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• 134****1904

  您好，開發(fā)商在商品房買賣合同外簽定補(bǔ)充協(xié)議只要符合合同生效要件就有效，當(dāng)合同與補(bǔ)充協(xié)議中存在差異時應(yīng)以補(bǔ)充協(xié)議的條款為準(zhǔn)?！把a(bǔ)充協(xié)議”是指當(dāng)事人對于合同中的內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，而達(dá)成的協(xié)議?！把a(bǔ)充協(xié)議”是相對于已經(jīng)存在的合同而言的，“協(xié)議補(bǔ)充”就是通過協(xié)議方式補(bǔ)充已經(jīng)存在的合同中存在的漏洞。因此，已經(jīng)存在的合同與“補(bǔ)充協(xié)議”之間是主從關(guān)系。已經(jīng)存在的合同是主合同，“補(bǔ)充協(xié)議”是從合同。
  如能給出詳細(xì)信息，則可作出更為周詳?shù)幕卮?/span>

  查看全文↓ 2019-06-12 17:10:05
• 146****0146

  開發(fā)商與購房人簽訂的《商品房買賣合同》(以下簡稱《合同》是建設(shè)部頒布的格式化文本。購房人還可以對其在購房中就開發(fā)商承諾或雙方協(xié)商一致的內(nèi)容，以補(bǔ)充協(xié)議的方式附在《合同》里，成為《合同》中重要的組成部分。
  　　補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)考慮的內(nèi)容有：包括對房屋質(zhì)量的約定、對房屋交付流程的約定、對違約責(zé)任與解除合同的約定、對產(chǎn)權(quán)證取得期限的約定、關(guān)于不能如期取得貸款的約定、關(guān)于物業(yè)的約定等。
  　　實(shí)踐中，開發(fā)商指定的前期物業(yè)與業(yè)主委員會選聘的物業(yè)之間產(chǎn)生的糾紛很多，因此，購房人為保證其入住后權(quán)益的維護(hù)，也可在《補(bǔ)充協(xié)議》中約定物業(yè)的有關(guān)情況。
  　　總之，購房人應(yīng)當(dāng)本著謹(jǐn)慎，宜細(xì)不宜粗的原則，審查和簽訂《合同》或補(bǔ)充協(xié)議，對于不清晰和需補(bǔ)充的地方及時同開發(fā)商取得聯(lián)系，從而使自身權(quán)益得到**大限度的保護(hù)。
  

  查看全文↓ 2019-06-12 17:09:51
• 158****5447

  購房合同一般都是規(guī)定格式的，通過房管局審閱后才算有效,不能隨意修改。但是，購房者可以通過與開發(fā)商協(xié)商增加對自己有利的協(xié)議，這種就是補(bǔ)充協(xié)議。
  一、具體違約責(zé)任
  1、規(guī)定產(chǎn)權(quán)證獲取日期。協(xié)議上注明如果在規(guī)定日期未能取得房產(chǎn)證應(yīng)視為“房產(chǎn)證無法取得的開發(fā)商一方的單方面違約行為”。對于此項(xiàng)“開發(fā)商的單方面違約行為”業(yè)主有權(quán)選擇退房。開發(fā)商必須在15個工作日內(nèi)退還業(yè)主已交的所有款項(xiàng)。
  2、約定具體房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。買受人可以聘請有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)房，如果驗(yàn)房結(jié)果與開發(fā)商的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)有差異，有權(quán)提請法院或有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行**終裁決。在
  交房時所交房屋達(dá)不到補(bǔ)充協(xié)議約定標(biāo)準(zhǔn)的情況下，業(yè)主有權(quán)拒絕收房并由開發(fā)商對業(yè)主進(jìn)行賠償。如在規(guī)定的時間內(nèi)仍然達(dá)不到約定的交房標(biāo)準(zhǔn)，購房人有權(quán)單方
  解除合同。開發(fā)商應(yīng)支付違約金和其它因無法收房入住發(fā)生的損失。
  二、明確置業(yè)顧問承諾、廣告描述和贈送的面積
  置業(yè)顧問的承諾、廣告描述及開發(fā)商所贈送的面積要寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。要將影響價格的廣告描述和所看樣板間中具體的品牌寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。還要把開發(fā)商贈送的面積包括具體位置、使用年限、裝修標(biāo)準(zhǔn)在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)闡述并注明使用權(quán)。
  購房補(bǔ)充協(xié)議的注意事項(xiàng)
  1、辨別文字游戲，以免開發(fā)商推脫責(zé)任。例如，合同約定了違約金比例但補(bǔ)充協(xié)議里開發(fā)商有約定不超過某個比例，這樣違約過了一定時間實(shí)際就不用支付違約金了。
  2、警惕開發(fā)商利用補(bǔ)充協(xié)議轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。例如合同里對延期交付作了規(guī)定，但補(bǔ)充協(xié)議里開發(fā)商約定遇到異常困難不能按時交付不屬于違約，這種異常困難是什么，容易扯皮。
  3、注意優(yōu)先效力，避免糾紛。仔細(xì)看補(bǔ)充協(xié)議的效力，防止開發(fā)商約定合同效力優(yōu)先，那么有利于購房者的補(bǔ)充協(xié)議就形同虛設(shè)了。
  （以上回答發(fā)布于2016-02-24，當(dāng)前相關(guān)購房政策請以實(shí)際為準(zhǔn)）
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  查看全文↓ 2019-06-12 17:09:24
• 136****5457

  購房體驗(yàn)課： 開發(fā)商一般都是使用《襄陽市商品房買賣合同》示范文本的，正式合同無法修改，但是卻可以簽署補(bǔ)充協(xié)議，來保障購房者自己的權(quán)益。目前補(bǔ)充協(xié)議已受到越來越多的購房者的重視，但如何簽訂補(bǔ)充協(xié)議才更為有效呢?本期購房體驗(yàn)課就為大家講解如何簽訂商品房合同補(bǔ)充協(xié)議。 補(bǔ)充協(xié)議是買賣雙方在使用《商品房買賣合同》范本簽約時，對雙方各自關(guān)心的條款內(nèi)容進(jìn)行修改或增加，以明確雙方權(quán)利義務(wù)的條款或協(xié)議，當(dāng)補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容與主合同條款不一致，以補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容為準(zhǔn)?，F(xiàn)在市場交易中二手房合同補(bǔ)充條款多為雙方協(xié)商的自擬格式，商品房出售合同的補(bǔ)充條款多為開發(fā)商擬訂的格式條款，但條款是可以調(diào)整的。 那我們就來看看，商品房買賣合同中，購房者容易忽略的幾個問題，我們在簽訂商品房合同補(bǔ)充協(xié)議中應(yīng)該注意的。 1、套內(nèi)建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍，目的是防止交房時在合同約定范圍內(nèi)套內(nèi)建筑面積縮水、公攤面積增大。 2、公積金和商業(yè)貸款因銀行和開發(fā)商的原因辦不下來的處理問題，目的是防止開發(fā)商應(yīng)退房而扣除購房者的定金或追究違約金。 3、房屋交付時開發(fā)商要提供房屋面積實(shí)測數(shù)據(jù)，約定如果開發(fā)商提供不了，購房者可以退房或者拒收，而開發(fā)商要按日支付違約金，目的是防止購房者辦理入住后因裝修等問題而被動。 4、物業(yè)的約定，目的是防止入住后開發(fā)商或物業(yè)公司提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而購房者又無當(dāng)初開發(fā)商承諾的依據(jù)的情況。 5、精裝修房屋的具體裝修標(biāo)準(zhǔn)，不能被開發(fā)商以“進(jìn)口”、“高級”、“優(yōu)質(zhì)”等不明確的說明誤導(dǎo)，要詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的內(nèi)外裝修、設(shè)施的種類、型號、顏色、位置、方向、可參考的價格等因素，目的是防止對裝修提出異議而無依據(jù)的情況。 6、開發(fā)商給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證的具體時間，合同里約定的只是開發(fā)商提交材料的時間，目的是防止開發(fā)商無限期的給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證，影響購房者行使所有權(quán)。 7、房屋的屋面、外墻面使用權(quán)歸業(yè)主所有，開發(fā)商使用要經(jīng)過業(yè)委會同意，目的是防止開發(fā)商因商業(yè)目的使用而影響購房者的正常生活。 8、在合同和補(bǔ)充協(xié)議里沒有約定或約定不明確的，可以用開發(fā)商發(fā)布的廣告、宣傳材料作為相關(guān)內(nèi)容的依據(jù)。 現(xiàn)在我們對上面的特別重要的問題進(jìn)行簡短的分析： 關(guān)于不能如期取得貸款的約定 按揭貸款是許多購房人都采用的付款方式，但是現(xiàn)在的貸款額度很緊張，很容易出現(xiàn)由于貸款沒有待下來而產(chǎn)生的違約行為。購房人在簽訂《合同》或《補(bǔ)充協(xié)議》時對此條要予以充分注意。在付款方式的附件中，開發(fā)商往往寫明，如買受人不能獲得銀行的按揭貸款，買受人應(yīng)于接到通知的幾日內(nèi)付清余額。購房人往往粗心，沒有注意該條款或者因?yàn)橛X得不能獲得的貸款的風(fēng)險不大，對該條款沒有重視。目前的狀況，很多爭議越發(fā)頻繁，一旦購房人無法獲得銀行貸款，按照本條約定，購房人必須在幾日內(nèi)交清全部房款，否則，購房人就需承擔(dān)不能按期付款的違約責(zé)任。應(yīng)約定在這種情況下購房者可以選擇退房，開發(fā)商退還**款和定金，以此來維護(hù)自己的權(quán)益。 關(guān)于產(chǎn)權(quán)證取得期限的約定 房地產(chǎn)市場交易中，是會出現(xiàn)購房人在完全支付房款后的幾年內(nèi)，都拿不到產(chǎn)權(quán)證，至使產(chǎn)權(quán)處在一種不確定的狀態(tài)之中，原因是是可以能是開發(fā)商資金比較緊張，將項(xiàng)目抵押給了銀行。售樓之后，開發(fā)商必須先將銀行的錢還清，銀行才能解除抵押，購房合同才能去備案。因此，嚴(yán)格審查開發(fā)商提供的“五證”，尤其是“土地使用證”的正本記事欄中，有無土地被抵押的標(biāo)注，取得所售房產(chǎn)及相應(yīng)土地面積未設(shè)定抵押的承諾，約定產(chǎn)權(quán)證取得的**后期限十分必要，并同時約定，如到期購房人仍然得不到產(chǎn)權(quán)證，購房人有權(quán)退房及退房處理辦法的約定。 關(guān)于物業(yè)的約定 商品房買賣中，開發(fā)商指定的前期物業(yè)與業(yè)主委員會選聘的物業(yè)之間產(chǎn)生的糾紛很多，因此，購房人為保證其入住后權(quán)益的維護(hù)，也可在《補(bǔ)充協(xié)議》中約定物業(yè)的有關(guān)情況：如物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用的具體數(shù)額，小區(qū)規(guī)劃、 面積問題 、水、電、煤氣(天然氣)開通時間等。 **后我們還需要特別注意關(guān)于違約責(zé)任與解除合同的約定 雙方約定：如開發(fā)商交付房屋時，所交付的房屋達(dá)不到《合同》或《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，購房人有權(quán)拒收房屋。并約定開發(fā)商因其違約行為所應(yīng)支付違約金的數(shù)額或比例。同時，也可約定開發(fā)商限期更正或修復(fù)，如在規(guī)定的時間內(nèi)達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)，購房人可以單方解除《合同》。并同時約定《合同》解除后的處理辦法，包括開發(fā)商應(yīng)支付給購房人的違約金和損失賠償額計算的方法。 《商品房買賣合同》與《補(bǔ)充協(xié)議》誰服從誰?“補(bǔ)充協(xié)議”有優(yōu)先權(quán) 購房合同和補(bǔ)充協(xié)議是約束房屋買賣雙方交易行為的重要法律文件，補(bǔ)充協(xié)議與標(biāo)準(zhǔn)契約具有同等的法律效力。當(dāng)格式合同的條款與補(bǔ)充協(xié)議條款相抵觸時，在民事行為的處理原則方面，補(bǔ)充協(xié)議條款約定的內(nèi)容有優(yōu)先權(quán)。目前有不少消費(fèi)者在購房過程中只重視購房合同，而對補(bǔ)充協(xié)議的重要性認(rèn)識不足，結(jié)果吃虧上當(dāng)。 購房者在補(bǔ)充條款中可增加出現(xiàn)質(zhì)量問題后的處理程序、購房者的權(quán)利、開發(fā)商的違約責(zé)任、爭議處理依據(jù)等內(nèi)容。 購房者：千萬不要與開發(fā)商簽訂任何放棄延遲辦證賠償協(xié)議，不要讓繳費(fèi)簽署文件的日期與實(shí)際簽署日期不符，如果與開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，可委托律師代理，以免上當(dāng)。
  

  查看全文↓ 2019-06-12 17:09:02

相關(guān)問題

• 問 商品房補(bǔ)充協(xié)議要簽嗎
  答

  合同以外的約定事項(xiàng)簽補(bǔ)充協(xié)議，沒有額外約定就不用簽。

  全部4個回答>
• 問 ??商品房補(bǔ)充協(xié)議要簽嗎？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  《買房合同協(xié)議》是買房者與開發(fā)商簽訂的，其合同的格式是由當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)局統(tǒng)一制定的，地方不同合同的條款格式內(nèi)容也不同，但大致內(nèi)容一樣。 你是不是當(dāng)心，開發(fā)商在合同上做手腳？如果是的話，這個你倒是不用擔(dān)心，因?yàn)楹贤欠慨a(chǎn)局制定的，合同內(nèi)容是沒有問題的，但是你到時要注意，一般開發(fā)商都會在合同后面加一個房屋情況說明或類似的一個文件，內(nèi)容積極繁瑣跟啰嗦，一般的買房者都不會仔細(xì)去看這份說明，問題往往就出現(xiàn)在這里。**好是找一個懂房屋產(chǎn)權(quán)法或房屋其它法律法規(guī)的人仔細(xì)看一下，不然，到時候吃會的永遠(yuǎn)是買房者。

  全部3個回答>
• 問 商品房買賣合同附件補(bǔ)充協(xié)議嗎
  答

  協(xié)議補(bǔ)充、協(xié)議變更、協(xié)議附件等，都須合同當(dāng)事人協(xié)商一致達(dá)成意合才能成就，對方免談則失去了補(bǔ)充協(xié)議的成就條件。如果確實(shí)認(rèn)為主合同中有約定未盡事宜，不補(bǔ)充難以維護(hù)當(dāng)事人的利益時，可以申請合同變更。須看主合同對產(chǎn)生糾紛的救濟(jì)方式，如果是指定了仲裁機(jī)關(guān)則可以申請仲裁，如果是選擇了訴訟則用訴訟方式解決。

  全部4個回答>
• 問 如何簽購房合同補(bǔ)充協(xié)議？
  答

  在銷售精裝修房屋時，有的開發(fā)商對于合同約定的裝修材料裝修標(biāo)準(zhǔn)的改變，只是明確了告知購房者的義務(wù)，而對于改變后的質(zhì)量、價格、檔次、環(huán)保均不予明確，根本沒有給予購房者選擇或是確認(rèn)的權(quán)利，這在實(shí)際上已經(jīng)嚴(yán)重?fù)p害了購房者的合法利益。一旦出現(xiàn)問題，極易使買賣雙方產(chǎn)生糾紛。

  全部2個回答>
• 問 簽購房合同補(bǔ)充協(xié)議有什么意義 為什么要簽訂購房合同補(bǔ)充協(xié)議
  答

  許多購房者在買房時發(fā)現(xiàn)，所簽訂的購房合同都是由開發(fā)商提供的格式合同，購房者往往對該條款無法做修改，為此，合同中的補(bǔ)充協(xié)議部分就顯得尤為重要。 標(biāo)準(zhǔn)的購房合同由于是國家有關(guān)部門制定的，條款相對比較公平合理。而補(bǔ)充條款是由開發(fā)商制定的，往往會限制購房者的權(quán)利，甚至采用一些不平等條款侵害購房者利益。當(dāng)你看到給你準(zhǔn)備好的名目繁多、條款眾多、充滿生僻奇怪術(shù)語的協(xié)議時，你能確定對所有內(nèi)容都已了如指掌嗎？你能確定將來遭遇問題時不會因?yàn)槟骋粭l款沒有與開發(fā)商計較而后悔莫及嗎？所以，不論你是正在買房子還是計劃買房子，購房簽訂補(bǔ)充協(xié)議時一定要謹(jǐn)慎。 專業(yè)人士建議：與開發(fā)商簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中應(yīng)明確如交房標(biāo)準(zhǔn)、交房時間、違約責(zé)任、辦證時間、房屋預(yù)測面積和實(shí)測面積、稅、費(fèi)、共有權(quán)益的約定等，特別是與業(yè)主實(shí)體權(quán)利相關(guān)的條款，一定要明確權(quán)責(zé)。 專業(yè)人士表示，購房者在簽約時，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。