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• 145****1234

  沒(méi)有房產(chǎn)證的房子無(wú)法辦理過(guò)戶。原因如下：
  1、房產(chǎn)證購(gòu)房者通過(guò)交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對(duì)所購(gòu)房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。即《房屋所有權(quán)證》，是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證；
  2、前我國(guó)采取的是產(chǎn)權(quán)登記制度，取得房產(chǎn)證的房屋才可以進(jìn)行二次交易，沒(méi)有取得房產(chǎn)證的房屋禁止上市交易的；
  3、無(wú)房產(chǎn)證的房子在房管局是沒(méi)有備案的，也就不存在過(guò)戶的事情。
  對(duì)于可以辦理出房產(chǎn)證，但暫時(shí)還未辦理出房產(chǎn)證的房子過(guò)戶的話有以下兩種情況：
  1、如果這個(gè)商品房沒(méi)有竣工驗(yàn)收，就可以更名，但要到市有關(guān)單位開(kāi)具未竣工檢查報(bào)告，并由開(kāi)發(fā)商提交合同更名的原因，此時(shí)支付相關(guān)手續(xù)費(fèi)用。
  2、如果該商品房已經(jīng)竣工驗(yàn)收，則無(wú)法進(jìn)行更名，但可在產(chǎn)權(quán)證辦理出來(lái)后再以贈(zèng)予的形式將產(chǎn)權(quán)證的名字改名。

  查看全文↓ 2019-07-26 06:36:07
• 157****2237

  夫妻間房產(chǎn)過(guò)戶有兩種情況：
  1、婚姻存在期間
  婚姻存在期間的夫妻單方名下房產(chǎn)需要過(guò)戶給對(duì)方的話，需要雙方帶著身份證明、房權(quán)證、戶口本、結(jié)婚證、過(guò)戶確權(quán)審批表等材料到房管部門(mén)辦理，該過(guò)戶屬于共有財(cái)產(chǎn)變更，只要工本費(fèi)，不需要交稅；
  2、夫妻離婚后房產(chǎn)過(guò)戶
  離婚后原來(lái)夫妻單方名下房產(chǎn)需要過(guò)戶的話，需要雙方帶著身份證明、房權(quán)證、戶口本、離婚證、離婚協(xié)議、過(guò)戶確權(quán)審批表等材料到房管部門(mén)辦理，該過(guò)戶房產(chǎn)也屬于共有財(cái)產(chǎn)變更，只要工本費(fèi)，不需要交稅；
  只是需要提醒的是，過(guò)戶的房產(chǎn)必須沒(méi)有貸款、不在抵押狀態(tài)。
  

  查看全文↓ 2019-07-26 06:36:02
• 155****9916

  本文主要是對(duì)司法實(shí)踐中小產(chǎn)權(quán)房合同效力問(wèn)題、小產(chǎn)權(quán)房抵押?jiǎn)栴}、離婚時(shí)小產(chǎn)權(quán)房處理問(wèn)題等主要情形進(jìn)行分類及法院對(duì)這幾種情形處理的裁判觀點(diǎn)進(jìn)行歸納總結(jié)，幫助大家更加清晰地了解法院在審理小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件中的裁判規(guī)則。
  
  一、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題
  
  
  
  1、本集體組織成員之間買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同有效
  
  
  法律規(guī)定：
  
  （1）《憲法》第10條規(guī)定：城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。
  
  （2）國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》（國(guó)辦發(fā)（1999）39號(hào)）第二條規(guī)定：加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
  
  （3）國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國(guó)辦發(fā)（2007）71號(hào)）規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。
  
  解讀：
  
  根據(jù)上述法律規(guī)定可以看出，我國(guó)法律明文規(guī)定農(nóng)村住宅即所謂的小產(chǎn)權(quán)房只能分配給本村村民，并禁止向城市居民出售，但并沒(méi)有禁止小產(chǎn)權(quán)房在同一集體組織成員之間流轉(zhuǎn)、買(mǎi)賣(mài)，根據(jù)私法原理，法無(wú)禁止即可為，我國(guó)法律法規(guī)并沒(méi)有禁止本集體成員之間的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，因此，只要同一集體成員具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，簽訂小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)意思表示真實(shí)，不違反法律或社會(huì)公共利益，一般認(rèn)定該小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效。
  
  
  
  2、本集體與他集體組織成員之間買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同無(wú)效
  
  
  案例索引
  
  江西省贛州市中級(jí)人民法院民事判決書(shū)（2013）贛中民一終字第264號(hào)
  
  案情簡(jiǎn)介：
  
  原告鐘某系崇義縣城XX鎮(zhèn)XX村X(qián)X角村民小組（現(xiàn)更改為崇義縣XX鎮(zhèn)XX新村）村民，被告殷某為崇義縣XX鄉(xiāng)XX村X(qián)X組村民。2010年2月14日，原告與被告雙方簽訂一份《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，約定原告將坐落在崇義縣XX鎮(zhèn)XX新村X(qián)X號(hào)小公路邊新建的磚混結(jié)構(gòu)第三層房屋及柴棚間賣(mài)給被告，因該《協(xié)議》約定由原告負(fù)責(zé)辦理國(guó)有土地所有權(quán)房產(chǎn)證，國(guó)有土地使用權(quán)證等，被告因未取得二證所以未把購(gòu)房余款付清給原告。被告所購(gòu)房經(jīng)裝修整理后已居住至今。后雙方發(fā)生爭(zhēng)議，訴至法院。
  
  裁判要旨：
  
  （一審法院）農(nóng)村集體土地宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。原、被告之間所簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》的買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物不僅是房屋，其中還包括相應(yīng)的集體土地宅基地的使用權(quán)。原、被告所簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》違反我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效協(xié)議。（二審法院）宅基地使用權(quán)的主體是農(nóng)村特定集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)村居民。上訴人殷某的戶籍雖屬農(nóng)村戶口，但其是崇義縣XX鄉(xiāng)XX村X(qián)X組的村民，并非崇義縣XX鎮(zhèn)XX新村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其不具有使用XX鎮(zhèn)XX新村宅基地的資格，而雙方所簽房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是一種集體土地上房屋買(mǎi)賣(mài)，該房屋買(mǎi)賣(mài)行為也未取得XX鎮(zhèn)XX新村的同意，故上訴人殷某與被上訴人鐘某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。
  
  同類案例：
  
  江西省贛州市中級(jí)人民法院民事判決書(shū)（2014）贛中民一終字第254號(hào)；江西省南昌市西湖區(qū)人民法院民事判決書(shū)（2014）西桃民初字第1018號(hào)。
  
  
  
  3、集體組織成員與城鎮(zhèn)居民之間買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同無(wú)效
  
  
  案例索引
  
  江西省南昌市中級(jí)人民法院民事判決書(shū)（2015）洪民三終字第91號(hào)
  
  案情簡(jiǎn)介：
  
  2002年，南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)工委、管委會(huì)決定對(duì)下羅村X(qián)X自然村實(shí)施拆遷。原告汪某的自建農(nóng)房屬于拆遷范圍。2002年1月16日，下羅村委會(huì)與汪某簽訂一份《下羅XX自然村農(nóng)房拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，該《協(xié)議》對(duì)拆遷補(bǔ)償事宜進(jìn)行了約定。2003年9月底，原告汪某獲得下羅村委會(huì)拆遷安置房一套，即下羅新村X(qián)區(qū)XX號(hào)。2005年7月1日，原告汪某（作為甲方）與被告黃某（作為乙方，為城鎮(zhèn)居民）簽訂了一份《協(xié)議書(shū)》，約定由乙方認(rèn)購(gòu)甲方所有的位于下羅新村X(qián)區(qū)XX號(hào)拆遷安置房一套。后原告訴至法院要求被告返還上述小產(chǎn)權(quán)房。
  
  裁判要旨：

  查看全文↓ 2019-07-26 06:35:56

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)如何繳稅及比例
  答

  按照政正常交易繳納 具體的還得查詢建委我們主要都是做民宅寫(xiě)字樓學(xué)區(qū)房,基本不會(huì)有做企業(yè)過(guò)戶的。

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• 問(wèn) 企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)如何繳稅及比例
  答

  1.5%的土地出讓金

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 如何轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)
  答

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他方式包括互易、繼承、遺贈(zèng)等。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人必須是房地產(chǎn)權(quán)利人，而且該權(quán)利人對(duì)房地產(chǎn)必須擁有處分權(quán)，如所有權(quán)人、抵押權(quán)人等。轉(zhuǎn)讓的對(duì)象是特定的房地產(chǎn)權(quán)利，包括:國(guó)有土地使用權(quán)和建在國(guó)有土地上的房屋的所有權(quán)。轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)必須與土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓。即地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該土地上的房屋必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓;房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)及其土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 如何辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
  答

  有兩種形式,繼承過(guò)戶和買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)戶。費(fèi)用都不一樣,你是什么情況?需要辦理那種形式的?繼承過(guò)戶包括:公證費(fèi),稅費(fèi),登記費(fèi),交易印花稅,權(quán)證費(fèi)。交易過(guò)戶的費(fèi)用包括:交易契稅、印花費(fèi)、登記費(fèi)、測(cè)土?xí)駡D費(fèi)、交易印花稅、產(chǎn)權(quán)印花稅。

• 問(wèn) 如何轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)?房產(chǎn)證沒(méi)下來(lái)怎么過(guò)戶？
  答

  現(xiàn)在在農(nóng)村蓋房子不僅要有宅基地，還要辦理房產(chǎn)證的。但是，從前蓋的農(nóng)村房子很多都是沒(méi)有房產(chǎn)證的。那么，農(nóng)村房子沒(méi)有房產(chǎn)證怎么辦理轉(zhuǎn)讓呢？農(nóng)村房子沒(méi)有房產(chǎn)證還可以繼承嗎？農(nóng)村房子農(nóng)村房子沒(méi)有房產(chǎn)證怎么辦理轉(zhuǎn)讓？農(nóng)村房子轉(zhuǎn)讓合法的條件之一，售房者的主體資格合格，即賣(mài)房人必須對(duì)自己所有的財(cái)產(chǎn)有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。對(duì)于共同共有的人員來(lái)說(shuō)，其中的共有人一方若單方面處分房屋的，并不能使房屋買(mǎi)賣(mài)有效。所以，如果是沒(méi)有房產(chǎn)證的農(nóng)村房子必須要先補(bǔ)辦了房產(chǎn)證才可以辦理轉(zhuǎn)讓！不過(guò)，小編要提醒大家如果是屬于同一經(jīng)濟(jì)組織的村民可以購(gòu)買(mǎi)本村村民出售的房產(chǎn)。如果是城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)集體所有制土地上建造的、屬于村民所有的房屋，那么在法律上是被認(rèn)定為無(wú)效的。此種情況，如果發(fā)生糾紛，法院會(huì)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。轉(zhuǎn)讓流程：1、向村集體組織提出農(nóng)村房子的轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)，并且讓受讓方開(kāi)具房子受讓人為村集體成員資格的認(rèn)定證明。2、與房子的受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，合同模板可以找村委會(huì)領(lǐng)取。3、去當(dāng)?shù)乜h政府土地管理部門(mén)辦理宅基地及房子的過(guò)戶手續(xù)即可。農(nóng)村房子房產(chǎn)證農(nóng)村房子沒(méi)有房產(chǎn)證可以繼承嗎？農(nóng)村房子必須有房產(chǎn)證才能進(jìn)行合法的繼承，并辦理過(guò)戶。因此，沒(méi)有房產(chǎn)證的農(nóng)村房子不能繼承，只要補(bǔ)辦了房產(chǎn)證就可以繼承了。但，有一些屬于非法建設(shè)的農(nóng)村房子是不能辦理房產(chǎn)證的，并且這些屬于違建房，是要被拆除的。 農(nóng)村房子沒(méi)房產(chǎn)證如何補(bǔ)辦？農(nóng)村很多沒(méi)有房產(chǎn)證的老房子，只要在建設(shè)時(shí)是符合當(dāng)時(shí)的規(guī)定和要求的，現(xiàn)在仍舊屬于合法建筑，只要戶主向當(dāng)?shù)氐姆抗芫诌M(jìn)行申請(qǐng)，就可以補(bǔ)辦房產(chǎn)證的。具體需要攜帶的資料如下：1、農(nóng)村房子的所有人到當(dāng)?shù)胤抗芫诌M(jìn)行房屋補(bǔ)辦房產(chǎn)證的申請(qǐng)登記。2、申請(qǐng)人的身份證明。3、農(nóng)村房子是使用的宅基地使用權(quán)證明或者集體所建設(shè)用地使用權(quán)證明。4、申請(qǐng)登記房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明。5、房屋測(cè)繪報(bào)告或村名住房平面圖。6、其他必要的所需材料。

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