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• 135****0390

  所謂的商住樓其實(shí)就是為商，住兩用型，一般商住樓不能落戶，而且產(chǎn)權(quán)是40年，水電物業(yè)費(fèi)也會(huì)比普通的住宅樓高一些，但是可以用于經(jīng)商。住宅樓一般是民用住宅，使用權(quán)限是70年，住宅樓只能用來居住，不可以作為商業(yè)用途。
  

  查看全文↓ 2019-06-13 22:28:28
• 145****6410

  公寓樓和普通住宅樓的區(qū)別之一是公寓樓包含商用性質(zhì)，而普通住宅樓只是住宅樓。
  
  
  
  其它方面的區(qū)別：
  
  1、產(chǎn)權(quán)年限
  
  公寓大致可以分為三種類型，分別是普通公寓、商務(wù)公寓和酒店式公寓。
  
  ①普通公寓的用地性質(zhì)為居住用地，產(chǎn)權(quán)為70年；
  
  ②商務(wù)公寓的用地性質(zhì)為綜合性用地，產(chǎn)權(quán)為40年或50年；
  
  ③酒店式公寓的用地性質(zhì)為商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)為40年。

  查看全文↓ 2019-06-13 22:28:23
• 158****6387

  買公寓好還是住宅好，要結(jié)合其優(yōu)缺點(diǎn)和個(gè)人實(shí)際情況決定。（原創(chuàng)的）
  
  1、產(chǎn)權(quán)方面： 住宅產(chǎn)權(quán)70年，公寓產(chǎn)權(quán)40年。
  
  2、建筑結(jié)構(gòu)方面： 住宅為板式建筑（通透性較好），公寓一般為塔樓。
  
  3、使用成本方面： 住宅水電民用，公寓水電費(fèi)商用，較高。
  
  4、持有成本方面： 住宅物業(yè)費(fèi)較公寓低很多。住宅一般為2元/平米/月左右， 公寓3.5元/平米/月+
  
  5、作用方面： 住宅可以上學(xué)和落戶，公寓可以注冊(cè)公司。
  
  6、住宅可以天然氣入戶，公寓不可以的。
  
  綜上所述： 個(gè)人小額投資，短線過渡可以選擇公寓，長線居住選擇住宅比較好。

  查看全文↓ 2019-06-13 22:28:18
• 141****2763

  安居樂業(yè)，這四個(gè)字是我們中國老百姓對(duì)美好生活的普遍定義。
  
  
  
  安居在前也表明了擁有一套自己的房子的重要性，也代表了歸屬感，雖然這個(gè)詞長期被開發(fā)商和房產(chǎn)銷售調(diào)用，但不可否認(rèn)，歸屬感確實(shí)恰到好處的觸動(dòng)了人心。
  
  
  
  
  
  
  但是買套房子變得越來越難，因?yàn)橄拶徳絹碓絿?yán)，沒有購房資格，但又擔(dān)心以后房價(jià)會(huì)漲，錯(cuò)過了上車時(shí)機(jī)，所以有些朋友就問，可不可以先買套公寓上個(gè)車，轉(zhuǎn)頭賣了再換住宅。
  
  
  
  那么我們就分析一下公寓到底要不要買？先看一下住宅和公寓的區(qū)別
  
  
  
  
  
  
  
  從上圖中，我們還是能夠看到住宅和公寓存在很大區(qū)別，那公寓跟住宅相比，到底有哪些優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)呢，我們?cè)敿?xì)說一下。
  
  
  
  
  
  
  先說劣勢(shì)
  
  
  
  第一、房貸利率高
  
  
  
  目前很多城市的房貸利率都有不同的上浮，即使住宅商貸也是一樣，但同一座城市普遍公寓的利率比住宅還要高一些，而且公寓不支持公積金貸款，這無疑增加了相當(dāng)一部分購房成本。
  
  
  
  第二、持有成本高
  
  
  
  多數(shù)公寓都是按商水商電，價(jià)格相當(dāng)于住宅的2倍，而且極少有通燃?xì)獾模钇饋砺闊?。所以公寓的持有成本要比住宅高很多?br/>
  
  
  第三、買賣繳稅高
  
  
  
  在出售階段，住宅繳納契稅或取得房產(chǎn)證滿2年（個(gè)別限售城市或樓盤是5年），出售時(shí)通常都是免除稅費(fèi)。
  
  
  
  而公寓在出售階段，所交的稅費(fèi)就太多了，我們算一筆賬：
  
  
  
  公寓應(yīng)繳納增值稅及其附加稅、個(gè)稅、印花稅、土地增值稅。
  
  
  
  應(yīng)交增值稅=交易總價(jià)÷（1+5%）×5%
  
  應(yīng)交附加稅=應(yīng)交增值稅×12%
  
  應(yīng)交所得稅=（現(xiàn)交易總價(jià)-原購總價(jià)-合理成本）×20%
  
  印花稅為總交易價(jià)的萬分之五
  
  
  
  公寓出售時(shí)，雜七雜八的稅費(fèi)加起來，一般都會(huì)超過15%，就算漲了點(diǎn)錢，說不定都用來交稅了。
  
  
  
  第四、增值速度慢
  
  
  
  同樣的地段，公寓價(jià)格的增值速度一般都比不上住宅。就拿河北廊坊來說，同樣是在新市政府旁邊，住宅3年期間漲了6000/㎡，而公寓3年只漲了3500/㎡左右。
  
  
  
  當(dāng)然，公寓也并不是都不好，像北京CBD周邊的公寓，回報(bào)率就很高，但一般也買不到。
  
  
  
  第五、居住實(shí)用性較差
  
  
  
  由于公寓通常都采用開放性管理，任何人都可以隨意進(jìn)出，這就有一定的安全隱患；而且戶數(shù)多必然造成戶型不好，基本很難有純通透戶型，單朝向戶型是公寓主流，朝向差、采光條件和視野均不佳。

  查看全文↓ 2019-06-13 22:28:15
• 148****0913

  產(chǎn)交易市場(chǎng)上占據(jù)很大的優(yōu)勢(shì)。在購置公寓房前，很多購房者都會(huì)有很多的疑問，如公寓房值得買嗎？買公寓當(dāng)住宅房合適嗎等等問題。那么，買公寓當(dāng)住宅房合適嗎？接下來，彬彬就帶大家來看看吧。
  
  
  
  
  
  
  
  買公寓當(dāng)住宅房合適嗎？該如何選擇呢？
  
  
  
  
  
  一、什么是公寓？
  
  
  
  （1）公寓的定義
  
  
  
  公寓房就是多數(shù)處于地段較好或者是中心地段的小戶型全裝修的房屋，一般以板樓為主，層高較高，一般在5m左右，它與住宅房還是存在一定的差異，公寓房多數(shù)是用于短租或者是投資。
  
  
  
  （2）購買公寓的優(yōu)缺點(diǎn)
  
  
  
  1、買公寓的優(yōu)點(diǎn)
  
  
  
  A、公寓**大的利就是不限購。公寓有二種用途：一是商業(yè)用途。二是居住用途。限購令沒有限購商住兩用的房，而且商住兩用房也不算首套，因此基本上不影響你對(duì)普通住宅的購買。
  
  
  
  B、總價(jià)低、投資靈活，一般以小戶型為主。
  
  
  
  C、公寓居住舒適，通風(fēng)好、陽光充足；室內(nèi)功能齊全，環(huán)境舒適。
  
  
  
  D、一般公寓的住戶為商業(yè)人士，所以地段的選擇一般在市中心附近的交通方便。
  
  
  
  2、買公寓的缺點(diǎn)
  
  
  
  A、公寓交納的稅費(fèi)和出租稅金都要比普通房高，所以公寓房銷售或是出租價(jià)格都比普通房高。
  
  
  
  B、公寓房的水電費(fèi)都是按商業(yè)用電的標(biāo)準(zhǔn)繳納，所以購買和居住公寓的成本都比較高。
  
  
  
  C、為了安全考慮，公寓房一般都是不通天然氣的，且廚房一般為開放式。
  
  
  
  
  
  
  
  買公寓當(dāng)住宅房合適嗎？該如何選擇呢？
  
  
  
  
  
  二、什么是住宅？
  
  
  
  
  
  普通住宅，其一般是按照所在地區(qū)，民用住宅的建筑標(biāo)準(zhǔn)來建造的居住用房。一般為多層住宅和高層住宅，因各地對(duì)多層和高層的定義不一致，劃分標(biāo)準(zhǔn)各地可根據(jù)實(shí)際情況酌情確定。普通住宅不等同于普通住房，普通住宅泛指整幢樓，而普通住房則指單套住房。
  
  

  查看全文↓ 2019-06-13 22:28:11

相關(guān)問題

• 問 公寓 住宅哪個(gè)好? 買公寓好還是住宅好
  答

  1、 公寓式住宅公寓式住宅**早是舶來品，相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的別墅，更為經(jīng)濟(jì)實(shí)用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當(dāng)時(shí)中等收入的高級(jí)職員、政府公務(wù)員居??；還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷短期租用。 我國早期的公寓式住宅已經(jīng)具備現(xiàn)代城市單元式住宅的雛型。建國前在一些大城市都建有歐美風(fēng)格的公寓大樓，如上海的百老匯大廈、海濱公寓等。我國住宅建設(shè)從50年代學(xué)習(xí)蘇聯(lián)經(jīng)驗(yàn)開始，走了不少彎路。當(dāng)時(shí)建的這類住宅，其特點(diǎn)是一套單元內(nèi)房間多，通常3~4間；面積大，每間14~18平方米；凈空高達(dá)3~3.4米，廚而功能全。但這種住宅與我國的居住水平不符，戶型規(guī)模不符，以后逐步演變成幾家合住，共用廚而的居住模式。目前，50年代的這類大房間公寓式住宅，從建筑設(shè)計(jì)形式上屬于淘汰之列，但由于這類住宅建設(shè)較早，市政設(shè)施和公共配套水平高，又多位于市中心區(qū)，在住宅市場(chǎng)上仍比較搶手。這類住宅室內(nèi)空間大，可以通過內(nèi)裝修來增強(qiáng)使用功能。近些年來，我國各城市中所建的公寓式住宅，在設(shè)計(jì)上作了較大改善，以適合我國國情。2、 單元式住宅單元式（梯間式）住宅，是目前在我國大量興建的多、高層住宅中應(yīng)用**廣的一種住宅建筑形式。這類住宅與走廊式住宅的**大區(qū)別是每層樓面只有一個(gè)樓梯，可為2~4戶提供服務(wù)（大進(jìn)深住宅每層一梯可服務(wù)于5~8戶），住戶由樓梯平臺(tái)進(jìn)入分戶門。如果住宅設(shè)計(jì)為點(diǎn)式，則各層住戶圍繞一個(gè)樓梯分布；如果住宅的平面是條形（板式）設(shè)計(jì)，則一幢條形住宅可有多個(gè)樓梯。不論是一梯二戶，還是一梯三戶，每個(gè)樓梯的控制面積稱為一個(gè)："居住單位"。因此，條形的梯間式多層住宅又稱為"連續(xù)單元式住宅"。點(diǎn)式（墩式或塔式）梯間式住宅又稱"獨(dú)立單元式住宅"。單元式住宅的基本特點(diǎn)有： （1）每層以樓梯為中心，每層安排戶數(shù)較少，各戶自成一體。 （2）戶內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶之間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。 （3）可以標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理。 （4）仍保留一些公共使用面積：樓梯、走道、垃圾道、保證了鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。

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• 問 公寓 住宅 哪個(gè)好? 買公寓好還是住宅好
  答

  1、 公寓式住宅公寓式住宅**早是舶來品，相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的別墅，更為經(jīng)濟(jì)實(shí)用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當(dāng)時(shí)中等收入的高級(jí)職員、政府公務(wù)員居住；還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷短期租用。 我國早期的公寓式住宅已經(jīng)具備現(xiàn)代城市單元式住宅的雛型。建國前在一些大城市都建有歐美風(fēng)格的公寓大樓，如上海的百老匯大廈、海濱公寓等。我國住宅建設(shè)從50年代學(xué)習(xí)蘇聯(lián)經(jīng)驗(yàn)開始，走了不少彎路。當(dāng)時(shí)建的這類住宅，其特點(diǎn)是一套單元內(nèi)房間多，通常3~4間；面積大，每間14~18平方米；凈空高達(dá)3~3.4米，廚而功能全。但這種住宅與我國的居住水平不符，戶型規(guī)模不符，以后逐步演變成幾家合住，共用廚而的居住模式。目前，50年代的這類大房間公寓式住宅，從建筑設(shè)計(jì)形式上屬于淘汰之列，但由于這類住宅建設(shè)較早，市政設(shè)施和公共配套水平高，又多位于市中心區(qū)，在住宅市場(chǎng)上仍比較搶手。這類住宅室內(nèi)空間大，可以通過內(nèi)裝修來增強(qiáng)使用功能。近些年來，我國各城市中所建的公寓式住宅，在設(shè)計(jì)上作了較大改善，以適合我國國情。2、 單元式住宅單元式（梯間式）住宅，是目前在我國大量興建的多、高層住宅中應(yīng)用**廣的一種住宅建筑形式。這類住宅與走廊式住宅的**大區(qū)別是每層樓面只有一個(gè)樓梯，可為2~4戶提供服務(wù)（大進(jìn)深住宅每層一梯可服務(wù)于5~8戶），住戶由樓梯平臺(tái)進(jìn)入分戶門。如果住宅設(shè)計(jì)為點(diǎn)式，則各層住戶圍繞一個(gè)樓梯分布；如果住宅的平面是條形（板式）設(shè)計(jì)，則一幢條形住宅可有多個(gè)樓梯。不論是一梯二戶，還是一梯三戶，每個(gè)樓梯的控制面積稱為一個(gè)："居住單位"。因此，條形的梯間式多層住宅又稱為"連續(xù)單元式住宅"。點(diǎn)式（墩式或塔式）梯間式住宅又稱"獨(dú)立單元式住宅"。單元式住宅的基本特點(diǎn)有： （1）每層以樓梯為中心，每層安排戶數(shù)較少，各戶自成一體。 （2）戶內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶之間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。 （3）可以標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理。 （4）仍保留一些公共使用面積：樓梯、走道、垃圾道、保證了鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。

  全部5個(gè)回答>
• 問 住宅和公寓哪個(gè)好
  答

  1、土地使用年限短比起住宅，商業(yè)性質(zhì)的公寓土地使用性質(zhì)上大多屬于“商場(chǎng)”、寫字樓或酒店性質(zhì)。相比住宅性質(zhì)用地使用年限有70年，這類商用公寓因類別不同，所以土地使用年限僅為40至50年不等，并且商用公寓土地年限到期后需補(bǔ)高額地價(jià)才能繼續(xù)使用。2、高稅費(fèi)轉(zhuǎn)手交易難根據(jù)政策，住宅二手交易可免收土地增值稅，但商用公寓交易不能免收。土地增值稅的征收一般按出讓土地增值額的高低實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即按增值額的高低，對(duì)增值部分征收30%只60%的稅費(fèi)。此外，還需按物業(yè)交易總價(jià)征收5.5%的營業(yè)稅，各項(xiàng)稅費(fèi)加起來，通常達(dá)到物業(yè)交易總價(jià)的10%至14%。

  全部5個(gè)回答>
• 問 住宅和公寓哪個(gè)好
  答

  、 公寓式住宅 公寓式住宅**早是舶來品，相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的別墅，更為經(jīng)濟(jì)實(shí)用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當(dāng)時(shí)中等收入的高級(jí)職員、政府公務(wù)員居??；還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷短期租用。 我國早期的公寓式住宅已經(jīng)具備現(xiàn)代城市單元式住宅的雛型。建國前在一些大城市都建有歐美風(fēng)格的公寓大樓，如上海的百老匯大廈、海濱公寓等。我國住宅建設(shè)從50年代學(xué)習(xí)蘇聯(lián)經(jīng)驗(yàn)開始，走了不少彎路。當(dāng)時(shí)建的這類住宅，其特點(diǎn)是一套單元內(nèi)房間多，通常3~4間；面積大，每間14~18平方米；凈空高達(dá)3~3.4米，廚而功能全。但這種住宅與我國的居住水平不符，戶型規(guī)模不符，以后逐步演變成幾家合住，共用廚而的居住模式。目前，50年代的這類大房間公寓式住宅，從建筑設(shè)計(jì)形式上屬于淘汰之列，但由于這類住宅建設(shè)較早，市政設(shè)施和公共配套水平高，又多位于市中心區(qū)，在住宅市場(chǎng)上仍比較搶手。這類住宅室內(nèi)空間大，可以通過內(nèi)裝修來增強(qiáng)使用功能。近些年來，我國各城市中所建的公寓式住宅，在設(shè)計(jì)上作了較大改善，以適合我國國情。 2、 單元式住宅 單元式（梯間式）住宅，是目前在我國大量興建的多、高層住宅中應(yīng)用**廣的一種住宅建筑形式。這類住宅與走廊式住宅的**大區(qū)別是每層樓面只有一個(gè)樓梯，可為2~4戶提供服務(wù)（大進(jìn)深住宅每層一梯可服務(wù)于5~8戶），住戶由樓梯平臺(tái)進(jìn)入分戶門。如果住宅設(shè)計(jì)為點(diǎn)式，則各層住戶圍繞一個(gè)樓梯分布；如果住宅的平面是條形（板式）設(shè)計(jì)，則一幢條形住宅可有多個(gè)樓梯。不論是一梯二戶，還是一梯三戶，每個(gè)樓梯的控制面積稱為一個(gè)："居住單位"。因此，條形的梯間式多層住宅又稱為"連續(xù)單元式住宅"。點(diǎn)式（墩式或塔式）梯間式住宅又稱"獨(dú)立單元式住宅"。單元式住宅的基本特點(diǎn)有： （1）每層以樓梯為中心，每層安排戶數(shù)較少，各戶自成一體。 （2）戶內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶之間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。 （3）可以標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理。 （4）仍保留一些公共使用面積：樓梯、走道、垃圾道、保證了鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。 商住公寓 商住公寓又可稱為商務(wù)公寓，商務(wù)住宅，根據(jù)不同的形態(tài)又可以細(xì)分為soho，scho，STUDIO等形式，是一種即可居住又可辦公的高檔物業(yè)，在產(chǎn)權(quán)上屬于公寓類型，但其中又完全具備寫字樓的功能，是近年來出現(xiàn)的一種極具投資價(jià)值的物業(yè)。商住公寓的概念大概出現(xiàn)于1998年底，當(dāng)時(shí)在紫竹橋附近的嘉慧苑，其前身就是一個(gè)寫字樓，因?qū)懽謽鞘袌?chǎng)不景氣，開發(fā)商將其改造上層居住、下層辦公的準(zhǔn)商住公寓而受到成長型中小企業(yè)的寵愛，之后北京市又出現(xiàn)一批類似的項(xiàng)目，但不論從規(guī)劃設(shè)計(jì)，還是商務(wù)配套都無法和區(qū)域內(nèi)的高檔寫字樓相抗衡，而且里面存在的主體歸屬，安全保障等問題也曾經(jīng)在1999年和2000年引起京城頗多討論和關(guān)注。2002年soho現(xiàn)代城正式亮相，它給人們帶來了新的居家辦公理念，商住公寓以一種全新的面貌出現(xiàn)，設(shè)計(jì)上絲毫不亞于高檔寫字樓的豪華尊貴，商務(wù)配套和生活配套也讓用戶耳目一新，后來市場(chǎng)上又出現(xiàn)了"只商不住"的純商務(wù)公寓和"商住分區(qū)"的商住公寓，市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)新的開發(fā)熱潮。預(yù)測(cè)今年無論是在商務(wù)中心區(qū)還是中關(guān)村一帶商住寓所的上市量都會(huì)比較大，商住寓所的投資依舊是市場(chǎng)的關(guān)注熱點(diǎn)。商住公寓的出現(xiàn)，是市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果。北京作為首都，是全國的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息、交通中心，加上國家宏觀經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展，入世和申奧成功等利好因素的刺激，吸引了眾多人才到北京來創(chuàng)業(yè)投資。在創(chuàng)業(yè)初期，他們?nèi)藬?shù)較少，流動(dòng)性較高，創(chuàng)業(yè)資本低，對(duì)辦公地點(diǎn)價(jià)格的敏感度較高，這時(shí)價(jià)格偏低，商務(wù)環(huán)境較好的商住公寓就滿足了這部分市場(chǎng)的需求。此外，大量的小型外地企業(yè)進(jìn)京，也對(duì)商住公寓產(chǎn)生了巨大的需求。而作為高檔寫字樓的主要需求客戶外資企業(yè)，自從9.11事件之后，對(duì)寫字樓的需求就處于停滯狀態(tài)；國有大型企業(yè)則由于前期的購買和租賃，現(xiàn)在的需求也基本飽和。所以高檔寫字樓的市場(chǎng)需求，已經(jīng)明顯出現(xiàn)頹勢(shì)，估計(jì)今年高檔寫字樓的價(jià)格還會(huì)一路看低。而中低檔的寫字樓本身就是市場(chǎng)的淘汰物，不說其商務(wù)配套跟不上市場(chǎng)需求，就是其外立面裝修就給人"土"的感覺，相信今年會(huì)有更多的中低檔寫字樓改作純商務(wù)的商住公寓上市。目前北京市大概有將近90個(gè)商住公寓項(xiàng)目，總建筑面積幾百萬平米左右，主要集中在CBD及其輻射區(qū)、中關(guān)村和亞運(yùn)村。其中CBD以及輻射區(qū)域的分布呈現(xiàn)"亮馬橋-東直門-國貿(mào)-廣渠門"態(tài)勢(shì),在亮馬橋商圈,像早期的賓都苑，力鴻花園，金島花園，康麗大廈以及近期的英特公寓,上海第一中心等都是該區(qū)域典型的商住公寓；其次就是以東方銀座為代表的東直門區(qū)域,集中了東方銀座,元嘉國際,住邦2000等高檔商住公寓;隨著CBD規(guī)劃的出臺(tái)，CBD核心區(qū)投資價(jià)值明顯看漲，濃厚的商務(wù)氛圍和成熟的商務(wù)配套造就了soho現(xiàn)代城,優(yōu)士閣等商住公寓的輝煌；中關(guān)村以及亞運(yùn)村區(qū)域本身就是京城商住的發(fā)源地,除了匯園公寓, 天創(chuàng)世緣這樣的早期項(xiàng)目,像韋伯豪、天行建，長遠(yuǎn)天地和陽明廣場(chǎng)等項(xiàng)目也都是定位于中小成長型企業(yè)的商住公寓。此外,望京的佳境天成、金融街的金寰公寓、南城的楓樺豪景也都是新一代商住公寓的代表.預(yù)計(jì)2003年京城商住公寓的總開發(fā)量至少在80萬平米以上,其中城南不會(huì)有類似的項(xiàng)目出現(xiàn)，西邊的西直門區(qū)域會(huì)有一些項(xiàng)目,北面的中關(guān)村和亞運(yùn)村仍將是開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域,而東面的朝陽路附近則會(huì)成為新的熱點(diǎn)區(qū)域. 其實(shí),中小型客戶之所以選擇商住公寓作為辦公場(chǎng)所,不外乎是沖著商務(wù)公寓低廉的價(jià)格,而商住公寓之所以價(jià)格較低,完全是政策不健全所導(dǎo)致.如下表所示,商住公寓完全是開發(fā)商利用住宅立項(xiàng)從寫字樓市場(chǎng)獲利的結(jié)果. 表-各種項(xiàng)目的立項(xiàng)規(guī)劃原則 物業(yè)類型 使用年限 按揭政策 出讓金（每平方米） 使用規(guī)范 商住兩用樓 70年 8成20年 650－800元 按公寓（低標(biāo)準(zhǔn)） 商務(wù)樓 70年 8成20年 650－800元 按公寓（高標(biāo)準(zhǔn)） 寫字樓 50年 6成10年 1300元以上 按寫字樓（高標(biāo)準(zhǔn)） 目前京城商住公寓的主力價(jià)格大概在8000-9000之間,其中CBD均價(jià)**高,在10000元/平米左右;其次是中關(guān)村,集中在7000-10000元/平米之間.這樣的價(jià)格與同區(qū)域內(nèi)的寫字樓售價(jià)相比要低很多，甚至比一些高檔外銷公寓還低.隨著今年寫字樓供應(yīng)量的加大和價(jià)格的走低,如何保持價(jià)格優(yōu)勢(shì)將成為商住公寓立足于市場(chǎng)至關(guān)重要的因素.而以下因素的變化將對(duì)商務(wù)公寓今年的市場(chǎng)前景起到?jīng)Q定性作用: ? 國家政策的完善程度.對(duì)于純商務(wù)的商住公寓來說,今年政府是否會(huì)有實(shí)質(zhì)性的政策出臺(tái)還不得而知,萬一政策漏洞被堵, 商住公寓的許多優(yōu)勢(shì)也將變成泡影.另外,土地資源的控制也會(huì)成為限制商務(wù)公寓開發(fā)的主要因素. ? 同區(qū)域內(nèi)中檔寫字樓和類似產(chǎn)品的開發(fā)力度.由于高檔寫字樓的需求明顯不足,中檔寫字樓或者類似的產(chǎn)品的開發(fā)量肯定會(huì)有增加,到時(shí)將和商住公寓形成直接的競(jìng)爭. ? 市場(chǎng)需求的變化.隨著近年來商務(wù)公寓開發(fā)量的增加,產(chǎn)品同質(zhì)化問題也愈加明顯,故而如何根據(jù)市場(chǎng)需求的變化,開發(fā)出具有個(gè)性化的產(chǎn)品將是取勝的關(guān)鍵. 商務(wù)公寓概念的問題，從2002年出現(xiàn)，2003年基本上公認(rèn)了，不叫商務(wù)樓，叫商務(wù)公寓。這應(yīng)該說是叫中國特色 國際標(biāo)準(zhǔn)化公寓 近來，一種建筑設(shè)計(jì)新概念---"國際標(biāo)準(zhǔn)化公寓"概念正受到市場(chǎng)越來越多重視。 "國際標(biāo)準(zhǔn)化公寓"的概念體系，是衡量一個(gè)住宅產(chǎn)品是否同時(shí)滿足人們?cè)诂F(xiàn)時(shí)代居住生活和精神方面享受雙重需求的標(biāo)準(zhǔn)化尺度，它包含三方面內(nèi)容。 首先，是地段的選擇。世界各國的許多例子可以證明，越是都市繁華的中心地帶（如CBD），越是高級(jí)公寓的理想選擇地。 其次，是空間的特點(diǎn)。大都市標(biāo)準(zhǔn)的基本公寓單元應(yīng)由客廳、臥室、廚房、浴室、陽臺(tái)、光線與空間的分隔六大居室元素構(gòu)成。一個(gè)舒適的居住空間，上述的六大元素顯然不可或缺。 再次，是居住的文化。在現(xiàn)代的公寓里，室內(nèi)的環(huán)境設(shè)計(jì)和空間以外的景觀配合亦顯得相當(dāng)重要，鄰居、社區(qū)、裝修風(fēng)格、家具配備和物業(yè)管理衍生和創(chuàng)造出了新的居住文化。 鑒于這種"國際標(biāo)準(zhǔn)化公寓"的概念體系，滬上首家此概念的實(shí)踐者，位于浦東大道與源深路交匯處的東晶國際，在公寓房型設(shè)計(jì)中，將"一房、一廳、一廚、一衛(wèi)、一陽臺(tái)"作為房型設(shè)計(jì)的基本元素，同時(shí)做到全明，讓住戶擁有充裕的光照和通風(fēng)，如此，既區(qū)別于現(xiàn)有市場(chǎng)上現(xiàn)有小戶型，使住宅使用功能更加完善，又避免了其他小戶型嚴(yán)重光線不足和缺乏居住舒適度的弊端。 另外，設(shè)計(jì)者在4幢酒店式公寓每五層各營造了一個(gè)"空中花園"，充分達(dá)到園林環(huán)境與建筑規(guī)劃二者的和諧統(tǒng)一。 什么是商住公寓？ 商住公寓，顧名思義就是既能辦商務(wù)又可以居住的一種產(chǎn)品，但在建筑術(shù)語中沒有這種稱謂，這是人們根據(jù)產(chǎn)品的功能定義的一個(gè)不規(guī)范的俗稱。商住公寓為中、小公司及居家辦公的自由職業(yè)者提供了一個(gè)可商可住的場(chǎng)所，它一般除了提供一些生活配套設(shè)施外，還設(shè)置了寬帶局域網(wǎng)、商務(wù)中心、會(huì)議室、票務(wù)中心及充足的車位等商務(wù)設(shè)施。 商住公寓是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上使用頻率較高的一個(gè)詞匯，產(chǎn)品也由以前的做商住兩用的普通住宅發(fā)展到有較強(qiáng)商務(wù)功能的SOHO，再發(fā)展到戶型可以多種分割的STUDIO。商住公寓除了自住客戶外，還有較大比例客戶是做為投資。

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• 問 公寓跟住宅哪個(gè)好賣?買公寓好還是住宅好
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  中國的土地使用權(quán)在出讓時(shí)根據(jù)開發(fā)類型分為不同的使用年限：1）民用住宅用地權(quán)屬年限**高為70年；2）工業(yè)建筑用地和綜合類用地**高為50年；3）商用建筑用地**高為40年。購買40年商住房所具有哪些優(yōu)勢(shì)呢？1 、商業(yè)性質(zhì)住宅辦理按揭時(shí)間是到交付的時(shí)候，而70年產(chǎn)權(quán)住宅則是到房屋結(jié)頂時(shí)候就開始辦理按揭。2、40年產(chǎn)權(quán)房以后如果拆遷的話，獲得的賠償金會(huì)比70年產(chǎn)權(quán)住宅性質(zhì)房屋獲得的賠償金要高。3 、商業(yè)性質(zhì)房屋可自住，也可注冊(cè)營業(yè)執(zhí)照當(dāng)辦公房用。4、商業(yè)性質(zhì)的房屋一般周邊生活配套會(huì)更高檔些，這是生活水平的一種體現(xiàn)。5 、商業(yè)性質(zhì)房屋拆遷時(shí)間短，換房時(shí)間能優(yōu)先。業(yè)主一般多為單身貴族，企業(yè)白領(lǐng)，整體人群素質(zhì)要高。6、商業(yè)性質(zhì)房屋對(duì)第二次換大面積住房無影響，仍能享受第一套按揭利率。同時(shí)，單身公寓一般比住宅的租金要高。7、 商業(yè)規(guī)模形式，周邊配套齊全，購物逛街，飲食方便；物業(yè)管理會(huì)更加的規(guī)范和到位。8、 商業(yè)性質(zhì)的房屋一般都是稱為單身公寓，所以面積不會(huì)很大，因此總價(jià)低，適合投資，也適合過渡。9、商業(yè)性質(zhì)的土地在商鋪結(jié)構(gòu)配比上要比住宅的商業(yè)配比合理很多，所以很快可以形成以小區(qū)為中心的商業(yè)氛圍，更加能吸引人氣，人氣高了，投資回報(bào)率的必然會(huì)高上去。

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