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• 157****8572

  "日前關(guān)于房產(chǎn)稅的話題再度升溫。應(yīng)該指出的是，房地產(chǎn) 稅涉及到了稅種比較多樣，包括但不局限于房產(chǎn)稅。本文局限于討論房產(chǎn)稅（property tax），而不是涉房涉地等寬泛的房地產(chǎn)稅制改革。我的態(tài)度是，鑒于中國經(jīng)濟(jì)L型和樓市泡沫的現(xiàn)狀，目前動(dòng)用房產(chǎn)稅工具，是在既有問題上疊加更大問題甚至 災(zāi)難，而不是解決問題。中央政府必須謹(jǐn)慎權(quán)衡。
  
  我反對在當(dāng)前開征房產(chǎn)稅的態(tài)度是一貫的，研究者**可悲的問題是喪失人格獨(dú)立。是否、何時(shí)以及如何開征房產(chǎn)稅，更不應(yīng)卡通化（樓盤）為呼吁不開征就是為開 發(fā)商或有房人代言，呼吁開征就是為廣大窮人無房者鼓與呼的扭曲情緒。作為一項(xiàng)公共決策，應(yīng)當(dāng)著眼公共利益的**大化和風(fēng)險(xiǎn)極小化。
  
  第一，房價(jià)上漲是全球現(xiàn)象，中國也不例外，并不是近期相關(guān)政策所致。次貸危機(jī)以來，全球房地產(chǎn)在經(jīng)歷了短暫下跌之后，重新開始上漲。除了政治或者安全局 勢動(dòng)蕩的區(qū)域之外，幾乎全球大都市的房價(jià)都有顯著上漲。倫敦、波士頓、紐約、舊金山、悉尼、溫哥華、多倫多等城市在過去三年的房價(jià)升幅都超過了40%，美 國主要城市在2012年初之后房價(jià)持續(xù)上升，甚至連多年來經(jīng)濟(jì)負(fù)增長和東京都人口負(fù)增長的東京，也出現(xiàn)了量價(jià)齊升的情況。過去一年東京房價(jià)上升了16%。 中國大城市的房價(jià)上漲，是全球房價(jià)上升的一個(gè)縮影，北上廣深房價(jià)的升幅在過去四年沒有能夠排入全球漲幅前三甲城市之列。同時(shí)中國居民也日益成為海外地產(chǎn)的 重要購買力，目前每年流出的購房資金不會(huì)少于200億美元，并呈加速狀態(tài)。
  
  以上事實(shí)顯示，中國樓市的火爆，很可能并非中國的涉房政策產(chǎn)生了什么重大轉(zhuǎn)折的結(jié)果，也就是說，一線城市的限購政策仍有必要，限貸政策的放松不足以解釋 中國樓市的轉(zhuǎn)折，而很可能是另有原因。那么全球樓市上升的根源究竟是什么？人們直覺地將答案投向了貨幣。廉價(jià)貨幣政策由來已久，并且看來還沒有到終結(jié)的時(shí) 刻，近期希拉里宣稱，如果她當(dāng)選美國總統(tǒng)，將啟動(dòng)美國二戰(zhàn)以來**大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃。只要貨幣泛濫，資產(chǎn)價(jià)格泡沫化就難免。只看房價(jià)不看貨幣是不妥的。
  
  第二，中國增長轉(zhuǎn)型的遲緩，和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的荒蕪，更大程度上推動(dòng)了樓市回升。廉價(jià)貨幣之下，企業(yè)的投資熱情并沒有被激發(fā)，由于創(chuàng)新的匱乏和盈利前景的不明 朗，實(shí)體經(jīng)濟(jì)并沒有吸收太多的流動(dòng)性，例如美國上市公司在去年手持現(xiàn)金超過了1萬億美元，現(xiàn)金分紅率達(dá)到了50%。廉價(jià)貨幣脫實(shí)入虛，加速催生了全球資產(chǎn) 泡沫，次貸危機(jī)至今，伴隨房價(jià)上漲的，還有股市和國債價(jià)格的飆升。目前美國正在經(jīng)歷僅次于1990-1999的股市大牛市，且這輪牛市尚未結(jié)束，美國國債 市場的火爆則到了令人望而生畏的程度。如果說次貸危機(jī)表現(xiàn)為資產(chǎn)價(jià)格泡沫化的危機(jī)，那么當(dāng)下全球資產(chǎn)泡沫比危機(jī)前有過之而無不及。
  
  中國樓市既是全球樓市的一部分，同時(shí)又有自身特質(zhì)，即增長轉(zhuǎn)型緩，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒，一是中國經(jīng)濟(jì)探底的進(jìn)程比美國經(jīng)濟(jì)要遲緩，如果說2011年年底美國經(jīng)濟(jì) 接近見底，然后至今走出了略有波動(dòng)的L型，那么中國經(jīng)濟(jì)增速的底部仍不甚明朗。二是和美國股債牛市相比，中國居民可選的資產(chǎn)配置更少。股市的異常波動(dòng)導(dǎo)致 2015年下半年，A股市值曾一度消失20萬億元，信托和理財(cái)也在波動(dòng)中退潮，互聯(lián)網(wǎng)金融則在制造驚喜的同時(shí)也制造悲劇。和北美相比，中國可供居民配置的 資產(chǎn)類型更有限，房產(chǎn)幾乎是唯一選擇。三是中國樓市的回升也比美國遲緩。在2012年初至今，美國總體房價(jià)回到正增長，而中國房價(jià)回升則遲至2014年 底。同時(shí)，中國樓市的回升，又是在工業(yè)化和城市化程度較低的背景下產(chǎn)生的，也是伴隨著中國股市一蹶不振而產(chǎn)生的。由當(dāng)下的全球經(jīng)濟(jì)增長和貨幣環(huán)境 看，2016年第二季度美國經(jīng)濟(jì)增長僅為令人失望的1.2%，美聯(lián)儲(chǔ)加息仍然步履蹣跚；中國經(jīng)濟(jì)增長已為權(quán)威人士認(rèn)定為L型，同時(shí)中國利率水平存在持續(xù)走 低趨勢，因此推動(dòng)樓市火爆的弱增長寬貨幣的大環(huán)境并沒有逆轉(zhuǎn)之勢。
  
  第三，全球資產(chǎn)泡沫前途未卜，中國樓市的平衡更脆弱，應(yīng)對泡沫破滅難有良方預(yù)案。由于主要經(jīng)濟(jì)體并沒有著手解決收入分配問題，尤其是底層民眾問題，應(yīng)對 金融危機(jī)的手段多少顯得有些急功近利。人們對資產(chǎn)泡沫再度破裂雖有憂慮，卻無良方。擊穿樓市泡沫的利器很可能是通脹的復(fù)歸。對此人們普遍存在爭議。以日本 為例，其經(jīng)濟(jì)和全國人口持續(xù)負(fù)增長，甚至連東京都市圈的人口都負(fù)增長，但作為量寬始作俑者的日本央行，和作為國債/GDP比例**高的日本財(cái)政，都還在延續(xù) 其既有政策。30多年來通脹并無起色，反而是近期日本東京房價(jià)大幅上升。美國的情況與此類似，2009年至今，其經(jīng)濟(jì)增長年均僅為2%，但美前財(cái)長薩默斯 斷言，美國離2%的通脹還很遙遠(yuǎn)。中國一樣面臨東亞危機(jī)以來**嚴(yán)峻的通縮局面。過度發(fā)鈔沒有引發(fā)惡性通脹，反而釀成了通縮延續(xù)下的負(fù)利率，人們對此幾乎束 手無策。幾乎可以肯定的是，我們并沒有應(yīng)對通脹這只黑天鵝降臨，并擊破泡沫的預(yù)案。全球弱增長、零利率、強(qiáng)泡沫、持續(xù)通縮的平衡非常脆弱。
  
  和北美相比，中國樓市的平衡更脆弱。一是中國樓市庫存巨大，我們多次指出，僅僅商品房的庫存就可能接近50億平米，7億平米的待售面積不能作為庫存指 標(biāo)。大多數(shù)研究人員認(rèn)為，中國可能需要5年左右才能使庫存回歸大致正常。二是盡管中國金融體系幸運(yùn)地沒有遭受房地產(chǎn)衍生金融產(chǎn)品的困擾，但涉房金融體量也 不小，估計(jì)占金融業(yè)資產(chǎn)余額的約20%，樓市去庫存和防控金融風(fēng)險(xiǎn)是一枚硬幣的兩面。三是中國樓市冷熱不均嚴(yán)重。和家電服裝打折會(huì)引發(fā)購物熱情不同，幾乎 沒有人會(huì)在房價(jià)下跌時(shí)持續(xù)買入房產(chǎn)。目前一二線城市的升溫，并不意味著三四線城市也能順利去庫存，局部地區(qū)樓市的爛尾看似難以避免。這時(shí)候，我們需要考 慮，作為全球泡沫的中國樓市泡沫，是維持平衡還是打破它？如果在增長見底，信心增長和庫存去化有起色之前，我們需要為擊穿樓市泡沫付出什么？
  
  第四，當(dāng)我們義無反顧地改革房地產(chǎn)稅制時(shí)，政策目標(biāo)究竟是加速去庫存？還是努力平抑房價(jià)？這是需要格外小心的。中國財(cái)稅體制改革近年來呈現(xiàn)出典型的泥腿 子過河，粗線條勾勒，試了再說的莽漢氣質(zhì)。例如“營改增”改革確實(shí)在很大程度上抑制了地方政府從生產(chǎn)環(huán)節(jié)而非增值和所得環(huán)節(jié)汲取稅收的沖動(dòng)，對根治地方爭 項(xiàng)目，擴(kuò)產(chǎn)能的強(qiáng)烈沖動(dòng)有裨益，但也使地方政府再度喪失重要稅源，服務(wù)業(yè)的營改增尤其粗疏，誰能說清出租型公寓應(yīng)該繳納的稅率？再例如地方存量債務(wù)置換， 本意和效果上對解決地方政府債務(wù)雪球越滾越大的燃眉之急居功至偉，但其手法仍然是行政攤派式，且看起來缺乏事前和事中的部門協(xié)調(diào)。如此財(cái)稅改革在未來社保 體系改革，中央地方事權(quán)財(cái)力分配，財(cái)政轉(zhuǎn)移支付的透明度方面會(huì)遭遇更大挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)稅政策也同樣如此，其政策目標(biāo)究竟是什么？
  
  如果是為去庫存，那么大約5年內(nèi)房地產(chǎn)稅制急劇改變的條件很難具備。如果是為努力平抑房價(jià)，那么幾乎任何直指房價(jià)的政策都可能是緣木求魚的。中國高房價(jià) 是老生常談的問題。一是支撐大城市高房價(jià)的是不斷流入的人才和財(cái)富，原因在于大城市和小城鎮(zhèn)之間，就業(yè)、科技、教育、醫(yī)療等環(huán)境差異過大，根源則在于政府 提供的公共服務(wù)均等化進(jìn)程遲緩。二是中國房價(jià)中，地價(jià)和稅費(fèi)含量過高，建安和人工成本已不是關(guān)鍵。2005年以來房地產(chǎn)很大程度上支撐著地方財(cái)政。三是持 續(xù)廉價(jià)貨幣沖擊下，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)盈利艱難、科技創(chuàng)新步履蹣跚時(shí)，大量流動(dòng)性持續(xù)涌入地產(chǎn)。四是中國確實(shí)在經(jīng)歷快速城市化進(jìn)程，人口的遷徙和集中推動(dòng)了城市核 心區(qū)房價(jià)。房價(jià)是諸因之果，在加劇中國的貧富分化和底層不滿，房地產(chǎn)稅若在去庫存未有起色時(shí)登臺，其作用很可能是制造更多問題，而非解決問題。
  
  
  
  ?"
  

  查看全文↓ 2019-11-22 04:45:29
• 155****8946

  房產(chǎn)稅不管用、既得利益群體存在等反對理由都有應(yīng)對之策;土地只有70年使用權(quán)、央地關(guān)系沒理清等問題也不太站得住腳。但是房產(chǎn)稅客觀上沒有推進(jìn)，只能采用限購來避免可能“失去的10年”。貧富差距的主要來源已經(jīng)不是收入，甚至也不是散戶炒股的收入，主要就是源于財(cái)產(chǎn)，包括房屋、金融資產(chǎn)等! 經(jīng)濟(jì)學(xué)博士樊綱，表示房產(chǎn)稅這個(gè)手段有其內(nèi)在穩(wěn)定性。他表示，房價(jià)越高，征稅額越高。其他多數(shù)國家都有，且采用之后對于控制房價(jià)很見效。新加坡近年面對城市中心房價(jià)飛漲，沒有搞限購，而是用房產(chǎn)稅+購置稅的手段。目前新加坡城市中心房價(jià)已下跌40%?！暗俏覀冞t遲做不了，迄今為止沒有列入議 事 日 程，我就不明白為什么推不下去，已經(jīng)10多年了。”他說。如果不實(shí)行限購，房市現(xiàn)在很可能還在暴漲。泡沫在2-3年內(nèi)鼓起來，一些人為資金終于有地方投了高興。但那樣的話，中國可能會(huì)在不久后面臨“失去的10年”。 著名財(cái)經(jīng)專家，賈康認(rèn)為，房地產(chǎn)稅不可能是萬能的，但適時(shí)推出房地產(chǎn)稅制度以抑制泡沫，肯定會(huì)有助于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和房價(jià)的平穩(wěn)。實(shí)際上，現(xiàn)在以種種內(nèi)部討論為借口拖延這個(gè)過程，確實(shí)有利益固化的表現(xiàn)。改 革到了深水區(qū)，觸動(dòng)利益比觸及靈魂還難。 由此看來，這房地產(chǎn)稅出臺過程將比其他任何稅都難!
  

  查看全文↓ 2019-11-22 04:45:25
• 136****9523

  本次兩會(huì)《政府工作報(bào)告》中提出，要"穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法" 。于是吃瓜群眾們紛紛驚呼:房產(chǎn)稅來了!房價(jià)要降了!且慢，且慢，我先問幾個(gè)問題--房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅是什么關(guān)系?中國目前已經(jīng)有房產(chǎn)稅了嗎?房產(chǎn)稅 **終由誰來承擔(dān)?房產(chǎn)稅到底要交多少錢?**后才是問：房產(chǎn)稅會(huì)降房價(jià)嗎??? 1.房地產(chǎn)稅不是房產(chǎn)稅 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，從開發(fā)建設(shè)->買賣交易->持有這三個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都要交多種稅，這些稅加起來叫房地產(chǎn)稅。 而房產(chǎn)稅，是房屋在上述持有環(huán)節(jié)中要繳納的稅;其中又分為商業(yè)用房的房產(chǎn)稅和個(gè)人住房的房產(chǎn)稅兩種。 房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅的關(guān)系如下圖所示。 但是現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅有一個(gè)嚴(yán)重的問題需要解決， 那就是當(dāng)前的房地產(chǎn)稅并沒有獲得法律上的支持，而是根據(jù)國務(wù)院的暫行條例來進(jìn)行征收的，不完全符合當(dāng)前"依法治國"、"稅收法定"的大原則。 所以，本次《政府工作報(bào)告》中提的 "房地產(chǎn)稅立法"，就是為了解決這個(gè)問題。 通俗一點(diǎn)理解，就是把這些"暫行條例"立法化，在人大走一遍立法流程，改個(gè)文件格式，把暫行條例修改成法律。 "房地產(chǎn)稅立法"并沒有必然推行普遍性個(gè)人住房房產(chǎn)稅的意思。 2.正在征收的房產(chǎn)稅 其實(shí)房產(chǎn)稅不是一個(gè)新東西，從1986年開始，我國就是有房產(chǎn)稅的，不過主要針對商業(yè)用房(例如商鋪、商住、辦公樓等)以及用于租賃的居民住房。 當(dāng)前征收標(biāo)準(zhǔn)如下: 1.自用的商業(yè)用房 應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值*(1-10%或30%)* 1.2%。 也就是如果你買了套100萬的商鋪，自己經(jīng)營用，那么每年繳納的房產(chǎn)稅是8400到10800之間。(=100萬*(1-10%或30%)* 1.2%=8400~10800) 2.出租的商業(yè)用房 應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=房產(chǎn)租金年收入* 12%。 也就是如果你買了套商鋪，租出給別人，假設(shè)每年租金5萬，每年繳納的房產(chǎn)稅是6000。(=5萬*12%=6000) 3.用于租賃的居民住房 應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=房產(chǎn)租金年收入*4%。 也就是如果你把你的房子出租給別人，假設(shè)每年租金5萬，每年繳納的房產(chǎn)是2000。(=5萬*4%=2000)當(dāng)然，目前把自有住房出租，大家普遍沒有去報(bào)稅，國家也并沒有花力氣去管。 3.上海和重慶的個(gè)人住房房產(chǎn)稅 從上面的征收標(biāo)準(zhǔn)可以看到，當(dāng)前正在征收的房產(chǎn)稅主要是商業(yè)用房房產(chǎn)稅，并不是普遍面向普通居民住房征收的。而坊間一直流傳的所謂"房產(chǎn)稅"，嚴(yán)格來說應(yīng)該叫"個(gè)人住房房產(chǎn)稅"。 真正的"個(gè)人住房房產(chǎn)稅" ，從2011年開始在上海和重慶進(jìn)行試點(diǎn)征收中。 詳細(xì)的征收辦法和金額如下，大家想要詳細(xì)了解的可以看看，想直接聽結(jié)論的可以跳過。 上海的房產(chǎn)稅征收，首先是對2011年之前所有的存量住房不征收，只對新買的住房征收;其次還有很多面積減免。**后，如果實(shí)在需要繳納，繳納金額是房價(jià)的0.28%，大約相當(dāng)于一個(gè)月的租金。 重慶的房產(chǎn)稅征收，只要有重慶戶口、或在重慶工作，都是減免的;只是針對超出平均單價(jià)3倍的房子才進(jìn)行征收。所以幾乎幾乎無人繳納。 上海和重慶的試點(diǎn)，從稅收金額的角度來說，無異于杯水車薪，剛剛勉強(qiáng)能夠覆蓋收稅的成本。 本來原計(jì)劃在2012年繼續(xù)擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，但因?yàn)槭斩愋Ч麑?shí)在太差，于是在2013年8月杭州、南京等城市制定和上報(bào)房產(chǎn)稅征收方案的時(shí)候，**終被緊急叫停。試點(diǎn)工作實(shí)質(zhì)上陷入停滯。 從對房價(jià)的影響來說，很明顯，7年的實(shí)踐表明，房產(chǎn)稅并不能降房價(jià)。這和已經(jīng)執(zhí)行了多年房產(chǎn)稅的國家，如美國、英國、韓國、法國、德國的情況其實(shí)是一樣的。 4.房產(chǎn)稅的推出需要翻過6座大山 要讓房產(chǎn)稅從商業(yè)用房擴(kuò)圍到個(gè)人住房，推出個(gè)人住房房產(chǎn)稅(以下簡稱房產(chǎn)稅)，目前還有六個(gè)條件需要滿足，但短期看起來都是困難重重。 一是掌握全國住房的基本情況。 但自1984年以來，中國迄今為止沒有進(jìn)行一次全國性的住房普查，沒有基本情況也就沒法立法。 二是建立全國房屋登記和交易數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)、實(shí)時(shí)查詢。 目前僅僅完成了把全國各個(gè)不同城市的《房產(chǎn)證》換成了統(tǒng)一紅皮的《不動(dòng)產(chǎn)證書》，離房產(chǎn)信息全國聯(lián)網(wǎng)還沒有影兒。 三是統(tǒng)一界定房屋性質(zhì)。 由于歷史遺留原因，現(xiàn)存房改房、福利房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、兩限房等不同類型的房屋，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)差別太大，需要統(tǒng)一界定。這項(xiàng)工作還沒有開展。。 四是完成房地產(chǎn)稅改革。 目前在房地產(chǎn)稅收環(huán)節(jié)，約有10個(gè)稅種，有很多重復(fù)征收，需要改革。這項(xiàng)工作也還沒開始。 五是完成《城鎮(zhèn)住房保障條例》立法，清楚界定居民"基本住房標(biāo)準(zhǔn)"，以確定房產(chǎn)稅的免征條件。 目前該條例仍然處于意見稿狀態(tài)。 六是完成修訂《稅收征管法》，為依法治稅，提供依據(jù)。 這項(xiàng)工作還在進(jìn)行中。完成時(shí)間待定 所有這些難題，決定了房產(chǎn)稅的出臺，還是一個(gè)漫長的過程，至少需要5-8年的時(shí)間。 5.誰來承擔(dān)房產(chǎn)稅? 在買賣交易環(huán)節(jié)中，誰在承擔(dān)交易的稅費(fèi)? 我們的實(shí)踐很清楚， 如果是賣方市場，房子供不應(yīng)求(房價(jià)漲)，那么必然是買方承擔(dān)稅費(fèi); 如果是買方市場，房子供大于求(房價(jià)跌)，那么必然是賣方承擔(dān)稅費(fèi)。 交易稅費(fèi)并沒有改變房子供求關(guān)系，交易稅費(fèi)也并沒有導(dǎo)致房價(jià)上漲或下跌，只是房價(jià)漲跌的趨勢或預(yù)期會(huì)導(dǎo)致交易稅費(fèi)由誰來承擔(dān)。 同樣，在房子持有環(huán)節(jié)，如果房 產(chǎn)稅開征，誰來承擔(dān)房產(chǎn)稅呢? 在供不應(yīng)求的城市，顯然是:"嗯，小王，這個(gè)房子如果你租的話，物業(yè)費(fèi)、清潔費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用、水電煤費(fèi)、房產(chǎn)稅，你都交了啊。" 而在供大于求的城市，顯然是:房東全包。 房產(chǎn)稅并沒有改變房價(jià)上漲或下跌的趨勢，只是房價(jià)漲跌的趨勢或預(yù)期會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)稅由誰來承擔(dān)。 6.結(jié)論 1.房地產(chǎn)稅不是房產(chǎn)稅，這是兩回事。 2.房地產(chǎn)稅立法重點(diǎn)是把房地產(chǎn)稅收相關(guān)"暫行條例"升級為相關(guān)稅法，而不是推進(jìn)房產(chǎn)稅。 3.房產(chǎn)稅征收還有漫長的路要走，**樂觀估計(jì)也要5-8年。 4.如果征收房產(chǎn)稅，大概是一個(gè)月租金，且大概率是租客來承擔(dān)額外成本。 5.房產(chǎn)稅不會(huì)降房價(jià)。 總而言之，征不征收房產(chǎn)稅和你是否要買房，兩者之間并沒有關(guān)系。 值得買的房子，不會(huì)因?yàn)檎魇辗慨a(chǎn)稅而導(dǎo)致不應(yīng)該買。 不值得買的房子，也不會(huì)因?yàn)檎魇辗慨a(chǎn)稅而導(dǎo)致值得買。
  

  查看全文↓ 2019-11-22 04:45:22
• 157****7146

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  　　“中國證券報(bào)”微信公號1月6日消息,房租抵扣個(gè)稅,這件讓工薪族喜大普奔的好事,卻引發(fā)了房東擔(dān)憂被稅務(wù)局查繳出租房屋稅收的恐慌,房東、中介、房客三者間正在上演一場博弈。 多位稅務(wù)局人士就此表示,目前地方不大可能會(huì)通過房租專項(xiàng)附加扣除信息去查房東租金收入是否交稅,稅務(wù)總局也沒有這方面加強(qiáng)征管的通知。目前
  
  　　“中國證券報(bào)”微信公號1月6日消息，房租抵扣個(gè)稅，這件讓工薪族喜大普奔的好事，卻引發(fā)了房東擔(dān)憂被稅務(wù)局查繳出租房屋稅收的恐慌，房東、中介、房客三者間正在上演一場博弈。
  
  　　多位稅務(wù)局人士就此表示，目前地方不大可能會(huì)通過房租專項(xiàng)附加扣除信息去查房東租金收入是否交稅，稅務(wù)總局也沒有這方面加強(qiáng)征管的通知。目前稅務(wù)部門很難掌握住房租賃的具體信息，以此作為征稅的稅源有相當(dāng)大的難度。
  
  　　房東不愿意配合租戶登記
  
  　　在北京某事業(yè)單位上班的小許，近日接到了單位人事發(fā)來的個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除說明。信息采集表中租房一項(xiàng)，要求提供房東或中介機(jī)構(gòu)的相關(guān)身份證號碼、姓名或統(tǒng)一社會(huì)信用代碼。
  
  　　房東姓名、身份證號碼、住房地址等都是必填項(xiàng)，不填的話則沒法上報(bào)。據(jù)了解，專項(xiàng)附加扣除相關(guān)佐證資料，須要在填寫信息第二年的匯算清繳期(即次年的3 月1 日至6 月30 日)結(jié)束后五年內(nèi)留存?zhèn)洳椤?br/>
  　　小許承租的是某大型租賃機(jī)構(gòu)的房子，目前租賃機(jī)構(gòu)給他的說法是，可能1月中旬前公司才會(huì)有消息，究竟能不能填寫他們的信息。
  
  　　“房東直租房客”模式的承租人，已經(jīng)陷入了與房東的扯皮中。
  
  　　房客程小姐表示：“房東一年也見不到一次，平常聯(lián)系特別少，貿(mào)然去要身份證號，人家難免會(huì)有戒心?！?br/>
  　　房東一方也有憂慮，擁有多套房產(chǎn)的趙前(化名)就表示：“國家征稅我們支持，但如果房客拿著你的信息，去做別的事情了呢？”
  
  　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，業(yè)主擔(dān)憂租賃行為被記錄后，未來會(huì)涉及到房地產(chǎn)稅等更多的稅費(fèi)。這種情況下，不愿意配合租戶登記也就成為了必然。以北京為例，租賃行為的備案比例非常低，不足一成，從全國來看，估計(jì)連1%都不到。
  
  　　中證君為此也采訪了稅務(wù)部門的相關(guān)人士，福建某地稅務(wù)局人士表示，目前個(gè)稅抵扣工作剛剛起步，工作也在摸索，目前很多收上來的材料信息都不全，只能退回去讓重新填寫。
  
  　　至于是否會(huì)掌握房東信息用以后續(xù)征稅，該人士表示，從稅務(wù)部門的角度看，目前要核實(shí)租房信息難度很大，住房租賃的具體信息，如房屋面積、房東擁有幾套房產(chǎn)以及房東與租客間的賬目往來情況都不掌握，以此作為征稅的稅源有相當(dāng)大的難度。“現(xiàn)在市場上，很多個(gè)人之間簽訂的合同也不夠規(guī)范。我們連房東的銀行信息都掌握不到，更談不上征稅了?！?br/>
  　　房租抵稅每月減少100元左右支出
  
  　　從此次個(gè)稅抵扣的力度來看，單就租房一項(xiàng)，以在北京租房為例(直轄市、省會(huì)城市等租房扣除：1200元/月)，可預(yù)計(jì)為租客每月減少100元左右的支出。
  
  　　針對個(gè)人出租房屋在稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款時(shí)劃分為兩類，一類是個(gè)人出租住房，一類是個(gè)人出租非住房。
  
  　　業(yè)內(nèi)人士介紹，個(gè)人出租住房可按5%綜合征收率計(jì)征稅款，應(yīng)納的稅款等于含稅銷售額乘以5%。如果個(gè)人出租住房租金收入是5000元，承擔(dān)的稅款為5000乘以5%，為250元。
  
  　　對于個(gè)人出租非住房，在選擇綜合征收率計(jì)征方式的情況下，兩檔綜合征收率保持不變，而在適用綜合征收率的月租金收入臨界點(diǎn)上較前有所變化。營改增后，計(jì)算稅金的月租金臨界點(diǎn)為31500元。即月租金在31500元(含)以下的適用7%的綜合征收率，月租金在31500元以上的適用12%的綜合征收率。
  
  　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次租金抵扣個(gè)稅的政策，在具體操作中形成了很多細(xì)節(jié)性問題，類似問題也引起了市場的關(guān)注。此類問題的解決，有助于積極推進(jìn)個(gè)稅改革，也有助于積極培育租賃市場的發(fā)展。
  
  　　有業(yè)內(nèi)人士表示，如果由租賃機(jī)構(gòu)作為出租方來向租客提供信息用以扣稅，可以規(guī)避房東信息泄露和房客索要房東信息困難等問題。那么未來，房客將更有意愿承租專業(yè)房屋租賃機(jī)構(gòu)的房子，而房東也更加愿意向?qū)I(yè)房屋租賃機(jī)構(gòu)出租房子。
  
  　　未來需培育成熟住房租賃市場
  
  　　個(gè)稅抵扣作為一項(xiàng)利國利民的政策，試之于住房租賃市場，卻意外出現(xiàn)爭議。相關(guān)人士也指出，這也反映出住房租賃市場的不成熟。
  
  　　貝殼租房統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2018年，全國的租房人群近2億人，無論是政策走向、行業(yè)發(fā)展、企業(yè)動(dòng)作，還是消費(fèi)者訴求，都有了更為清晰的需求和信號，住房租賃市場呈現(xiàn)出前所未有的成長勢能。
  
  　　華泰證券研報(bào)稱，我國租賃人口和租金水平將有較大提升空間，住宅租賃市場規(guī)模有望由2017年約1.2萬億元提升至2025年約2.33萬億元，由此產(chǎn)生的個(gè)稅抵扣規(guī)模也十分龐大。
  
  　　過去一年，住房租賃市場諸多亂象屢見報(bào)端
  
  　　2018年8月，北京市住建委集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。明確要求住房租賃企業(yè)：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。
  
  　　2018年末，多家住房租賃企業(yè)傳出爆雷跑路，住房租賃資產(chǎn)證券化和過度金融化受質(zhì)疑。與此同時(shí)，各地也加強(qiáng)打擊黑中介、二房東、一房多租等不法行為。剛剛結(jié)束的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，要以解決新市民住房問題為主要出發(fā)點(diǎn)，補(bǔ)齊租賃住房短板。
  
  　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，從租賃市場發(fā)展的角度看，租金抵扣個(gè)稅本身是為了大力發(fā)展租賃市場，所以從穩(wěn)定租賃市場的角度看，也需要穩(wěn)定此類租金的概念，這才是一個(gè)積極健康的租賃市場發(fā)展?fàn)顟B(tài)。
  
  　　"
  

  查看全文↓ 2019-11-22 04:45:20

相關(guān)問題

• 問 ??不動(dòng)產(chǎn)登記房產(chǎn)稅怎么收
  答

  目前房產(chǎn)稅只在重慶和上海試點(diǎn)，還沒有進(jìn)入全國推廣階段，房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。上海：上海人二套房，超出的面的房價(jià)的百分之70乘以百份之4就是應(yīng)征稅，上海人均面積不超過60平米，超出部分征收，外地人只要買房就征收。重慶：目前只針獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0．5％；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1％；4倍（含4倍）以上的稅率為1．2％；在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0．5％。房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)：房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)從價(jià)或從租兩種情況：（1）從價(jià)計(jì)征的，其計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%-30%后的余值；（2）從租計(jì)征的（即房產(chǎn)出租的），以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。從價(jià)計(jì)征10%-30%的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。如浙江省規(guī)定具體減除幅度為30%。房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率。按照房產(chǎn)余值計(jì)征的，年稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，年稅率為12%。房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算分為以下兩種情況，其計(jì)算公式為：（1）以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×（1-10%或30%）×稅率（1.2%）（2）以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×稅率(12%)

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• 問 ??樓房土地使用稅如何征收？土地使用稅房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)是多少？
  答

  房產(chǎn)稅是以房屋為征收對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)從價(jià)或從租兩種情況：（1）從價(jià)計(jì)征的，其計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%-30%后的余值；（2）從租計(jì)征的(即房產(chǎn)出租的)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。從價(jià)計(jì)征10%-30%的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率。按照房產(chǎn)余值計(jì)征的，年稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，年稅率為12%。

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• 問 不動(dòng)產(chǎn)登記房產(chǎn)稅怎么收?
  答

  房屋的稅收是很多的，各種類型的收費(fèi)都有的啊，而且還有很多的一些基本的名頭，比如從價(jià)計(jì)稅 應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×（1—30%）×1.2%還有一種稅收是從租計(jì)稅 應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×12%現(xiàn)在樓主問的那種不動(dòng)產(chǎn)的登記稅收還沒有開始征收的，只是一個(gè)傳聞而已

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• 問 樓房土地使用稅如何征收？一般土地使用稅房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)是多少？
  答

  您好！土地使用稅是根據(jù)使用土地的城市或城市的區(qū)域位置以及使用性質(zhì)不同，土地使用稅每平方米年稅額會(huì)有所區(qū)別，目前執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)是：（一）大城市1.5元至30元。（二）中等城市1.2元至24元。（三）小城市0.9元至18元。（四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。納稅人在繳納土地使用稅要根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)公布的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。答案來源于：《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》。

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• 問 ??房屋不動(dòng)產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的？
  答

  房產(chǎn)稅分為從價(jià)或從租兩種計(jì)算繳納形式。從價(jià)納稅的，依照房屋原值一次減除20%后的余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%。從租納稅的，依照房屋的租金收入計(jì)算繳納，稅率為12%?！　]有房屋余值作為計(jì)稅依據(jù)的，由房屋所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房屋核定。　　納稅人應(yīng)依照稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定，將現(xiàn)有房屋的座落地點(diǎn)、數(shù)量、房屋的原值或租金收入等情況，據(jù)實(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)登記，并根據(jù)規(guī)定納稅。納稅人住址變更、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、房屋原值或租金收入有變化時(shí)，要及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)

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