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• 133****2522

  商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)中極為重要的一部分，近年來(lái)更是掀起了全國(guó)性的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱。尤其自2010年以來(lái)，國(guó)家相繼出臺(tái)一系列政策打壓過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，堅(jiān)決抑制住宅的投機(jī)性消費(fèi)，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值更突顯出來(lái)。雖然商業(yè)項(xiàng)目與住宅在產(chǎn)品屬性、價(jià)值鏈、客戶構(gòu)成等方面都存在極大差異，可由于許多開(kāi)發(fā)商對(duì)此認(rèn)識(shí)不足，往往以操作住宅的方式方法來(lái)運(yùn)作商業(yè)項(xiàng)目，從而導(dǎo)致出現(xiàn)種種錯(cuò)位。有些自稱**具實(shí)力的、**佳的...地產(chǎn)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)，打著專家的幌子，不懂商業(yè)卻操盤商業(yè)，有的用住宅的策劃營(yíng)銷手法來(lái)操盤商業(yè)，有的甚至連住宅都做不好，也在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域魚目混珠，忽悠了一大批和他們一樣不懂商業(yè)運(yùn)營(yíng)的開(kāi)發(fā)商，致使項(xiàng)目痛失商機(jī)，“磚家”悄然退場(chǎng)，看似像模像樣的專業(yè)操盤給商業(yè)項(xiàng)目造成的損失是無(wú)法彌補(bǔ)的。因此詳細(xì)探明商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)之間的區(qū)別，對(duì)我們更好地操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是大有裨益的。
  
  1、產(chǎn)品性質(zhì)不同
  雖然有相當(dāng)一部分投資購(gòu)買住宅的客戶，但他們?cè)谒凶≌?gòu)買者中所占的比重都只能是少數(shù)。絕大多數(shù)消費(fèi)者購(gòu)買住宅的目的都是為了改善居住環(huán)境，提高生活品質(zhì)，也就是說(shuō)，住宅產(chǎn)品的本質(zhì)是功能性產(chǎn)品，其直接使用功能正是消費(fèi)者購(gòu)買的主要?jiǎng)右?，價(jià)值的前因是居住，超值是居住功能的同期附帶價(jià)值表現(xiàn)。
  而商業(yè)項(xiàng)目則大為不同。商鋪的主力購(gòu)買者都是并不直接開(kāi)店經(jīng)營(yíng)的投資型客戶。他們購(gòu)買的首要目的是出租獲利以及隨著商業(yè)和城市發(fā)展所帶來(lái)的商鋪**。也就是說(shuō)，他們購(gòu)買的根本目的是讓手中現(xiàn)有資金通過(guò)商鋪這一“媒介”實(shí)現(xiàn)保值增值，因此，商鋪的本質(zhì)是一種金融產(chǎn)品，其使用功能當(dāng)然也很重要，但我們也經(jīng)?？吹綆缀鯖](méi)有單獨(dú)使用價(jià)值的商鋪也“全城熱賣”、“排隊(duì)搶購(gòu)”。
  
  2、價(jià)值鏈不同
  住宅項(xiàng)目的利益主體只有三個(gè)——開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理公司（現(xiàn)實(shí)證明，物業(yè)管理水平的高低對(duì)一個(gè)住宅小區(qū)的保值增值影響極大），開(kāi)發(fā)商將房子交給業(yè)主后其價(jià)值就已基本實(shí)現(xiàn)；而在一個(gè)綜合型商業(yè)項(xiàng)目中，需要開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、經(jīng)營(yíng)商戶、經(jīng)營(yíng)管理公司、物業(yè)管理公司、消費(fèi)者6種角色，并且不但需要招商開(kāi)業(yè)、而且只有開(kāi)業(yè)后能持續(xù)良好的經(jīng)營(yíng)，商鋪的價(jià)值才算真正得以實(shí)現(xiàn)。

  查看全文↓ 2019-06-26 10:20:52
• 142****2230

  現(xiàn)在頒發(fā)的《房地產(chǎn)證》是由原《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》合二為一， 統(tǒng)一制作成單一的《房地產(chǎn)證》，由一個(gè)部門統(tǒng)一頒發(fā)。?為統(tǒng)一《房地產(chǎn)證》的發(fā)放，加強(qiáng)房地產(chǎn)權(quán)管理，過(guò)去的《房屋所有權(quán)證》、 《國(guó)有土地使用權(quán)證》都要更換成新的《房地產(chǎn)證》，但在更換前繼續(xù)有效。
  
  房產(chǎn)證的作用
  
  一、保障房屋權(quán)利人合法權(quán)利
  
  權(quán)利人可以根據(jù)自己持有的房產(chǎn)證內(nèi)容，行使自己的權(quán)利。權(quán)利人以外的任何第三人都負(fù)有不得非法侵犯、妨礙房產(chǎn)證上記載權(quán)利的義務(wù)，如果認(rèn)為房產(chǎn)證上記載有誤的，應(yīng)該合法途徑解決，比如向法院提起訴訟，或按照《物權(quán)法草案》的第19、20條的規(guī)定申請(qǐng)異議登記、更正登記。
  
  二、保證交易安全。
  
  在房屋交易前，一方當(dāng)事人不應(yīng)只根據(jù)對(duì)方房產(chǎn)證的記載就與之訂立合同，而應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)主管機(jī)關(guān)查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，若房產(chǎn)證記載與不動(dòng)產(chǎn)登記簿相一致的，則任何善意第三人都可以推定房產(chǎn)證上記載的權(quán)利人是房屋的合法權(quán)利人，可以與之進(jìn)行交易。交易成功后，如果有新證據(jù)表明，房產(chǎn)證上的權(quán)利人不是真實(shí)的權(quán)利人，比如通過(guò)欺騙手段獲取登記的，善意第三人取得的房屋權(quán)利依然受法律保護(hù)。房屋的真實(shí)權(quán)利人的損失應(yīng)通過(guò)其他途徑解決。
  

  查看全文↓ 2019-06-26 10:20:45
• 145****2812

  通常所說(shuō)的產(chǎn)權(quán)房屋是指建筑在國(guó)有土地上的房屋，地產(chǎn)房屋是指建筑在農(nóng)村集體土地上的房屋，對(duì)于后者國(guó)家法律有明確的禁止性規(guī)定，即不允許在農(nóng)村集體土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房，除非將集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地使用權(quán)，所以購(gòu)買此類房屋時(shí)應(yīng)該慎重。
  所謂房屋使用權(quán)是房屋所有權(quán)的一項(xiàng)權(quán)能，是指權(quán)利人僅具有使用房屋的權(quán)利，而不具有處分房屋的權(quán)利，這是使用權(quán)與所有權(quán)的本質(zhì)區(qū)別。
  不過(guò)，實(shí)踐中房屋使用權(quán)可以依法進(jìn)行交易。 關(guān)于拆遷補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題，國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》明確規(guī)定拆遷補(bǔ)償?shù)姆课轂椤俺鞘幸?guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋”。
  因拆遷農(nóng)村集體土地上的房屋進(jìn)行補(bǔ)償?shù)那闆r是，被拆遷房屋為合法建造的房屋，如農(nóng)村居民的住宅房屋及經(jīng)批準(zhǔn)建造在集體土地上的非住宅房屋（如鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房）。

  查看全文↓ 2019-06-26 10:20:39

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??拆遷私房和公房有什么區(qū)別？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  私房拆遷和公房拆遷的區(qū)別如下：1、房屋所有人不同。私房的房屋所有人為購(gòu)買者個(gè)人，公房的所有人為公房是國(guó)家或集體。2、補(bǔ)償?shù)膶?duì)象不同。私房因?yàn)榉课菟袡?quán)是私人，所以補(bǔ)償是給擁有所有權(quán)的私人。而購(gòu)房除非當(dāng)?shù)赜刑厥庹?，否則補(bǔ)償是給公房產(chǎn)權(quán)單位。3、補(bǔ)償金額不同。公房住戶只能得到搬遷費(fèi)、過(guò)度費(fèi)。私房拆遷可以得到拆遷補(bǔ)償款或給與回遷政策。

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• 問(wèn) ??毛壞房現(xiàn)房有什么區(qū)別？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  開(kāi)始裝修了就大致按以下步驟進(jìn)行： 1、石工，打線槽：所有管線線槽（給排水路、強(qiáng)弱電路）以及按設(shè)計(jì)要求的所類墻體等的拆除、開(kāi)洞等。 2、水電工，布線：電路、水路、氣路的安裝布置。 3、泥（水）瓦工，土建及墻、地磚面飾：填埋線槽、建墻、各項(xiàng)天地墻面修補(bǔ)、地磚墻磚鋪貼。 4、木工，裝飾及安具制作：按設(shè)計(jì)要求的所有裝飾面（天地墻面）以及家具等。 5、漆工，家具及墻體等飾面：所有木質(zhì)家具、裝飾面的面飾、天棚及墻面的粉飾（乳膠漆、墻紙墻布）。 6、水電工，燈潔具安裝。 7、其它，木地板窗簾安裝、自購(gòu)五金掛件的安裝.

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• 問(wèn) ??買房貸款和按揭有什么區(qū)別？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  買房分期付款和按揭有什么區(qū)別由于銀行政策收緊，很多已經(jīng)貸款的速度和審批嚴(yán)格程度都和之前有很大區(qū)別。甚至第3套已經(jīng)不予辦理。在這種情況下，很多開(kāi)發(fā)商為了銷售，提出了分期付款，假設(shè)一套房子100萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商的分期一般是讓你**30%，也就是30萬(wàn)，半年后（6個(gè)月后），再付30%，剩下的40%在接下去的半年內(nèi)付掉，也就是說(shuō)100萬(wàn)在1年之內(nèi)，分多次交給開(kāi)發(fā)商。各地各開(kāi)發(fā)商的比例都不相同，以上只是舉例。2：按揭是通過(guò)銀行辦理的。付掉一定的**后向銀行申請(qǐng)貸款，銀行放款給開(kāi)發(fā)商，購(gòu)買

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• 問(wèn) 板樓和板塔有什么區(qū)別？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  這兩種是樓盤布局的一種形式，點(diǎn)式樓一般是高層，以電梯為中心，圍繞著很多戶型，朝北、朝南、朝東、朝西的都有，所以有部分戶型終年不見(jiàn)太陽(yáng)，俗稱桶子樓，也稱塔樓。點(diǎn)式樓一般一個(gè)單元有三到四戶，呈圓周狀分布，所以每戶都不會(huì)是正南正北，而且房間朝向一般都不會(huì)太好，房子前后也不通透，空氣流通不好，一般高層樓房都是這樣的。而與之相對(duì)應(yīng)的板式樓一般是多層和小高層，每戶的朝向都一樣，有很多單元組成，每個(gè)單元有單獨(dú)的樓梯，每戶都并列排列的，戶型通透，通風(fēng)采光好，得房率也較高，俗稱條形樓。板塔結(jié)合是指一棟樓中有些戶型有板樓的戶型特點(diǎn)，有些戶型有塔樓的戶型特點(diǎn)。一般的，板塔結(jié)合建筑表現(xiàn)為：一棟樓，兩端是塔樓戶型，中間是板樓戶型。

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• 問(wèn) ?? 電梯洋房和花園洋房有什么區(qū)別？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  　　別墅按照建筑形式分為5類。　　1、獨(dú)棟別墅　　即獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性極強(qiáng)的單體別墅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史**悠久的一種，私密性強(qiáng)，市場(chǎng)價(jià)格較高，也是別墅建筑的終極形式?！　?、雙拼別墅　　它是聯(lián)隊(duì)別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。目前，在美國(guó)比較流行的2-PAC別墅是一種雙拼別墅。降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。雙拼別墅基本是三面采光，外側(cè)的居室通常會(huì)有兩個(gè)以上的采光面，一般來(lái)說(shuō)，窗戶較多，通風(fēng)不會(huì)差，重要的是采光和觀景?！　?、聯(lián)排別墅（TOWNHOUSE）　　有天有地，有自己的院子和車庫(kù)。由三個(gè)或三個(gè)以上的單元住宅組成，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個(gè)單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計(jì)和獨(dú)立的門戶。Townhouse別墅是目前大多數(shù)經(jīng)濟(jì)型別墅采取的形式之一?！　?、疊拼別墅　　它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，介于別墅與公寓之間，是由多層的別墅式復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成。一般四至七層，由每單元二至三層的別墅戶型上下疊加而成，這種開(kāi)間與聯(lián)排別墅相比，獨(dú)立面造型可豐富一些，同時(shí)一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點(diǎn)。

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