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• 137****6409

  在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。目前一般住宅層高都在2.8米左右。
  2，層高是指住宅高度以"層"為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

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• 142****2123

  高層新房合同中寫(xiě)的層高1.8米，通常指的是上下層地板中間的距離，并不是房屋凈高度。

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• 138****6795

  房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理組
  建緯（深圳）律師事務(wù)所
  編者按
  在商品房銷(xiāo)售過(guò)程中，由于設(shè)計(jì)變更或者筆誤等各方面原因可能會(huì)出現(xiàn)層高縮水問(wèn)題，現(xiàn)有法律體系對(duì)于層高縮水問(wèn)題沒(méi)有規(guī)定明確的賠償標(biāo)準(zhǔn)，買(mǎi)賣(mài)合同中也不會(huì)特別約定層高縮水的違約金比例或者計(jì)算方法，在沒(méi)有法律規(guī)定和合同約定的情況下，層高縮水是否需要承擔(dān)違約責(zé)任，以及如何計(jì)算賠償數(shù)額，各法院有自由裁量權(quán)?？傮w而言，審判實(shí)務(wù)中有以下幾種做法：1、根據(jù)層高縮水的影響程度，酌情判決開(kāi)發(fā)商的違約賠償金額；2、參照司法解釋關(guān)于面積誤差規(guī)則處理層高縮水問(wèn)題；3、不予支持買(mǎi)受人要求開(kāi)發(fā)商賠償層高縮水損失的請(qǐng)求。本文就各地法院就商品房層高縮水糾紛的裁判觀點(diǎn)進(jìn)行歸納和概括，以期為各方提供參考。
  一
  根據(jù)公平原則，酌情判決開(kāi)發(fā)商支付違約金
  1、開(kāi)發(fā)商交付層高縮水的商品房給買(mǎi)受人，對(duì)其房屋的使用價(jià)值有一定的影響，開(kāi)發(fā)商對(duì)此應(yīng)承擔(dān)適當(dāng)?shù)倪`約賠償責(zé)任。
  裁判摘要
  買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定層高3米，經(jīng)鑒定，開(kāi)發(fā)商交付的商品房低于合同約定0.1米，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因雙方當(dāng)事人對(duì)層高違約沒(méi)有約定，法律對(duì)此又無(wú)相關(guān)規(guī)定，但開(kāi)發(fā)商交付層高縮水的商品房給買(mǎi)受人，對(duì)其房屋的使用價(jià)值有一定的影響，開(kāi)發(fā)商對(duì)此應(yīng)承擔(dān)適當(dāng)?shù)倪`約賠償責(zé)任。鑒于開(kāi)發(fā)商層高違約而目前無(wú)計(jì)算此損失的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，本院認(rèn)為應(yīng)酌情由開(kāi)發(fā)商賠償層高違約費(fèi)為宜。
  案件來(lái)源
  寧宇與廣西玉林市弘景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案再審民事判決書(shū)，廣西壯族自治區(qū)玉林市中級(jí)人民法院(2013)玉中民提字第4號(hào)
  2、開(kāi)發(fā)商因筆誤致合同約定與實(shí)際交房層高存在誤差，不能作為其完全免責(zé)的合法事由，仍應(yīng)對(duì)此承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
  裁判摘要
  開(kāi)發(fā)商對(duì)于系爭(zhēng)房屋層高的規(guī)劃設(shè)計(jì)為2.8米，雖然訴爭(zhēng)合同的約定為2.9米，但其余相同房型的買(mǎi)賣(mài)合同經(jīng)查明均約定為2.8米，由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商并不存在欺詐、故意隱瞞事實(shí)的惡意，故對(duì)于開(kāi)發(fā)商有關(guān)筆誤的抗辯符合客觀事實(shí)，本院予以確認(rèn)。但買(mǎi)受人作為購(gòu)房者，在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)對(duì)于房屋層高的確認(rèn)一般只能依賴(lài)于合同的約定，當(dāng)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀與合同約定不符時(shí)，確會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)一定的心理落差；從實(shí)際狀況考慮，層高2.8米和2.9米也會(huì)對(duì)實(shí)際居住的舒適度存有一定的影響。因此，雖然開(kāi)發(fā)商并非主觀惡意、僅是工作中的疏忽，但這不能作為其完全免責(zé)的合法事由，仍應(yīng)對(duì)此承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。關(guān)于具體的賠償金額，考慮到本案糾紛系開(kāi)發(fā)商筆誤而引起，以及實(shí)際層高差距為0.1米并非特別明顯等實(shí)際情況，原審酌情判決的金額尚屬合理，可予維持。
  案件來(lái)源
  上海保利建錕房地產(chǎn)有限公司與申某某一案二審民事判決書(shū)，上海市第二中級(jí)人民法院（2013）滬二中民二(民)終字第1027號(hào)
  3、《補(bǔ)充協(xié)議》對(duì)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》關(guān)于層高約定的變更屬格式條款，開(kāi)發(fā)商未按照合同層高標(biāo)準(zhǔn)交付商品房構(gòu)成違約，應(yīng)賠償買(mǎi)受人相應(yīng)損失。
  裁判摘要
  買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第三條約定商品房層高為4.4米?！堆a(bǔ)充協(xié)議》第二條約定“商品房層高不低于2.6米，但不排除有部分區(qū)域因涉及需要未達(dá)該標(biāo)準(zhǔn)，雙方同意以出賣(mài)人實(shí)際交付為準(zhǔn)”。從雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》看，該協(xié)議是開(kāi)發(fā)商為重復(fù)使用而自行制作，未與對(duì)方充分協(xié)商而事前打印好，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條之規(guī)定，屬格式條款?！堆a(bǔ)充協(xié)議》第二條改變《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的房屋層高、縮小房屋使用空間，實(shí)際上減輕了開(kāi)發(fā)商的責(zé)任、限制了買(mǎi)受人的權(quán)利，開(kāi)發(fā)商作為提供格式條款的一方，未以合理方式提請(qǐng)對(duì)方注意該條款內(nèi)容，未盡提醒告知義務(wù)，該條款不對(duì)買(mǎi)受人發(fā)生法律效力，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中關(guān)于層高4.4米的約定仍對(duì)雙方有約束力。開(kāi)發(fā)商所交付房屋經(jīng)實(shí)測(cè)層高為3.9米，構(gòu)成違約，應(yīng)賠償買(mǎi)受人相應(yīng)損失，二審法院綜合考慮涉案商品房的性質(zhì)、價(jià)格、層高縮水程度以及開(kāi)發(fā)商過(guò)錯(cuò)程度等，酌情確定開(kāi)發(fā)商賠償損失并無(wú)不妥。
  案件來(lái)源
  中山市雅信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與鐘濤等商品房預(yù)售合同糾紛申訴申請(qǐng)民事裁定書(shū)，廣東省高級(jí)人民法院(2015)粵高法民一申字第327號(hào)
  4、買(mǎi)受人主張層高縮水應(yīng)類(lèi)推適用**高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第14條中有關(guān)房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符的處理規(guī)定，法院不予支持。
  裁判摘要
  

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 為什么層高2.8?2.8的層高,需要吊頂嗎
  答

  貼磚后就降低了5公分，也就剩下2.75米的層高了。。頂上可以在原頂刷白，四周吊一圈頂就OK了?！，F(xiàn)在普通家庭裝修已經(jīng)不流行全部吊下來(lái)了。。 2.75米的層高現(xiàn)在已經(jīng)算高的了。。 你家還高了5公分呢。。呵

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• 問(wèn) 為什么層高2.8?2.8的層高,需要吊頂嗎
  答

  按照上述意思，正筏板頂標(biāo)高=-7.4-（-0.8）=-6.6-2層建筑標(biāo)高-5.8m為樓面頂標(biāo)高，筏板頂至-2層樓板（地面）頂距離為：6.6-5.8=0.8m，這是一個(gè)結(jié)構(gòu)或裝飾層。-2層層高=5.8-2.9=2.9m

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• 問(wèn) 2.8米高層高怎么吊頂
  答

  一般正常房高都是2.8米!做吊頂-滿吊**少下反150,感覺(jué)不是特別壓抑,可以做,靠光來(lái)找房高!還有一種就是邊吊,就是在四周一圈吊頂,這樣就感覺(jué)不壓抑了,而且還很美觀,打上幾個(gè)桶燈,效果很好,加上中間的一個(gè)主燈(建議**好是吊燈),可以試試!

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• 問(wèn) 層高2.8米樓層可以嗎
  答

  2.85應(yīng)該才是標(biāo)準(zhǔn)層高，這房子是不規(guī)范的

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• 問(wèn) 2.8米層高的客廳裝什么燈
  答

  看你裝修風(fēng)格，吸頂燈比較好追問(wèn)簡(jiǎn)約風(fēng)格，家具以白色為主追答不用考慮，用吸頂燈

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