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• 152****4848

  首先，房產(chǎn)公司未取得預(yù)售許可證就進行預(yù)售，這本身就是一種違法行為。國家有關(guān)法律、法規(guī)已有明文規(guī)定：嚴禁發(fā)展商無證預(yù)售。而購房者購買無證商品房的行為也是法律禁止的。 其次，對購房者來說，預(yù)購沒有預(yù)售許可證的期房行為也得不到法律的充分保護。在司法實踐中，如果因此而發(fā)生糾紛，由于上述公司的預(yù)售行為是無效的民事行為，因此購房者只能主張返還預(yù)付款并要求賠償損失，而當(dāng)該公司無財產(chǎn)可供執(zhí)行時購房者的權(quán)益將無法得到實現(xiàn)。 **后，如果開發(fā)商在廣告中的宣傳內(nèi)容如樓盤的設(shè)計方案、小區(qū)規(guī)劃等還沒有經(jīng)過規(guī)劃等有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)，那么開發(fā)商可能就構(gòu)成虛假宣傳。如果購房者支付了房款后，預(yù)售合同出現(xiàn)變更，購房者的購房利益就有可能得不到保證。
  （二）購買沒有預(yù)售許可證的期房的后果：
  1、取得產(chǎn)權(quán)證的時間沒有保證。
  2、為了取得產(chǎn)權(quán)證可能需要繳納額外的費用。
  3、房屋可以使用但是無法取得產(chǎn)權(quán)。
  4、房屋可能會被政府沒收或拆除。由此可以看出，**好不要購買沒有取得預(yù)售許可證的期房，否則可能會造成購房者的權(quán)利受到損害。購房者如果不小心或由于其他原因購買這種手續(xù)不全的房子，都將或多或少的承擔(dān)一定風(fēng)險。
  （一）檢查《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》。
  1、《國有土地使用權(quán)證》。查驗所購商品房建設(shè)項目的土地是出讓還是劃撥。依照規(guī)定商品房用地必須是出讓，經(jīng)濟適用住房土地屬于劃撥。建設(shè)業(yè)主在預(yù)售商品房時應(yīng)持有國有土地使用權(quán)證。未取得國有土地使用權(quán)證的預(yù)售項目，不僅有可能辦不了國土證，而且辦不了房產(chǎn)證。
  2、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。該項手續(xù)是建設(shè)業(yè)主必須取得的法定手續(xù)，凡未取得的，其項目未獲得批準(zhǔn)。此類房屋禁止買賣，否則，有可能拿不到房，也有可能辦不了房產(chǎn)證。
  3、《建設(shè)工程施工許可證》。該項手續(xù)是批準(zhǔn)項目業(yè)主開工建設(shè)的法定手續(xù)，未取得的，其項目未獲得批準(zhǔn)。此類房屋禁止買賣。否則，其后果同第五條。

  查看全文↓ 2019-06-12 11:02:30
• 144****1893

  期房有預(yù)售許可證只能預(yù)售收取預(yù)售款，可以簽訂臨時協(xié)議，只有現(xiàn)房才能簽訂正式購房合同，簽訂后報房產(chǎn)部門備案。
  

  查看全文↓ 2019-06-12 11:02:17
• 144****1589

  不可以，開發(fā)商沒有預(yù)售許可證簽訂的購房合同無法律效應(yīng)。
  根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。
  根據(jù)我國城市房地產(chǎn)管理法，房屋預(yù)售應(yīng)符合下列條件：
  （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
  （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
  （三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；
  （四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
  高層要完成主體結(jié)構(gòu)的三分之二，低層要完成全部主體結(jié)構(gòu)，只有達到這樣的建設(shè)進度方可去房管局申請辦理商品房預(yù)售許可證。
  拓展資料：
  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
  第五條商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同。
  第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。
  當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。
  關(guān)于審理商品房買賣合同案件適用法律的解釋
  

  查看全文↓ 2019-06-12 11:02:09

相關(guān)問題

• 問 沒備案的商品房有預(yù)售許可證嗎？
  答

  開發(fā)商未取得預(yù)售證的情況下是不能售房的！1，《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機關(guān)是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。2，開發(fā)商只有在取得了預(yù)售證的情況下才可以對外銷售房子，收取購房者的房款，未辦理出預(yù)售證收錢的屬于非法行為，法律不保障買賣雙方的權(quán)利的！3，你可以電話咨詢當(dāng)?shù)胤抗芫值墓ぷ魅藛T，預(yù)售證是房管局負責(zé)審批頒發(fā)的，如果辦理出來了一是在售樓處會有展示，二是房管局有備案，他們會告訴你的，你可以放心的購買了！

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• 問 商品房沒備案沒人管嗎？有沒有什么風(fēng)險呢？
  答

  房管局沒有備案的房子是不可以辦房產(chǎn)證的，房管局沒有備案的房子有兩種情況：1、屬于農(nóng)村宅基地上的房屋，農(nóng)村土地上的房屋歸農(nóng)村集體組織管理，不屬于房管局的管轄，這類房屋自然無法在房管局辦理房產(chǎn)證。2、未取得相關(guān)手續(xù)的違章建筑，此類建筑非法，自然不能合法化，房屋局也不會辦理房產(chǎn)證。

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• 問 商品房沒備案沒人管嗎？有沒有什么風(fēng)險呢？
  答

  根據(jù)你所述的情況，無法判斷該房屋權(quán)屬歸屬問題，很難判斷該合同是否有效和風(fēng)險。一、如果該房屋產(chǎn)權(quán)確實屬出買方所有且無爭議時，你們簽訂的該買賣合同是生效的。根據(jù)我國目前房地產(chǎn)權(quán)屬登記政策，實行契證和權(quán)證登記兩項制度，通常所說的房產(chǎn)證就是通過政府房管部門登記制度下取得的權(quán)屬證明文件，其證明作用就是政府部門為房屋權(quán)屬提供合法的證明。而其它沒有通過房管部門登記備案的房屋則實行的是契證登記制度（多見于自有房屋轉(zhuǎn)讓、買賣的交易活動中）。契證登記的房產(chǎn)，政府部門不履行證明義務(wù)，但只要房屋產(chǎn)權(quán)明確、無爭議，買賣交易程序合法的，訂立的合同是有法律效力的，只是如發(fā)生爭議時，完全依據(jù)法院的判定裁決。如果該房屋產(chǎn)權(quán)歸屬不清或有爭議，該合同是不受法律保護，且會給你帶來經(jīng)濟損失。

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• 問 ??商品房怎么查預(yù)售許可證?預(yù)售許可證有什么作用呢?
  答

  提起“五證”，也許大家對建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建筑工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證這四個證件并沒有什么疑惑。但是，如果一說到商品房銷售許可證和商品房預(yù)售許可證，不少人就會混淆不清，今天就來一起分辨一下它們吧。商品房預(yù)售許可證和商品房銷售許可證有何區(qū)別？商品房預(yù)售許可證和商品房銷售許可證**明顯的區(qū)別主要有兩個：1、 適用對象不同商品房預(yù)售許可證的適用對象是期房，因為該證件是證明房地產(chǎn)管理機關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)項目未建成時便可銷售的標(biāo)志。商品房銷售許可證的適用對象是現(xiàn)房，因為該證件是證明房地產(chǎn)管理機關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)項目竣工后便可銷售的標(biāo)志。

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• 問 什么是商品房預(yù)售許可證，沒有預(yù)售許可證的房子能買嗎
  答

  《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。依照上述規(guī)定，具備商品房預(yù)售許可證是期房銷售的前提條件，換句話講，也就是開發(fā)商取得了銷售許可證才獲得簽訂期房銷售合同的主體資格。因為無論是商品房買賣合同還是認購書，都要求簽訂雙方具備主體資格，消費者作為買方要具備民事行為能力，開發(fā)商作為賣方要具備銷售資格，這樣雙方簽訂的合同才能認定為有效。沒有商品房預(yù)售許可證的房子能買嗎？實踐中，存在大量的購買無商品房預(yù)售許可證期房的購房者。但是，由于沒有商品房預(yù)售許可證的房子存在巨大的風(fēng)險，所以購房者**好不要買沒有商品預(yù)售許可證的房子。目前，在商品房銷售市場上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房人訂約前向其收取一定費用的情形較為普遍。這種費用常被冠以“定金”、“訂金”、“押金”、“保證金”等名稱，而且一般對返還問題都沒有明確規(guī)定。由于存在許多可變因素，甚至有些項目本身就不具備銷售條件，所以一旦出現(xiàn)糾紛，消費者不愿購房時，已交付的費用很難退還。在買房之前，必要的調(diào)查不可少，不過盡快簽訂正式的商品房買賣合同更重要?，F(xiàn)在北京市使用的商品房買賣合同文本中要求明確商品房銷售依據(jù)。合同中都含有如下字樣：“買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機關(guān)為___________，商品房預(yù)售許可證號為___________。”簽訂合同的時候此項目如果空缺，就有可能是無證銷售，消費者要加以注意。以上就是對“沒有商品房預(yù)售許可證的房子能買嗎”“開發(fā)商沒有商品房預(yù)售許可證怎么辦”所做的解答。由于開發(fā)商出售沒有商品房預(yù)售許可證的房子違反了法律規(guī)定，所以購房者**好不要買沒有商品房預(yù)售許可證的房子。如果已經(jīng)購買，則可以要求退還定金或者退房。當(dāng)然，開發(fā)商不會輕易答應(yīng)購房者的要求，購房者應(yīng)當(dāng)及時請律師收集證據(jù)向法院起訴，幫助您維護自己的權(quán)益。

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