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• 157****0201

  商品房預(yù)售合同登記備案，目前主要有以下三點(diǎn)規(guī)定：
  （一）所售房屋只有符合一定的條件，預(yù)售合同才能登記備案。登記備案前，登記部門會對開發(fā)商所售房屋的有關(guān)材料進(jìn)行查閱，如看開發(fā)商是否已取得《商品房預(yù)售許可證》等。
  （二）同一套房屋已出售并且合同辦理了登記備案手續(xù)的，如果開發(fā)商再將該房出售給他人，則后一合同不能辦理登記備案手續(xù)，因此預(yù)售合同登記備案可防止開發(fā)商“一房多賣”。
  （三）預(yù)售合同未辦理登記備案手續(xù)，不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更手續(xù)，即購房者要取得小產(chǎn)證，預(yù)售合同必須登記備案。
  基于以上三點(diǎn)規(guī)定，商品房預(yù)售合同實行登記備案制度，有利于保護(hù)購房者的合法權(quán)益，能保證房地產(chǎn)交易的安全性。按有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同簽訂后30天內(nèi)應(yīng)辦理登記備案手續(xù)。如果開發(fā)商未能按時辦理登記備案手續(xù)，預(yù)售合同已經(jīng)生效。購房者為保護(hù)自身的合法權(quán)益，在預(yù)售合同登記備案前，可延期支付房款，并要求開發(fā)商說明原因。另外，即使合同登記的30天期限未過，如果購房者有充分的證據(jù)證明該合同肯定不能登記備案，購房者也有權(quán)暫停支付房款，直至合同辦理了備案手續(xù)。
  至于稅費(fèi)，與辦理預(yù)售備案并無關(guān)系，因此，建議你還是要求開發(fā)商進(jìn)行備案，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。
  

  查看全文↓ 2019-06-13 09:36:23
• 157****2811

  商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
  商品房是指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。
  

  查看全文↓ 2019-06-13 09:36:07
• 157****3442

  如果住在頂樓:
  缺點(diǎn)：
  1、夏天太熱，空調(diào)電費(fèi)大大的;
  2、季節(jié)性水壓問題;
  3、大雨滲漏問題，
  4、停電交通問題（把人能累死）。
  優(yōu)點(diǎn):
  1、視野開闊，一般無遮擋;
  2、通風(fēng)良好;
  3、采光好。
  

  查看全文↓ 2019-06-13 09:35:51
• 156****9678

  您好，商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為，商品房預(yù)售又稱賣樓花。
  商品房現(xiàn)售與商品房預(yù)售主要差異在于，商品房預(yù)售要求投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程總投資的25%以上即可，而商品房現(xiàn)售要求已通過竣工驗收，預(yù)售合同簽訂以后，可能出現(xiàn)某種原因會導(dǎo)致商品房無法建成或交付，或建成后的商品房存在各種質(zhì)量瑕疵，因而買房人無法實際獲得商品房的所有權(quán)，商品房預(yù)售對買房人而言存在更大的風(fēng)險。

  查看全文↓ 2019-06-13 09:35:42

相關(guān)問題

• 問 商品房現(xiàn)售有弊端嗎?
  答

  　商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為，商品房預(yù)售又稱賣樓花。商品房現(xiàn)售與商品房預(yù)售主要差異在于，商品房預(yù)售要求投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程總投資的25%以上即可，而商品房現(xiàn)售要求已通過竣工驗收，預(yù)售合同簽訂以后，可能出現(xiàn)某種原因會導(dǎo)致商品房無法建成或交付，或建成后的商品房存在各種質(zhì)量瑕疵，因而買房人無法實際獲得商品房的所有權(quán)，商品房預(yù)售對買房人而言存在更大的風(fēng)險?！　⊥扑]閱讀：　　商品房買賣合同范本　　商品房買賣司法解釋　　商品房買賣合同糾紛　　根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房現(xiàn)售的條件為：　　(1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。這個條件主要為了確?，F(xiàn)售商品房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體資格合法?！　?2)取得國有土地使用權(quán)證書。主要為了確?，F(xiàn)售商品房的用地合法?！　?3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。主要為了確?，F(xiàn)售商品房規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)合法?！　?4)已通過竣工驗收。主要為了確保現(xiàn)售商品房符合工程建設(shè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?！　?5)拆遷安置已經(jīng)落實。主要為了保障被拆遷人的合法權(quán)益?！　?6)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。主要為了確保現(xiàn)售商品房達(dá)到基本使用條件。　　(7)物業(yè)服務(wù)方案已經(jīng)落實。主要為了避免商品房銷售后產(chǎn)生糾紛，同時物業(yè)服務(wù)也是買受人決定是否購買商品房的因素之一?！　×硗鈱嶋H操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房時應(yīng)完成房屋所有權(quán)初始登記(即取得大產(chǎn)權(quán))。　　商品房預(yù)售的條件為：　　(1)預(yù)售人已經(jīng)交付國有土地使用權(quán)出讓金，取得了國有土地使用權(quán)證書。主要為了確保預(yù)售商品房用地合法。　　(2)預(yù)售人已經(jīng)取得了該建設(shè)工程規(guī)劃許可證。主要為了確保商品房預(yù)售規(guī)劃手續(xù)合法?！　?3)預(yù)售人投入建設(shè)的資金，按照提供預(yù)售的商品房計算，已經(jīng)達(dá)到了工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期。這是商品房預(yù)售的關(guān)鍵條件，也是預(yù)售商品房區(qū)別于現(xiàn)售商品房的主要條件。　　(4)預(yù)售人已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證。主要為了確保預(yù)售合法，未取得《商品房預(yù)售許可證》，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

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• 問 ??商品房現(xiàn)售備案證明是什么？有沒有什么影響嗎？
  答

  開發(fā)商將與你簽訂的《商品房買賣合同》拿到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)局做登記備案，一個房屋只能做一個備案，現(xiàn)在你購買的房屋顯示備案人就是你了，這樣開發(fā)商就無法就你購買的房屋一房二賣。

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• 問 ??商品房劃算嗎？有沒有什么風(fēng)險呢？
  答

  對于普通百姓來說，住房消費(fèi)是生活中投入**大的商品之一，動輒就要幾十萬甚至是上百萬元。如何獲得價廉物美的住房呢？若在購房時善于用經(jīng)濟(jì)的、超前的眼光去分析市場，打好時間差，把握商機(jī)，很可能為你節(jié)省數(shù)萬元的費(fèi)用。一般商品住宅的銷售價格在剛開盤到**終銷售完的過程中呈“低-高-低”的趨勢，即“低開高走低收盤”，剛開始賣的和**后賣的商品房價格一般都較低，銷售價格**高和**低 點(diǎn)每平方米相差至少幾百元，那么一套商品房購房者得到的實惠少則幾千元，多則上萬元，細(xì)算下來也不是個小數(shù)目。另外，房產(chǎn)銷售一般有一個或數(shù)個強(qiáng)銷期，銷售部門為實現(xiàn)銷售指標(biāo)，會采取各種措施讓利給購房者，以吸引成交。為此，購房者應(yīng)不斷跟蹤樓盤銷售信息，在銷售部門推出較優(yōu)惠時段內(nèi)果斷成交。但需要注意的是，剛開盤時所購的是期房，購房者要認(rèn)真詢問，仔細(xì)簽訂合同，不可有疏漏，同時也要了解發(fā)展商的背景和開發(fā)實力。收尾樓盤在房型、樓層、朝向等方面有一定的局限，不盡如人意，剩余的多是大房型、頂層或底層，采光通風(fēng)可能不太好，購房者在選擇時應(yīng)仔細(xì)衡量，嚴(yán)格把握。

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• 問 ??商品房漏水正常嗎？有沒有什么風(fēng)險呢？
  答

  先在漏水**嚴(yán)重的位置進(jìn)行原因排查，分析出具體是什么原因漏水。1、外墻漏水。那必須找物業(yè)解決問題，因為外墻漏水修補(bǔ)起來很麻煩2、衛(wèi)生間、廚房、陽臺漏水，那就是防水沒做好，那就要將地面地磚或者衛(wèi)生間沉箱拆掉，重新找平做防水，再貼磚，貼磚的時候盡量小心，不要將防水層刮掉，還有就是需要注意地面與墻面接口位置防水的接口位置，盡量往上刷點(diǎn)，不要就只是刷地面3、水管漏水，那要排查出哪個位置水管破了，找出自己當(dāng)初水電鋪設(shè)的竣工圖，對照找出水管走向，然后排查漏水位置，將小范圍的地磚拆除，然后將水管重新修補(bǔ)好，水壓測試，沒問題的話那就可以重新鋪磚了。（注意**好還有多余地磚的情況下，如果沒有建議看下打大一點(diǎn)，不然只修補(bǔ)一兩塊很難看）總之，根據(jù)實際產(chǎn)生漏水的原因，是因為防水問題、還是水管滲水問題，具體問題具體分析，再進(jìn)行修補(bǔ)方案確定，不要盲目去做

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• 問 ??商品房國土證未分割有風(fēng)險嗎？有沒有什么風(fēng)險呢？
  答

  到國土局看看開發(fā)商的這塊地有沒有整體的大的土地使用權(quán)證，如果有就可以放心買。到時候是可以申請辦出小證的。那你看看大證是什么用途，與對你承諾的用途是否一致（比如是否是商服用地），再就是他的土地是如何取得的，是劃撥還是出讓，劃撥就別買，出讓就沒有問題。你說開發(fā)商心里沒底，那你**好搞清楚具體情況，一般說，如果是出讓、商服，按規(guī)定是可以辦的，就沒有問題。

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