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• 158****9762

  當(dāng)然要包括建筑結(jié)構(gòu)所占有的空間！一般以一幢建筑的總面積來分?jǐn)?，所以每一戶還要分?jǐn)偟綐翘?、通道等等公共場所所占有的空間！

  查看全文↓ 2019-07-10 10:48:16
• 141****0887

  建筑面積=銷售面積
  
  商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ净蛱變?nèi)建筑面積×（1+公共面積分?jǐn)傁禂?shù)）】
  

  查看全文↓ 2019-07-10 10:48:08
• 141****3380

  商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。
  　　按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。
  　　按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。
  　　合同未作約定的，按以下原則處理：
  　?。ㄒ唬┟娣e誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結(jié)算房價款；
  　?。ǘ┟娣e誤差比絕對值超出3％時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

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相關(guān)問題

• 問 ??買商品房怎樣交稅？作用都有哪些呢？
  答

  分兩種情況，一種情況是，在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同時，賣方已經(jīng)具備對該房屋進行登記領(lǐng)取房產(chǎn)證的條件，未領(lǐng)取只是因為賣方未去辦理或尚在辦理過程中。此種情況下，房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定為有效。也就是說，雖然沒有房產(chǎn)證，但是只要該房屋符合取得房產(chǎn)證的法定條件的話，就是可以轉(zhuǎn)讓的。轉(zhuǎn)讓以后，可以再按照程序補辦房產(chǎn)證。另一種情況是，在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同時，賣方還不具備對該房屋進行登記領(lǐng)取房產(chǎn)證的條件，辦理登記領(lǐng)證手續(xù)尚存在一定障礙(如土地取得存在瑕疵、房屋尚未通過竣工驗收等等)。此種情況下，根據(jù)**高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第9條和**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條中有關(guān)合同效力補正的規(guī)定，在起訴前賣方已經(jīng)登記領(lǐng)取房產(chǎn)證或者已經(jīng)具備辦理登記領(lǐng)取房產(chǎn)證條件的，可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。否則，房屋轉(zhuǎn)讓合同認(rèn)定為無效。

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• 問 ??商品房怎樣按地線？作用都有哪些呢？
  答

  商品房通常采用TN系統(tǒng)供電，進戶是有一根保護零線的，這根保護零線是和變壓器中性點相連接的或者和總工作零線相連。安全等級比TT系統(tǒng)采用的接地保護要高很多。標(biāo)準(zhǔn)的樓房接地一般采用綜合接地（防雷接地與設(shè)備接地共用接地裝置），要求接地電阻值小于1歐姆。其做法是利用土建結(jié)構(gòu)地梁鋼筋（沒有時采用-40*4熱鍍鋅扁鋼間距10*10網(wǎng)格人工敷設(shè)）及樁筋作接地體，并采用φ10以上圓鋼跨接焊通后成整體后與防雷引下線（根據(jù)設(shè)計要求選用的柱主筋，土建柱主筋d≥16時2根、d＜16時4根）跨接焊通，且防雷引下線與均壓環(huán)（利用土建外圈梁鋼筋2根）跨接焊通后與屋面避雷帶跨接焊通，形成一個閉合的防雷整體，所有跨接線均采用φ10圓鋼，三面施焊，搭接倍數(shù)按規(guī)范規(guī)定。如果是高層建筑的話，30米以上的金屬門窗及金屬物體都需與防雷綜合體相連接。至于衛(wèi)生間等電位可與就近柱相連接就行?，F(xiàn)在的樓房都應(yīng)該做，因為開發(fā)商在報建時同時要報防雷辦批準(zhǔn)方案，一般地方防雷辦的要求比建筑規(guī)范要求高多了。接地體不全是-40*4接地板。接地體分人工輔助接地和利用土建結(jié)構(gòu)鋼筋作為接地體，具體材質(zhì)有角鋼、鋼板、銅板、圓鋼、扁鋼等。接地阻值的大小主要與土壤的電阻率有關(guān)，根據(jù)當(dāng)?shù)氐耐临|(zhì)及是否為雷擊區(qū)，根據(jù)設(shè)計規(guī)范確定，即按照施工圖紙進行施工。

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• 問 ??怎樣辦理商品房兩書？作用都有哪些呢？
  答

  商品房退房先看購房者是否符合退房條件，如果條件符合，按照一般退房流程即可辦理。退房流程第一步購房者向開發(fā)商發(fā)出退房通知；第二步退房申請15天內(nèi)，開發(fā)商退還房款，并且負(fù)責(zé)辦理購房者與貸款銀行解除合同的全部手續(xù)?！　⊥朔砍绦颉　?、先找開發(fā)商協(xié)商,協(xié)商不成再訴訟　　有關(guān)專家建議業(yè)主，如果滿足合同約定的退房條件，**好還是先與開發(fā)商進行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費用。如果開發(fā)商提出的補償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁?！　I(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會支持業(yè)主的退房要求。對于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請求，建議業(yè)主應(yīng)先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對較長?！　?、索要違約金及相關(guān)稅費　　如果是開發(fā)商違約導(dǎo)致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價款及相應(yīng)的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費用，如印花稅、購房契稅、交易手續(xù)費、測繪費、登記費、利息損失、購房代理費及律師費等，這些都算入消費者實際損失范圍內(nèi)，由開發(fā)商補償?！　?、**、月供利息都可獲賠　　在退房款方面，采用一次性付款的購房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項及相應(yīng)利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對復(fù)雜些。實踐中，都是開發(fā)商將應(yīng)退購房款分成兩部分，屬于買家**款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購房人的借款合同?！　￠_發(fā)商支付購房人**款利息，即從**款交付日到開發(fā)商歸還日該筆**款的利息收入。若購房人按揭貸款已進入月供階段，開發(fā)商同樣應(yīng)歸還購房人月供及利息支出?！　∪糍彿空咭笸朔繒r，已居住了一段時間，這期間產(chǎn)生的折舊費應(yīng)由業(yè)主補償。在退房中，若責(zé)任方為開發(fā)商，購房者可不對房屋折舊進行補償，若是購房者的責(zé)任，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費。

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• 問 ?? 商品房的基礎(chǔ)是哪種基礎(chǔ)？作用都有哪些呢？
  答

  筏板基礎(chǔ) 獨立基礎(chǔ) 條形基礎(chǔ) 樁基礎(chǔ)商品房一般筏板基礎(chǔ)和條形基礎(chǔ)用的多。

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• 問 ?? 商品房如何確權(quán)？作用都有哪些呢？
  答

  填寫房產(chǎn)登記申請審批書，提供規(guī)定的資料進行登記；區(qū)房管局對申報資料進行初審，并到現(xiàn)場勘測丈量、繪制平面圖；符合登記要求的，將全部資料一式二份（原件一份，復(fù)印件一份），圖紙一式三份（有共有權(quán)人的按共有人數(shù)增加），報市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心審批填制房屋權(quán)屬證書，委托區(qū)房管局將權(quán)屬證書發(fā)給申請單位人）。　2．辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、他項權(quán)利登記。申請單位（人）到房屋所在區(qū)房管局填寫房產(chǎn)登記申請審批書，提供規(guī)定的資料；區(qū)房管局對申報資料進行初審后，報市房產(chǎn)交易所進行復(fù)審；市房產(chǎn)交易所復(fù)審后，當(dāng)事人全部到場，辦理交易手續(xù)，交納規(guī)定稅費后，報市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心審批填制房屋權(quán)屬證書，委托市房產(chǎn)交易所將權(quán)屬證書發(fā)給申請單位（人）。　3．辦理房產(chǎn)租賃登記。申請單位（人）到房屋所在區(qū)房管局填寫房屋租賃登記申請審批書，提供規(guī)定的資料；區(qū)房管局對申報資料進行初審后，報市房產(chǎn)交易所進行審批，填制租賃許可證，委托區(qū)房管局將租賃許可證發(fā)給申請單位（人）?！?．辦理軍隊、涉外房產(chǎn)初始登記、變更登記、注銷登記。申請單位（人）到市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心填寫房產(chǎn)登記申請審批書，提供規(guī)定的資料，登記中心對申報資料進行審核，并到現(xiàn)場勘測丈量、繪制平面圖，填制房屋權(quán)屬證書，發(fā)給產(chǎn)權(quán)單位（人）。

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