已有5個回答

• 152****8170

  著建筑分類越來越精細化，住宅底商進入大多數(shù)小區(qū)的視線。住宅底商是什么？在住宅中起到什么作用呢？住宅底商一般是指住宅的第一層、第二層。一般住宅特別是高層住宅的第一層、第二層銷售都較為困難，其價位也較其他層位低，開發(fā)商通過轉向做底商，價格可以賣得更好，同時小區(qū)的商業(yè)配套也得以解決。
  住宅底商建筑形式上表現(xiàn)為依附于住宅樓的特點，整個樓的一層、二層或/和地下層的用途為商業(yè)，樓上建筑的用途為居住。為了確保居住、商業(yè)運營兩種功能的有效性，開發(fā)商會通過合理規(guī)劃設計對居民和底商的消費者和經(jīng)營者進行獨立引導，出入口獨立開來，以保證樓上居民的生活盡可能少受到底商的影響。
  住宅底商可以按照服務區(qū)間及市場理念來劃分：
  1、按照服務區(qū)間劃分
  按照服務區(qū)間的區(qū)別，可以將住宅底商分為服務于內(nèi)部和服務于外部兩種。有些住宅底商主要的客戶對象是住宅社區(qū)里面的居民，而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區(qū)里面。對于大型的住宅社區(qū)，底商主要以社區(qū)內(nèi)部居民為服務對象。在功能設定上要結合小區(qū)業(yè)主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習慣而設定。這樣的店鋪，投資少，風險不大，資金回籠也較快。對于服務于小區(qū)外部的商鋪，則應考慮周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū)功能來確定商鋪功能。這樣的商鋪應位于交通便利，商業(yè)氣氛濃郁的地區(qū)，店鋪面積不宜過小(**好在1000平方米以上)，主要有大型超市、各種專賣店、大型百貨商場等。
  2、按照市場理念劃分隨著越來越多的住宅項目進行住宅底商的開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸意識到住宅底商具有很大的市場潛力，但不同項目的競爭將成為今后住宅底商市場的主旋律，住宅底商項目市場運做將對住宅底商項目的成功發(fā)揮重要作用。鑒于以上原因，下面按照住宅底商項目的市場理念對住宅底商進行分類。按照住宅底商市場運做的特點，我們將住宅底商分為概念型住宅底商、潛力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三種類型。下面，分別對它們加以介紹。

  查看全文↓ 2019-06-13 23:36:42
• 151****8733

  一、什么是住宅底商？
  住宅底商一般是指住宅的第1層、第2層。1般住宅尤其是高層住宅的第1層、第2層銷售都較為難題，其價位也較其他層位低，開發(fā)商通過轉向做底商，價格可以賣患上更好，同時小區(qū)的商業(yè)配套也患上以解決。
  住宅底商建筑情勢上表現(xiàn)為依附于住宅樓的特色，整個樓的1層、2層或者/以及地下層的用處為商業(yè)，樓上建筑的用處為棲身。為了確保棲身、商業(yè)運營兩種功能的有效性，開發(fā)商會通過公道計劃設計對于居民以及底商的消費者以及經(jīng)營者進行獨立引導，出入口獨立開來，以保證樓上居民的糊口盡量少遭到底商的影響。
  二、住宅底商和商鋪的區(qū)別
  住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。
  住宅底商屬于“公共建筑”，不屬于公攤面積，以出租或出售荻利為目的, 由開發(fā)商或業(yè)主自行經(jīng)營；而商業(yè)配套設施，屬于“配套公共建筑”，根據(jù)小區(qū)規(guī)劃的要求而建，服務于小區(qū)，在住宅銷售時作為公攤的一部分，在建成后移交有關部門進行經(jīng)營管理，沒有獨立的產(chǎn)權。由于二者在稅費和經(jīng)營運作模式方面完全不同，投資者只能對住宅底商進行直接投資。
  兩種屬性的產(chǎn)權是正常的,只要是商鋪產(chǎn)權40年**50%起,樓上住宅產(chǎn)權70年首套**30%起。

  查看全文↓ 2019-06-13 23:36:38
• 146****7797

  如果是國有出讓土地，其性質應該為商住用地。國有土地出讓的時候，因為規(guī)劃土地的使用用途不同而劃分為居住用地（70年）；工業(yè)用地（50年）；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地（50年）；商業(yè)、旅游、娛樂用地（40年）；
  
  綜合或者其他用地（50年），主要區(qū)別是用途及使用年限不同，開發(fā)商交納的土地出讓金多少也有區(qū)別。關于“商住用地”的性質、出讓年限要看《土地出讓合同》或土地使用權證，有兩種可能：按照居住用地70年、商業(yè)用地40年分別計算，或者按照綜合用地50年統(tǒng)一計算。

  查看全文↓ 2019-06-13 23:36:34
• 147****1300

  交通 旅游 汽車開動分割線
  導讀：去年年底以來，市區(qū)多個樓盤開盤，除個別樓盤去化情況較為理想外，普遍交易較為低迷。
  
  
  
  與此同時，近期多個樓盤的底層商鋪紛紛流入市場。這些商鋪到底賣得如何，投資商鋪是否有合適？今天我們就來聊聊這個。
  
  
  
  一說到投資底層商鋪，大家肯定會有不同的看法。
  
  
  市民A
  目前住宅市場趨冷，房價有下跌趨勢，投資住宅的回報率逐漸下降，風險較高。而商鋪租金較為穩(wěn)定。閑錢拿去買住宅，不如投資商鋪，說不定有利可圖。
  
  
  目前經(jīng)濟下行，增速放緩，網(wǎng)商沖擊，而商鋪的售價依然處于高位，種種因素影響下，貿(mào)然投資商鋪無疑成為接盤俠。
  
  
  
  市民B
  
  
  
  
  市場
  表現(xiàn)
  
  
  那么，近段時間溫州市區(qū)底商齊開，其市場表現(xiàn)又是怎么樣的呢？
  
  
  
  近期，溫州市區(qū)開賣商鋪的分別有學院·十一峯三期、德信藍光·翡麗灣三期、德信萬科·云著、甌海奧體華府、金地榮安·都會傳奇一期、陽光城·愉景公館、陽光100·阿爾勒秀峰里二組團三期、碧桂園·未來城（未來苑）二期等底層商鋪開盤，涉及了各大版塊的代表樓盤。
  
  
  
  房探小哥粗略統(tǒng)計了下它們的認購率，發(fā)現(xiàn)相比于住宅，底層商鋪的認購率略高一些。其中有個別商鋪認購率在70%以上，而其樓盤的住宅認購率卻只有10%上下，如都會傳奇。
  
  
  
  樓盤名稱
  
  商鋪套數(shù)（套）
  
  已認購（套）
  
  認購率（%）
  
  十一峯三期
  
  16
  
  2
  
  12.50
  
  翡麗灣三期
  
  17
  
  5
  
  29.41
  
  云著
  
  20
  
  18
  
  90.00
  
  甌海奧體華府
  
  31
  
  1
  
  3.23
  
  都會傳奇一期
  
  31
  
  31
  
  100
  
  愉景公館
  
  77
  
  77
  
  100
  
  阿爾勒秀峰里二組團三期
  
  6
  
  2
  
  33.33
  
  未來城（未來苑）二期
  
  4
  
  3
  
  75.00
  
  ?數(shù)據(jù)來自房管網(wǎng)，截至2019年1月11日14時
  
  
  
  雖然樣本數(shù)較小，但是可以初見端倪，板塊配套較為成熟，人流量較密集，入駐率相對較高的板塊，認購率相對較高。
  
  
  
  
  
  投資
  回報
  
  
  那么這些商鋪的投資回報率怎么樣呢？我們來算一下租售比。
  
  
  
  想必房哥的老粉絲們對租售比的概念都已經(jīng)耳熟能詳了，簡單來說就是房屋投資價值高低的指標之一，如果租售比高于1:200（如1:100），表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，租金回報率較高。
  
  
  
  早在七月份的時候，小哥在文章（“包租婆”排行榜：市區(qū)各大區(qū)塊的房子出租多少年才能**？）中用租售比計算過住宅的出租回報率。計算結果令人大吃一驚，三區(qū)租售比普遍在1:500~1:800左右，即無論買哪個區(qū)塊的商品房來出租，都是做虧本生意！
  
  
  
  與住宅相比，商鋪沒有學區(qū)、戶口、周邊配套等眾多難以量化的指標。這些指標會左右住宅的價值，而商鋪沒有這些附加屬性，所以租售比更適合衡量商鋪的投資價值。
  
  

  查看全文↓ 2019-06-13 23:36:31
• 142****7267

  如果大型商圈是城市商業(yè)的“主動脈”
  那住宅底商就像“毛細血管”
  它的存在，緊密聯(lián)系每家每戶
  是社區(qū)生活中不可或缺的存在
  接下來，我們帶你一起讀懂真正的住宅底商
  
  
  住宅底商一般指住宅的第一層、第二層，建筑形式上表現(xiàn)為依附于住宅樓的特點，整個樓的一層、二層或地下層的用途為商業(yè)，樓上建筑的用途為居住。
  
  社區(qū)底商到底有哪些特點
  
  而受到越來越多投資客的追捧呢？
  
  及時滿足日常所需/便捷性強
  
  
  （示意圖）
  如今電子商務發(fā)展如火如荼，很多人選擇網(wǎng)上購物，對實體店的沖擊很大。俗話說遠親不如近鄰，即使全世界都能包郵，我們?nèi)粘５牟衩子望}還是需要下樓購買，住宅底商在滿足大眾的生活所需之外，還給顧客提供了更好的體驗感和互動性；因此，便利，即是其難以被取代的核心競爭力。
  
  住宅底商錢景大好/成長性強
  
  
  （示意圖）
  
  住宅小區(qū)的底層商鋪，投資價值不會因房齡增長而有所降低，相反，隨著社區(qū)不斷的成熟，周邊配套不斷增加，客戶群也會隨之增長。好的商鋪**潛力會逐漸釋放，投資收益也會相應增加。所以，社區(qū)底商作為經(jīng)久不衰的地產(chǎn)投資項目，一直以來都以收益穩(wěn)定，增值穩(wěn)定的特點，備受大投資者的喜愛。
  
  與消費群體接近/客源穩(wěn)定
  
  
  （示意圖）
  
  住宅底商與商業(yè)中心相比，面積較小，因為低總價、有固定消費人群等特點，依托小區(qū)穩(wěn)定的客流，底商出租、轉讓都比較容易，資金回籠也較快。住宅底商與顧客近距離對接，同時因為住區(qū)周邊長期穩(wěn)定的客源積累，會衍生出一站式消費模式，無論任何一種生活業(yè)態(tài)，都會有保底的消費客群，從而保證了經(jīng)營者的利益。
  
  經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富多樣

  查看全文↓ 2019-06-13 23:36:26

相關問題

• 問 住宅小區(qū)底層商鋪哪個位置**好？
  答

  價格、大型購物中心。這種商鋪的運作首先是借了近在咫尺的整個商圈的“東風”、超市，投資20平方米左右的店面出租給書店或音像店。大型商場的分隔鋪位雖然有商場的金字招牌作保證、大宗的消費，將啟動住宅與就業(yè)的二度興旺。　　許多開發(fā)商常常在臨街一面建有兩層甚至是三層的營業(yè)用房用于統(tǒng)一出售、專業(yè)市場往往是大商圈的“領頭羊”、家裝和美容等行業(yè)是該類店面租用的常見對象，選大商場不如選小商鋪來得靈活，投資商鋪也不例外、裝修費的投入都是相當大的，進深通常在10米以上，獲利也不小，投資者除了掌握時機跟進外。適合投資的小區(qū)內(nèi)商鋪，投資商鋪時，如果資金充裕，切忌頭腦發(fā)熱。而商鋪的興起，都有可能導致商鋪投資的回報不足，地段，該“跟”時跟，租金往往并非和面積成正比，投資額較大，街道轉角等位置的商鋪是投資的**好目標，一旦對商圈的估計錯誤或是經(jīng)營不當1?！　∩啼伒钠焚|　　商鋪講究面寬，都將直接影響商鋪的經(jīng)營效益水平及場地的租金，小商鋪必須緊隨左右。小區(qū)主要出入口，住宅區(qū)為就業(yè)中心區(qū)提供了充足的勞動力，可以先將店鋪按規(guī)定的租金和年限租給其他經(jīng)營者，業(yè)主再將商鋪收回來自己經(jīng)營或再轉租獲利。一般住宅底層商鋪，此類行業(yè)對面積的要求都在100平方米以下，可能不好出手。一般來說，才能等著“乘轎子”，一方面是人流有限，在這里投資商鋪。　　在成熟的中央商務圈投資商鋪，可考慮購買兩到三個門面或相鄰買家聯(lián)合出租的方式來規(guī)避風險，**好要有專業(yè)的預算規(guī)劃，還是地段”，餐飲，另一方面，大型商場進駐的地方有規(guī)模以及品牌效應，投資者需謹慎，有寬敞的街區(qū)道路。在較偏遠的新興社區(qū)，很難說清是“先有雞還是先有蛋”。投資者在購買商鋪時?！　≡诘诙惖囟沃校摗皠?chuàng)”時創(chuàng)、投資風險較小的投資項目之一，等到店面生意興旺后，所以，**好有足夠大的規(guī)模，第三類是在住宅小區(qū)內(nèi)部，但人多心不齊，無論是購買商鋪還是租賃商鋪，盲目跟隨。商鋪的地段一般有三類?！　】梢哉f，或者是在開放式小區(qū)，但對此類物業(yè)，大賣場，這反過來又會使商鋪的增值更為可觀、租金，還要明晰自己的經(jīng)營思路，必須認清市場和正確估算回報，特別是新建樓盤的品質和價位會有明顯提高，商鋪就進入了迅猛的“拉升期”，投資商鋪就更講究地段了。　　俗話說“船小好掉頭”、布局正，進深**好是門面寬度的兩倍之內(nèi)，可謂“大樹底下好乘涼”，就業(yè)中心區(qū)為住宅區(qū)提供了需求市場，商鋪投資是投資回報較高；第二類是成型中的商圈：第一類是成熟的中央商務圈。因此、受益年限較長。但是，如果太大，而且不同商務圈的性質及發(fā)展程度，多臨近大型的住宅或就業(yè)中心區(qū)。同時，但只要有了“雞”和“蛋”，能夠有效降低投資風險，這種店面售價自然比單純一樓的店面低得多。

  全部5個回答>
• 問 住宅小區(qū)底層商鋪哪個位置**好？
  答

  商鋪

  全部3個回答>
• 問 住宅小區(qū)底層商鋪哪個位置**好? 買高層底下一樓是商鋪好嗎？還是買不帶商鋪的好？
  答

  著建筑分類越來越精細化，住宅底商進入大多數(shù)小區(qū)的視線。住宅底商是什么？在住宅中起到什么作用呢？住宅底商一般是指住宅的第一層、第二層。一般住宅特別是高層住宅的第一層、第二層銷售都較為困難，其價位也較其他層位低，開發(fā)商通過轉向做底商，價格可以賣得更好，同時小區(qū)的商業(yè)配套也得以解決。住宅底商建筑形式上表現(xiàn)為依附于住宅樓的特點，整個樓的一層、二層或/和地下層的用途為商業(yè)，樓上建筑的用途為居住。為了確保居住、商業(yè)運營兩種功能的有效性，開發(fā)商會通過合理規(guī)劃設計對居民和底商的消費者和經(jīng)營者進行獨立引導，出入口獨立開來，以保證樓上居民的生活盡可能少受到底商的影響。住宅底商可以按照服務區(qū)間及市場理念來劃分：1、按照服務區(qū)間劃分按照服務區(qū)間的區(qū)別，可以將住宅底商分為服務于內(nèi)部和服務于外部兩種。有些住宅底商主要的客戶對象是住宅社區(qū)里面的居民，而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區(qū)里面。對于大型的住宅社區(qū)，底商主要以社區(qū)內(nèi)部居民為服務對象。在功能設定上要結合小區(qū)業(yè)主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習慣而設定。這樣的店鋪，投資少，風險不大，資金回籠也較快。對于服務于小區(qū)外部的商鋪，則應考慮周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū)功能來確定商鋪功能。這樣的商鋪應位于交通便利，商業(yè)氣氛濃郁的地區(qū)，店鋪面積不宜過小(**好在1000平方米以上)，主要有大型超市、各種專賣店、大型百貨商場等。2、按照市場理念劃分隨著越來越多的住宅項目進行住宅底商的開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸意識到住宅底商具有很大的市場潛力，但不同項目的競爭將成為今后住宅底商市場的主旋律，住宅底商項目市場運做將對住宅底商項目的成功發(fā)揮重要作用。鑒于以上原因，下面按照住宅底商項目的市場理念對住宅底商進行分類。按照住宅底商市場運做的特點，我們將住宅底商分為概念型住宅底商、潛力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三種類型。下面，分別對它們加以介紹。

  全部5個回答>
• 問 ??住宅底商產(chǎn)權多少年?住宅底商和商鋪有哪些區(qū)別?
  答

  顧名思義，“底商”，乃底層之“商鋪”也。眾所周知，一個住宅項目尤其是高層、大體量的樓盤銷售中，那些處于第一、二層的低層住宅單元，由于存在采光差、私密性不高、隔音弱以及潮濕和蚊蟲多其它先天毛病，總是無人問津，因此，低層的一向是**為考驗銷售智慧的事情。近年來，一種通過對住宅低層資源進行重新配置而將低層住宅轉向商用的開發(fā)模式，被稱之為“底商”。開發(fā)商通過變更手續(xù)，使住宅化身綜合用地，實際上，“底商”已經(jīng)成為地產(chǎn)業(yè)約定成俗的用語。隨著用地性質的變化，原先作為公攤的低層自然而然變性為“公共建筑”，擔綱了更重要的角色。“底商”的出現(xiàn)，一方面可以“變廢為寶”改，讓住宅低層的老大難銷售問題有望迎刃而解，真正實現(xiàn)了開發(fā)商的利益**大化;另一方面，通過對“底商”的操作，使得住宅和商業(yè)這兩個不同的業(yè)態(tài)在功能上得到互補，既增加了小區(qū)的商業(yè)配套設施，還部分化解了商業(yè)布局不完善導致的服務供需不平衡造成的矛盾。作為可操作性很強的方式，“底商”正日益受到熱捧，所以，噱頭炒作也好，全新模式也罷，“底商”的是非功過終究會大白于天下，讓我們共同拭目以待。二、“商鋪”(“單獨一層的商鋪”)為滿足政府對商業(yè)配套7%的要求，這部分“商鋪”由于體量適中、位置好、需求旺，銷售情況很好，符合大部分開發(fā)商對商業(yè)開發(fā)的需求?！吧啼仭焙汀暗咨獭彪m然都是低層建筑，但二者存在明顯的區(qū)別：首先，位置上，“底商”處于小區(qū)紅線之內(nèi)，而“商鋪”的位置，則大部分出在直接面向市政道路的沿街部位;其次，“商鋪”作為區(qū)域商業(yè)配套項目，是通過可研論證，而早在項目的規(guī)劃階段就已經(jīng)明確的了，其建設目的和用地性質始終是一致的;第三，“商鋪”的業(yè)態(tài)是原先就是固有存在的，而“底商”則是近年新興的一種模式，可以說只是變通，也可以是是是創(chuàng)新;**后，“商鋪”有獨立的空間，通常不與住宅相聯(lián)，而“底商”的先天性決定了和住宅有千絲萬縷的聯(lián)系，客觀上造成“底商”的自主性和靈活性不如“商鋪”。因此，在招商階段，“底商”就應該為多油煙，多噪音等的環(huán)境和糾紛問題找到切實可行的解決方案，只有這樣，“底商”才能**終實現(xiàn)其本來的良好愿望。

  全部3個回答>
• 問 什么是住宅底商?住宅底商和商鋪的區(qū)別有哪些?
  答

  住宅商鋪和商鋪的區(qū)別:住宅商鋪,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。住宅商鋪屬于“公共建筑”，不屬于公攤面積，以出租或出售荻利為目的, 由開發(fā)商或業(yè)主自行經(jīng)營；而商業(yè)配套設施，屬于“配套公共建筑”，根據(jù)小區(qū)規(guī)劃的要求而建，服務于小區(qū)，在住宅銷售時作為公攤的一部分，在建成后移交有關部門進行經(jīng)營管理，沒有獨立的產(chǎn)權。由于二者在稅費和經(jīng)營運作模式方面完全不同，投資者只能對住宅底商進行直接投資。一棟樓有兩種屬性的產(chǎn)權是正常的,只要是商鋪產(chǎn)權40年**50%起,樓上住宅產(chǎn)權70年首套**30%起

  全部3個回答>