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• 135****2385

  1、合同雙方當事人。買賣雙方的名稱（姓名）、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。如果有委托代理人的話，還包括委托代理人的名稱（姓名）、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。
  2、標的。標的是合同當事人雙方權利義務共同指向的對象。在房屋買賣合同中，標的就是房屋。
  3、房屋的價格及付款時間約定。
  4、交房期限。
  5、權利擔保。
  6、違約責任。
  7、合同雙方認為應當約定的其他事項

  查看全文↓ 2019-07-25 06:48:36
• 131****6837

  小產(chǎn)權房無房產(chǎn)證，無法過戶。買小產(chǎn)權房的風險：1、缺少“五證”；2、拆遷難補償；3、質量難保證；4、小產(chǎn)權房不能抵押或者上市轉賣；5、小產(chǎn)權房不能抵押貸款。

  查看全文↓ 2019-07-25 06:48:32
• 148****8318

  如今，房地產(chǎn)價格的居高不下滋生了“小產(chǎn)權房”的交易，“小產(chǎn)權房”因其價格低廉而得到一些買房人的青睞。加之中介公司拋出一些所謂通過非法程序使之過戶的“誘餌”，“小產(chǎn)權房”的買賣日漸盛行?！靶‘a(chǎn)權房”的買賣合法嗎？中介所謂的“過戶承諾”真實嗎？且看下面這個案例。
  
  【案情】
  
  2013年6月30日原告陳某在被告一某中介公司的推薦下，購買了被告二李某名下位于雨花臺區(qū)寧雙路鳳翔新城某拆遷安置房。因陳某對合同了解的欠缺，在中介公司、李某的誘導下，訂立了房屋買賣合同，并支付房款41萬元，但涉案房屋因小產(chǎn)權房性質不能過戶。中介公司承諾可通過司法程序完成涉案房產(chǎn)交易過戶，并預收陳某15000元，但經(jīng)數(shù)月操作無望，陳某多次要求兩被告返還定金、預收費用、房款遭拒。李某在收取房款后僅將涉案房屋的鑰匙交予陳某，拒絕交付水、電卡及圖紙資料等，造成陳某無法實際入住該房屋。陳某認為，中介公司和李某明知涉案房屋買賣不可能通過司法程序完成交易過戶，但仍欺騙陳某購買該房屋，屬于惡意欺詐。故將這兩方起訴至法院，要求賠償自己各種損失共計45萬元。得知成了被告，李某提出反訴，要求陳某賠償房屋占有使用費，并要求將房屋恢復原狀。李某辯稱，陳某和中介公司都明知該房屋是小產(chǎn)權房，他們試圖通過司法程序過戶，現(xiàn)在目的未達到，與他無關。中介公司則辯稱，合同中已經(jīng)明確告知房屋性質不具備過戶條件，因此不存在陳先生所說的“惡意欺詐”。
  
  【焦點】
  
  被告中介公司和李某告知原告陳某涉案房屋買賣可通過司法程序完成交易過戶是否存在惡意欺詐。
  
  【審判】
  
  經(jīng)審理查明，2013年6月30日李某、陳某、中介公司三方簽訂的房屋買賣居間協(xié)議和2013年7月4日李某、陳某簽訂的南京市房屋買賣合同均有說明涉案房屋性質為拆遷安置小產(chǎn)權房，故陳某明確知情該房屋性質。我院認為，對于涉案房屋買賣居間協(xié)議及房屋買賣合同的效力問題，因涉案房屋的性質為小產(chǎn)權，依法不得隨意買賣，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效?！惫噬姘阜课葙I賣居間協(xié)議及房屋買賣合同，違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬無效合同。另，《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”。據(jù)此，判決中介公司返還收取的15000元費用，李某返還收取的房款41萬元，并由李某支付陳某該筆資金占用期間的貸款利息。至于李某在反訴中提出的要求中介公司及陳某支付房屋占有使用費及要求陳某將房屋恢復原狀的訴訟請求，我院認為，此案三方都有過錯，中介公司明知涉案房屋的性質不得交易，仍試圖違規(guī)促成雙方買賣，在交易無法繼續(xù)完成的情況下，未能組織雙方及時止損，其過錯程度明顯大于李某和陳某，應當承擔70%的損失。至于李某和陳某明知房屋的性質，也有過錯，各自承擔15%的責任。判決三方按照這個比例承擔陳某的損失賠償，陳某也需將該房屋恢復原狀歸還給李某。
  
  【“小產(chǎn)權房”購買需謹慎】
  
  “小產(chǎn)權房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋，小產(chǎn)權房一般是集體土地建的房子，因房價相對低廉，對購房者有一定吸引力。但小產(chǎn)權房沒有土地證，沒有真正的產(chǎn)權，不受國家法律保護，不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權過戶手續(xù)，所以購買小產(chǎn)權二手房的風險遠遠要比收益大得多。其中**為關鍵的是，即使作為完全自住的房屋，沒有房產(chǎn)證，就意味著購房人不是合法產(chǎn)權人，不能以法律為武器來維護自身的權益。現(xiàn)在一些中介公司為吸引購房者，以“承諾通過司法程序過戶”為幌子，其實是鉆政策的空子，將買賣雙方扮成借貸雙方，通過起訴的方式，將涉案小產(chǎn)權房作為債務人可執(zhí)行財產(chǎn)，通過以房抵債的轉換，以調解書或判決書的方式確認小產(chǎn)權房的歸屬變更。這種變更程序是違法的，也是司法審判明令禁止的。因此購房者不應在房價相對低廉的誘惑下，輕信中介公司可以成功過戶的承諾，與其簽訂房屋買賣居間協(xié)議或房屋買賣合同。
  
  

  查看全文↓ 2019-07-25 06:48:28

相關問題

• 問 ??小產(chǎn)權的房子能買嗎?小產(chǎn)權房可以過戶嗎?
  答

  小產(chǎn)權的房子是沒有房產(chǎn)證的，在法律上是不允許交易買賣的。從某些意義上來說小產(chǎn)權房其實只是一個泛指和俗稱，并不是在法律形成上正式的稱謂，它其實主要是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)的政府頒發(fā)的產(chǎn)權證，而不是國家直接頒發(fā)的產(chǎn)權證的房產(chǎn)，從法律的意義上來講它并不能構成真正意義的產(chǎn)權，在現(xiàn)今國內通常是指那些由村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設等名義出售的的建在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。通常來說小產(chǎn)權房包括兩種：第1種就是建在集體的建設用地上的房屋，一般這類房屋是屬于該集體，除該集體內部人員外，任何人都不能購買。第2種是建設在集體企業(yè)用地或非法占用耕地上。小產(chǎn)權房與商品房的區(qū)別：1、與我們平時所接觸的商品房較大的區(qū)別是，小產(chǎn)權房并沒有土地出讓金這一塊，而且沒有開發(fā)商在里面攪動，所以一般小產(chǎn)權房的價格要比普通的商品房低很多，局部地區(qū)甚至只需要商品房的1／5，2、小產(chǎn)權房不能獲得國家直接頒發(fā)的產(chǎn)權證，一般只有集體產(chǎn)權證；而商品房由國家統(tǒng)一頒發(fā)產(chǎn)權證。3、小產(chǎn)權房在銷售上和法律相沖突而已，根據(jù)我國法律，鄉(xiāng)村集體土地使用權是不能出讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設，農(nóng)村宅基地屬集體，村民對宅基地也只是具有使用權，所以如果他們將房屋賣給城鎮(zhèn)居民是不能得到法律的認可的。商品房則可以自由買賣。4、鄉(xiāng)產(chǎn)權房只能在集體成員內部進行轉讓、置換。并不能向非本集體成員第三人轉讓或出售。商品房則沒有此限制。

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• 問 小產(chǎn)權房子能過戶嗎
  答

  　　小產(chǎn)權房一般屬于沒有繳納土地出讓金的集體土地，若戶口在該村（社區(qū)），屬于該村成員，該房屋已經(jīng)辦好房權證，村委會同意過戶并能出具證明，可以過戶；滿足不了上述條件不能過戶。　　購買小產(chǎn)權二手房的風險遠遠要比收益大得多，消費者**好不要再將目光，集中在這種產(chǎn)權類型的二手房上面?！　∷^小產(chǎn)權、鄉(xiāng)產(chǎn)權只是當?shù)卣谜厣w起的房子，沒有真正的產(chǎn)權，不受國家法律保護，不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權過戶手續(xù)。其中**為關鍵的是，即使作為完全自住的房屋，沒有房產(chǎn)證，就意味著購房人不是合法產(chǎn)權人，不能以法律為武器來維護自身的權益。

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• 問 小產(chǎn)權房子能過戶嗎
  答

  　　小產(chǎn)權房一般屬于沒有繳納土地出讓金的集體土地，若戶口在該村（社區(qū)），屬于該村成員，該房屋已經(jīng)辦好房權證，村委會同意過戶并能出具證明，可以過戶；滿足不了上述條件不能過戶?！　≠徺I小產(chǎn)權二手房的風險遠遠要比收益大得多，消費者**好不要再將目光，集中在這種產(chǎn)權類型的二手房上面?！　∷^小產(chǎn)權、鄉(xiāng)產(chǎn)權只是當?shù)卣谜厣w起的房子，沒有真正的產(chǎn)權，不受國家法律保護，不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權過戶手續(xù)。其中**為關鍵的是，即使作為完全自住的房屋，沒有房產(chǎn)證，就意味著購房人不是合法產(chǎn)權人，不能以法律為武器來維護自身的權益。

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• 問 ??小產(chǎn)權房可以過戶嗎? 小產(chǎn)權的房子怎么過戶?
  答

  1、小產(chǎn)權房不能過戶“小產(chǎn)權房”是一些村集體組織或者開發(fā)商，打著新農(nóng)村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋小產(chǎn)權房，一般是集體土地建的房子，不是說沒有房產(chǎn)證，它的證一般是綠色的小本本，不過2010年后也有的地方是紅色的大本本，不過你注意看，它上面蓋的一般是鄉(xiāng)政府的章，不是房產(chǎn)局的，小產(chǎn)權房沒有土地證的。不能過戶，當可以協(xié)議買賣，有風險。2、小產(chǎn)權產(chǎn)權不受法律保護購買小產(chǎn)權二手房的風險遠遠要比收益大得多，消費者**好不要再將目光，集中在這種產(chǎn)權類型的二手房上面。所謂小產(chǎn)權、鄉(xiāng)產(chǎn)權只是當?shù)卣谜厣w起的房子，沒有真正的產(chǎn)權，不受國家法律保護，不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權過戶手續(xù)。其中**為關鍵的是，即使作為完全自住的房屋，沒有房產(chǎn)證，就意味著購房人不是合法產(chǎn)權人，不能以法律為武器來維護自身的權益。3、小產(chǎn)權房遭遇拆遷無補償如果小產(chǎn)權、鄉(xiāng)產(chǎn)權在國家規(guī)劃用地范圍之內，那就是“拆你沒商量”，國家不會給你同等于大產(chǎn)權的拆遷款，即使有補償，也是很少的一部分，并且因為法律不承認房主的產(chǎn)權，很可能補償費用只給農(nóng)村的大隊或者鄉(xiāng)政府，這樣，房主的利益保障，等于是沒有任何的法律支撐。房主沒有權利跟國家討價還價，想當“釘子戶”都沒有機會。小產(chǎn)權、鄉(xiāng)產(chǎn)權還不如使用權有保障。

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• 問 小產(chǎn)權房能過戶嗎？
  答

  房管局規(guī)定小產(chǎn)權不可以交易

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