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• 132****6909

  商品房買賣合同是當(dāng)事人雙方規(guī)范相互之間行為的主要依據(jù)，因此在實踐中為明確詳細(xì)的寫明合同內(nèi)容是非常重要的，為了規(guī)范商品房的交易行為，目前使用的商品房買賣合同文本一般是房地產(chǎn)管理部門擬訂的格式合同文本。建設(shè)部2003年6月施行的《商品房銷售管理辦法》第16條中對商品房銷售合同的內(nèi)容做出比較明確的規(guī)定：商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。 商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容： (—)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所; (二)商品房基本狀況; (三)商品房的銷售方式; (四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間; (五)交付使用條件及日期; (六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾; (七)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)沒施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任; (八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬; (九)面積差異的處理方式; (十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜; (十一)解決爭議的方法; (十二)違約責(zé)任; (十三)雙方約定的其他事項。2000年9月建設(shè)部與國家工商行政管理局印發(fā)的《商品房買賣合同示范文本》中約定的合同條款包括： (1)雙方當(dāng)事人的基本情況; (2)項目建設(shè)依據(jù); (3)商品房銷售的依據(jù); (4)買受人所購房屋的基本情況; (5)計價方式與價款; (6)面積確認(rèn)及面積差異處理; (7)付款方式及期限; (8)買受人逾期付款的違約責(zé)任; (9)交付期限; (10)出賣人逾期交付房屋的違約責(zé)任; (11)規(guī)劃產(chǎn)權(quán)設(shè)計變更的約定; (12)交接; (13)出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛; (14)出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任; (15)出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾; (16)關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定; (17)保修責(zé)任; (18)雙方就小區(qū)、樓字命名權(quán)、屋面、外墻使用權(quán)的約定; (19)買受人合理使用房屋、公共部位和設(shè)施的使用權(quán); (20)爭議解決方式; (21)末盡事宜的約定; (22)附件效力的說明; (23)附件形式的要求; (24)簽定之日起生效; (25)登記備案。

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:57

相關(guān)問題

• 問 什么是商品房買賣合同？商品房買賣合同包括哪些內(nèi)容？
  答

  通常情況下，商品房買賣合同的主要內(nèi)容包括當(dāng)事人、標(biāo)的物及其數(shù)量和質(zhì)量、付款、履行期限、履行方式、違約責(zé)任等。[1]一、當(dāng)事人商品房的出賣人一般是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)注明其名稱、法定代表人、工商登記號、住所及聯(lián)系方式等基本情況。買受人如為法人或其他組織，同樣予以注明。如為自然人，則應(yīng)注明其姓名、身份證件號碼、住所及聯(lián)系方式等。二、商品房基本狀況首先要注明出賣人出售房屋的法律依據(jù)，包括土地使用權(quán)出讓合同號、土地使用權(quán)證或建設(shè)用地批準(zhǔn)證書號、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、如為預(yù)售商品房，還應(yīng)明確其預(yù)售許可證號。其次，要注明商品房的基本情況，包括具體位置、樓層、朝向、建筑面積及套內(nèi)建筑面積等。其他裝修、裝飾等可由當(dāng)事人自由約定。三、價款及支付方式商品房的價款包括單價與總價兩種?？們r可以按幢、套或單元計價，不論商品房實際面積與約定是否存在誤差，均不對其價格進(jìn)行調(diào)整。單價是按商品房面積計價，可分為依建筑面積計價、依套內(nèi)建筑面積計價和依使用面積計價三種方式。商品房買賣合同的價款支付方式一般有三種方式：第一，以所購商品房抵押貸款的方式付款，也稱按揭付款;第二，一次性付款;第三，分期付款。按揭付款方式，應(yīng)明確約定買受人應(yīng)支付的首期金額及支付時間與方式，向哪家銀行申請貸款，如貸款申請不獲批準(zhǔn)時有關(guān)事項的處理等。如為一次性付款或分期付款方式，則應(yīng)明確房款或各期房款的支付時間及方式。四、商品房交付使用方式及條件合同需明確商品房的交付時間與程序。通常由出賣人于合同約定日期前通知買受人前往商品房所在地接受交付，買受人則于交付使用通知送達(dá)后按約定或通知指定的日期接受交付。合同應(yīng)對商品房應(yīng)當(dāng)具備的使用交付條件約定，主要為商品房應(yīng)具備必要的驗收文件，如建筑工程質(zhì)量驗收、消防驗收、綜合驗收登記備案表等。買受人依照合同約定的交付使用條件對商品房進(jìn)行驗收。五、公共配套設(shè)施設(shè)備條款由于商品房的正常使用有賴于各種公共配套條件的完善，因此合同對該部份應(yīng)當(dāng)予以明確約定。六、面積差異的處理當(dāng)事人可對房屋面積的差異作出約定，當(dāng)事人沒有約定的，依照**高人民法院的司法解釋確定。七、產(chǎn)權(quán)登記的約定由于我國不動產(chǎn)物權(quán)的變動以登記為要件，因此在商品房交付使用后應(yīng)辦理將房屋所有權(quán)及相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到買受人名下的登記手續(xù)，合同對此應(yīng)作明確約定。八、違約責(zé)任出買人的主要義務(wù)是提供合格的商品房，其主要的違約情形是未按合同約定的日期和標(biāo)準(zhǔn)交付商品房，承擔(dān)的違約責(zé)任方式主要為實際履行、賠償損失、修理或更換、解除合同。買受人的主要義務(wù)為付款并接受商品房，承擔(dān)違約責(zé)任的方式是實際履行合同、賠償相應(yīng)損失和解除合同。

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• 問 商品房買賣合同的“格式條款”要注意什么 如何避開商品房買賣合同陷阱
  答

  大多數(shù)購房者在買房簽約時，用的都是開發(fā)商提供的購房合同。在這份購房合同中，也許就有“格式條款”，如果事后雙方在此條款上 有分歧，大多會發(fā)展成糾紛。為了避免糾紛，小編為您詳細(xì)解說“格式條款”。 在商品房買賣場合，合同文本多為開發(fā)商提供，存在開發(fā)商為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在簽訂合同時未與購房人協(xié)商的條款，即“格式條款”。法官提醒廣大購房者，正因“格式條款”未經(jīng)磋商訂立，實際履行過程各方易有理解分歧，是買賣糾紛類案件常見的爭議焦點。 《合同法》第四十一條規(guī)定：“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款?！? 也就是說，當(dāng)買賣雙方對“格式條款”的理解有爭議，首先應(yīng)該是以一般人的理解力為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一且客觀的解釋；而當(dāng)存在兩種以上的解釋均合理時，考慮到開發(fā)商作為條款制作人，有可能通過預(yù)設(shè)意義不明確的文字將不合理解釋強加于購房人，此時，應(yīng)對開發(fā)商作出不利的解釋，以維護(hù)購房人權(quán)益。 再者，“非格式條款”是雙方在平等基礎(chǔ)上逐條磋商擬定，充分尊重了雙方的意思，所以發(fā)生條款沖突時“非格式條款”比“格式條款”優(yōu)先適用。 同時，《合同法》第三十九條規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明?！? 第四十條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效?！备鶕?jù)上述規(guī)定，開發(fā)商負(fù)有就“格式條款”向購房人解釋說明和提示注意的義務(wù)。 開發(fā)商通過“格式條款”規(guī)避應(yīng)負(fù)的義務(wù)、或是加重購房人責(zé)任的條款，如約定認(rèn)購定金不作退還、樓宇外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商、面積誤差不能退房等，均屬無效。 鑒于“格式條款”的特殊性，法官提醒市民在購房時應(yīng)注意：一、仔細(xì)并逐條閱讀合同文本，有疑問的條款可當(dāng)場要求開發(fā)商予以釋明；二、對于“格式條款”，購房人有權(quán)選擇接受或不接受，亦可商定修改；三、手寫、手填等“非格式條款”具有優(yōu)先適用性，若有特殊約定事項應(yīng)以書面形式明確載入合同文本。

• 問 商品房買賣合同注意什么，商品房買賣合同有哪些內(nèi)容？
  答

  1、認(rèn)購書問題。 在目前商品房交易過程中,許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前,要求購房人簽訂認(rèn)購書,交納認(rèn)購款。開發(fā)商要求購房人簽訂認(rèn)購書一般兩種情況:一種情況是開發(fā)商所銷售房屋倘未取得預(yù)售許可證,以向內(nèi)部職工認(rèn)購的名義進(jìn)行銷售,俗稱內(nèi)部認(rèn)購;另一種情況是開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房,開發(fā)商為購房人保留預(yù)訂的房屋,作為交換,要求購房人簽訂認(rèn)購書,并交納一定數(shù)額的認(rèn)購款,如果在規(guī)定的時間里,購房人不想購買該房屋,就可能無權(quán)要回所交納的認(rèn)購款。 2、補充協(xié)議問題。 在商品房買賣過程中,開發(fā)商除和購房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外,還要求購房人簽訂一份補充協(xié)議,該補充協(xié)議的內(nèi)容很多,由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補充協(xié)議常包含許多對購房人不利的條款,如交房時間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分?jǐn)?、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面,甚至包含許多針對開發(fā)商的免責(zé)條款。比如有些開發(fā)商在補充協(xié)議中規(guī)定:“**部門有關(guān)文件批準(zhǔn)的延遲、市政配套批準(zhǔn)及安裝的延誤,導(dǎo)致開發(fā)商不能按期交付房屋,開發(fā)商有權(quán)按實際影響的時間而相應(yīng)延遲交付房屋,而不用承擔(dān)延遲交付房屋的責(zé)任?！庇捎谘a充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語,一般購房人很難完全搞懂。因此,購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議,先將補充協(xié)議拿回來,找專家進(jìn)行咨詢,將補充協(xié)議中不合理的地方找出來,并對其進(jìn)行修改。同時由于補充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的,保護(hù)購房人的條款很少,因此,應(yīng)在專家的指導(dǎo)下,在補充協(xié)議中增加保護(hù)購房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求,那么,購房人**好不要和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。 3、售樓廣告問題。 開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房,一般都散發(fā)售樓書,發(fā)布商品房銷售廣告,作出不少許諾。從法律角度來說,售樓書,廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料,主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢,遠(yuǎn)不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請,不能直接成為合同的內(nèi)容。對于開發(fā)商的虛假廣告行為,購房人雖不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責(zé)任,但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責(zé)任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定,發(fā)布虛假廣告,欺騙和誤導(dǎo)消費者,使購買商品或者接受服務(wù)的消費者的合法權(quán)益受到損害的,不僅要承擔(dān)行政違法責(zé)任,而且要依法承擔(dān)民事責(zé)任。因此,購房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導(dǎo),就要及時向**有關(guān)管理機關(guān)舉報,申請予以查處,或訴請人民法院要求責(zé)任方賠償損失。 4、樣板房問題。 目前在商品房銷售過程中,開發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。購房人入住后,發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距,當(dāng)購房人要求退房時,開發(fā)商卻認(rèn)為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”,設(shè)置的目的是為了推銷商品房。在購房合同中并沒有約定商品房與樣板房不一致時,購房人有權(quán)退房,因此購房人無權(quán)要求退房。事實并不如此?！渡唐贩夸N售管理辦法》第31條明確規(guī)定,開發(fā)商設(shè)置樣板房的,應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致,未作說明的,實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。開發(fā)商未作說明,致使購房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的,購房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定,請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或撤銷購房合同(變更還是撤銷購房合同由購房人進(jìn)行選擇)。 5、質(zhì)量問題。 有些購房人認(rèn)為,商品房竣工后已經(jīng)過**主管部門組織的竣工驗收,驗收合格后才允許交付使用,因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,開發(fā)商在交付商品房時,應(yīng)同時向購房人交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,這兩書已對商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定,是購房合同的重要組成部分,因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實并非如此。

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• 問 商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的條款有哪些?
  答

  房屋買賣合同應(yīng)包括以下主要條款：　　1、合同雙方當(dāng)事人。　　買賣雙方的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。如果有委托代理人的話，那么還包括委托代理人的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話?！　?、標(biāo)的。　　標(biāo)的是合同當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)共同指向的對象。在房屋買賣合同中，標(biāo)的就是房屋。這主要包括以下內(nèi)容：　　(1)房屋的坐落位置;　　(2)所買賣房屋的面積，應(yīng)分別注明實得建筑面積和所分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e;　　(3)房屋是現(xiàn)房，還是期房;　　(4)房屋的配套設(shè)施和維修標(biāo)準(zhǔn)?！　?、房屋的價格及付款時間約定?！　∫话阈陆ǖ纳唐贩考邦A(yù)售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計算房屋的價格，即約定每平方米建筑面積的售價為多少元，然后用單價乘以建筑面積來計算房屋所需支付的價款。舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。在合同中一般要列一個付款時間進(jìn)度表，買方按該進(jìn)度表將每期所需支付的價款交付賣方?！　?、交房期限。　　賣方應(yīng)在某日期之前，將房屋交付買方。買方應(yīng)在實際接收該房屋之日起，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)辦理權(quán)屬登記，賣方應(yīng)給予必要的協(xié)助。或者由賣方代理買方進(jìn)行上述工作。在交房的同時或一段時間后將房屋所有權(quán)證(所有權(quán)人為買方)交付買方，由買方支付有關(guān)的費用。　　5、權(quán)利擔(dān)保。　　賣方保證在交付房屋時，該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，保證在交付時已清除該房屋上原由賣方設(shè)定的抵押權(quán)。如房屋交付后發(fā)生該房屋交付前即存在的權(quán)利糾紛，由賣方承擔(dān)全部責(zé)任。

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• 問 什么是商品房買賣合同
  答

  什么是商品房買賣合同？ 《商品房買賣合同糾紛解釋》第一條規(guī)定："本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。" 商品房買賣合同分為商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同. 商品房預(yù)售合同是指：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。 商品房現(xiàn)售合同是指：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。 商品房預(yù)售這種房屋銷售模式20世紀(jì)50年代源于香港，后風(fēng)行各地。商品房預(yù)售，一方面使預(yù)購方避免了一次性支出巨額購房款項，另一方面為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了工程建設(shè)款，用于解決其建設(shè)資金不足的問題，而且對于活躍房地產(chǎn)市場，促進(jìn)居民住宅消費都具有十分積極的意義。 但由于商品房預(yù)售中出賣的標(biāo)的物為在建房屋，很多甚至為未建房屋，如果對預(yù)售交易行為放任自流，買受人（預(yù)購人）承受的風(fēng)險將大大高于現(xiàn)房買賣的風(fēng)險，并極易引發(fā)房地產(chǎn)交易中過度投機、欺詐等違法行為。故國外有些國家，如美國的一些州和加拿大禁止預(yù)售這種銷售方式。在我國，商品房預(yù)售是被許可的，但立足于克服預(yù)售中的弊端，相關(guān)的法律、法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)對商品房預(yù)售行為進(jìn)行了特別規(guī)制，．體現(xiàn)了較強的國家干預(yù)性。例如，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件："（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。" 商品房預(yù)售合同，是商品房買賣合同的一種類型。與一般商品房買賣合同相比，其特征為：（1）商品房預(yù)售合同是遠(yuǎn)期買賣合同；（2）商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物為非現(xiàn)實存在的物，而是將來的物。

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