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• 158****2799

  于價(jià)格的關(guān)系，很多人也會去購買小產(chǎn)權(quán)房，買小產(chǎn)權(quán)房的時(shí)候也會與開發(fā)商或賣家簽訂買賣合同。很多人認(rèn)為自己拿了買賣合同后就有好的保障，那么小產(chǎn)權(quán)房買賣合同被認(rèn)定無效后該怎么辦呢?根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;
  不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。在合同無效的原因方面，出賣人負(fù)有主要責(zé)任，買受人負(fù)有次要責(zé)任;在合同無效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣人因土地**或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認(rèn)定合同無效給當(dāng)事人造成利益失衡。
  法律依據(jù)：《中華人民共和國合同法》第五十八條合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-06-14 13:47:16
• 147****6824

  小產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù)，買了小產(chǎn)權(quán)房在2年內(nèi)，可以要求退房，因?yàn)槊袷略V訟時(shí)效為2年。
  
  小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。
  
  民事訴訟時(shí)效是指權(quán)利人經(jīng)過法定期限不行使自己的權(quán)利，依法律規(guī)定其勝訴權(quán)便歸于消滅的制度。 一般權(quán)利人向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。

  查看全文↓ 2019-06-14 13:47:11
• 156****0973

  由國土、住建兩部委聯(lián)合推進(jìn)的小產(chǎn)權(quán)房整治只是針對正在建設(shè)、正在銷售——也就是近兩年新增的小產(chǎn)權(quán)房，而對于更多的早已有居民入住的“存量”小產(chǎn)權(quán)房，由于歷史情況復(fù)雜，有關(guān)部門將會區(qū)分不同的情況分類研究、分類處理。
  
  未來可能采取的主要辦法，就是把部分符合一定條件的存量小產(chǎn)權(quán)房，通過補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，繳納相應(yīng)的稅費(fèi)之后，納入廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房等保障房系列內(nèi)；而對一些嚴(yán)重違反城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，
  
  非法占用耕地和基本農(nóng)田的，建筑設(shè)計(jì)施工質(zhì)量存在嚴(yán)重問題的“小產(chǎn)權(quán)房”，則采取改建或者拆除的強(qiáng)制辦法。
  
  2008年1月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的試驗(yàn)和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。
  
  2008年7月15日，國土部下發(fā)通知，要求盡快落實(shí)農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證工作，但明確指出不得為小產(chǎn)權(quán)房辦理任何形式的產(chǎn)權(quán)證明。
  
  2009年9月1日，國土部下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，堅(jiān)決叫停各類小產(chǎn)權(quán)房。
  
  2010年1月31日，國土資源部表示將重點(diǎn)清理“小產(chǎn)權(quán)房”。

  查看全文↓ 2019-06-14 13:47:08
• 131****7220

  彩新城的產(chǎn)權(quán)問題是歷史遺留問題，不能因此說南京小產(chǎn)權(quán)房就全面放開“轉(zhuǎn)正”。
  
  
  
  七彩星城有業(yè)主拿到“兩證”
  
  位于南京雨花臺區(qū)油坊橋汪家村的七彩星城在公開發(fā)售之時(shí)，開發(fā)商就明確告知購房者，該項(xiàng)目為小產(chǎn)權(quán)房，但是在“轉(zhuǎn)正”的名單上。開發(fā)商在購房合同上也明確承諾在2009年12月31日之前能夠領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證，如果不能領(lǐng)取到兩證的話，開發(fā)商將賠付購房者500元/平方米的費(fèi)用。
  
  
  
  有業(yè)主透露，2012年2月，七彩星城物業(yè)曾短信通知，可以領(lǐng)取土地證，被視為辦理“轉(zhuǎn)正”有進(jìn)展的跡象。
  
  
  
  2013年10月，七彩星城業(yè)主委員會通知業(yè)主，要求準(zhǔn)備資料辦理按揭，此前簽訂的小產(chǎn)權(quán)房購房協(xié)議，被要求收繳上去，更換為正規(guī)的南京市商品房購房合同。此前在開發(fā)商的幫助下，辦理小產(chǎn)權(quán)房月供的，準(zhǔn)備正式轉(zhuǎn)為商品房按揭。
  
  
  
  “這其實(shí)就意味著，業(yè)主即將拿到土地證和商品房房產(chǎn)證了。”業(yè)主宋小姐去年接受采訪時(shí)對記者說。
  
  
  
  對此，南京市住建委相關(guān)工作人員表示，七彩星城的開發(fā)商正在申報(bào)商品房預(yù)售許可，正處于實(shí)物資料和網(wǎng)上信息申報(bào)階段。此外，該項(xiàng)目已辦理完了房屋所有權(quán)初始登記，等到商品房購房合同換發(fā)完畢，業(yè)主憑借房屋所有權(quán)初始登記、購房合同、購房發(fā)票、維修基金發(fā)票等相關(guān)資料，就可以前往南京市房產(chǎn)局辦理商品房房產(chǎn)證。
  
  
  
  南京本地媒體**新的報(bào)道顯示，作為南京首批小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，七彩星城經(jīng)歷了漫長的等待終于“轉(zhuǎn)正”，目前業(yè)主已經(jīng)拿到房產(chǎn)證。
  
  
  
  從7月份開始項(xiàng)目一期的業(yè)主又陸續(xù)接到了開發(fā)商的通知，告知已經(jīng)可以去辦理兩證。“有動作快的鄰居已經(jīng)將房產(chǎn)證和土地證拿到手了，我們這幾天也打算去領(lǐng)?！睒I(yè)主趙女士表示。
  
  
  
  針對七彩星城的 “轉(zhuǎn)正”，該項(xiàng)目開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2007年8月他們著手辦理土地征用手續(xù)；2010年11月申請辦理土地出讓手續(xù)；2012年年初補(bǔ)繳了7000萬元的土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，將土地性質(zhì)從集體轉(zhuǎn)為國有，又于去年取得了預(yù)售許可證。此批轉(zhuǎn)為國有土地性質(zhì)的房主大約有2100多戶，但是還有約1000戶小產(chǎn)權(quán)不能“轉(zhuǎn)正”。
  
  
  
  據(jù)記者了解，目前，七彩星城前期開發(fā)的1至11棟都可以領(lǐng)取房產(chǎn)證；后期開發(fā)的挑高小戶型幸福里在申請辦證過程中；但“國學(xué)府”5棟樓不符合規(guī)定，后期無法“轉(zhuǎn)正”。
  
  
  
  南京小產(chǎn)權(quán)房未解禁
  
  房地產(chǎn)行業(yè)專家李智對記者表示，該項(xiàng)目建設(shè)時(shí)的土地性質(zhì)是集體土地，開發(fā)建設(shè)的房源自然也就是小產(chǎn)權(quán)房，“國土部2011年4月作出明確規(guī)定，對于已經(jīng)建好或者已經(jīng)售出的小產(chǎn)權(quán)房，不得辦理土地登記，不允許以任何方式補(bǔ)辦土地審批手續(xù)，所以七彩星城如果 轉(zhuǎn)正 ，就涉嫌違規(guī)?！?br/>
  
  
  對于外界的質(zhì)疑，南京國土部門此前回應(yīng)稱，七彩新城的“轉(zhuǎn)正”，是歷史遺留問題，不能因此說南京小產(chǎn)權(quán)房放開“轉(zhuǎn)正”。

  查看全文↓ 2019-06-14 13:47:03

相關(guān)問題

• 問 小產(chǎn)權(quán)房如何處理?國家如何清理小產(chǎn)權(quán)房?
  答

  來自于住建部的數(shù)據(jù)顯示，自2013年以來，浙江省已拆除違法建設(shè)3億平方米。根據(jù)浙江省對于“違法建筑”的定義：違法占用基本農(nóng)田、不符合土地利用規(guī)劃、侵占交通干線、消防通道、廣場、公共綠地等公共設(shè)施、公共場所用地的以及發(fā)生在重點(diǎn)區(qū)域，影響社會治安和公共安全，妨礙國家和省重點(diǎn)工程建設(shè)，以及頂風(fēng)作案，造成惡劣影響的等違法用地的建筑將成為拆除重點(diǎn)。照此來看，違反規(guī)劃和土地用途的小產(chǎn)權(quán)房無疑是浙江拆除違法建筑的重要內(nèi)容。針對農(nóng)村違法建筑拆除后騰出的土地，上述浙江省住建廳相關(guān)人士介紹，規(guī)劃用于商品住宅等經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)等，必須由市、縣人民政府依法收回、收購或征收土地使用權(quán)，按現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定辦理供地手續(xù)，且土地出讓金的60%也將返還給村級組織，從而調(diào)動了基層組織參與三改一拆的積極性。浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長談月明曾在總結(jié)浙江“三改一拆”行動時(shí)特別提出，為浙江省的城市發(fā)展騰出了發(fā)展空間，改善了環(huán)境等。以2013年浙江實(shí)行“三改一拆”的第一年為例，累計(jì)拆除違法建筑1.5億平方米；累計(jì)拆出違法占地12.09萬畝，騰出改造用地8.6萬畝，相當(dāng)于浙江省全年土地供應(yīng)量的三分之二，緩解了供地不足的難題。實(shí)際上早在2014年，住建部和國土部就已經(jīng)部署對各地小產(chǎn)權(quán)房狀況進(jìn)行摸底，并初步清理整治在建在售的小產(chǎn)權(quán)房。根據(jù)浙江“拆違”要求，不僅要確保新建違建零增長，與此同時(shí)，亦建立違法建筑認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和分類處理的辦法。“浙江違法建筑的處理不僅針對小產(chǎn)權(quán)房，但是小產(chǎn)權(quán)房作為違法建筑的一個(gè)方面，也隨著違法建筑的分類處理而解決?！闭憬髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華如是介紹。也特別注意到，浙江省有關(guān)違法建設(shè)的處理，并未包括一些未違背土地用途和規(guī)劃，但是出售給村集體以外的城市人口的小產(chǎn)權(quán)房問題。小產(chǎn)權(quán)房處理頂層設(shè)計(jì)出臺中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長陳錫文在接受采訪時(shí)，評價(jià)小產(chǎn)權(quán)房時(shí)表示，小產(chǎn)權(quán)房不合法，**重要的不在于它是在農(nóng)民土地上由農(nóng)民蓋起來的房子，而在于小產(chǎn)權(quán)房蓋在不符合規(guī)劃的土地上，違反了土地的用途管制。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)是違章建筑，違章建筑不合法?！斑@不僅僅是說農(nóng)民蓋了是這樣，其他社會上任何機(jī)構(gòu)、團(tuán)體，任何個(gè)人蓋了這個(gè)違章建筑都不合法，都不能交易。”陳錫文說。在2015年3月1日正式執(zhí)行的《不動產(chǎn)登記暫行條例》。

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• 問 已售小產(chǎn)權(quán)房如何處置?? 小產(chǎn)權(quán)房能夠買賣嗎，已經(jīng)購買了小產(chǎn)權(quán)房如何維權(quán)
  答

  來自于住建部的數(shù)據(jù)顯示，自2013年以來，浙江省已拆除違法建設(shè)3億平方米。根據(jù)浙江省對于“違法建筑”的定義：違法占用基本農(nóng)田、不符合土地利用規(guī)劃、侵占交通干線、消防通道、廣場、公共綠地等公共設(shè)施、公共場所用地的以及發(fā)生在重點(diǎn)區(qū)域，影響社會治安和公共安全，妨礙國家和省重點(diǎn)工程建設(shè)，以及頂風(fēng)作案，造成惡劣影響的等違法用地的建筑將成為拆除重點(diǎn)。照此來看，違反規(guī)劃和土地用途的小產(chǎn)權(quán)房無疑是浙江拆除違法建筑的重要內(nèi)容。針對農(nóng)村違法建筑拆除后騰出的土地，上述浙江省住建廳相關(guān)人士介紹，規(guī)劃用于商品住宅等經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)等，必須由市、縣人民政府依法收回、收購或征收土地使用權(quán)，按現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定辦理供地手續(xù)，且土地出讓金的60%也將返還給村級組織，從而調(diào)動了基層組織參與三改一拆的積極性。浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長談月明曾在總結(jié)浙江“三改一拆”行動時(shí)特別提出，為浙江省的城市發(fā)展騰出了發(fā)展空間，改善了環(huán)境等。以2013年浙江實(shí)行“三改一拆”的第一年為例，累計(jì)拆除違法建筑1.5億平方米；累計(jì)拆出違法占地12.09萬畝，騰出改造用地8.6萬畝，相當(dāng)于浙江省全年土地供應(yīng)量的三分之二，緩解了供地不足的難題。實(shí)際上早在2014年，住建部和國土部就已經(jīng)部署對各地小產(chǎn)權(quán)房狀況進(jìn)行摸底，并初步清理整治在建在售的小產(chǎn)權(quán)房。根據(jù)浙江“拆違”要求，不僅要確保新建違建零增長，與此同時(shí)，亦建立違法建筑認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和分類處理的辦法?！罢憬`法建筑的處理不僅針對小產(chǎn)權(quán)房，但是小產(chǎn)權(quán)房作為違法建筑的一個(gè)方面，也隨著違法建筑的分類處理而解決?！闭憬髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華如是介紹。也特別注意到，浙江省有關(guān)違法建設(shè)的處理，并未包括一些未違背土地用途和規(guī)劃，但是出售給村集體以外的城市人口的小產(chǎn)權(quán)房問題。

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• 問 ??政府會如何處置小產(chǎn)權(quán)房？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房”既然不被法律所保護(hù),又不可能全部拆除,究竟如何處置是大家普遍關(guān)注的問題。經(jīng)過認(rèn)真分析“小產(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)情況和“城中村”改造的相關(guān)政策,我們發(fā)現(xiàn):①“小產(chǎn)權(quán)房”主要關(guān)系著農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村村民的利益;②“小產(chǎn)權(quán)房”也關(guān)系國家土地管制、土地出讓金收入、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)征繳等權(quán)益;③“小產(chǎn)權(quán)房”是一個(gè)群體性問題,已經(jīng)既成事實(shí),如果全部拆除必然引發(fā)新的糾紛和矛盾,也是一種資源浪費(fèi);④對有條件的地方進(jìn)行靈活處理使得“小產(chǎn)權(quán)房”問題逐步得到解決,如在城中村改造中,可將“小產(chǎn)權(quán)房”作為村集體發(fā)展經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營性行為,列入其改造成本之中,減輕國家對城中村改造的投資

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• 問 如何清理小產(chǎn)權(quán)房
  答

  具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：(一)買受人不能取得房屋所有權(quán)證。即使買受人取得有鄉(xiāng)政府或村委會蓋章的所謂產(chǎn)權(quán)或類似的文件，也是不受法律保護(hù)的，如果將來鄉(xiāng)政府或村委會反悔，要收回房屋，買受人只能要求返還房屋價(jià)款，無法繼續(xù)保留房屋。(二)存在一定的交易風(fēng)險(xiǎn)。買受人如果以預(yù)售方式購買小產(chǎn)權(quán)房，他對開發(fā)商的資信、項(xiàng)目的情況無法真正了解，由于不存在任何政府監(jiān)管，也沒有行政機(jī)關(guān)對開發(fā)商行為進(jìn)行審查，一旦出現(xiàn)房屋不能按期交付或無法交付的情況，買受人往往難以追回房款。(三)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)可能根本沒有經(jīng)過房屋質(zhì)量驗(yàn)收等程序，一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，買受人的利益很難得到維護(hù)。(四)拆遷過程中的風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房在使用中如果遇到國家征收，買受人很難得到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。如果房屋是第一類小產(chǎn)權(quán)房，補(bǔ)償受益人是農(nóng)村集體組織;如果是第二類小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)楸旧硎沁`章建筑，無法得到任何補(bǔ)償。

  全部3個(gè)回答>
• 問 如何清理小產(chǎn)權(quán)房??國家現(xiàn)在關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的政策該怎么處理？
  答

  由國土、住建兩部委聯(lián)合推進(jìn)的小產(chǎn)權(quán)房整治只是針對正在建設(shè)、正在銷售——也就是近兩年新增的小產(chǎn)權(quán)房，而對于更多的早已有居民入住的“存量”小產(chǎn)權(quán)房，由于歷史情況復(fù)雜，有關(guān)部門將會區(qū)分不同的情況分類研究、分類處理。未來可能采取的主要辦法，就是把部分符合一定條件的存量小產(chǎn)權(quán)房，通過補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，繳納相應(yīng)的稅費(fèi)之后，納入廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房等保障房系列內(nèi)；而對一些嚴(yán)重違反城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，非法占用耕地和基本農(nóng)田的，建筑設(shè)計(jì)施工質(zhì)量存在嚴(yán)重問題的“小產(chǎn)權(quán)房”，則采取改建或者拆除的強(qiáng)制辦法。2008年1月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的試驗(yàn)和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。2008年7月15日，國土部下發(fā)通知，要求盡快落實(shí)農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證工作，但明確指出不得為小產(chǎn)權(quán)房辦理任何形式的產(chǎn)權(quán)證明。2009年9月1日，國土部下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，堅(jiān)決叫停各類小產(chǎn)權(quán)房。2010年1月31日，國土資源部表示將重點(diǎn)清理“小產(chǎn)權(quán)房”。2012年2月21日，國土部在“2011年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控等情況”新聞發(fā)布會上表示，2012年起各地土地市場流標(biāo)、流拍類現(xiàn)象須及時(shí)上報(bào)。同時(shí)將限期處理土地閑置等違法違規(guī)類案件，包括試點(diǎn)處理小產(chǎn)權(quán)房問題。

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