quán)房存在的一個(gè)重要原因就是它的價(jià)格非常便宜，給很多無(wú)力買房但又有住房需求的人提供了一條買房捷徑。但購(gòu)買這類房屋得不到法律和政策上的保障，存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，購(gòu)買這類房屋一定要謹(jǐn)慎。

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• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房能進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記嗎？小產(chǎn)權(quán)房可以辦不動(dòng)產(chǎn)證嗎？
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  開(kāi)始實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記，小產(chǎn)權(quán)房子也不一定可以辦房產(chǎn)證。1、一般來(lái)說(shuō)“小產(chǎn)權(quán)房”是在集體土地上建起來(lái)的房子，并且按照現(xiàn)在的政策，政府一般是不支持的，并且能夠頒發(fā)這種房子的產(chǎn)權(quán)證只有鄉(xiāng)一級(jí)政府和村級(jí)才能頒發(fā)，因此做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。從價(jià)格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價(jià)格只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的40%～60%。3、從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅。從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒(méi)有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理，施工過(guò)程也沒(méi)有監(jiān)督檢驗(yàn)。小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國(guó)現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，更沒(méi)有國(guó)家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒(méi)產(chǎn)權(quán)。

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