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• 137****4969

  如果你們簽訂合同，那么合同是依法成立的。雖然對方的房貸沒有還清，但是這并不影響你們簽訂合同的效力。但就房屋的登記而言，需要對方將房貸還清以后才能進行房屋產(chǎn)權(quán)的變更登記?？梢栽诤贤屑s定一個日期你先支付**款，然后定個日期對方協(xié)助你辦理登記，**后再訂個日期你支付剩余款項。
  為了保險，你可以和他在合同中要求對方如果未成立辦理登記要承擔違約責任，即使**終登記沒有辦成，你也可以向?qū)Ψ街鲝堖`約責任以獲得補償?shù)摹?/span>

  查看全文↓ 2019-06-17 14:55:41
• 154****1375

  二手房交易中，常見的抵押有方式有三種，無論哪種方式的抵押，都需要在《補充協(xié)議》中明確約定賣方還款解押的具體時間。
  
  
  
  一、如何識別房屋是否有抵押？
  
  看房產(chǎn)證（不動產(chǎn)權(quán)證）附記頁上是否有建委蓋的抵押登記章，也可持房產(chǎn)證及身份證原件到建委核查。
  
  

  查看全文↓ 2019-06-17 14:55:38
• 156****7595

  隨著上海的急速發(fā)展，土地資源日益稀缺，一手房的交易量增速逐漸放緩，十多年間新增的一手房陸續(xù)進入到二手房的交易市場中，使得二手房的交易量快速增長，在交易數(shù)量、交易面積和交易金額方面，都大大超過了一手房。隨著房地產(chǎn)交易市場的火爆，二手房買房糾紛也與日俱增。
  
  
  
  
  
  
  
  上海的黃先生，去年8月通過鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司購買了一套婚房，合同價400萬元。在簽訂合同前，鏈家工作人員告知黃先生該房屋名下有按揭貸款，但交易不會有任何問題，鏈家方面與黃先生確認，只要個人**能達到7成也就是280萬元，剩余120萬元房款通過銀行商業(yè)貸款支付。簽訂合同后黃先生才發(fā)現(xiàn)這套房子已經(jīng)被原房東抵押到銀行用來貸款340萬。
  
  
  
  
  
  
  
  為了抓緊買下這套房，黃先生還是將**的280萬打到房東的帳號之后，不料，房東卻挪做他用。去年年底這套房被法院查封，黃先生面臨**金額無法追回、房屋也無法完成過戶的情況。這時，鏈家又找到黃先生說，可以簽一個三方協(xié)議，墊資給他，將這套房交易下去。
  
  
  
  上海購房者 黃先生：這個三方協(xié)議每個月的利息高達1.6%，年利息要超過20%，遠遠是高于了這個銀行同檔利率的四倍。

  查看全文↓ 2019-06-17 14:55:35

相關(guān)問題

• 問 房產(chǎn)證在抵押,如何簽房產(chǎn)交易合同?房產(chǎn)證已抵押給銀行能否交易？
  答

  有抵押權(quán)的房屋，如果未經(jīng)抵押權(quán)人的同意，簽訂的買賣合同是無效的。《擔保法》第四十九條規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，應(yīng)當向抵押權(quán)人提前清償所擔保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

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• 問 房產(chǎn)證抵押貸款給銀行，可以簽買賣合同嗎？
  答

  如果你們簽訂合同，那么合同是依法成立的。雖然對方的房貸沒有還清，但是這并不影響你們簽訂合同的效力。但就房屋的登記而言，需要對方將房貸還清以后才能進行房屋產(chǎn)權(quán)的變更登記。可以在合同中約定一個日期你先支付**款，然后定個日期對方協(xié)助你辦理登記，**后再訂個日期你支付剩余款項。為了保險，你可以和他在合同中要求對方如果未成立辦理登記要承擔違約責任，即使**終登記沒有辦成，你也可以向?qū)Ψ街鲝堖`約責任以獲得補償?shù)摹?/p> 全部4個回答>

• 問 在房產(chǎn)證下來前簽房屋買賣合同要注意什么
  答

  第一要看開發(fā)商是否五證俱全，第二簽的房屋買賣合同是否備案，第三合同是否是工商局出具的正式合同。第四合同是否注明房產(chǎn)證在什么時間辦理，違約責任是什么，其他條款就是規(guī)定條款了。（包括房款總價，面積等）

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• 問 沒有辦房產(chǎn)證時，與他人簽房屋買賣合同將房子出售合法嗎？
  答

  如果是一手房（也就是在開發(fā)商處買的房子）只要開發(fā)商將購房合同移交產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記所注冊登記，那么要想更名就不行了。如果還沒有移交產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記所登記備案，只需要到開發(fā)商處重新簽訂購房合同，也就是俗稱的“轉(zhuǎn)合同”，需要支付開發(fā)商一筆轉(zhuǎn)合同的費用。如果是直系親屬可以不用交費用。如果是二手房，那么買賣合同上的名字可以和產(chǎn)權(quán)證上的名字不一樣。只需要本人去產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記所辦理產(chǎn)權(quán)登記即可。如果房產(chǎn)證已經(jīng)辦下來了想更名。則有幾種方式：1.贈予。贈予本次將產(chǎn)生極少數(shù)的費用，但是該房屋二次出售則會產(chǎn)生較多的贈予稅，一般為交易金額的20%做為贈予稅費。2.買賣過戶更名。就是以買賣形式進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記?？梢园凑ＹI賣程序過戶。稅費以當?shù)囟愘M要求征收。3.公證。到當?shù)毓C處進行產(chǎn)權(quán)公證。將產(chǎn)生少數(shù)的公證費用。但是沒有較強的法律效力。綜上，你可以先到房產(chǎn)公司咨詢，本次買賣屬于什么類型。然后再采取相應(yīng)的手續(xù)進行更名。希望對你有所幫助。謝謝！ （一個字一個字打上去的，很累的，給點分吧！ ：） ）

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• 問 房產(chǎn)證沒有下來買賣合同合法嗎?
  答

  沒有產(chǎn)權(quán)證的二手房交易是不合法的（根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓）。如果雙方達成一致并且一定要交易，此時雙方可以簽訂買賣合同。對于房屋沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，簽定買賣合同是否有效請看以下論述。房屋沒有產(chǎn)權(quán)證，訂立買賣合同并不因此一定無效，只要符合法律規(guī)定的有效要件，救應(yīng)當認定為有效。首先，房地產(chǎn)管理法的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的規(guī)定，違反了該規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無效?！段餀?quán)法》第十七條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。 ”不動產(chǎn)權(quán)屬證書只是證明，僅僅起到證據(jù)的作用，證明那套房子是你的，不是別人的。此外，無任何別的意義。物權(quán)法是調(diào)整靜態(tài)財產(chǎn)的歸屬和利用關(guān)系，不涉及對合同效力的判斷。因此，在調(diào)整物的交易流轉(zhuǎn)領(lǐng)域還是應(yīng)當適用合同法，并結(jié)合其他法律和行政法規(guī)對合同效力作出判斷。其次，房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明，沒有房產(chǎn)證即意味著沒有所有權(quán)，出賣沒有所有權(quán)的房屋屬于無權(quán)處分。但無權(quán)處分行為在無權(quán)處分人取得處分權(quán)利以后便生效，轉(zhuǎn)而成為有權(quán)處分行為。《**高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定：依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。依此規(guī)定，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同并非必然無效。再次，有的房屋買賣合同約定在賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件以后雙方再履行買賣合同，這樣的合同也并非一定無效。這樣的合同其實是附條件合同，在所附條件“賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件”成就以后合同才生效。在賣方?jīng)]有拿到房產(chǎn)證時，該合同不生效，但不生效不是無效，一旦條件成就合同就生效；如果合同所附條件確定不會實現(xiàn)，該就成為一份無效合同了。**后，只有符合一定條件的合同才是無效合同。比如說：雙方都知道賣方?jīng)]有房產(chǎn)證，卻簽訂了一份買賣沒有房產(chǎn)證的房屋的合同；買方或者賣方有欺詐、脅迫或者乘人之危行為；雙方惡意串通，損害國家、集體或者第三者利益；等等。購買沒有產(chǎn)權(quán)證的二手房隱患：沒有房產(chǎn)證的房子，也就是沒有產(chǎn)權(quán)，這種房子你雖然買下來可以居住，但是實際上是不享受產(chǎn)權(quán)的。這類房子是不受法律保護的，萬一遇到拆遷，很有可能不能得到應(yīng)有數(shù)額的補償款，那么，花錢就落了個空。而且，就算是找公證處去公證過產(chǎn)權(quán)，也是無濟于事的，而且一般公證處都不接這種單子的，很不保險。沒產(chǎn)權(quán)的房子千萬不能購買，租住可以考慮，千萬不能貪圖便宜，被房子坑掉血汗錢。因為我國規(guī)定，房產(chǎn)買賣以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記(也就是所謂的“過戶”)為準，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不可以辦理過戶的，國家不保護不過戶的房產(chǎn)交易。建議大家不要購買這類房子，因為沒有產(chǎn)權(quán)證將不能貸款、不能過戶、也不能辦理公證，所簽署的協(xié)議也是無效的。沒有產(chǎn)權(quán)證不能辦理過戶的話，那么其中隱藏的風(fēng)險將會很大，不過戶的話房產(chǎn)的所有權(quán)還是原業(yè)主的。例如，如果原業(yè)主離異的話房產(chǎn)將會被分割，如果他有債務(wù)被起訴的話，那么這套房產(chǎn)將會被法院列入可執(zhí)行的財產(chǎn)。購買有產(chǎn)權(quán)的二手房時還需要注意：核實產(chǎn)權(quán)是否清晰:賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實，確認無誤即可。核實房屋狀況：在看房的時候從以下幾個方面入手了解： 房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權(quán)利情況。這些情況的核實，有利于你控制好交易的實際成本和風(fēng)險。明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給**款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個步驟需要注意：保留好交易的證據(jù)、過戶是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費、水電煤氣費。明確違約責任：和賣方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應(yīng)承擔守約方損失”，缺少實際效果。當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現(xiàn)時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發(fā)生。

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