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• 156****9013

  一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房應(yīng)具備的條件《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房預(yù)售的條件作出以下規(guī)定：
  1、已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。擁有合法的土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和預(yù)售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開發(fā)的房屋是非法建筑。購買者要在購買前要求驗(yàn)證開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證，以確保該房屋的合法性。
  2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是房屋開工建設(shè)的前提，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。
  3、按照預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過分依賴預(yù)售款從事項(xiàng)目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。
  4、向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明（在本市開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)到日照市房地產(chǎn)管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證明）。此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預(yù)售的活動(dòng)置于政府房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預(yù)售的合法性。
  二、了解商品房預(yù)售合同基本的內(nèi)容1、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應(yīng)寫明雙方的名稱地址等。
  2、預(yù)售的商品房的基本情況。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。
  3、面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計(jì)算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。
  4、價(jià)款。即預(yù)售商品房的價(jià)金，包括單價(jià)和總價(jià)，如每平方米多少元。我國《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)預(yù)售款實(shí)收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。
  5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。
  6、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。
  7、違約責(zé)任。包括購房一方不能依約支付價(jià)款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時(shí)、按質(zhì)、按量交房的責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-06-28 10:31:47
• 157****8620

  
  1、直接和開發(fā)商簽合同：這種情況比較直接，只需要開發(fā)商蓋開發(fā)商的公章或合同專用章，購房人為個(gè)人的簽字蓋手印就生效了；購房人為單位的需要蓋公司章并且法人代表簽字或魯印鑒。
  2、和代理商簽合同：很多大型的開發(fā)商都會(huì)找知名的代理商合作，將出售房屋的相關(guān)事宜交由代理商辦理，這種情況下就需要開發(fā)商和代理商分別在購房合同上蓋公章或合同專用章，購房人為個(gè)人的簽字蓋手印就生效了；購房人為單位的需要蓋公司章并且法人代表簽字或魯印鑒。
  

  查看全文↓ 2019-06-28 10:31:36
• 146****9394

  預(yù)售合同一般包括主合同和補(bǔ)充協(xié)議，主合同上蓋有開發(fā)公司公章、法人代表章，如果有營銷公司代理銷售還要有銷售公司公章；補(bǔ)充協(xié)議上有物管內(nèi)容的還要有物業(yè)管理公司公章 。合同通過網(wǎng)上簽約備案后會(huì)有一個(gè)備案號(hào)，備案號(hào)是唯一的，相當(dāng)于是購房合同編號(hào)，不需要房管局蓋章。
  
  　　簽訂商品房預(yù)售合同開發(fā)商需要具備哪些條件：
  　　《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！北緱l文中的出賣人一般指房地產(chǎn)開發(fā)商，買受人一般指購房者;合同無效是指當(dāng)事人雙方簽訂的合同在法律上不具有約束力，對(duì)雙方不能產(chǎn)生任何的權(quán)利與義務(wù)。商品房預(yù)售許可證明是基于我國《商品房銷售管理辦法》第六條對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，因此購房者在簽訂《商品房預(yù)售合同》時(shí)，應(yīng)當(dāng)看清房地產(chǎn)商是否具有商品房預(yù)售許可證明。另外，出賣者在賣房時(shí)沒有預(yù)售許可證明，但是為了維護(hù)交易的安全與穩(wěn)定，只要出賣者能在一方起訴前獲得商品房預(yù)售許可證明，那么雙方簽訂的合同在法律上也應(yīng)該被認(rèn)定為有效。
  　　《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外?！被谠摋l款的規(guī)定，辦理登記備案手續(xù)不是認(rèn)定合同有效的條件之一，沒有辦理登記備案的，當(dāng)事人一方不能因此而主張合同無效。主要意義是基于在商品房買賣中，出賣人利用購房者不懂我國法律、法規(guī)的規(guī)定，以沒有辦理登記為由無理的與購房者解除合同，損害購房者的利益。因此購房者在購買商品房時(shí)應(yīng)該看清合同中是否有約定登記備案條款，這也是降低自己風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。
  　?。?）簽訂商品房預(yù)售合同的出賣人應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)。
  　?。?）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。
  　?。?）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
  　?。?）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資額的百分之二十五以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
  　?。?）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

  查看全文↓ 2019-06-28 10:31:26

相關(guān)問題

• 問 ??商品房買賣合同蓋什么章?。?/a>
  答

  預(yù)售合同一般包括主合同和補(bǔ)充協(xié)議，主合同上蓋有開發(fā)公司公章、法人代表章，如果有營銷公司代理銷售還要有銷售公司公章；補(bǔ)充協(xié)議上有物管內(nèi)容的還要有物業(yè)管理公司公章 。合同通過網(wǎng)上簽約備案后會(huì)有一個(gè)備案號(hào)，備案號(hào)是唯一的，相當(dāng)于是購房合同編號(hào)，不需要房管局蓋章?！　『炗喩唐贩款A(yù)售合同開發(fā)商需要具備哪些條件：　　《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！北緱l文中的出賣人一般指房地產(chǎn)開發(fā)商，買受人一般指購房者;合同無效是指當(dāng)事人雙方簽訂的合同在法律上不具有約束力，對(duì)雙方不能產(chǎn)生任何的權(quán)利與義務(wù)。商品房預(yù)售許可證明是基于我國《商品房銷售管理辦法》第六條對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，因此購房者在簽訂《商品房預(yù)售合同》時(shí)，應(yīng)當(dāng)看清房地產(chǎn)商是否具有商品房預(yù)售許可證明。另外，出賣者在賣房時(shí)沒有預(yù)售許可證明，但是為了維護(hù)交易的安全與穩(wěn)定，只要出賣者能在一方起訴前獲得商品房預(yù)售許可證明，那么雙方簽訂的合同在法律上也應(yīng)該被認(rèn)定為有效?！　　?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。”基于該條款的規(guī)定，辦理登記備案手續(xù)不是認(rèn)定合同有效的條件之一，沒有辦理登記備案的，當(dāng)事人一方不能因此而主張合同無效。主要意義是基于在商品房買賣中，出賣人利用購房者不懂我國法律、法規(guī)的規(guī)定，以沒有辦理登記為由無理的與購房者解除合同，損害購房者的利益。因此購房者在購買商品房時(shí)應(yīng)該看清合同中是否有約定登記備案條款，這也是降低自己風(fēng)險(xiǎn)的因素之一?！　。?）簽訂商品房預(yù)售合同的出賣人應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)?！　。?）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。　?。?）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證?！　。?）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資額的百分之二十五以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。　?。?）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。　　該條款規(guī)定了商品房買賣合同的標(biāo)的。在該條款中一定要寫明土地的取得方式、土地使用證號(hào)、使用年限、規(guī)劃用途、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、施工許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)等，以上信息表明該商品房是否有合法的手續(xù)，這是能否辦理房產(chǎn)證的關(guān)鍵。一定要審查以上證號(hào)與五證是否一致，并認(rèn)真審核五證的真?zhèn)巍Ｎ遄C是指《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。正式的《國有土地使用證》蓋有人民政府公章、房屋土地行政主管部門公章、有償土地使用證專用章，證上土地使用者應(yīng)與開發(fā)商名稱完全一致，注意有無土地使用權(quán)抵押記錄?！杜R時(shí)國有土地使用證》只能用于辦理預(yù)售許可證和開工證，不代表已取得**終土地使用權(quán)。一般是開發(fā)商先期繳了一部分地價(jià)款，如后期款項(xiàng)不能足額交付，就拿不到《國有土地使用證》，這是購房者辦理產(chǎn)權(quán)證的一個(gè)重大隱患。規(guī)劃局的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，取得該證后方可申請(qǐng)開工手續(xù)。房管局的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，看開發(fā)商所使用的土地用途、位置和界限是否與建設(shè)用地規(guī)劃許可證相一致。 建委的《建設(shè)工程開工許可證》是工程可開工的法律憑證，開發(fā)商出售的是期房，應(yīng)要求出示該證。如是現(xiàn)房，應(yīng)查看建委發(fā)放的《建設(shè)工程竣工備案表》。房管局的《商品房預(yù)售許可證》是可預(yù)售的憑證，注意是否在有效期內(nèi)，所購房子是否在預(yù)售范圍?！　≡摋l款還應(yīng)寫明商品房的具體坐落位置、用途、結(jié)構(gòu)、層高、房屋朝向、門牌號(hào)、陽臺(tái)、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偨ㄖ娣e等，以上信息將商品房的具體位置、大小確定下來。購房者可要求將購買的商品房房的房屋平面圖作為合同附件，并要將房屋平面圖與規(guī)劃設(shè)計(jì)圖仔細(xì)核對(duì)。

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• 問 購房合同蓋什么章? 買的新房 商品房買賣合同上都需要蓋什么章
  答

  房合同上需要加蓋房管局的備案章的。 商品房購房合同備案，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了《商品房預(yù)(銷)售許可證》和預(yù)登記通知單后，在與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向項(xiàng)目管轄范圍的房產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售合同備案手續(xù)。購房合同備案制度是房管局部門防止開發(fā)商一份多賣的一種有效手段。旨在保障購房者的合法權(quán)利。該有房管局備案章的購房合同才具有真正的法律效力的。

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• 問 ??什么時(shí)候簽商品房買賣合同？誰知道呢？
  答

  商品房買賣合同是在購房的時(shí)候就應(yīng)該簽訂的。這也是在辦理公積金貸款中必須提交的一份書面材料，在合同中一般對(duì)房屋的構(gòu)造、交房時(shí)間及辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間等都進(jìn)行約定，以供消費(fèi)者監(jiān)督買房人規(guī)范履約。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ?? 如何解除商品房買賣合同？誰知道呢？
  答

  如果合同中沒有約定合同的解除條件，那么按照法律規(guī)定有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。不可抗力一般是指當(dāng)事人簽訂合同時(shí)不能預(yù)見、不可避免、不能克服的事件，一般指地震、臺(tái)風(fēng)等，在合同的履行過程當(dāng)中發(fā)生此類事件，導(dǎo)致房屋滅失。(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表示不履行主要義務(wù)。比如賣方不想賣房，并明確告知買方房子不賣了，則買方就可以提出解除合同。(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。比如賣方不辦理過戶手續(xù)，超過半年或者一年仍未辦理過戶手續(xù)，導(dǎo)致買方不能取得房屋所有權(quán)證書的。(四)當(dāng)事人一方遲延履行義務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的。

  全部5個(gè)回答>
• 問 ?? 如何查商品房買賣合同備案？誰知道呢？
  答

  ①進(jìn)入當(dāng)?shù)氐淖》勘Ｕ虾头慨a(chǎn)管理局網(wǎng)站；②找到“商品房網(wǎng)上備案查詢”選項(xiàng)；③按要求填寫相關(guān)資料，單擊查詢。

  全部4個(gè)回答>