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• 155****6744

  沒有房產(chǎn)證的房子該怎樣交易？
  情況一：剛交了**款，還沒有辦按揭
  這種情況就是開發(fā)商還沒有到房管局備案，這是**好處理的。買賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓，就是跟開發(fā)商商量好，跟買方重新簽訂一份購房合同，并將老的購房合同收回即可。然后買方再將**款付給賣方就行了。后面的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來就直接是買方的名字了。這是流程**簡單，也是風險**小的一種情況了。
  情況二：正在還房貸，還沒有交房
  這種情況就比較復(fù)雜了，風險也**高，除非是朋友關(guān)系，或者是特殊原因，很少有人會在這個階段買（賣）房子，主要有兩種方式可供選擇。
  方式一：直接更名
  流程：
  1、賣方將銀行的貸款還清
  2、賣方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同
  3、開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)
  4、注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案
  注意事項：
  1、房子必須還清銀行貸款
  2、更名必須取得開發(fā)商的同意
  3、買方不能再按揭了，必須全款購買
  這種方式的優(yōu)點是手續(xù)比較簡單，且整個過程沒有稅費。缺點是不能按揭，且中間有大量的空白期，風險比較大。
  其實從國家法律政策來講，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。我國規(guī)定，房產(chǎn)買賣以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記(即“過戶”)為準，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不可以辦理過戶的，因此，法律上對這種交易行為是不保護的，出了什么問題都只能自己兜著。
  方式二：雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶
  雙方可以先簽一份協(xié)議，約定**款項，以及過戶時間（房產(chǎn)證下來就立即過戶），預(yù)付**款，然后就是等了。等到房產(chǎn)證下來再辦理過戶，先過房產(chǎn)證，出新證當天再過土地證，過戶后再交付尾款。
  第二種方式就屬于二手房買賣了，因此要繳納的稅費也是比較多。
  包括：
  個人所得稅：總房款的1%
  契稅：90平米以下的為總房款的1%；90平-140平米的為總房款的1.5%；140平米以上的為總房款的3%。（均為首套房）
  （契稅要交兩次，一次是賣方本人辦理房產(chǎn)證時繳納，一次是買方辦理新房產(chǎn)證時繳納）
  營業(yè)稅：5.55%
  第二種方式的優(yōu)點是能及時過戶，風險較低；缺點是稅費較高，且時間成本比較長。

  查看全文↓ 2019-07-17 22:00:43
• 133****2987

  貸款沒有還清的房子不能買賣，需要貸款結(jié)清后才能操作買賣，也可參照以下流程辦理買賣：
  1、轉(zhuǎn)按揭：**簡單直接的一種方法，在二手房買賣中通俗的講就是把個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。
  2、用買方的**款繳清剩余貸款：這是當下二手房交易中**多應(yīng)用的模式。這種方式適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。通常情況下，買家會認可**房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣方可以利用買方的**將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進行下一步交易。
  3、利用銀行貸款來繳清剩余貸款：如果賣方想在賣出房產(chǎn)之前將貸款還清或買方雖然看好但不愿意購買貸款未繳清的房產(chǎn)，可以采取這種方式。但前提是房主有銀行認可的抵押物（如其他房產(chǎn)）用來申請貸款。這樣房主就可以通過抵押向銀行貸出一定的款來付清想要出售的房產(chǎn)貸款，促成交易的成功。

  查看全文↓ 2019-07-17 22:00:32
• 141****2856

  期房貸款轉(zhuǎn)讓的前提
  比較現(xiàn)房，期房轉(zhuǎn)賣相對比較費事，與一般的二手房銷售不同，期望的轉(zhuǎn)賣需完結(jié)期望的權(quán)益轉(zhuǎn)讓。期房的權(quán)益進行轉(zhuǎn)讓，它是指預(yù)售一些產(chǎn)品類型房，它的預(yù)購人將自已所預(yù)購的這種房的期權(quán)，轉(zhuǎn)讓給受讓人的法令行為。
  基礎(chǔ)的常識要了，期房與現(xiàn)房是怎樣辦理的?期房變化為現(xiàn)房在實踐中有兩個條件：一是預(yù)購人與開發(fā)商簽署了房子交接書，二是開發(fā)商處理了房地產(chǎn)初始注冊手續(xù)，獲得了新建產(chǎn)品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)。
  當時述兩個條件中的任何一個時，期房概念消失，權(quán)益轉(zhuǎn)讓遭到阻礙，預(yù)購人能夠待獲得該房子的房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)后，以二手房過戶的方法完結(jié)轉(zhuǎn)讓。這種狀況比較好辦，在此不多敘述，那接下來只講期房的怎樣完結(jié)轉(zhuǎn)讓。
  期房貸款轉(zhuǎn)讓的條件
  條件一：房子尚處在期房階段。
  也就沒有到上面說到的期房變化為現(xiàn)房的任何一個條件，期房尚不能以二手房過戶的方法完結(jié)轉(zhuǎn)讓。
  條件二：須征得開發(fā)商贊同。
  預(yù)購人必需獲得開發(fā)商的贊同，方能完結(jié)權(quán)益轉(zhuǎn)讓。開發(fā)商一般選用在預(yù)購人與受讓人簽定的《權(quán)益轉(zhuǎn)讓書》上加蓋公章的方法，標明開發(fā)商現(xiàn)已贊同該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。
  借貸未還完是否可轉(zhuǎn)讓?期房在還貸期間是答應(yīng)轉(zhuǎn)讓的，但因為存在房子的銷售聯(lián)絡(luò)和假貸聯(lián)絡(luò)因而轉(zhuǎn)讓有必要征得開發(fā)商和借貸銀行的贊同。開發(fā)商和借貸銀行贊同轉(zhuǎn)讓的，需求轉(zhuǎn)讓人，開發(fā)商與受讓人一起處理預(yù)售預(yù)購注冊的改動手續(xù)，并與借貸銀行改動假貸合同的當事人。

  查看全文↓ 2019-07-17 22:00:24

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  買房子付了**但貸款下不來遇到這種情況只能去把房子退了,找開發(fā)商去吧!別無他法了。你把開發(fā)商這邊要說好,貸款要是下不來不是因為自己不想貸,而是其他客觀原因,你把原因直接找他們領(lǐng)導(dǎo)說就行了,銷售人員可以甩到一邊,他們也不惜管這些事兒,看看怎么說,因為你的合同要是別人接手是安原先你簽訂的單價轉(zhuǎn)讓的,所以開發(fā)商也想高于這個價格,但是已經(jīng)是既成事實不能更改,所以違約金的比例就是那段你從簽訂合同到你貸款未批復(fù)的房價上浮比例,這都是多少年的經(jīng)驗積累的。把這些客觀的原因和開發(fā)商說說,我想他們應(yīng)該可以理解的,不止是你一個人遇到過這種問題,以前也有其他人遇到過這種問題的。

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