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• 148****6492

  從法律規(guī)定看，不允許；但現(xiàn)實(shí)操作中，有效。
  　　一、其他人簽回遷房購(gòu)買(mǎi)合同應(yīng)注意什么？
  　　(一)明確原地址和現(xiàn)地址。這兩點(diǎn)在《回遷協(xié)議》上有，必須同時(shí)在轉(zhuǎn)讓協(xié)議上體現(xiàn)。一般而言，回遷后的地址會(huì)非常明確，但原地址有可能模糊，比如《回遷協(xié)議》中的原地址與真實(shí)原地址表述不一致，那么兩個(gè)地址都寫(xiě)在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中。
  　　(二)明確住宅面積。如果已經(jīng)是現(xiàn)房，面積基本不會(huì)有什么問(wèn)題;如果房子還沒(méi)有蓋好，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)給一個(gè)大約面積，這個(gè)面積不會(huì)有太大的浮動(dòng)，可以合同上寫(xiě)明具體面積，基本上?？梢悦獬院竺娣e上帶來(lái)的麻煩。
  　　(三)使用“定”還是“訂”?！岸ń稹?和“訂金”是不同的，法律上對(duì)“定金”有著嚴(yán)格而明確的定義，而對(duì)“訂金”的規(guī)定非常模糊。如果用“訂金”的話，就沒(méi)有什么約束力，更準(zhǔn)確的說(shuō)法就是現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商常用的“誠(chéng)意金”的概念，雙方有一人中斷交易，則訂金還要?dú)w還買(mǎi)方。其實(shí)把訂金看成預(yù)付款的一部分，同樣條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而已。
  　　(四)明確房屋的總價(jià)款以及支付方式；
  　　(五)明確違約責(zé)任以及承擔(dān)責(zé)任的具體期限，以防一方出現(xiàn)違約，導(dǎo)致另一方利益受損；
  　　(六)相關(guān)費(fèi)用及票據(jù)的轉(zhuǎn)交和澄清，如原房主補(bǔ)交房屋面積誤差的發(fā)票等，需要轉(zhuǎn)交給購(gòu)房者。
  　　二、買(mǎi)回遷房，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？
  　　(一)考察開(kāi)發(fā)商實(shí)力。遇到這種情況，如果是“非買(mǎi)不可”，則要考察拆遷、收購(gòu)的發(fā)展商實(shí)力，如果發(fā)展商資金運(yùn)作良好、項(xiàng)目上馬快、建設(shè)速度快，則回遷速度?房產(chǎn)證相對(duì)有些保障。
  　　(二)先租后買(mǎi)。如果雙方均十分滿(mǎn)意的話，中介公司建議，雙方簽訂協(xié)議，先以交租金的方式每月支付一定金額;等該回遷房的權(quán)屬證明辦理完畢之后，再將租金轉(zhuǎn)為首期房款;可再進(jìn)行按揭貸款。這種方式可保障雙方的權(quán)益。
  　　(三)通過(guò)協(xié)調(diào)讓開(kāi)發(fā)商將其與回遷戶(hù)簽訂的回遷協(xié)議上，更名成實(shí)際購(gòu)房人。不過(guò)現(xiàn)在好多開(kāi)發(fā)商不愿給辦這事。

  查看全文↓ 2019-07-03 16:43:54
• 146****7796

  【合同效力】回遷房買(mǎi)賣(mài)合同的效力
  所謂回遷房是指開(kāi)發(fā)商在征收土地時(shí)，以房換房的形式賠給回遷民的房子。當(dāng)然本文討論的是商品房性質(zhì)的回遷房，也就是說(shuō)拆的是商品房換取的房子也具有商品房性質(zhì)，至于拆遷的是集體土地上的私房或者是經(jīng)濟(jì)適用房所得的回遷房，不屬于本文談?wù)摰姆秶?。由于回遷房具有補(bǔ)償性質(zhì)，回遷房享受?chē)?guó)家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，因此價(jià)格相對(duì)低廉。因此很多人冒著風(fēng)險(xiǎn)爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)回遷房。購(gòu)買(mǎi)回遷房有著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)椴糠值幕剡w房存在尚未有《房產(chǎn)證》的問(wèn)題，當(dāng)業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時(shí)是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過(guò)戶(hù)和改名的，或者當(dāng)取得真正的《房產(chǎn)證》時(shí)，可能在面積上與當(dāng)初的協(xié)議面積有差異而導(dǎo)致要補(bǔ)錢(qián)。因此在回遷房買(mǎi)賣(mài)合同中，買(mǎi)方一定要注意這個(gè)問(wèn)題，在合同中予以明確規(guī)定這些問(wèn)題該怎么解決。由于回遷房性質(zhì)特殊，在司法實(shí)踐中也有不少人認(rèn)為這種房子的買(mǎi)賣(mài)是否非法的，回遷房買(mǎi)賣(mài)合同是否無(wú)效，理由是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條之規(guī)定。但本律師認(rèn)為該買(mǎi)賣(mài)合同是有效的。理由如下：
  依據(jù)《合同法》第五十二條 有下列情形之一的，合同無(wú)效：
  (一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;
  (二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;
  (三)以合法形式掩蓋非法目的;
  (四)損害社會(huì)公共利益;
  (五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

  查看全文↓ 2019-07-03 16:43:47
• 157****8415

  走二手手續(xù)的回遷房買(mǎi)賣(mài)合同，即是有房本的交易，和其他二手房一樣，只不過(guò)根據(jù)房子的性質(zhì)不同，會(huì)有對(duì)應(yīng)的額為稅費(fèi)，比如綜合地價(jià)款或土地出讓金。
  直接買(mǎi)回遷房分兩種。一種是原拆遷戶(hù)走完拆遷手續(xù)，在和開(kāi)發(fā)商簽購(gòu)房合同前買(mǎi)。俗稱(chēng)改底單，這是不受法律保護(hù)的，全憑定金合同和君子協(xié)定。買(mǎi)方直到開(kāi)發(fā)商網(wǎng)簽后才能不擔(dān)心。范本沒(méi)有，因?yàn)橹挥许敿?jí)部分受相關(guān)法律保護(hù)，購(gòu)房合同不被支持。
  另一種是名額替換，直接說(shuō)就是從沒(méi)走拆遷手續(xù)的人手里把要拆的那個(gè)房子買(mǎi)了，買(mǎi)家變成拆遷戶(hù)，走正常的拆遷流程。這種方式優(yōu)點(diǎn)就是手里有東西（原房子的產(chǎn)權(quán)），有一定的保證，沒(méi)有后遺癥，不怕原業(yè)主反悔（以為原房子已經(jīng)過(guò)戶(hù)）。

  查看全文↓ 2019-07-03 16:43:41

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??從開(kāi)發(fā)商買(mǎi)回遷房能貸款嗎？有什么作用嗎？
  答

  可以，申請(qǐng)商貸和公積金貸款都可以，如果你父親有住房公積金，他的公積金一定不少，說(shuō)不定就夠10萬(wàn)那

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• 問(wèn) ??回遷房可以去開(kāi)發(fā)商更改名字嗎?回遷房與開(kāi)發(fā)商簽更名協(xié)議有效嗎?
  答

  從法律規(guī)定看，不允許；但現(xiàn)實(shí)操作中，有效。一、簽回遷房購(gòu)買(mǎi)合同注意：(一)明確原地址和現(xiàn)地址。這兩點(diǎn)在《回遷協(xié)議》上有，必須同時(shí)在轉(zhuǎn)讓協(xié)議上體現(xiàn)。比如《回遷協(xié)議》中的原地址與真實(shí)原地址表述不一致，那么兩個(gè)地址都寫(xiě)在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中。(二)明確住宅面積。如果已經(jīng)是現(xiàn)房，面積基本不會(huì)有什么問(wèn)題;如果房子還沒(méi)有蓋好，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)給一個(gè)大約面積，這個(gè)面積不會(huì)有太大的浮動(dòng)，可以合同上寫(xiě)明具體面積，基本上保可以免除以后面積上帶來(lái)的麻煩。(三)使用“定”還是“訂”?！岸ń稹?和“訂金”是不同的，法律上對(duì)“定金”有著嚴(yán)格而明確的定義，而對(duì)“訂金”的規(guī)定非常模糊。如果用“訂金”的話，就沒(méi)有什么約束力。(四)明確房屋的總價(jià)款以及支付方式；(五)明確違約責(zé)任以及承擔(dān)責(zé)任的具體期限，以防一方出現(xiàn)違約，導(dǎo)致另一方利益受損；(六)相關(guān)費(fèi)用及票據(jù)的轉(zhuǎn)交和澄清，如原房主補(bǔ)交房屋面積誤差的發(fā)票等，需要轉(zhuǎn)交給購(gòu)房者。二、買(mǎi)回遷房規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：(一)考察開(kāi)發(fā)商實(shí)力?？疾觳疬w、收購(gòu)的發(fā)展商實(shí)力，如果發(fā)展商資金運(yùn)作良好、項(xiàng)目上馬快、建設(shè)速度快，則回遷速度、房產(chǎn)證相對(duì)有些保障。

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• 問(wèn) ??跟開(kāi)發(fā)商簽的物業(yè)合同是什么？有什么作用嗎？
  答

  沒(méi)有開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有物業(yè)公司，在當(dāng)今社會(huì)，物業(yè)公司都是開(kāi)發(fā)商成立起來(lái)的，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不可能把國(guó)有土地得開(kāi)發(fā)了，然后后來(lái)的利益得雙手拱讓給別人的，所以你怎樣質(zhì)疑物業(yè)公司都是徒勞的，就算物業(yè)公司把你質(zhì)疑的問(wèn)題，反映到開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商還是會(huì)置之不理的，開(kāi)發(fā)商的目的就是把你們買(mǎi)一手房的購(gòu)房款拿到后就很少會(huì)再理的，而且如果開(kāi)發(fā)商跟物業(yè)公司是不同的所屬公司的情況下，第一，要不就是那個(gè)小區(qū)已經(jīng)是開(kāi)發(fā)很久了，未來(lái)的利益也不會(huì)得到很多，第二，小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，此委員會(huì)力量之大，把開(kāi)發(fā)商所屬的物業(yè)公司得趕走了（這幾率是極少的），第三，小區(qū)的開(kāi)發(fā)商還在，而小區(qū)物業(yè)也在的情況下，日后的矛盾也是很多的，那如果業(yè)主去解決問(wèn)題的情況下，是更加難以把問(wèn)題得以解決的

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• 問(wèn) 回遷房可以去開(kāi)發(fā)商更改名字嗎？回遷房開(kāi)發(fā)商有權(quán)更改名字嗎？
  答

  回遷房買(mǎi)賣(mài)需要的資料有：登記申請(qǐng)書(shū)原件，申請(qǐng)人身份證明；房屋所有權(quán)證原件；網(wǎng)上簽約的當(dāng)?shù)厥写媪糠抠I(mǎi)賣(mài)合同原件；交易結(jié)算資金托管憑證原件；買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人約定自行劃轉(zhuǎn)交易解散資金的，應(yīng)提交存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明原件；契稅完稅或減免稅憑證原件；房屋所有權(quán)證上的房屋登記表；其他資料。當(dāng)回遷房的新的產(chǎn)權(quán)證辦理出件后便可到土地局辦理回遷房的過(guò)戶(hù)手續(xù)了；材料：新產(chǎn)權(quán)證（原、復(fù)印件）、買(mǎi)賣(mài)契約、老土地證原件、產(chǎn)權(quán)人身份證（原、復(fù)印件）。若產(chǎn)權(quán)人不能親自辦理土地證可委托他人辦理，委托人需提供本人身份證（原、復(fù)印件）、土地登記委托書(shū)

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• 問(wèn) 與開(kāi)發(fā)商買(mǎi)房簽合同可以嗎？ 直接跟開(kāi)發(fā)商簽購(gòu)房合同，我應(yīng)該注意什么？
  答

  購(gòu)買(mǎi)這樣的抵帳房沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)，但應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1、合同必須直接跟開(kāi)發(fā)商簽訂。要賣(mài)房人帶你和開(kāi)發(fā)商談，讓開(kāi)發(fā)商網(wǎng)鑒成功，正式購(gòu)房合同，購(gòu)房交款發(fā)票或?qū)Ｓ檬論?jù)，房屋維修基金票據(jù)，全部交到你手上，如果還不放心的話，叫賣(mài)房人帶你一起把購(gòu)房合同拿到房管局去查一查是否登記到了你的名下。2、網(wǎng)鑒合同時(shí)要看清相關(guān)信息。包括自己姓名、性別、身份證號(hào)，面積、位置、樓號(hào)、層號(hào)、房號(hào)、使用年限、交房時(shí)間等，要有開(kāi)發(fā)商姓名，公司售房專(zhuān)用章，要蓋騎縫章，自己鑒名，手印，購(gòu)房發(fā)票或收據(jù)與房屋維修基金票據(jù)要蓋開(kāi)發(fā)商公司財(cái)務(wù)專(zhuān)用章。3、房款交給開(kāi)發(fā)商。原則上你只能將錢(qián)交給開(kāi)發(fā)商，一般是存入開(kāi)發(fā)商設(shè)立的銀行監(jiān)管帳戶(hù)，再由開(kāi)發(fā)商將錢(qián)交給賣(mài)房人，如果開(kāi)發(fā)商同意你直接將房款交給材料商，必須在票據(jù)上注明。商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽成功，就是房管局已經(jīng)備案將此房登記到你的名下，別人買(mǎi)不走，所以沒(méi)有問(wèn)題，放心購(gòu)買(mǎi)。

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