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• 147****1123

  房地產(chǎn)：指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。可以有三種存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。
  
  商品房：特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。
  
  明確這兩個概念后，你基本就能很容易的區(qū)分房地產(chǎn)買賣合同和商品房買賣合同了。
  
  其次，在現(xiàn)實生活中，二手房買賣一般是簽訂房地產(chǎn)買賣合同，而開發(fā)商直接賣給你的一手房一般簽訂商品房買賣合同。而房地產(chǎn)買賣合同不限于房子，還包括地產(chǎn)買賣。
  
  所以，房地產(chǎn)買賣合同的合同當(dāng)事人雙方不固定，可以是擁有房產(chǎn)處分權(quán)的任何單位、任何個人。但是商品房買賣合同其中一方一般是開發(fā)商，另外一方是購房者（當(dāng)然，這個購房者，也可以是單位或者個人）。

  查看全文↓ 2019-06-27 15:36:06
• 151****3934

  商品房買賣合同
  
  
  依據(jù)**高人民法院的司法解釋，商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即出賣人將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買售人，買售人支付價款的合同。它是商品房交易中**為重要的憑證，是確定開發(fā)商和消費者權(quán)利義務(wù)的依據(jù)，一旦產(chǎn)生商品房買賣方面的糾紛，法院將依此來判斷各自應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。因此，消費者在選購商品房的時候，就應(yīng)給予商品房買賣合同特別的關(guān)注。
  　　我國目前存在著多種類型的房屋，有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房等。從房地產(chǎn)交易市場的實際情況來看，房屋買賣的主流為商品房買賣，而且人民法院受理的房屋買賣糾紛主要也是商品房買賣糾紛。同時，由于此類糾紛不僅關(guān)系到國家住房制度改革措施的推進(jìn)，而且涉及到廣大人民群眾的切身利益，因此，新公布的司法解釋將其調(diào)整的范圍明確限定為商品房買賣行為，包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。
  　　商品房買賣合同中所涉及標(biāo)的的特殊決定了其合同的特殊性，正因為如此，國家才制定了專門的法律、法規(guī)予以規(guī)定。
  　　首先，商品房買賣合同中涉及的主體之一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，說明了在我國能進(jìn)行商品房買賣的經(jīng)營主體只能是獲得房地產(chǎn)開發(fā)資格的法人。而且，從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的主體資格是經(jīng)有關(guān)部門的審核批準(zhǔn)的，只有這樣，企業(yè)才能從事相應(yīng)的活動。
  　　其次，商品房合同的標(biāo)的是特定的，一類是已經(jīng)竣工的房屋，以其為標(biāo)的進(jìn)行的銷售就是商品房現(xiàn)售；另一類是指尚未竣工的房屋，以其為標(biāo)的進(jìn)行的銷售是商品房預(yù)售,以還沒有建成的房屋進(jìn)行交易顯然具有更大的風(fēng)險。同時，經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資房等房屋不能自由買賣，其交易要受到國家政策的調(diào)整。比如，需要補交土地出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價款或者居住一定年限后方可出售。而私有房屋的買賣與商品房買賣又有所不同。
  　　合同畢竟是雙方合意的體現(xiàn)，對于不違反法律規(guī)定的約定應(yīng)予肯定和給予保護(hù)。不符合主體資格，即未取得《商品房預(yù)售許可證》而簽訂的商品房預(yù)售合同，應(yīng)認(rèn)定為無效；但是在起訴前取得《商品房預(yù)售許可證》的，可以認(rèn)定有效。這一規(guī)定強化了當(dāng)事人的自由意志，使合同的成立不拘于形式。

  查看全文↓ 2019-06-27 15:35:58
• 138****3469

  商品房認(rèn)購合同是約定商品房買賣合同基本事項，以約束雙方繼續(xù)就合同訂立進(jìn)行磋商談判的合同。合同載體包括認(rèn)購書、訂購書、優(yōu)先購買協(xié)議等文書。作為購房意向書或者是認(rèn)購書來說，只是雙方就是否購買這個房屋達(dá)成一種意向性的協(xié)議，對房屋的一些具體問題都沒有包括進(jìn)去，需要雙方簽署正式的買賣合同，才能在法律上正式確定一個房屋的買賣關(guān)系的成立。
  認(rèn)購合同與商品房買賣合同屬于預(yù)約與本約之關(guān)系，二者合同內(nèi)容、合同目的、權(quán)利義務(wù)、違約形態(tài)、違約責(zé)任形式等存在較大區(qū)別，但認(rèn)購書具備一定條件可以認(rèn)定為買賣合同，當(dāng)事人義務(wù)將產(chǎn)生質(zhì)的變化，由雙方履行磋商義務(wù)變更為出賣人交付房屋、買受人支付價款。
  因此，房屋認(rèn)購書或者房屋認(rèn)購合同一般情況下和購房合同不一樣，也就是說，房屋認(rèn)購書不等于購房合同。認(rèn)購書的目的是約定雙方日后要簽訂購房合同，認(rèn)購書是為簽訂正式的購房合同做準(zhǔn)備。但是根據(jù)目前的法律規(guī)定，房屋認(rèn)購書并不是完全與購房合同沒關(guān)系，在符合法律規(guī)定的情況下，房屋認(rèn)購書會轉(zhuǎn)化為購房合同，這個時候，認(rèn)購書就等于購房合同了。

  查看全文↓ 2019-06-27 15:35:51

相關(guān)問題

• 問 ??商品房買賣合同為什么備案？有什么作用嗎？
  答

  商品房是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場價出售。買賣合同是一方轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于另一方，另一方支付價款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權(quán)的一方為買受人或者買方。房屋備案登記是為了規(guī)范房屋租賃備案登記工作，提高工作效率，確保工作質(zhì)量。工作的主要內(nèi)容是申請、審查、復(fù)查、交付、質(zhì)量監(jiān)督，**后歸檔。我國的商品房買賣合同登記備案制度創(chuàng)設(shè)于1994年7月5日頒布的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》），其目的在于國家通過行政管理的手段，來保護(hù)商品房交易的安全，**大限度地保障商品房買賣合同目的的實現(xiàn)。但是，基于國家現(xiàn)行的法律法規(guī)對商品房買賣合同登記備案制度缺乏明確的定性，以致于在司法實踐中，每當(dāng)商品房買賣合同是否登記備案，以及登記備案與工程承包款的優(yōu)先權(quán)、土地使用權(quán)或在建工程的抵押權(quán)等發(fā)生沖突時，往往不同的法院會作出截然相反的判決。同時，由于《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定登記備案只是房地產(chǎn)開發(fā)商（以下簡稱開發(fā)商）的義務(wù)，而購房者對申請登記備案既沒有義務(wù)，也沒有權(quán)利，因此，開發(fā)商往往會借此怠于登記備案，甚至一房兩賣或多賣，使登記備案制度無法遏制開發(fā)商的投機(jī)和欺詐行為，從而嚴(yán)重地擾亂房地產(chǎn)交易的市場秩序，引發(fā)群體性事件，沖擊社會的穩(wěn)定。

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• 問 ??商品房期房買賣合同要注意什么？有什么作用嗎？
  答

  1、要注意選擇樓盤。一般來說，政府投入建設(shè)資金較多或者具有特殊經(jīng)濟(jì)、文化背景的區(qū)域，其樓盤發(fā)展?jié)摿Υ?；如果房產(chǎn)項目所在區(qū)域有良好的整體規(guī)劃，并處于規(guī)劃實施初期，該地區(qū)樓盤**的可能性更大。2、注意樓盤規(guī)模。因為一般說來，大一些的樓盤抗風(fēng)險能力要強一些。具有一定規(guī)模的樓盤，相關(guān)的配套設(shè)施會比較完整，社區(qū)文化、物業(yè)管理 也都會相對好一些。3、注意開發(fā)商的資質(zhì)背景。購房者不僅要了解開發(fā)商的資產(chǎn)規(guī)模，業(yè)界口碑，對項目的設(shè)計理念，還要掌握其品牌建設(shè)情況，甚至了解與其合作的建筑承包商等合作伙伴的情況。4、注意審查“五證”。第一是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。（二）購房中的合同簽訂。購房時要簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同，除此之外還包括簽訂補充條款。先簽訂認(rèn)定書，再簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理預(yù)售登記。在售樓書驗完以后要簽訂認(rèn)購書，要交定金，提醒購房人要注意，定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔(dān)保作用；而訂金不是對合同起擔(dān)保作用，所以，簽訂認(rèn)購書時要看清是哪個概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購書多少之日起買房，否則的話不給退還。建議購房者在簽訂認(rèn)購書的時候，將這個條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。（三）購房后交付入住辦理產(chǎn)權(quán)登記。交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商將房屋交付購房者，購房者檢查后簽收入住通知，簽收“兩書”，在辦理完登記后，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。

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• 問 商品房買賣合同的主要條款有哪些 什么是商品房買賣合同
  答

  商品房買賣合同是當(dāng)事人雙方規(guī)范相互之間行為的主要依據(jù)，因此在實踐中為明確詳細(xì)的寫明合同內(nèi)容是非常重要的，為了規(guī)范商品房的交易行為，目前使用的商品房買賣合同文本一般是房地產(chǎn)管理部門擬訂的格式合同文本。建設(shè)部2003年6月施行的《商品房銷售管理辦法》第16條中對商品房銷售合同的內(nèi)容做出比較明確的規(guī)定：商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。 商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容： (—)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所; (二)商品房基本狀況; (三)商品房的銷售方式; (四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間; (五)交付使用條件及日期; (六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾; (七)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)沒施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任; (八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬; (九)面積差異的處理方式; (十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜; (十一)解決爭議的方法; (十二)違約責(zé)任; (十三)雙方約定的其他事項。2000年9月建設(shè)部與國家工商行政管理局印發(fā)的《商品房買賣合同示范文本》中約定的合同條款包括： (1)雙方當(dāng)事人的基本情況; (2)項目建設(shè)依據(jù); (3)商品房銷售的依據(jù); (4)買受人所購房屋的基本情況; (5)計價方式與價款; (6)面積確認(rèn)及面積差異處理; (7)付款方式及期限; (8)買受人逾期付款的違約責(zé)任; (9)交付期限; (10)出賣人逾期交付房屋的違約責(zé)任; (11)規(guī)劃產(chǎn)權(quán)設(shè)計變更的約定; (12)交接; (13)出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛; (14)出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任; (15)出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾; (16)關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定; (17)保修責(zé)任; (18)雙方就小區(qū)、樓字命名權(quán)、屋面、外墻使用權(quán)的約定; (19)買受人合理使用房屋、公共部位和設(shè)施的使用權(quán); (20)爭議解決方式; (21)末盡事宜的約定; (22)附件效力的說明; (23)附件形式的要求; (24)簽定之日起生效; (25)登記備案。

• 問 什么是商品房買賣合同？商品房買賣合同包括哪些內(nèi)容？
  答

  通常情況下，商品房買賣合同的主要內(nèi)容包括當(dāng)事人、標(biāo)的物及其數(shù)量和質(zhì)量、付款、履行期限、履行方式、違約責(zé)任等。[1]一、當(dāng)事人商品房的出賣人一般是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)注明其名稱、法定代表人、工商登記號、住所及聯(lián)系方式等基本情況。買受人如為法人或其他組織，同樣予以注明。如為自然人，則應(yīng)注明其姓名、身份證件號碼、住所及聯(lián)系方式等。二、商品房基本狀況首先要注明出賣人出售房屋的法律依據(jù)，包括土地使用權(quán)出讓合同號、土地使用權(quán)證或建設(shè)用地批準(zhǔn)證書號、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、如為預(yù)售商品房，還應(yīng)明確其預(yù)售許可證號。其次，要注明商品房的基本情況，包括具體位置、樓層、朝向、建筑面積及套內(nèi)建筑面積等。其他裝修、裝飾等可由當(dāng)事人自由約定。三、價款及支付方式商品房的價款包括單價與總價兩種?？們r可以按幢、套或單元計價，不論商品房實際面積與約定是否存在誤差，均不對其價格進(jìn)行調(diào)整。單價是按商品房面積計價，可分為依建筑面積計價、依套內(nèi)建筑面積計價和依使用面積計價三種方式。商品房買賣合同的價款支付方式一般有三種方式：第一，以所購商品房抵押貸款的方式付款，也稱按揭付款;第二，一次性付款;第三，分期付款。按揭付款方式，應(yīng)明確約定買受人應(yīng)支付的首期金額及支付時間與方式，向哪家銀行申請貸款，如貸款申請不獲批準(zhǔn)時有關(guān)事項的處理等。如為一次性付款或分期付款方式，則應(yīng)明確房款或各期房款的支付時間及方式。四、商品房交付使用方式及條件合同需明確商品房的交付時間與程序。通常由出賣人于合同約定日期前通知買受人前往商品房所在地接受交付，買受人則于交付使用通知送達(dá)后按約定或通知指定的日期接受交付。合同應(yīng)對商品房應(yīng)當(dāng)具備的使用交付條件約定，主要為商品房應(yīng)具備必要的驗收文件，如建筑工程質(zhì)量驗收、消防驗收、綜合驗收登記備案表等。買受人依照合同約定的交付使用條件對商品房進(jìn)行驗收。五、公共配套設(shè)施設(shè)備條款由于商品房的正常使用有賴于各種公共配套條件的完善，因此合同對該部份應(yīng)當(dāng)予以明確約定。六、面積差異的處理當(dāng)事人可對房屋面積的差異作出約定，當(dāng)事人沒有約定的，依照**高人民法院的司法解釋確定。七、產(chǎn)權(quán)登記的約定由于我國不動產(chǎn)物權(quán)的變動以登記為要件，因此在商品房交付使用后應(yīng)辦理將房屋所有權(quán)及相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到買受人名下的登記手續(xù)，合同對此應(yīng)作明確約定。八、違約責(zé)任出買人的主要義務(wù)是提供合格的商品房，其主要的違約情形是未按合同約定的日期和標(biāo)準(zhǔn)交付商品房，承擔(dān)的違約責(zé)任方式主要為實際履行、賠償損失、修理或更換、解除合同。買受人的主要義務(wù)為付款并接受商品房，承擔(dān)違約責(zé)任的方式是實際履行合同、賠償相應(yīng)損失和解除合同。

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• 問 什么是商品房買賣合同
  答

  什么是商品房買賣合同？ 《商品房買賣合同糾紛解釋》第一條規(guī)定："本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。" 商品房買賣合同分為商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同. 商品房預(yù)售合同是指：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。 商品房現(xiàn)售合同是指：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。 商品房預(yù)售這種房屋銷售模式20世紀(jì)50年代源于香港，后風(fēng)行各地。商品房預(yù)售，一方面使預(yù)購方避免了一次性支出巨額購房款項，另一方面為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了工程建設(shè)款，用于解決其建設(shè)資金不足的問題，而且對于活躍房地產(chǎn)市場，促進(jìn)居民住宅消費都具有十分積極的意義。 但由于商品房預(yù)售中出賣的標(biāo)的物為在建房屋，很多甚至為未建房屋，如果對預(yù)售交易行為放任自流，買受人（預(yù)購人）承受的風(fēng)險將大大高于現(xiàn)房買賣的風(fēng)險，并極易引發(fā)房地產(chǎn)交易中過度投機(jī)、欺詐等違法行為。故國外有些國家，如美國的一些州和加拿大禁止預(yù)售這種銷售方式。在我國，商品房預(yù)售是被許可的，但立足于克服預(yù)售中的弊端，相關(guān)的法律、法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)對商品房預(yù)售行為進(jìn)行了特別規(guī)制，．體現(xiàn)了較強的國家干預(yù)性。例如，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件："（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。" 商品房預(yù)售合同，是商品房買賣合同的一種類型。與一般商品房買賣合同相比，其特征為：（1）商品房預(yù)售合同是遠(yuǎn)期買賣合同；（2）商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物為非現(xiàn)實存在的物，而是將來的物。

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