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• 144****7553

  開發(fā)商在和購房人簽訂正式的《商品房買賣合同》前，往往會(huì)先簽訂一份《認(rèn)購協(xié)議》，約定由購房人交納部分定金，在開發(fā)商符合預(yù)售條件時(shí)雙方再另行簽訂《商品房買賣合同》。在開發(fā)商已經(jīng)取得預(yù)售許可證時(shí)，雙方所簽訂的《認(rèn)購協(xié)議》無疑是有效的。但如果在簽訂《認(rèn)購協(xié)議》時(shí)，開發(fā)商還沒有取得預(yù)售許可證，雙方所簽訂的《認(rèn)購協(xié)議》有效嗎？
  合同或協(xié)議是否有效，對(duì)于合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)都有重大的影響。如果法院認(rèn)定《認(rèn)購協(xié)議》無效，合同自始沒有法律效力，雙方不應(yīng)履行合同，雙方互負(fù)財(cái)產(chǎn)返還義務(wù)和過錯(cuò)賠償責(zé)任，不會(huì)產(chǎn)生違約責(zé)任；如果法院認(rèn)定《認(rèn)購協(xié)議》有效，則雙方的權(quán)利義務(wù)受法律保護(hù)，違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
  對(duì)于這一問題，《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中沒有給出直接的回答，各地法院在實(shí)踐中主要有三種觀點(diǎn)：
  1、無效說。深圳市中院規(guī)定：開發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證明的情況下，與買受人簽訂樓宇認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議后，雙方因上述協(xié)議產(chǎn)生糾紛并起訴的，人民法院應(yīng)認(rèn)定協(xié)議無效。但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
  2、基本有效說。北京市高院規(guī)定：當(dāng)事人以出賣人在簽訂預(yù)購書、購房意向書等預(yù)約協(xié)議時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證明為由，要求確認(rèn)預(yù)約協(xié)議無效的，不予支持，但預(yù)約協(xié)議被認(rèn)定為商品房預(yù)售合同的除外。
  3、有效說。廣東省高院規(guī)定：就預(yù)售商品房簽訂的認(rèn)購書、訂購書等預(yù)約合同，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明的，不影響預(yù)約合同的效力。
  業(yè)主維權(quán)律師趙成認(rèn)為：開發(fā)商未取得預(yù)售許可證，和購房人簽訂的《認(rèn)購協(xié)議》有效。理由：
  1、任何法律和行政法規(guī)都沒有《認(rèn)購協(xié)議》無效的規(guī)定?！逗贤ā返谖迨l規(guī)定下列合同無效：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！闭J(rèn)定合同的效力，不能以某省市法院的司法解釋為準(zhǔn)，而應(yīng)當(dāng)以法律和行政法規(guī)的效力行強(qiáng)制性規(guī)定為準(zhǔn)。到目前為準(zhǔn)，沒有任何法律和行政法規(guī)規(guī)定未取得預(yù)售許可證的《認(rèn)購協(xié)議》無效。
  2、《認(rèn)購協(xié)議》的性質(zhì)是預(yù)約合同，是在合同成立前對(duì)將來簽訂合同的約定。商品房買賣合同還未成立，預(yù)約合同只是對(duì)將來成立合同的意向和安排，并不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
  3、深圳市中院的司法解釋應(yīng)當(dāng)廢止?！稄V東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》出臺(tái)的時(shí)間是2017年9月，晚于深圳中院的規(guī)定，且廣東省高院司法解釋的效力等級(jí)高于深圳市中院，因此，深圳中院的規(guī)定與廣東省高院的司法解釋相抵觸，應(yīng)當(dāng)廢止。

  查看全文↓ 2019-06-14 10:19:22
• 136****0173

  如果認(rèn)購協(xié)議不具備買賣合同的主要條款，則認(rèn)購協(xié)議有效；如果認(rèn)購協(xié)議具備買賣合同的主要條款，在取得預(yù)售許可證之前該協(xié)議無效。

  查看全文↓ 2019-06-14 10:19:12
• 156****8417

  你好，協(xié)議有效，但開發(fā)商的行為構(gòu)成違約，可以要求與開發(fā)商解除合同，退還所收取的款額，并可以要求賠償。

  查看全文↓ 2019-06-14 10:19:02
• 142****5675

  房屋買賣中開發(fā)商沒有預(yù)售證，簽訂的認(rèn)購協(xié)議沒有法律效力。
  在項(xiàng)目未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，以團(tuán)購、預(yù)訂、內(nèi)部認(rèn)購、登記等方式向購房人收取定金、預(yù)付款，屬于嚴(yán)重違規(guī)銷售行為，所以開發(fā)商沒有預(yù)售證簽訂的購房協(xié)議無效。

  查看全文↓ 2019-06-14 10:18:51

相關(guān)問題

• 問 ??沒有預(yù)售證的協(xié)議怎么簽?簽訂的認(rèn)購協(xié)議有法律效力嗎?
  答

  房屋買賣中開發(fā)商沒有預(yù)售證，簽訂的認(rèn)購協(xié)議沒有法律效力。在項(xiàng)目未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，以團(tuán)購、預(yù)訂、內(nèi)部認(rèn)購、登記等方式向購房人收取定金、預(yù)付款，屬于嚴(yán)重違規(guī)銷售行為，所以開發(fā)商沒有預(yù)售證簽訂的購房協(xié)議無效。

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• 問 沒有預(yù)售證的協(xié)議怎么簽
  答

  現(xiàn)在開發(fā)商在沒有預(yù)售許可證的情況下 都是以其他比如說保證金等形式來授權(quán)預(yù)售款的 可以明確，你們之間的商品房預(yù)售協(xié)議書的性質(zhì)是合同并已經(jīng)成立，但是可以確認(rèn)為無效。你可以要求退房并由房產(chǎn)公司償還所交付的購房款及利息，但是不能夠要求賠償。你只能向所購商品房所在地法院起訴，而不是協(xié)議所規(guī)定的房產(chǎn)公司所在地法院起訴。該房產(chǎn)公司應(yīng)該退還你所交付的房款并支付相應(yīng)的利息 第一，根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條的規(guī)定，你們之間的認(rèn)購協(xié)議書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為具有法律效力的商品房買賣合同。 第二，但是這種買賣合同無效?！渡唐贩款A(yù)售管理辦法》第9條規(guī)定:“開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)?！痹摋l款屬于強(qiáng)制性規(guī)定。由于房產(chǎn)公司在你們簽訂預(yù)售協(xié)議一直到你提起訴訟之前未能取得商品房預(yù)售許可證，其售房行為違反了該條規(guī)定。因此，你于該房產(chǎn)公司簽訂的商品房預(yù)售合同雖然已經(jīng)成立，但是因?yàn)檫`反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效，這種情況下，導(dǎo)致合同無效的責(zé)任應(yīng)當(dāng)由房產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。根據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，你們的商品房預(yù)售合同被確認(rèn)無效后，房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)返還你已經(jīng)支付的購房**款以及相應(yīng)的同期銀行存款利息。 第三，該房產(chǎn)公司并不存在欺詐行為，因此你不能夠獲得已付房款1倍賠償。該房產(chǎn)公司將正在辦理的證明張貼于銷售大廳西墻。這說明，并非是房產(chǎn)公司故意隱瞞自己沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)。根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條的規(guī)定，房產(chǎn)公司在售房過程中主觀上并不存在欺詐的故意，所以不應(yīng)該承擔(dān)你所要求的按已付房款1倍支付賠償金的責(zé)任。 你有權(quán)不向房產(chǎn)公司所在地法院起訴 適用協(xié)議管轄必須具備以下條件：一是只能對(duì)第一審法院管轄的合同糾紛案件進(jìn)行協(xié)議；二是只能對(duì)經(jīng)濟(jì)合同糾紛案件進(jìn)行協(xié)議管轄；三是必須書面形式；四是必須在被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地幾個(gè)法院之間選擇；五是不得違反《民事訴訟法》對(duì)級(jí)別管轄和專屬管轄的規(guī)定。 該案中，房產(chǎn)公司在協(xié)議書中以印刷條款的形式規(guī)定一切爭(zhēng)議都只能由房產(chǎn)公司所在地法院進(jìn)行處理，這一條款違反了《民事訴訟法》關(guān)于因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟只能由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院管轄的專門規(guī)定，所以這種約定是無效的。綜上所述，你只能夠向所購商品房所在地法院起訴。 維權(quán)技巧: 1.在購買商品房時(shí)，消費(fèi)者應(yīng)該注意到非正式的意向性購房協(xié)議和正式的房屋買賣合同之間的區(qū)別。具備商品房基本狀況、銷售方式、價(jià)款、交付使用條件及日期等主要內(nèi)容的意向性購房協(xié)議才是房屋買賣合同；相反，不具備這些內(nèi)容的房屋買賣合同也只能算作意向性購房協(xié)議。了解這一點(diǎn)，有利于明確自己的合同義務(wù)和權(quán)利。 2.法律對(duì)于房地產(chǎn)糾紛的管轄不采取“原告就被告”的原則，有利于防止開發(fā)商利用強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力影響當(dāng)?shù)氐姆ㄔ旱莫?dú)立公正性，有利于防止地方保護(hù)主義，從而維護(hù)購房業(yè)主的利益。消費(fèi)者應(yīng)該注意在訴訟中堅(jiān)持這個(gè)原則，反對(duì)開發(fā)商的違法行為。

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• 問 ??沒有預(yù)售證的協(xié)議怎么簽?沒有預(yù)售許可證簽訂的房屋買賣合同有效嗎?
  答

  房屋買賣中開發(fā)商沒有預(yù)售證，簽訂的認(rèn)購協(xié)議沒有法律效力。在項(xiàng)目未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，以團(tuán)購、預(yù)訂、內(nèi)部認(rèn)購、登記等方式向購房人收取定金、預(yù)付款，屬于嚴(yán)重違規(guī)銷售行為，所以開發(fā)商沒有預(yù)售證簽訂的購房協(xié)議無效。

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• 問 沒有預(yù)售許可證的認(rèn)購書有效嗎
  答

  鑒于商品房預(yù)售的特殊性，我國法律、行政法規(guī)對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行行政許可的監(jiān)管制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第45條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第23條均明確規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證明。這就表明我國的商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性。**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條也規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。由上可見，無論是立法、行政法規(guī)，還是司法解釋，預(yù)售許可證明均是針對(duì)商品房預(yù)售行為所做出的強(qiáng)制性規(guī)定。

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• 問 ??沒有預(yù)售許可證的認(rèn)購書有效嗎？
  答

  鑒于商品房預(yù)售的特殊性，我國法律、行政法規(guī)對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行行政許可的監(jiān)管制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第45條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第23條均明確規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證明。這就表明我國的商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性。**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條也規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。由上可見，無論是立法、行政法規(guī)，還是司法解釋，預(yù)售許可證明均是針對(duì)商品房預(yù)售行為所做出的強(qiáng)制性規(guī)定。

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