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• 134****0788

  一、業(yè)主維權(quán)之產(chǎn)生和覺(jué)醒
  **近二、三年來(lái)，業(yè)主維權(quán)的個(gè)案頻頻出現(xiàn)于報(bào)紙和網(wǎng)絡(luò)，業(yè)主維權(quán)的呼聲不斷高漲。一時(shí)間，電視臺(tái)上有業(yè)主維權(quán)訪談，廣播臺(tái)中有業(yè)主維權(quán)問(wèn)答，北京民間向人大提出了維護(hù)業(yè)主權(quán)益的《關(guān)于物業(yè)管理法立法的議案》，深圳出現(xiàn)了維護(hù)業(yè)主權(quán)益的先進(jìn)代表人物。因?yàn)闃I(yè)主維權(quán)，有些住宅小區(qū)也特別受到人們的關(guān)注，如深圳南天一花園成功地收回和清理了全部架空層，景洲大廈成功地自主選聘了物業(yè)管理公司，深圳長(zhǎng)城一花園成功地提前改選了業(yè)主委員會(huì)，等等。當(dāng)然，也出現(xiàn)了假借業(yè)主維權(quán)之名實(shí)為撈取私利的人物，如天澤花園原業(yè)委會(huì)主任?？傊瑯I(yè)主維權(quán)成為了這幾年來(lái)的一種社會(huì)現(xiàn)象，而且會(huì)一直存在下去。
  之所以會(huì)出現(xiàn) 業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象 ，是因?yàn)樯鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然。上世紀(jì)80年代以前，我國(guó)城市居民沒(méi)有私人財(cái)產(chǎn)，也沒(méi)有業(yè)主，當(dāng)然也就不會(huì)有什么 業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象 。自從我國(guó)實(shí)行房屋私有化和承認(rèn)私有財(cái)產(chǎn)之后，許多城市居民同時(shí)也就成為了 業(yè)主 。有了私有房屋和業(yè)主的存在，自然就有 侵犯業(yè)主權(quán)益 和 業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象 的出現(xiàn)，這是社會(huì)發(fā)展的必然，也是社會(huì)發(fā)展的進(jìn)步。"業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象"是我國(guó)城市居民鍛煉"公民意識(shí)"的開(kāi)篇，對(duì)現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展有著十分積極的意義。但是為什么 業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象 這幾年才開(kāi)始引人注目呢？那是由于業(yè)主維權(quán)意識(shí)的遲后。業(yè)主的維權(quán)意識(shí)，需要有一個(gè)孕育和覺(jué)醒的過(guò)程。幾年以前，許多業(yè)主并沒(méi)有意識(shí)到自己已經(jīng)有法律意義上的物權(quán)，更不知道自己在住宅區(qū)里還享有那么多共有的公共權(quán)益。只感到自己個(gè)體的孤立、弱小和無(wú)奈。幾年以前，大多數(shù)的業(yè)主沒(méi)有看過(guò)，更談不上研究過(guò)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)。幾年以前，大多數(shù)住宅小區(qū)還沒(méi)有成立真正民選的業(yè)主委員會(huì)。是國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布，教育和催醒了業(yè)主們的維權(quán)意識(shí)，是一個(gè)一個(gè)的業(yè)主維權(quán)個(gè)案培育和鍛煉了業(yè)主們的維權(quán)意識(shí)。業(yè)主的維權(quán)意識(shí)覺(jué)醒了，業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象出現(xiàn)了，我們的業(yè)主群體和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、我們的政府、司法部門(mén)都做好了準(zhǔn)備嗎？
  二、業(yè)主權(quán)益即民眾權(quán)益
  除了一些單位業(yè)主之外，業(yè)主也就是城市居民。確切地說(shuō)，業(yè)主是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的城市居民。經(jīng)過(guò)二十多年的改革開(kāi)放，業(yè)主已經(jīng)是城市居民中的大多數(shù)。所以說(shuō)，業(yè)主的利益，其實(shí)就是城市居民的利益，就是群眾的利益，就是百姓的利益。關(guān)注和解決好業(yè)主維權(quán)的問(wèn)題，是所有公權(quán)機(jī)構(gòu)，包括政府部門(mén)和司法部門(mén)，履行"執(zhí)政為民"宗旨和承諾的重要內(nèi)容。那種對(duì)"業(yè)主維權(quán)"采取冷漠、推諉、甚至刁難的態(tài)度，那種視"業(yè)主維權(quán)"為"難有寧日"的思想，都是對(duì)"執(zhí)政為民"宗旨的違背，是對(duì)社會(huì)公權(quán)和社會(huì)公理的褻瀆，是對(duì)失去侵犯業(yè)主利益特權(quán)的留戀。
  公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)是受到我國(guó)憲法和相關(guān)法律保護(hù)的公民基本權(quán)利。對(duì)大多數(shù)城市居民而言，其主要的私人財(cái)產(chǎn)就是作為居所的房屋。那是他們辛苦工作和克儉積攢半生乃至一生的財(cái)產(chǎn)。我國(guó)大多數(shù)城市居民的財(cái)產(chǎn)權(quán)其實(shí)就是房產(chǎn)權(quán)。因此，尊重和保護(hù)業(yè)主的房產(chǎn)權(quán)益，就是體現(xiàn)尊重和保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)，就是體現(xiàn)尊重和保護(hù)憲法賦予的公民的基本權(quán)利。
  作為業(yè)主的城市居民，因?yàn)橛辛俗鳛樗接胸?cái)產(chǎn)的房屋，也就享有住宅區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所的共有權(quán)益。業(yè)主不僅擁有個(gè)人的私有財(cái)產(chǎn)，而且擁有共有物業(yè)形成的集體財(cái)產(chǎn)。這些共有物業(yè)包括電梯、配電機(jī)房和配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)組、水泵、消防設(shè)施、管理用房、辦公設(shè)備、共有商業(yè)用房、架空層、地下室、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)、共有使用權(quán)土地、綠化草木和綠化設(shè)施、圍墻、安全監(jiān)控設(shè)施、維修和管理用物料、專(zhuān)項(xiàng)維修基金、共有物業(yè)租金收入，等等。城市居民擁有集體財(cái)產(chǎn)，是改革開(kāi)放和社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)。這種集體財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)該與農(nóng)村村民的集體財(cái)產(chǎn)，以及城市中農(nóng)轉(zhuǎn)非居民的集體財(cái)產(chǎn)一樣，受到憲法和相關(guān)法律的保護(hù)。業(yè)主（集體）維權(quán)在很大程度上是維護(hù)他們的集體財(cái)產(chǎn)權(quán)。因?yàn)檫@種集體財(cái)產(chǎn)權(quán)經(jīng)常遭受到開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、個(gè)別大業(yè)主，甚至政府部門(mén)的嚴(yán)重侵害。這就是"業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象"層出不窮的根本原因。
  三、業(yè)主維權(quán)的主要內(nèi)容
  綜觀業(yè)主維權(quán)的眾多個(gè)案，業(yè)主維權(quán)的主要訴求，不外乎如下幾個(gè)方面。
  （1）與開(kāi)發(fā)商的合同糾紛。包括交房拖期，質(zhì)量低劣，面積縮水，等等。
  （2）開(kāi)發(fā)商侵占或出售作為集體財(cái)產(chǎn)的業(yè)主共有物業(yè)。比如侵占業(yè)主共有使用權(quán)土地，侵占架空層出租牟利，將配套的商用房屋占為己有，不移交會(huì)所，不移交停車(chē)場(chǎng)，等等。中國(guó)的開(kāi)發(fā)商總想在樓盤(pán)出售之后，仍然保有自己的利益而不肯離去。甚至連房屋的外墻和屋頂都不放過(guò)，通過(guò)合同霸王條款和其他辦法占為己有。業(yè)主維權(quán)意識(shí)覺(jué)醒之后，要求收回遭到侵犯的共有物業(yè)權(quán)益，便成了業(yè)主維權(quán)的主要訴求。
  （3）關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度方面的糾紛，以及物業(yè)管理企業(yè)侵占業(yè)主公共利益方面的問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間應(yīng)該是一種服務(wù)合同關(guān)系。但是有些物業(yè)管理企業(yè)是受開(kāi)發(fā)商指派而進(jìn)駐住宅區(qū)的，缺乏為業(yè)主服務(wù)的意識(shí)和責(zé)任，讓業(yè)主感受到他們只是開(kāi)發(fā)商利益的維護(hù)人。服務(wù)不到位，從業(yè)人員態(tài)度惡劣，甚至毆打業(yè)主的事例時(shí)有聽(tīng)聞。在業(yè)主方?jīng)]有充分組織起來(lái)，維權(quán)監(jiān)督不力的情況下，同開(kāi)發(fā)商一樣，物業(yè)管理企業(yè)為了利潤(rùn)**大化，也會(huì)侵犯業(yè)主的共同利益，包括多收費(fèi)、亂收費(fèi)、帳目不清、侵占業(yè)主共有專(zhuān)項(xiàng)資金、侵占共有物業(yè)的收益、為了經(jīng)營(yíng)收入而破壞居住環(huán)境，等等。
  （4）政府部門(mén)對(duì)業(yè)主權(quán)益的漠視和侵害也是業(yè)主維權(quán)的重要內(nèi)容。業(yè)主在自己權(quán)益受到侵犯時(shí)，首先想到的是向政府相關(guān)部門(mén)投訴報(bào)告，希望政府部門(mén)采取行政執(zhí)法來(lái)解決問(wèn)題。比如住宅區(qū)內(nèi)商鋪林立，破壞居住環(huán)境的問(wèn)題，業(yè)主一般都會(huì)向環(huán)保部門(mén)、國(guó)土規(guī)劃部門(mén)、租賃管理部門(mén)等進(jìn)行投訴尋求解決辦法。開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)侵占業(yè)主公共物業(yè)等問(wèn)題，業(yè)主也會(huì)首先向國(guó)土規(guī)劃部門(mén)、房屋住宅管理部門(mén)進(jìn)行投訴，尋求制止和糾正侵權(quán)行為。這說(shuō)明居民們還是信任和寄希望于政府的?？墒?，有些政府部門(mén)不能依法處理，甚至利用公權(quán)來(lái)協(xié)助或參與對(duì)業(yè)主權(quán)益的侵犯。有些部門(mén)或某些公務(wù)員對(duì)法律法規(guī)的認(rèn)識(shí)有誤，也會(huì)造成對(duì)業(yè)主合法權(quán)益的侵害。比如，違規(guī)確權(quán)登記的問(wèn)題，業(yè)主維權(quán)個(gè)案中就占有相當(dāng)?shù)谋壤Ｋ?，主管部門(mén)的執(zhí)法管理的不法、不力和不公，也是業(yè)主維權(quán)的主要內(nèi)容。
  （5）業(yè)主委員會(huì)是否代表業(yè)主多數(shù)的意愿，是否執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，是否侵犯業(yè)主的公共利益和民主權(quán)利，也是業(yè)主維權(quán)的內(nèi)容。如同其它組織機(jī)構(gòu)、政府機(jī)關(guān)、企業(yè)一樣，少數(shù)業(yè)主委員會(huì)的成員也可能為了謀取私利而損害業(yè)主的公共利益，政府和企業(yè)機(jī)構(gòu)會(huì)出現(xiàn)貪官污吏，業(yè)主委員會(huì)也會(huì)出現(xiàn)小貪和犯罪分子，更多的可能會(huì)因觀點(diǎn)認(rèn)識(shí)的不同而在業(yè)委會(huì)中產(chǎn)生意見(jiàn)分歧，或在業(yè)主中產(chǎn)生意見(jiàn)對(duì)立，影響業(yè)主的公共利益。一般說(shuō)，只要沒(méi)有外部因素的惡意介入，通過(guò)在主管部門(mén)指導(dǎo)下建立和執(zhí)行正常的業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的民主決策機(jī)制，業(yè)主內(nèi)部的維權(quán)問(wèn)題應(yīng)該比較容易解決。但是，如同農(nóng)村村民委員會(huì)一樣，保障小區(qū)業(yè)主居民的知情權(quán)、決策權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)也應(yīng)該是"業(yè)主維權(quán)"的重要內(nèi)容。
  四、業(yè)主維權(quán)的途徑
  分析業(yè)主維權(quán)的個(gè)案和內(nèi)容，從易到難，大致可以把業(yè)主維權(quán)的途徑分為以下幾種。
  （1）民主維權(quán)。業(yè)主之間的分歧和矛盾，應(yīng)該通過(guò)業(yè)主之間的討論，采用民主集中的辦法，用民主決策來(lái)解決。為此，業(yè)主應(yīng)珍惜自己的民主權(quán)利，在住宅區(qū)里建立和健全有效的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)的民主機(jī)制。這樣，既能形成強(qiáng)大的業(yè)主共同意志，又能支持和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。媒體報(bào)道渲染某花園業(yè)主委員會(huì)的一場(chǎng)風(fēng)波，其實(shí)是實(shí)行民主決策的大演練，非常正常，對(duì)鍛煉業(yè)主的維權(quán)意識(shí)和技巧非常有益。事情是多數(shù)業(yè)委不同意和不滿意業(yè)委會(huì)主任的意見(jiàn)和主張，主任職務(wù)遭多數(shù)委員罷免和改選，這很正常。遭罷免的前主任不服，于是尋求業(yè)主的支持，在獲得10%業(yè)主聯(lián)名支持下，要求召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)改選業(yè)主委員會(huì)，這也很正常。**后的決定由花園的權(quán)力機(jī)構(gòu)業(yè)主大會(huì)來(lái)決定，這就是通過(guò)民主來(lái)維護(hù)業(yè)主的權(quán)利。在這個(gè)過(guò)程中，爭(zhēng)辯的雙方難免會(huì)發(fā)生相互指責(zé)和申辯。廣大的業(yè)主正是通過(guò)這些指責(zé)和申辯來(lái)判斷誰(shuí)是誰(shuí)非，來(lái)決定自己的表決意向。

  查看全文↓ 2019-06-13 16:59:43
• 153****6831

  房子質(zhì)量問(wèn)題找誰(shuí)？業(yè)主該如何維權(quán)呢？
  商品房在交付時(shí)可能會(huì)存在個(gè)別質(zhì)量問(wèn)題，對(duì)此應(yīng)區(qū)別對(duì)待。就墻體裂縫而言，如果屬于房屋材料伸縮、溫度變化等引起的裂縫，這是允許存在的，也不應(yīng)視為嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，由開(kāi)發(fā)商修復(fù)甚至業(yè)主在裝修時(shí)自己粉刷即可彌補(bǔ)。這些裂縫也是在房屋交付時(shí)，業(yè)主可以直觀發(fā)現(xiàn)的。而對(duì)因施工質(zhì)量問(wèn)題造成的墻體縱深貫通裂縫、地質(zhì)沉降引起的墻體裂縫等，這是業(yè)主僅憑肉眼和普通知識(shí)無(wú)法判斷的，必須要經(jīng)過(guò)房屋質(zhì)量檢測(cè)部門(mén)的檢測(cè)。
  在裂縫危及房屋建筑結(jié)構(gòu)和居住安全的情況下，這些裂縫就構(gòu)成了根本性質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商必須采取相關(guān)補(bǔ)救措施或給予業(yè)主調(diào)換房屋等途徑予以解決。此時(shí)，業(yè)主有權(quán)拒絕接受交付房屋。
  因而房屋交付出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，如果并不嚴(yán)重影響實(shí)際居住，并且開(kāi)發(fā)商及時(shí)予以修復(fù)，業(yè)主不能以存在細(xì)微瑕疵要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。當(dāng)然，如果房屋因質(zhì)量瑕疵影響業(yè)主實(shí)際居住，開(kāi)發(fā)商因修復(fù)相應(yīng)瑕疵而延期交付，其自然應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。　　
  特別提示：房屋交付過(guò)程中出現(xiàn)裂縫，業(yè)主在驗(yàn)收時(shí)首先應(yīng)對(duì)照墻體結(jié)構(gòu)，觀察裂縫走向和分布，結(jié)合裂縫深度判斷裂縫屬否屬于正常伸縮縫。
  其次，在無(wú)法自我判斷的情況下，業(yè)主可以要求開(kāi)發(fā)商提供關(guān)于墻體裂縫的書(shū)面證明材料和質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告，由其承擔(dān)質(zhì)量合格的證明責(zé)任。并且在與開(kāi)發(fā)商的交涉過(guò)程中，要始終做好證據(jù)的固定和保全工作，以防在訴訟或交涉中處于不利的地位。

  查看全文↓ 2019-06-13 16:58:43
• 157****9298

  看合同，違反合同的按違約條款賠償，
  不在合同里的東西就慢慢扯皮吧。
  

  查看全文↓ 2019-06-13 16:58:24

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商維建業(yè)主如何維權(quán)？有人知道嗎？
  答

  看合同，違反合同的按違約條款賠償，不在合同里的東西就慢慢扯皮吧。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商維建業(yè)主如何維權(quán)？應(yīng)該怎么維權(quán)呢？
  答

  回答你的問(wèn)題： 1、首先看你們有沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)。 2、如果沒(méi)有，看你們的前期服務(wù)協(xié)議。 3、物業(yè)公司有沒(méi)有資質(zhì)證。 4、物業(yè)公司有沒(méi)有物價(jià)局核發(fā)的收費(fèi)許可證。 5、進(jìn)駐你們小區(qū)有沒(méi)有經(jīng)過(guò)招投標(biāo)。 近年來(lái)，物業(yè)公司和業(yè)主的糾紛比較多。很多老舊小區(qū)由于開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題較多。很多矛盾點(diǎn)都轉(zhuǎn)移到物業(yè)公司頭上，這樣對(duì)物業(yè)公司也是不公平的。有些業(yè)主維權(quán)，但是不懂物業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)。跟物業(yè)公司頂著干，到**后。受傷的不單是物業(yè)公司，業(yè)主的傷害**大。 總的來(lái)說(shuō)，業(yè)主和物業(yè)公司的目標(biāo)是一致的，都是想把社區(qū)搞好。 但是，也別忘了，物業(yè)公司是法人，是企業(yè)。也需要盈利。 業(yè)主可以要求物業(yè)公司接受業(yè)主的監(jiān)督，財(cái)務(wù)公開(kāi)。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商如何創(chuàng)新？有人知道嗎？
  答

  房地產(chǎn)項(xiàng)目的創(chuàng)新手法 創(chuàng)新是一個(gè)民族的希望和靈魂，創(chuàng)新也是一個(gè)行業(yè)發(fā)展的希望所在，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)也莫不如此。 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)。項(xiàng)目運(yùn)作的成功與否固然有多種因素，但創(chuàng)新是**重要的一環(huán)。就房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)說(shuō)，其本質(zhì)就是創(chuàng)新的競(jìng)爭(zhēng)，這已是眾多開(kāi)發(fā)商成功的公開(kāi)秘訣?？v觀這些成功的經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新主要是在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的理念、空間、物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)方面的創(chuàng)新。 首先是房地產(chǎn)項(xiàng)目理念的創(chuàng)新。所謂理念，通俗地說(shuō)，就好比寫(xiě)文章動(dòng)筆之前的立意，文章反映什么主題意旨，確立何種觀點(diǎn)，圍繞主題觀點(diǎn)，如何進(jìn)行謀篇布局。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上，就要依據(jù)開(kāi)發(fā)商自身的實(shí)力、能力，結(jié)合政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政策等要素，尋找市場(chǎng)可發(fā)展空間，確立項(xiàng)目的銷(xiāo)售對(duì)象，在眾多的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中標(biāo)新立異、脫穎而出。在迎合買(mǎi)方需求心理的前提下，設(shè)法使其感到實(shí)用而又新穎、別致，產(chǎn)生巨大的吸引力和非買(mǎi)不可的購(gòu)買(mǎi)欲。 其次是房地產(chǎn)項(xiàng)目的空間創(chuàng)新?？臻g是項(xiàng)目設(shè)計(jì)的具體形態(tài)。優(yōu)秀的建筑之所以引人人勝或經(jīng)濟(jì)效益顯著，**主要的是在于其空間特色。一座建筑要保持長(zhǎng)期不落后，同樣依賴于所創(chuàng)造的建筑空間所起的作用。不同功能與特色的建筑，需要由不同的空間組成。室內(nèi)空間、室外空間、住宅組團(tuán)、小區(qū)、街區(qū)等都應(yīng)在設(shè)計(jì)過(guò)程中縝密考慮?？臻g構(gòu)建的核心是人，以人為本是空間組合的依據(jù)，高效、感人、舒適、安全、便捷，張揚(yáng)個(gè)性又與環(huán)境互融是空間序列設(shè)計(jì)的關(guān)鍵所在。上海的金茂大廈、香港的會(huì)展中心、北京的故宮、合肥的琥珀山莊住宅小區(qū)不啻是空間組合的典范。 再次是物業(yè)管理方面的創(chuàng)新。以人為本，親情關(guān)懷，急業(yè)主所急，想業(yè)主所想。業(yè)主想到的做到，業(yè)主想不到的也要想到并且做到。 第四是經(jīng)營(yíng)策略的創(chuàng)新。它包括定價(jià)、銷(xiāo)售渠道、銷(xiāo)售策略等，這些是吸引買(mǎi)家注意力，有效促銷(xiāo)必不可少的手段。房地產(chǎn)項(xiàng)目的理念、空間、文化、環(huán)境創(chuàng)新，就能贏得理想的市場(chǎng)份額和買(mǎi)主的青睞，在實(shí)現(xiàn)豐厚的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也創(chuàng)造了良好的社會(huì)和環(huán)境效益。 下面我們?cè)噲D對(duì)90年代以來(lái)廣州、深圳住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)展商所作的創(chuàng)新進(jìn)行總結(jié)。通過(guò)以下的總結(jié)，相信會(huì)對(duì)內(nèi)地的開(kāi)發(fā)商以及業(yè)內(nèi)人士對(duì)廣州、深圳兩地住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程中的創(chuàng)新有一個(gè)整體、系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)，對(duì)內(nèi)地開(kāi)發(fā)商正在運(yùn)作項(xiàng)目的創(chuàng)新策劃可能會(huì)有所啟示，對(duì)未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的創(chuàng)新趨勢(shì)有一個(gè)基本的判斷和把握。需要指出的是，目前廣州、深圳兩地的開(kāi)發(fā)商超過(guò)2，000多家，他們所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)可以說(shuō)有成千上萬(wàn)個(gè)，筆者不能也不可能將所有的創(chuàng)新事例一一道來(lái)，只是就一些有代表性的事例簡(jiǎn)單給以介紹。 一、開(kāi)發(fā)理念創(chuàng)新 住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程的創(chuàng)新首先應(yīng)是開(kāi)發(fā)理念的創(chuàng)新，然后才是規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃以及物業(yè)管理等方面的創(chuàng)新。開(kāi)發(fā)理念創(chuàng)新是本、是綱，其他創(chuàng)新是末、是目。 如今回想起來(lái)，順德碧桂園、廣州番禺祈福新村等樓盤(pán)可能是國(guó)內(nèi)住宅開(kāi)發(fā)中理念創(chuàng)新的先驅(qū)。1992、1993“房地產(chǎn)熱”之前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本處于賣(mài)方時(shí)代，即開(kāi)發(fā)商時(shí)只要蓋好房子，甚至只有一塊地和一張圖紙，就可以輕松地把樓賣(mài)掉。這種情況下開(kāi)發(fā)商不需要考慮什么理念創(chuàng)新。“房地產(chǎn)熱”之后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始研究消費(fèi)者行為和心理，因此也就有了順德碧桂園等樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)理念：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不等于鋼筋加水泥，開(kāi)發(fā)商應(yīng)由賣(mài)房子向賣(mài)生活方式轉(zhuǎn)變。 同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也意識(shí)到物以類(lèi)聚，人以群分，任何樓盤(pán)只能滿足所有消費(fèi)者中的一部分人，即樓盤(pán)要講究市場(chǎng)細(xì)分和市場(chǎng)定位。在此方面，廣州麗江花園率先為都市的白領(lǐng)人群量身訂造了他們所需的樓盤(pán)。“一方水土一方人，美善相隨麗江人”這句廣告詞至今還為許多廣州市民所熟知。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的理念往往與樓盤(pán)的概念分不開(kāi)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中導(dǎo)入某個(gè)概念有很多好處：它可以張揚(yáng)樓盤(pán)個(gè)性、避免同質(zhì)化；可以賦予樓盤(pán)文化品位，使無(wú)生命的樓盤(pán)有了靈魂；使樓盤(pán)的密碼和消費(fèi)者的密碼相對(duì)應(yīng)，滿足消費(fèi)者個(gè)性需求。在此方面，廣州奧林匹克花園將體育產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)復(fù)合，使“運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口”，它是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中概念設(shè)計(jì)的典范。 在深圳，萬(wàn)科集團(tuán)開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科四季花城、萬(wàn)科城市花園同樣也很成功，前者將園藝融入在小區(qū)建設(shè)中，后者將經(jīng)典的歐洲小城移植到了中國(guó)。近年來(lái)金地集團(tuán)開(kāi)發(fā)的金海灣家園、卓越集團(tuán)開(kāi)發(fā)的蔚藍(lán)海岸，將住宅開(kāi)發(fā)與海洋文化結(jié)合在一起，使住宅設(shè)計(jì)理念和概念得到了進(jìn)一步豐富和提高。 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新 規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新可以從建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、會(huì)所與配套設(shè)施等方面加以體現(xiàn)。 1.建筑風(fēng)格創(chuàng)新 1997年前后，在廣州、深圳等地，歐陸風(fēng)取代大一統(tǒng)的傳統(tǒng)模式，盛極一時(shí)，在當(dāng)時(shí)情況下可以說(shuō)是建筑風(fēng)格的一次創(chuàng)新；近幾年來(lái)，建筑風(fēng)格更趨多樣化：例如廣州保利房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的保利花園采用地中海建筑風(fēng)格，中國(guó)海外廣州公司開(kāi)發(fā)的中海名都呈現(xiàn)新加坡風(fēng)情，深圳星彥房地產(chǎn)公司投資的碧云天小區(qū)，演繹了嶺南風(fēng)情；更有甚者，信和集團(tuán)竟然將北歐斯堪的納維亞的簡(jiǎn)約小鎮(zhèn)(柏濤雅苑)在廣州這個(gè)亞熱帶城市移植演繹。廣州、深圳兩市當(dāng)今的住宅建筑風(fēng)格方面真可謂百花齊放、姹紫嫣紅。 2.戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新 90年代初，“三大一多一少”取代傳統(tǒng)的戶型結(jié)構(gòu)，是人所共知的改變。近年來(lái)，戶型設(shè)計(jì)方面的創(chuàng)新更為頻繁，比較典型的事例有：廣州奧林匹克花園，在廣州率先采用躍式設(shè)計(jì)(1999年)；深圳創(chuàng)世紀(jì)海濱花園，在深圳率先建造客廳、臥室與洗手間、廚房不再一個(gè)平面，即所謂的三錯(cuò)層式的住宅(2000年)。此外，雙衛(wèi)生間、復(fù)式結(jié)構(gòu)、陽(yáng)臺(tái)外飄、弧型陽(yáng)臺(tái)、落地窗戶型設(shè)計(jì)等方面的創(chuàng)新不勝枚舉。 3.景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)新 深圳萬(wàn)科的四季花城，在不同的組團(tuán)中種植不同的花卉，每個(gè)組團(tuán)都以此花卉命名，頗有新意。 深圳金地集團(tuán)開(kāi)發(fā)的金地翠園，其地下架空層及其可能的位置都進(jìn)行了綠化，即使在小區(qū)的圍墻上，也用綠色的塑料花加以裝飾，號(hào)稱百分之百的綠化率，真正突出了“翠”的意境。 廣州合生創(chuàng)展有限公司開(kāi)發(fā)的帝景苑小區(qū)，市場(chǎng)定位于高檔豪宅，為營(yíng)造這種氛圍，小區(qū)的中庭廣場(chǎng)布置了許多著名的雕塑。 4.會(huì)所與配套設(shè)施創(chuàng)新 順德碧桂園是國(guó)內(nèi)**早與名校聯(lián)姻(北京景山**)的小區(qū)。有人說(shuō)一所**可以救活一個(gè)樓盤(pán)，這個(gè)說(shuō)法可能有點(diǎn)言過(guò)其實(shí)，但我們的確可以看到**、尤其是著名**在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重要作用。這是因?yàn)橹袊?guó)的家長(zhǎng)都有望子成龍的強(qiáng)烈愿望。如今這種做法已經(jīng)成為很多發(fā)展商推售自己樓盤(pán)的慣用手法。同時(shí)，在順德碧桂園成功銷(xiāo)售過(guò)程中，其三大會(huì)所一應(yīng)俱全、極具奢華的娛樂(lè)設(shè)施，也給順德碧桂園的成功銷(xiāo)售增加了砝碼。 近年來(lái)，廣州的很多樓盤(pán)非常注重會(huì)所與配套設(shè)施的創(chuàng)新。例如：廣東方圓集團(tuán)開(kāi)發(fā)的廣州白云高爾夫家園，在小區(qū)內(nèi)專(zhuān)門(mén)建設(shè)高爾夫練習(xí)室，以提升小區(qū)品位；2001年7月開(kāi)盤(pán)的廣州錦繡香江花園，以Town House建筑為主，小區(qū)占地4000余畝，專(zhuān)門(mén)建設(shè)高爾夫推桿球場(chǎng)以及大型滑草場(chǎng)；番禺祈福新村，國(guó)內(nèi)有名的郊區(qū)大盤(pán)，一個(gè)小區(qū)的人口頂?shù)蒙弦粋€(gè)建制鎮(zhèn)，專(zhuān)門(mén)建設(shè)有生態(tài)農(nóng)莊。廣州合生創(chuàng)展房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的帝景苑小區(qū)，有一個(gè)非常奢華的會(huì)所等等。 智能化，一個(gè)不能不說(shuō)的話題。廣州麗江花園之“九如通津”項(xiàng)目，率先將寬帶網(wǎng)引入小區(qū)，深圳也為喜歡“網(wǎng)上沖浪”的人士建設(shè)了都市e站。此外，遠(yuǎn)紅外監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、指紋門(mén)鎖、三表抄送等一大批高科技產(chǎn)品與技術(shù)在小區(qū)建設(shè)中得到了廣泛應(yīng)用。 三、價(jià)格策略創(chuàng)新 低開(kāi)高走是人所共知的價(jià)格策略，但這在廣州錦城花園的策略運(yùn)用上卻更有新意。1997年以前，廣州中低價(jià)位樓盤(pán)銷(xiāo)售如日中天，豪宅的市場(chǎng)空間隨之縮小。在這種市場(chǎng)狀況下，錦城花園作為新一代豪宅要推向市場(chǎng)，阻力其實(shí)很大，沒(méi)有好的營(yíng)銷(xiāo)策略不能排除銷(xiāo)售失敗的危險(xiǎn)。對(duì)此，中國(guó)海外廣州公司意識(shí)非常清醒：他們?cè)跇潜P(pán)的裝修設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境與配套、現(xiàn)代化的物業(yè)管理等方面做了大量的工作，提高了樓盤(pán)在市場(chǎng)上的心理價(jià)位。在錦城花園開(kāi)賣(mài)之前，業(yè)內(nèi)人士紛紛猜測(cè)錦城花園要賣(mài)到l萬(wàn)元以上，但發(fā)展商卻以每平米7，500元的低價(jià)位拋出，使當(dāng)時(shí)全市的注意力都集中在錦城花園身上，造成了強(qiáng)大的市場(chǎng)沖擊波。首期發(fā)售，錦城花園三日內(nèi)銷(xiāo)量便愈九成。到二期發(fā)售，樓價(jià)提升15%，買(mǎi)家仍深感物有所值。十分有趣的是，據(jù)調(diào)查分析，在錦城花園二期發(fā)售的買(mǎi)家當(dāng)中，首期業(yè)主竟占30%，其余更多的是錦城業(yè)主的親朋好友。同時(shí)，大眾媒介對(duì)錦城花園產(chǎn)生的錦城現(xiàn)象的大肆炒作，提高了樓盤(pán)的知名度，也使中國(guó)海外形成了良好的品牌形象。 值得指出的是，廣州恒大集團(tuán)所開(kāi)發(fā)的金碧花園，1997年秋推向市場(chǎng)，采用的價(jià)格策略和中海錦苑完全相同，其效果也是完全相同，低價(jià)入市、低開(kāi)高走的策略真是屢試不爽。

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• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商如何招標(biāo)？有人知道嗎？
  答

  1. （一）發(fā)布招標(biāo)公告及資格預(yù)審公告2. （二）資格預(yù)審資格審查一般主要審查：1.具有獨(dú)立簽訂合同的權(quán)利。2.具有履行合同的能力，包括專(zhuān)業(yè)、技術(shù)資格和能力，資金狀況，設(shè)備和其他設(shè)施狀況，管理能力，經(jīng)驗(yàn)、信譽(yù)和相應(yīng)從業(yè)人員。3.沒(méi)有處于被責(zé)令停業(yè)、投標(biāo)資格被取消、財(cái)產(chǎn)被接管、凍結(jié)、破產(chǎn)狀況。4.在**近三年內(nèi)沒(méi)有騙取中標(biāo)和嚴(yán)重違約及重大工程質(zhì)量問(wèn)題。5.法律和行政法規(guī)規(guī)定的其他資格條件。如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代表證明或法人委托書(shū)、資質(zhì)等級(jí)證書(shū)、安全生產(chǎn)許可證、體系認(rèn)證書(shū)等。

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• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商如何創(chuàng)新？有人知道嗎？
  答

  房地產(chǎn)項(xiàng)目的創(chuàng)新手法 創(chuàng)新是一個(gè)民族的希望和靈魂，創(chuàng)新也是一個(gè)行業(yè)發(fā)展的希望所在，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)也莫不如此。 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)。項(xiàng)目運(yùn)作的成功與否固然有多種因素，但創(chuàng)新是**重要的一環(huán)。就房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)說(shuō)，其本質(zhì)就是創(chuàng)新的競(jìng)爭(zhēng)，這已是眾多開(kāi)發(fā)商成功的公開(kāi)秘訣。縱觀這些成功的經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新主要是在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的理念、空間、物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)方面的創(chuàng)新。

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