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• 145****2609

  很多購房者雖然知道公攤一詞,卻對公攤相關(guān)的知識卻不知所以。判斷自己購買的房子究竟需要承擔(dān)多大的公攤,其實是可以自己加以判斷的,而不是一味地聽從開發(fā)商的宣傳。
  
  如今很多購房者對公攤的認(rèn)識度不夠,簡單來說,公攤面積越小,意味著購房者需要投入的額外成本越小。而對于公攤面積來講,戶型、套內(nèi)面積、公共設(shè)施的數(shù)量以及建筑本身的規(guī)模都會對公攤面積帶來影響。
  
  公攤指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。無論是多層還是高層,商品房都有所謂的公攤面積。但是對于這個面積要如何計算,很多購房者都是一頭霧水。
  
  1、電梯井：尺寸是按照電梯選型來確定的，井壁上安裝電梯軌道和配重軌道，預(yù)留的門洞安裝電梯門。
  
  2、管道井：走各種管道的空間,有垂直的,也有水平向的,有貫通的，也有分隔的。
  
  3、樓梯間：容納樓梯的結(jié)構(gòu)，包圍樓梯的建筑部件(如墻或欄桿)。同時它是一個相對獨立的的建筑部分。聯(lián)系整個建筑的交通運輸。
  
  4、變電室：小區(qū)的電力系統(tǒng)中對電能的電壓和電流進行變換、集中和分配的場所。
  
  5、設(shè)備間：設(shè)備間是在每一幢大樓的適當(dāng)?shù)攸c設(shè)置電信設(shè)備和計算機網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，以及建筑物配線設(shè)備，進行網(wǎng)絡(luò)管理的場所。
  
  6、公共門廳：進入住宅后的一個較大公共空間，屬于室內(nèi)空間，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求設(shè)置。
  
  7、過道：住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。

  查看全文↓ 2019-10-23 06:01:25
• 142****5202

  房屋公攤面積是指分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積?？煞?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e即公攤面積為：
  1、大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；
  2、每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水平投影面積的一半。

  查看全文↓ 2019-10-23 06:01:20
• 134****1615

  
  公攤是指整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓共用部分的建筑面積。簡單來說，公攤面積越小，意味著購房者需要投入的額外成本越小。二對于公攤面積來講，戶型、套內(nèi)面積、公共設(shè)施的數(shù)量以及建筑本身的規(guī)模都會對公攤面積帶來影響。
  
  1、公攤面積的計算公式
  
  建筑面積=套內(nèi)建瓶面稱+公攤面積
  
  公攤面積=公攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積
  
  公攤系數(shù)：總公共分?jǐn)偯娣e／(套內(nèi)建筑面積*總套數(shù)）
  
  套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺面積
  
  另外在公攤上購房者應(yīng)該注意：
  
  外墻隔墻量中線，套內(nèi)墻體全計算：
  
  陽臺區(qū)分封閉否，封閉全算未封半。
  
  2、公攤面積多少合理
  
  7層以下住宅公攤率為7—1 2％：
  
  多層建筑公攤面積包括外墻水平投影的1／2、樓梯、樓梯間、為住戶提供服務(wù)的物管用房(熱交換站、水泵房、配電室等)。室內(nèi)的層高分為室內(nèi)凈高(地板與天花板之間的距離)和室內(nèi)層高(地板與上層地板間的距離)，一般情況下，層高在2.8米左右，室內(nèi)凈高在2.65到2.7米之間。如果室內(nèi)層高超過4.7米以上應(yīng)按照兩層計算室內(nèi)面積。
  
  7—11層住宅公攤率為10—16％：
  
  多層建筑公攤面積包括外墻水平投影的1／2、樓梯、樓梯間、為住戶提供服務(wù)的物管用房(熱交換站、水泵房、配電室等)。室內(nèi)的層高分為室內(nèi)凈高(地板與天花板之間的距離)和室內(nèi)層高(地板與上層地板間的距離)，一般情況下，層高在2.8米左右，室內(nèi)凈高在2.65到2.7米之間。如果室內(nèi)層高超過4.7米以上應(yīng)按照兩層計算室內(nèi)面積。
  
  12—33層住宅公攤率為1年24％：
  
  高層住宅的公攤面積是**大的。不僅樓梯高度**高，另外高層建筑還有電梯及電梯前室等占用空間，也有安全通道樓梯占用空間，還有“管道井”、“強電井”、“弱電井”等公用設(shè)施都占用了空間。
  
  別墅類的公攤率為1—8％：
  
  別墅是包括地下層在內(nèi)的**多三層的獨棟住宅形式，帶室內(nèi)車庫。一般來說獨立別墅沒有公攤面積，聯(lián)體別墅有較少的公攤面積。公用面積分?jǐn)偟脑瓌t是僅存在于本樓內(nèi)部并與本樓建筑結(jié)構(gòu)存有連接的部分，并且僅向本樓居住者提供非營利性服務(wù)，不符合此條件的建筑不得計入公攤面積。
  
  相關(guān)規(guī)定：根據(jù)購房臺同的第八條規(guī)定，開發(fā)商交房時，房子總建筑面積與合同面積的誤差不超過3％，誤差超過3％，多出的面積由開發(fā)商無償贈送，少出的面積，由開發(fā)商負(fù)責(zé)賠償業(yè)主，同時可以選擇退房。
  
  3、公攤面積包括哪些？
  
  （1）電梯井：尺寸按電梯選型確定，井壁安裝電梯軌道和配重軌道，預(yù)留門洞安電梯門。
  
  （2）管道井：走各種管道的空間，有貫通的，也有分隔的。
  
  （3）樓梯間：容納樓梯的結(jié)構(gòu)，包圍樓梯的建筑部件（如墻或欄桿）。
  
  （4）變電室：小區(qū)的電力系統(tǒng)中對電能的電壓和電流進行變換、集中和分配的場所。
  
  （5）設(shè)備間：設(shè)置電信設(shè)備、計算機網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、建筑物配線設(shè)備，進行網(wǎng)絡(luò)管理的場所。
  
  （6）公共門廳：進入住宅后的公用空間，采暖和制冷要求一般按建筑功能要求設(shè)置。
  
  （7）過道：進入住宅后的公用空間，采暖和制冷要求一般按建筑功能要求設(shè)置。
  
  （8）值班警衛(wèi)室：設(shè)在小區(qū)大門口一側(cè)的門房，警衛(wèi)室外門口處還有升降欄桿；
  
  （9）共用墻體：主體承重結(jié)構(gòu)（內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?/span>

  查看全文↓ 2019-10-23 06:01:15
• 145****9778

  在選購房子的時候，銷售人員應(yīng)該都會給大家講到房子的面積，這是購房很關(guān)鍵的一個數(shù)據(jù)，不過房子面積是有分好幾種的，大家要分別了解清楚，這里小編要給大家講一下房屋公攤面積，很多朋友之前可能有聽說過，但是并沒有具體去了解，那么什么是房屋公攤面積呢？公攤面積多少算合適？
  
  
  
  
  
  
  
  一、什么是房屋公攤面積？
  
  房屋公攤面積其實很好理解，就是指整棟房子中的公共面積，但是這些面積是需要由產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偟拿娣e，這些需要分?jǐn)偟拿娣e具體包括：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、管道井、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等。公攤面積對居民住宅的舒適度也是有一定影響的。如今很多人在購房時都會關(guān)注這個問題。
  
  
  
  二、公攤面積多少算合適？
  
  1、公攤面積之小高層
  
  我們一般把7－11層的建筑叫做小高層，這種建筑的公攤面積主要是看各樓盤自身的具體情況，如果沒有地下設(shè)備用房、一層沒有商鋪且架空的情況下，小高層的公攤系數(shù)大約在10％－15％之間，如果有帶電梯的小高層住宅，則公攤系數(shù)應(yīng)該在15％－20％之間。
  
  
  
  2、公攤面積之高層建筑
  
  所謂高層建筑，一般是指房子的樓層在三十多層或者是更高的樓層，高層建筑的公攤系數(shù)一般在14％－24％，因為高樓層的建筑除的電梯和電梯前室所占用的空間比較多，同時安全通道的樓梯也會占用比較多空間，當(dāng)然也有其他的設(shè)備，這所有的加在一起就會占用很多的空間。所以高樓層建筑，一般樓層越高公攤面積就越大。
  
  
  
  3、公攤面積之別墅類住房
  
  別墅類的房子也是有公攤面積的，這種類型的公攤面積就比較低了，需要公攤的部份一般為1％－8％，如果是獨立別墅則沒有公攤面積，聯(lián)體別墅有較少的公攤面積。別墅類公用面積一般為于本樓內(nèi)，比如走廊等，以及與本樓建筑結(jié)構(gòu)存有連接的部分，并且需是向本樓居住者提供非營利性服務(wù)的面積部分，否則不得計入公攤面積。
  
  
  
  
  
  
  
  三、買房還應(yīng)注意哪些面積？
  
  1、注意建筑面積
  
  購房的時候經(jīng)常都會講到建筑面積，所謂建筑面積，就是指建筑物內(nèi)樓地面面積，包括附屬于建筑物的室外陽臺、雨篷、檐廊、室外走廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2．2m以上（含2．2m）的永久性建筑。購房者買房時，建筑面積一般也指房屋的銷售面積。
  
  
  
  2、注意套內(nèi)建筑面積
  
  套內(nèi)建筑面積是在購房時需要關(guān)注的，這涉及到居住以后室內(nèi)可以活動的面積，套內(nèi)面積是指商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和，主要由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。套內(nèi)建筑面積是衡量所購房屋價值的指標(biāo)，且套內(nèi)建筑面積越大，房屋面積的使用率越高。
  
  
  
  3、注意商品房銷售面積
  
  在購買普通住宅的時候，會根據(jù)房子的面積計算房子總金額的，一般都是按照建筑面積計算所以要注意看清楚是以什么面積作為銷售面積的，這很重要，這些面積還關(guān)系到購房者買房入住時，物業(yè)費、取暖費的收取，這些都是按照建筑面積的平米數(shù)收取的。
  
  
  
  

  查看全文↓ 2019-10-23 06:01:10
• 132****0395

  
  　　房屋的公攤面積是是房屋信息中**不透明的一項，正是因為公攤面積的存在，使我們的房屋變得十分“虛胖”，因此我們必須要搞清楚如何區(qū)分以及計算公攤面積，以免受房地產(chǎn)商的欺騙，下面裝修之家網(wǎng)小編將會為大家?guī)砉珨偯娣e的區(qū)分與計算方法，希望能夠提供到幫助。
  
  
  
  　　一、什么是公攤面積？
  
  　　公攤面積是分?jǐn)偟墓妹娣e的簡稱，他與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。
  
  　　二、公攤面積如何區(qū)分？
  
  　　目前我國尚無法律對公攤面積加以約束，只有建設(shè)部的行政規(guī)章和地方政府的部門文件做出的原則性規(guī)定?，F(xiàn)在政策主要是根據(jù)2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》執(zhí)行。依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e即公攤面積為:
  
  　　可分?jǐn)倿楣珨偯娣e的空間：
  
  　　1、整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積
  
  　　包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。
  
  　　2、共有建筑面積
  
  　　包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。
  
  　　3、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e
  
  　　指每套(單元)商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。
  
  　　不應(yīng)計入的公用建筑空間為:
  
  　　1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間;
  
  　　2、售房單位自營、自用的房屋;
  
  　　3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(其中包括物業(yè)管理)用房。
  
  　　需要分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除作為獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面積。
  
  
  
  　　三、公攤面積怎么算？
  
  　　1、具體的公攤面積算法涉及到公攤系數(shù)，公攤系數(shù)是一棟建筑的總公攤面積與總套內(nèi)建筑面積的比例。公攤系數(shù)需要注意的是它只針對單一建筑，不是所有建筑的公攤系數(shù)都一樣的，每棟建筑都有自己的公攤系數(shù)。
  
  　　2、公攤面積的算法公式是：分?jǐn)偯娣e=各單元的建筑面積×分?jǐn)傁禂?shù)(分?jǐn)傁禂?shù)=共有建筑面積總和/參加分?jǐn)偟母鲉卧慕ㄖ娣e總和)
  
  　　高層公攤面積計算方法：
  
  　　公攤面積=建筑面積—實用面積(所謂的公攤系數(shù)，也就是房屋的得房率)
  
  　　小高層公攤面積計算方法：
  
  　　建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積;公攤面積=公攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積;公攤系數(shù)=總公共分?jǐn)偯娣e/(套內(nèi)建筑面積*總套數(shù));套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積
  
  　　公攤面積算多少合理
  
  　　1、高層樓房的公攤面積要大于多層的公攤面積。多層的：使用面積=建筑面積X0.8只是個大概數(shù)。高層的：使用面積=建筑面積X0.65(0.65-0.7);因為沒有十分固定的，只要高于國家的**低標(biāo)準(zhǔn)就可以。有效面積系數(shù)和結(jié)構(gòu)面積系數(shù)實際是書本上的東西，根本不適用，也沒有人用.
  
  　　2、住宅性質(zhì)的攤個百分之10到20都正常，商住性質(zhì)的百分之20到35之間也算正常，這個沒強制規(guī)定的。

  查看全文↓ 2019-10-23 06:01:06

相關(guān)問題

• 問 樓房公攤面積怎么算? 樓房公攤面積怎么計算？
  答

  建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤面積公攤面積＝公攤系數(shù)＊套內(nèi)建筑面積公攤系數(shù)＝總公共分?jǐn)偯娣e／（套內(nèi)建筑面積＊總套數(shù)）套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋墻體面積 +陽臺面積

  全部3個回答>
• 問 什么是公攤面積？樓房公攤面積怎么算？
  答

  一、什么是公攤面積？公攤面積是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積?，F(xiàn)如今，無論是高層還是低層，只要是商品房都會有公攤面積。公攤面積其實就是為了保障住戶能夠享有比較舒適的公共環(huán)境。二、房屋的公攤面積應(yīng)該怎么計算？第1步：計算分?jǐn)傁禂?shù)分?jǐn)傁禂?shù)=需要分?jǐn)偟墓妹娣e之和/各套內(nèi)建筑面積之和=（總建筑面積之和一各套內(nèi)建筑面積之和）/各戶套內(nèi)建筑面積之和。第2步：公用分?jǐn)偯娣e公用分?jǐn)偯娣e=分?jǐn)傁禂?shù)×各套內(nèi)建筑面積。三、了解房屋的公攤面積時要注意什么？1、了解公攤系數(shù)一般來說，不同建筑形態(tài)的公攤系數(shù)往往有著很大的差別，就比如7層以下住宅公攤系數(shù)為7%-12%，而7-11層住宅公攤系數(shù)為10%-16%，所以，大家在買房時，一定要了解自己的公攤系數(shù)，并以此來計算公攤面積是否合理。2、索要公攤數(shù)據(jù)購房者對樓盤享有知情權(quán)，自然有權(quán)索要公攤數(shù)據(jù)，所以，為了核算公攤面積是否合理，大家不妨向開發(fā)商索要公攤數(shù)據(jù)，包括但不限于套內(nèi)建筑面積之和、不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e等等，只有了解了這些數(shù)據(jù)，你才能更好地計算自己的公攤面積。3、約定公攤面積購房者與開發(fā)商口頭約定好公攤面積后，一定要寫入購房合同，包括但不限于公攤面積的大小、位置、單價等等，只有這樣，你才能避免未來開發(fā)商隨意加大公攤面積，以及肆意漲價。4、查閱相關(guān)資料有些不良開發(fā)商在進行樓盤開發(fā)時，擅自改變了樓盤的規(guī)劃，結(jié)果導(dǎo)致購房者的公攤面積大大增加了，所以，大家在買房時有權(quán)自查或者聘請律師查詢所購房產(chǎn)的相關(guān)文件，包括但不限于**終設(shè)計圖紙、**終面積測量報告等等。5、并非越小越好雖然公攤面積會浪費廣大購房者的血汗錢，但是公攤面積卻并非越小越好，舉例說明一下，就比如電梯間，如果電梯間公攤面積太小，那么多人出入時，就會顯得比較擁擠，居住體驗性極差。所以，在買房時，不要刻意追求低公攤，只要公攤面積合適即可。

  全部3個回答>
• 問 樓房公攤面積怎么算?公攤面積包括哪些?
  答

  房屋的公攤面積一直以來購房者都無法準(zhǔn)確識別，讓人頭疼，其影響了購房者入住后的實際使用空間。而到底房屋的公攤面積怎么計算？能不能由開發(fā)商測算呢？帶著這些問題，記者采訪了市建筑設(shè)計研究院的有關(guān)人員。 據(jù)市建筑設(shè)計研究院的有關(guān)工作人員介紹，公攤面積不像套內(nèi)建筑面積那樣能夠被直接感受到，也就不容易測算。只能說了解哪些面積需要被公攤，哪些不需要?！? 據(jù)介紹，商品房公攤面積主要由兩部分組成：1.電梯井、樓梯間、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；2.各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。但是，凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分。一般情況下，公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。 既然公攤不易計算，那么公攤面積到底是由誰來測算的呢？ 據(jù)介紹，開發(fā)商是不能直接測算公攤面積，必須委托給測繪部門獨立測算。測繪部門向開發(fā)商出具測算報告后，開發(fā)商再告知購房者公攤比例是多少。至于具體的測算標(biāo)準(zhǔn)和明細(xì)，開發(fā)商是否公開，國家沒有硬性規(guī)定。　 而對于公攤比例的標(biāo)準(zhǔn)，市建筑設(shè)計研究院的有關(guān)工作人員表示，目前我市只是對哪些公共空間和設(shè)施可以納入公攤面積，進行了硬性規(guī)定，但并未強制限定房屋公攤比例的上限。一般來說，按測繪部門測算的結(jié)果，我市多層住宅的公攤比例在20%以下，小高層一般在20%左右，高層住宅更高一些?！? 如果某小區(qū)的服務(wù)功能更全面、配套更齊全，如有較大的公共門廳、電梯過道、齊全的設(shè)備房等，則公攤系數(shù)會高一些，而經(jīng)濟適用房、安置房等這樣的房產(chǎn)相對來說會略低一些。一般情況下，住宅類的商品房公攤面積大致在10%-25%左右;多層住宅的公攤面積約10%~15%；小高層住宅一般在20%以內(nèi)是比較合理的水平；而30層以上的住宅因為電梯數(shù)量的增多，公攤通常都在25%左右。而酒店式公寓等高級住宅因為大廈內(nèi)的公用面積偏多，公攤也有可能在40%以上的。從建筑形式上分，一般塔樓的分?jǐn)偯娣e要大于板樓的分?jǐn)偯娣e。在實踐中，塔樓的分?jǐn)傁禂?shù)一般在18%~26%之間。而板樓的分?jǐn)傁禂?shù)則在14%~16%之間。 市建筑設(shè)計研究院的工作人員告訴記者，房屋的公攤面積要實地測量，根據(jù)房屋的使用功能和相關(guān)配套情況來定。購房者在買房前一定要注意看清所購房屋的公攤面積，不滿意的應(yīng)及早放棄購買。        

• 問 ??樓房公攤面積怎么算?樓房公攤面積怎么算多大才是合適的?
  答

  屋銷售面積一般由套內(nèi)建筑面積和公攤面積組成。但因公攤面積計算起來比較復(fù)雜，所以也是房屋買賣中貓膩重重、糾紛不斷的焦點。本期置業(yè)專家將告訴買房人，公攤面積究竟包括哪些部分？如何計算？公攤面積多大才算合理？ 所謂公攤面積，是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。對于公攤面積的處理，目前我國尚無明確法律法規(guī)出臺，因公攤面積的不明確，使其成為房地產(chǎn)交易過程中爭論的焦點。 讀者張先生介紹，他和朋友馬女士各買了一套建筑面積為73平方米和74平方米的高層住宅，但他到馬女士家做客時發(fā)現(xiàn)，她家的房子雖說僅比他家的大1平方米，但是客廳和臥室卻明顯寬敞許多。經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)，張先生家的公攤面積為21.9平方米，而馬女士家的公攤面積為13.32平方米。這樣看來，在名義價格相同的情況下，實際價格卻相差很多。對普通的購房者而言，這是個不容忽視的問題，畢竟他們希望用有限的錢住上較大的房子。 長期以來，消費者習(xí)慣按建筑面積買房，而建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤面積，這就使某些不法開發(fā)商利用“公攤面積”這個合法外衣，在房屋銷售過程中“不該攤的亂攤”。但是，由于建筑面積計算的復(fù)雜性和專業(yè)性，購房者很難知道自己買的房子面積夠不夠，有沒有被開發(fā)商兌水。 所以，很多購房者就這樣吃了“啞巴虧”。 公攤面積如何區(qū)分？ 目前我國尚無法律對公攤面積加以約束，只有建設(shè)部的行政規(guī)章和地方政府的部門文件做出的原則性規(guī)定?，F(xiàn)在政策主要是根據(jù)2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》執(zhí)行。依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e即公攤面積為:1. 大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房; 2. 每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。 不應(yīng)計入的公用建筑空間為: 1. 倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間; 2. 售房單位自營、自用的房屋; 3. 為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(其中包括物業(yè)管理)用房。 需要分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除作為獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面積。 公攤面積怎么攤？ 公攤面積過大，勢必降低房屋的性價比;過小，則影響居住的舒適度。那么公攤面積如何攤才算合理？ 目前有一個可以用來考量的概念，即住宅樓公攤系數(shù)。住宅樓公攤系數(shù)計算方法為:需要公攤的共有建筑面積總和除以參加公攤的各單元的建筑面積總和，然后用各單元參加公攤的建筑面積乘以分?jǐn)傁禂?shù)，就可以得出各套房屋的公攤面積。其中，需要公攤的面積要由產(chǎn)權(quán)部門測繪隊實地測量。 一般來說，高層樓房的公攤面積要大于多層的公攤面積。高層公攤系數(shù)一般在0.18～0.26之間一般來說，高層樓房的公攤面積要大于多層的公攤面積。高層公攤系數(shù)一般在0.18～0.26之間，而多層的公攤系數(shù)則在0.11～0.16之間。不過，每個樓盤，甚至一個樓盤各幢房子的情況都不一樣，因此房屋的公攤面積要實地測量，要根據(jù)房屋的使用功能和相關(guān)配套情況來定，沒有限定的范圍。 如何計算公攤面積 住宅樓公攤面積計算方法為: 公式二：分?jǐn)偯娣e=各單元的建筑面積×分?jǐn)傁禂?shù)（分?jǐn)傁禂?shù)=共有建筑面積總和/參加分?jǐn)偟母鲉卧慕ㄖ娣e總和） 公攤系數(shù)是一棟建筑的總公攤面積與總套內(nèi)建筑面積的比例。公攤系數(shù)需要注意的是它只針對單一建筑，不是所有建筑的公攤系數(shù)都一樣的，每棟建筑都有自己的公攤系數(shù)。 　　建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤面積 　　套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體（柱）面積＋陽臺面積 可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 　　大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、交（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。 　　套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻），為墻體水平投影面積的一半不應(yīng)計入的公用建筑空間 1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。 　　2、售房單位自營、自用的房屋。 　　3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。公攤系數(shù)的計算公式 公攤系數(shù)的計算公式為：公攤系數(shù)＝公攤面積／套內(nèi)建筑面積。 然后，各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公攤系數(shù)，就能得到購房者應(yīng)合理分?jǐn)偟姆钟媒ㄖ娣e。即：每一戶分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝公攤系數(shù)＊套內(nèi)建筑面積. 　　特別提示： 　　其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。 　　售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測量報告。預(yù)售商品房設(shè)計方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測量報告。 　　售房單位在銷（預(yù)）售商品房時，在銷（預(yù)）售合同（含補充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。 　　建設(shè)項目部分竣工、售房單位申請對已竣工商品房銷售面積進行計算，因分?jǐn)偟牟糠止媒ㄖ騾⒓臃謹(jǐn)偟钠渌唐贩可形纯⒐?，需要以?guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積為依據(jù)的，要經(jīng)國家房管部門同意，并需書面承諾：先按預(yù)售合同的約定，用先行計算的商品房銷售面積，與購房人結(jié)算房價。在建筑項目全部竣工后，與測繪部門**終實測的結(jié)果相比，面積增加的，應(yīng)維持已結(jié)算的房價不變；面積減少的，售房單位應(yīng)按實際售價退款。 　　商品房如按整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分?jǐn)?。其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門分?jǐn)偂?　　任何人不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g（包括整層、整幢樓門銷售面積中含有的公用建筑面積）原始設(shè)計的使用功能。 使用面積住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。 　　計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。 　

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• 問 ??小區(qū)公攤面積怎么算?樓房公攤面積多少合理?
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  目前沒有標(biāo)準(zhǔn)的，只是開發(fā)商有告知你公攤面積大小的義務(wù)。房屋公攤率是指房屋公攤面積占房屋總面積的比率。對于公攤面積的處理，目前我國尚無明確法律法規(guī)出臺，因公攤面積的不明確，使其成為房地產(chǎn)交易過程中爭論的焦點。公攤率主要用于計算在住宅小區(qū)之中公用建筑設(shè)施（配電房、樓道、電梯井、公用通道、消防設(shè)施以及其他公用設(shè)施）在小區(qū)總建筑面積之中所占比例。公攤率=總公攤面積/總建筑面積總公攤系數(shù)是一棟建筑的總公攤面積與總套內(nèi)建筑面積的比例。公攤系數(shù)需要注意的是它只針對單一建筑，不是所有建筑的公攤系數(shù)都一樣的，每棟建筑都有自己的公攤系數(shù)。根據(jù)“誰使用誰分?jǐn)偟脑瓌t”，對于同一棟、同一單元或同一層的不同戶型，其每戶的“公攤面積/套內(nèi)面積”可能不同，且同總分?jǐn)傁禂?shù)可能不同。

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