已有5個(gè)回答

• 136****3715

  立面設(shè)計(jì)沒(méi)有規(guī)范，住宅規(guī)范可以參照《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》和《住宅建筑規(guī)范》,里面有一些關(guān)于門(mén)窗洞大小、欄板高度的要求。
  

  查看全文↓ 2019-06-13 22:27:18
• 148****6160

  建筑工程上按使用貼面材料和工藝不同，常用外墻裝飾材料分以下幾類:
  (1)鑲面類，如大理石板、花崗石板、面磚、陶瓷錦磚、玻璃錦磚、水磨石板等。適用于高級(jí)建筑的外墻、柱、勒腳或墻裙飾面。
  (2}石碴類，如水刷石、干粘石、剎斧石等，多用于一般中、高級(jí)建筑的外墻、柱、勒腳飾面。
  (3)砂漿類，如水ffll砂漿(用作拉毛灰、甩毛灰)、聚合物水泥砂漿或水泥漿‘用作噴漆、滾涂、彈涂)，適用于一般民用或公用建筑的外墻飾面。
  (4)色漿涂料，如水泥色漿、乳膠漆，適用于一般的外墻飾面。

  查看全文↓ 2019-06-13 22:27:13
• 144****4041

  主要可能涉及這三個(gè)部門(mén)，請(qǐng)一一去詢問(wèn)：
  　　1、住建局（管規(guī)劃、主體改動(dòng)）；
  　　2、城管局（管城市環(huán)境、衛(wèi)生及市容） ；
  　　3、工商局。
  　　改造工程量比較大，還需拆除墻體，加建幕墻。
  　　1、規(guī)劃審批;幕墻節(jié)能審查;改造施工許可。
  　　2、要說(shuō)清楚改造什么,原建筑什么情況,改造成什么情況。材料,建筑高度,位置(考慮施工難度)都要說(shuō)清楚。
  　　3、一般建筑商都是自己來(lái)承擔(dān)外面的裝飾,但也有專門(mén)的室外裝修公司,**好是問(wèn)一問(wèn)。
  　　4、住宅單體外立面顏色改變規(guī)劃設(shè)計(jì)方案需要重新申報(bào)。建筑外墻材料、色彩局部變更,應(yīng)報(bào)規(guī)劃主管部門(mén)重新審核。
  

  查看全文↓ 2019-06-13 22:27:09
• 157****1746

  
  小區(qū)商業(yè)裙樓改造為公寓或酒店，經(jīng)常遭致住宅業(yè)主的集體質(zhì)疑和反對(duì)是一個(gè)普遍現(xiàn)象。近日，深圳中心區(qū)中銀花園小區(qū)裙樓被某公司買下后進(jìn)行施工，卻遭到居民強(qiáng)烈反對(duì)，該小區(qū)業(yè)主表示，小區(qū)內(nèi)傳聞裙樓將被分割改造成公寓。
  
  
  
  
  
  
  
  據(jù)了解，中銀花園共有5棟住宅樓同兩棟寫(xiě)字樓構(gòu)成，1997年建成，1000多戶，樓高三十二層，分為二房二廳、三房二廳、四房二廳及多款復(fù)式單位，而這次修改的是1號(hào)樓和2號(hào)樓。
  
  
  
  
  
  
  
  對(duì)于商業(yè)裙樓改公寓，記者發(fā)現(xiàn)，除了涉及產(chǎn)權(quán)分割二手交易是否可操作的問(wèn)題外，即便作為長(zhǎng)租公寓或酒店，也經(jīng)常涉及消防、治安、環(huán)保等問(wèn)題，容易遭致小區(qū)住宅業(yè)主的投訴。
  
  
  
  
  1
  
  外立面修改是否經(jīng)過(guò)合法程序？
  
  
  
  2017年7月16日公布的《市規(guī)劃國(guó)土委福田管理局關(guān)于中銀花園1號(hào)樓1-3層，2號(hào)樓1-3層外立面改建方案的公示》顯示，中銀花園位于福田區(qū)彩田路西、紅荔路南交界，1號(hào)樓1-3層、2號(hào)樓1-3層產(chǎn)權(quán)人均為李麗，建筑面積共203651.8平方米，用途為商業(yè)，現(xiàn)申請(qǐng)一號(hào)樓裙樓1-3層及2號(hào)樓裙樓1-3層外立面修改，后福田區(qū)住建局對(duì)《中銀花園裙樓外立面改造工程》在2017年8月23日發(fā)放施工許可證。
  
  
  
  記者了解到，小區(qū)裙樓被一家投資公司買了下來(lái)，重新整修，樓下的3層被腳手架圍起來(lái)正在整修更新。根據(jù)公示的內(nèi)容，改造完成后，底部的商業(yè)裙樓外立面不再是暗紅色，而變成了金屬、鏡面的組合，或?qū)⒔ǔ梢粋€(gè)商業(yè)綜合體。
  
  
  
  

  查看全文↓ 2019-06-13 22:27:04
• 133****0209

  商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存當(dāng)前十分嚴(yán)重，遠(yuǎn)超出我們的想象。
  
  
  
  數(shù)據(jù)顯示，目前商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存達(dá)到11億平方米，按照去年商業(yè)銷售面積9252萬(wàn)平米計(jì)算，去化周期超過(guò)11年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅6~7年的庫(kù)存去化周期。
  
  
  
  為了拯救水深火熱中的開(kāi)發(fā)商，中央使出了終極大招：允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
  
  
  
  商業(yè)用地的水電可是住宅用地的3倍，這一改，立馬提升物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值及回報(bào)。商改住可以說(shuō)為很多困境中的開(kāi)發(fā)商解了套，讓他們有了更多選擇。
  
  
  
  但商改住同樣也面臨著復(fù)雜的手續(xù)、非常高的改造成本等問(wèn)題，商改住到底是去庫(kù)存機(jī)會(huì)還是新的火坑？明源君對(duì)話了有商改住經(jīng)驗(yàn)的灣流國(guó)際青年公寓總裁林友威及其設(shè)計(jì)合作方鋒思設(shè)計(jì)。
  
  
  
  1
  
  怎樣的商業(yè)地產(chǎn)適合改成公寓？
  
  
  
  當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題非常嚴(yán)重，但并非所有商業(yè)地產(chǎn)都適合進(jìn)行商改住的。
  
  
  
  比如有些地段偏遠(yuǎn)、居住條件較差的商場(chǎng)，還不如小區(qū)房，即便改成長(zhǎng)租公寓，估計(jì)也沒(méi)有人愿意去租。灣流國(guó)際青年社區(qū)總裁林友威認(rèn)為，一般灣流青年社區(qū)在選擇商業(yè)物業(yè)改造會(huì)有以下幾個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)：
  
  
  
  
  
  
  
  
  2
  
  商改住前期做好5大準(zhǔn)備
  
  
  
  商改住聽(tīng)起來(lái)很美，但涉及到的問(wèn)題可謂方方面面，一不小心就可能掉坑了。所以在改造前一定要了解清楚。
  
  
  
  1手續(xù)辦理
  
  
  雖然中央出臺(tái)了商改住政策，但具體的落實(shí)還有賴于地方政府出臺(tái)具體操作細(xì)則。比如四川政府規(guī)定，繳納補(bǔ)齊完土地出讓金，就可辦理商改住。
  
  
  
  值得注意的是，商改住仍需要將土地用途調(diào)整為居住用地，但辦理土地變更手續(xù)涉及的政府部門(mén)多、審批環(huán)節(jié)多，審批時(shí)間長(zhǎng)，手續(xù)復(fù)雜，審批難度大。
  
  
  
  而灣流國(guó)際青年社區(qū)的之前操作手法是，商業(yè)地產(chǎn)按酒店申報(bào)，申請(qǐng)?zhí)胤N行業(yè)許可證，辦理酒店管理經(jīng)營(yíng)許可。
  
  
  
  2周邊施工條件
  
  
  滿足物料堆場(chǎng)及車輛進(jìn)出要求，施工過(guò)程中協(xié)調(diào)好鄰里關(guān)系。
  
  
  
  3資金準(zhǔn)備
  
  
  資金預(yù)算須覆蓋整個(gè)項(xiàng)目資金峰值，包括首期租金、押金，報(bào)建費(fèi)，裝修款，開(kāi)辦費(fèi)，營(yíng)銷費(fèi)等。
  
  
  
  4團(tuán)隊(duì)和人才準(zhǔn)備
  
  
  完成整個(gè)公寓運(yùn)營(yíng)閉環(huán)需在項(xiàng)目投資、市場(chǎng)定位、設(shè)計(jì)、工程施工、營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)等全流程有專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)支撐與保障。
  
  
  
  5設(shè)計(jì)和施工合作對(duì)象
  
  
  這個(gè)非常重要！對(duì)于沒(méi)有改造經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商而言，經(jīng)驗(yàn)豐富的靠譜合作伙伴可幫你少走很多彎路。比如灣流青年社區(qū)選擇的設(shè)計(jì)合作伙伴有法國(guó)GPT、西班牙蘭庭等，施工合作伙伴有廣域、上海城建、中建7局。
  
  
  3
  
  商改住設(shè)計(jì)注意要點(diǎn)
  
  
  
  對(duì)于代建商業(yè)項(xiàng)目，商改住難度會(huì)小很多，但對(duì)于已建成的商業(yè)項(xiàng)目，后期改造涉及到的問(wèn)題非常多，成本相對(duì)也比較高。百貨或商場(chǎng)改造公寓的設(shè)計(jì)核心有2點(diǎn)：一是采光通風(fēng)問(wèn)題，二是業(yè)態(tài)交叉影響問(wèn)題。
  
  
  
  下面以上大路的灣流國(guó)際青年社區(qū)為例說(shuō)明。
  
  

  查看全文↓ 2019-06-13 22:27:00

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 住宅外立面都有哪些
  答

  一、面磚：多用于建筑物外墻的陶質(zhì)或者是煙質(zhì)建筑裝飾磚，施工工藝要求高是有施釉和不施釉之分的。面磚的優(yōu)點(diǎn)是在外觀上會(huì)具有不同的質(zhì)感；在功能上，面磚堅(jiān)固耐用，具備很好的耐久性和質(zhì)感，具有易清洗、防火、抗水、耐磨、耐腐蝕和維護(hù)費(fèi)用低等特點(diǎn)。面磚的缺點(diǎn)是粘貼要求較高，施工難度大，施工技術(shù)不過(guò)硬容易造成脫落傷人，還必須解決防水問(wèn)題。二、涂料：涂料是指涂敷于物體表面能與基層牢固粘結(jié)并形成完整而堅(jiān)韌保護(hù)膜的材料。涂料的優(yōu)點(diǎn)是較為經(jīng)濟(jì)，安全環(huán)保。涂料的裝飾性良好、施工簡(jiǎn)便、工期短、工效高、維修方便，同時(shí)，在涂料里添加防水劑可以一次施工就解決防水問(wèn)題。涂料的缺點(diǎn)是壽命較短，變色、起皮、開(kāi)裂。目前，許多杭城的樓盤(pán)采用了真石漆涂料，比傳統(tǒng)涂料更易清洗，壽命也更長(zhǎng)。三、干掛石材：干掛石材是當(dāng)代飾面飾材裝修中一種新型的施工工藝。其原理是在主體結(jié)構(gòu)上設(shè)主要受力點(diǎn)，通過(guò)金屬掛件將石材固定在建筑物上，形成石材裝飾幕墻。干掛石材的優(yōu)點(diǎn)是在外觀上高檔大氣，在功能上堅(jiān)固耐用。干掛石材的工藝繁復(fù)，利用耐腐蝕的螺栓和柔性連接件，將大理石、花崗石等飾面石材干掛在建筑結(jié)構(gòu)的外表面，石材與結(jié)構(gòu)之間留出４０至５０毫米的空腔，在風(fēng)力和地震力的作用下允許產(chǎn)生適量的變位，以吸收部分風(fēng)力和地震張力。因此，不會(huì)出現(xiàn)裂紋和脫落。免除了灌漿工序，可縮短施工周期，減輕建筑物自重，提高抗震性能，并且可以有效預(yù)防飾面板脫落傷人事故的發(fā)生。干掛石材的缺點(diǎn)是施工難度較大，成本較高。四、玻璃幕墻：是指由支承結(jié)構(gòu)體系可相對(duì)主體結(jié)構(gòu)有一定位移能力、不分擔(dān)主體結(jié)構(gòu)所受作用的建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)或裝飾結(jié)構(gòu)。墻體有單層和雙層玻璃兩種。玻璃幕墻的優(yōu)點(diǎn)是造型簡(jiǎn)潔、豪華、現(xiàn)代感強(qiáng)，具有很好的裝飾效果。是一種美觀新穎的建筑墻體裝飾方法，是現(xiàn)代主義高層建筑時(shí)代的顯著特征。玻璃幕墻很少采用到住宅上，即使用也是高檔樓盤(pán)采用。玻璃幕墻的缺點(diǎn)是其反射的強(qiáng)烈光線在一定程度上影響了人們的生活，造成“光污染”。此外，玻璃幕墻的造價(jià)較高，如施工技術(shù)不過(guò)硬，可能會(huì)造成脫落傷人。?五、金屬鋁板：鋁單板幕墻采用高強(qiáng)度鋁合金板材，其構(gòu)造主要由面板、加強(qiáng)筋和角碼組成。就目前國(guó)內(nèi)使用的鋁板幕墻而言，絕大部分是復(fù)合鋁板和鋁合金單板。鋁板幕墻的優(yōu)點(diǎn)是具有質(zhì)輕、隔音、防火、防水、耐候、高強(qiáng)度、易安裝施工等實(shí)用性。鋁單板幕墻板耐腐蝕性能好，不易玷污，便于清潔保養(yǎng)。鋁板幕墻的缺點(diǎn)是價(jià)格相對(duì)昂貴，不易推廣普及。以上就是買房子的時(shí)候會(huì)遇到外墻面的幾種材質(zhì)，以及這些外墻面材質(zhì)都有哪些優(yōu)缺點(diǎn)，當(dāng)然很多都是憑個(gè)人的喜好，但是也要考慮實(shí)用性，希望對(duì)大家有所幫助。購(gòu)房

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 住宅外立面都有哪些
  答

  建筑外立面包括在外面能看到的所有部分。從下往上說(shuō)啊：地坪高度變化勒腳 臺(tái)階 門(mén)窗 陽(yáng)臺(tái) 空調(diào)板 雨棚 立面線腳 立面分隔凹槽 坡屋面 女兒墻 雨水管 標(biāo)志 細(xì)部紋理 幕墻分隔 桁架網(wǎng)架 拉索 立面變形縫 NB的還有畫(huà)排磚、排石材的。。。。。LZ。。。說(shuō)了這么多就是想告訴你第一句話，外面能看到的所有東西都要畫(huà)。。。哪怕是墻面出殼的地方都要表示

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 住宅外立面都有哪些?房子外墻的結(jié)構(gòu)有哪些組成?
  答

  據(jù)我所知知，業(yè)主只能在自家屋內(nèi)裝修，外立面外墻瓷磚包括陽(yáng)臺(tái)欄桿等，都不允許改動(dòng)。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 住宅外立面可以嗎? 房子外立面到底用啥材料好？四類優(yōu)缺點(diǎn)對(duì)比
  答

  你看到的文件估計(jì)是地方政府的發(fā)文，你可能是將小區(qū)統(tǒng)一的塑鋼門(mén)換掉了，新的門(mén)上面是不是有防盜的網(wǎng)格？有些城市是對(duì)網(wǎng)格式的防盜門(mén)窗加以淘汰，你可能是在這方面與他們發(fā)生了矛盾。你應(yīng)查實(shí)他的文件是否還有效，如果還有效你只能委屈一下了，沒(méi)有必要為此事太費(fèi)精神，不值得。其實(shí)你可以在里邊加你的門(mén)，外立面不變，從里面看樣子改變還增加了防盜功能。還可以在你的陽(yáng)臺(tái)內(nèi)放上較高的綠樹(shù)，叫他看不到你的門(mén)，也許可以化解矛盾。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 住宅外立面什么好
  答

  仿古磚好看

  全部5個(gè)回答>