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• 135****1558

  如果是國(guó)有土地使用權(quán)證，是可以轉(zhuǎn)讓（買賣）的，如果是集體土地，只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。

  查看全文↓ 2019-06-06 16:46:14
• 131****6773

  你租賃的土地是集體土地，估計(jì)以前是耕地，改變了土地用途成為了建設(shè)用地，這本身就不合法，這就是所說的以租代征，如果要建房必須先辦理土地征用手續(xù)，取得土地使用權(quán)，才有權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，不知道你的土地用途是什么？如果是養(yǎng)殖的話，應(yīng)該到國(guó)土部門辦理養(yǎng)殖用地備案手續(xù)，這個(gè)屬于農(nóng)業(yè)設(shè)施用地的范圍，很好辦。
  如果是工業(yè)的建議你**好先辦理土地使用權(quán)，現(xiàn)在國(guó)家的土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查很嚴(yán)格。另外，取得土地使用權(quán)后，還要有規(guī)劃、建設(shè)部門的手續(xù)，這樣建房才是合法的。

  查看全文↓ 2019-06-06 16:46:11
• 159****8901

  
  今年8月29日，國(guó)土部、住建部印發(fā)的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》顯示，根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。
  
  　　如果“集體建設(shè)用地建租賃房”在全國(guó)鋪開，那么8年前上海在閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)聯(lián)明村的試點(diǎn)情況具體如何，能否為其他城市提供可行性經(jīng)驗(yàn)？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，如今，該村試點(diǎn)建起的“聯(lián)明雅苑”，已經(jīng)是一個(gè)有著5棟樓的小區(qū)了。
  
  　　據(jù)上海市閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)聯(lián)明村黨總支副書記、村委會(huì)主任沈春軍介紹，聯(lián)明雅苑小區(qū)連同動(dòng)遷、建造、裝修的支出差不多8000多萬元，年租金回報(bào)率約為15%。目前村里每戶家庭每年能拿到差不多2萬~3萬元的分紅。
  
  　　同時(shí)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還了解到，聯(lián)明雅苑小區(qū)里的租賃住房的租住率比較好，租客選擇住在那里的原因之一是租金便宜、配套較為完善，居住方便，但也有不能辦理長(zhǎng)期居住證等不足。此外，就“集體建設(shè)用地建租賃房”而言，2012年上海已在全市新規(guī)劃了21處項(xiàng)目，在“十三五規(guī)劃”中，上海又提出未來供應(yīng)70萬套租賃房的計(jì)劃。
  
  　　每家每年分紅2萬~3萬元
  
  　　位于上海中春路的聯(lián)明雅苑小區(qū)里，有兩棟綠色的住宅樓十分顯眼。這里住著當(dāng)?shù)卮迕瘢送膺€住著很多來自附近公司的租客。這些租客之所以選擇住在這里，其中一個(gè)原因就是租金比周邊的商品房便宜。記者在小區(qū)內(nèi)看到，保安亭、公告牌、閱報(bào)欄等一應(yīng)俱全，而從空調(diào)安裝量和窗口晾曬情況來看，入駐率也基本滿格。
  
  　　作為上海首批試點(diǎn)的公租房項(xiàng)目之一，如今的聯(lián)明雅苑，被租戶稱為“螞蟻工房”。
  
  　　而沈春軍介紹，這個(gè)公租房試點(diǎn)項(xiàng)目可以追溯到2010年，彼時(shí)，上海市推出集體用地建租賃房的政策，閔行區(qū)被選為試點(diǎn)區(qū)域。
  
  　　七寶鎮(zhèn)聯(lián)明村響應(yīng)號(hào)召，投資8000余萬元，在集體用地上建起了約400多套的公租房，即為“聯(lián)明雅苑小區(qū)”，小區(qū)在2010年正式投入了使用。
  
  　　沈春軍告訴記者，聯(lián)明雅苑雖然是集體用地，但原先地塊上有一家企業(yè)，是聯(lián)明村將其動(dòng)遷，進(jìn)行了土地出讓之后，根據(jù)招投標(biāo)做的建設(shè)。
  
  　　“當(dāng)時(shí)土地成本和建設(shè)成本都比較低?！睋?jù)沈春軍透露，上述小區(qū)連同動(dòng)遷、建造、裝修的支出差不多8000多萬元，通煤氣花了幾百萬元。
  
  　　另外，項(xiàng)目由聯(lián)明村下屬的公司運(yùn)營(yíng)，啟動(dòng)資金來源為村民，而村委會(huì)給村里承諾的的回報(bào)率是7%。雖然只比銀行借貸的利率略高，但更加穩(wěn)定安全。
  
  　　不過，上述項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)至今，大概明年就能收回成本。沈春軍告訴記者，小區(qū)的房租價(jià)格要比周邊市場(chǎng)優(yōu)惠2~3成，很受周圍企業(yè)職工的歡迎。而七寶鎮(zhèn)范圍內(nèi)有不少年稅收達(dá)50萬元的企業(yè)，他們普遍存在解決職工住宿問題的需求。
  
  　　“如今小區(qū)一年的租金收入可以達(dá)到1200萬元左右，年租金回報(bào)率約15%?！鄙虼很娕d奮地表示，小區(qū)的租金到年底還有上漲趨勢(shì)，不過具體價(jià)格還要綜合考量出租率來制定。
  
  　　實(shí)際上，聯(lián)明雅苑在2016年經(jīng)歷了一次租金快速上漲，幅度達(dá)20%。在此前的五六年，小區(qū)每年的租金漲幅大約在5%~8%左右。不過小區(qū)目前一套一室一廳40平方米房屋的月租金約為2450元，依然比較優(yōu)廉。
  
  　　實(shí)際上，聯(lián)明雅苑已經(jīng)不僅是收回成本的問題了。沈春軍還表示，除了兩棟公租房的租金收入外，小區(qū)的兩個(gè)市場(chǎng)、商務(wù)樓等都會(huì)產(chǎn)生收入，目前村里每戶家庭每年能拿到差不多2萬~3萬元的分紅。
  
  　　據(jù)了解，全村共有500多戶家庭，村民2400多人，以家庭為單位，村民每年可從項(xiàng)目獲得的收益，已高于銀行存款利率。
  
  租戶：居住方便但美中不足
  
  　　逐漸取得投資回報(bào)，聯(lián)明雅苑似乎依靠的是“價(jià)格優(yōu)勢(shì)”，那小區(qū)的居住體驗(yàn)究竟如何？
  
  　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在聯(lián)明雅苑隨機(jī)采訪了幾家租戶。曾先生(化名)是聯(lián)明村的村民，房子拆遷后被村委會(huì)安置在聯(lián)明雅苑小區(qū)。
  
  　　目前曾先生住的是一套一室一廳的房子，雖然較小，但房屋配有獨(dú)立的廚房、衛(wèi)生間、餐廳，天然氣、有線電視、空調(diào)等配套設(shè)施也很齊全，房子住起來還算方便。
  
  　　不過曾先生直言，美中不足的是，小區(qū)是集體用地性質(zhì)，只有被大家稱為“大產(chǎn)證”的集體產(chǎn)權(quán)證，而大產(chǎn)證不符合居住證辦理要求，所以聯(lián)明雅苑的租戶是不能辦理長(zhǎng)期居住證的。

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• 問 土地使用證可以出租嗎? 租的土地能辦土地使用證嗎
  答

  如果對(duì)方?jīng)]有例如工商登記的需求，那么可以出租。但如果對(duì)方需要去把租賃合同備案，那么沒有產(chǎn)權(quán)證是登記不了的，你就需要去把產(chǎn)權(quán)證辦下來，更多問題可嘉微，免費(fèi)解答

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• 問 有土地使用證可以建房嗎? 以租賃形式取得國(guó)有土地使用證建房可以辦理產(chǎn)權(quán)嗎？
  答

  只有準(zhǔn)建證，沒有土地使用證不可以建房。建房需要以下四證：《土地使用權(quán)證》：又稱國(guó)有土地使用權(quán)證，是指經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，由城市各級(jí)人民政府頒發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用權(quán)面積、使用年限和四至范圍?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》：是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證?！督ㄔO(shè)工程施工許可證》：是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的建設(shè)工程施工許可證，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。

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• 問 集體土地有土地使用證嗎? 集體土地使用證可以轉(zhuǎn)為國(guó)有土地使用證嗎？
  答

  集體土地不可以辦理房產(chǎn)證。分析如下：農(nóng)村的宅基地審批權(quán)在縣級(jí)人民政府，因此，只有經(jīng)過縣級(jí)政府批準(zhǔn)并頒發(fā)了宅基地使用權(quán)證，才能依法領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。農(nóng)村的住宅房雖然使用的農(nóng)村集體土地，但在只經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織(村委會(huì))批準(zhǔn)的宅基地上建筑的房屋是非法占地，不能領(lǐng)到房屋產(chǎn)權(quán)證，在自留地、承包地里自建的房則更不能領(lǐng)取到房屋產(chǎn)權(quán)證了。關(guān)于農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)法規(guī)規(guī)定第四章　集體土地范圍內(nèi)房屋登記第八十二條　依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋，可以依照本辦法的規(guī)定申請(qǐng)房屋登記。法律、法規(guī)對(duì)集體土地范圍內(nèi)房屋登記另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

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• 問 土地使用證嗎? 土地使用證有什么作用，土地使用證怎么辦理？
  答

  我國(guó)的土地所有權(quán)只有兩個(gè)：一是城鎮(zhèn)土地國(guó)家所有，二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地村民集體所有。任何單位不能單獨(dú)買賣土地所有權(quán)，可以通過出讓、劃撥、租賃等方式取得土地使用權(quán)，土地使用權(quán)也不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，當(dāng)土地上的房屋轉(zhuǎn)移、抵押時(shí)，其附屬的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移、抵押?！　⊥恋刈C使用證只是證明你的房屋擁有合法的土地使用權(quán)，如果是國(guó)有土地使用證，那么這塊地上的房屋可以進(jìn)行買賣、贈(zèng)與、抵押、出租等；如果是集體土地(或宅基地)，那么這塊地上的房屋就不能抵押，買賣、贈(zèng)與也需要得到村鎮(zhèn)相關(guān)部門的同意方可辦理?！　∞r(nóng)村宅基地是具有一定的權(quán)限的，在我國(guó)主要是限于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部符合規(guī)定的成員，享受農(nóng)村宅基地必須按照法律法規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)使用，用于建造自己居住房屋的農(nóng)村土地。它是為了滿足農(nóng)村居民的住房要求，但農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，并需要經(jīng)過申請(qǐng)。通過申請(qǐng)之后才可以作為宅基地使用。

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• 問 ??土地使用證可以補(bǔ)辦嗎？怎么辦理土地使用證？
  答

  《土地使用證》的辦理分類：一、房改房和經(jīng)濟(jì)適用房用的“土地使用證”的辦理由住房戶和原使用土地單位到轄區(qū)國(guó)土資源管理部門共同申請(qǐng)，國(guó)土資源管理部門將依法辦理；如原用地單位已不存在，住房戶可和該單位的上級(jí)主管部門，或現(xiàn)在實(shí)際使用原單位土地的單位，到國(guó)土資源管理部門共同申請(qǐng)；如果住房由居委會(huì)管理，住戶可和居委會(huì)到國(guó)土資源管理部門共同申請(qǐng)。二、商品房住房土地“土地使用證”的辦理由住房戶和開發(fā)商共同到所在轄區(qū)的國(guó)土資源管理部門辦理。住房戶需要提交的資料包括：房主身份證復(fù)印件、售房合同或單位售房證明或房產(chǎn)證。如果城鎮(zhèn)居民的工作單位或房屋開發(fā)商沒有給房屋產(chǎn)權(quán)人辦理住房“土地使用證”，房屋產(chǎn)權(quán)人可向工作單位或開發(fā)商提出要求。仍不辦理的，可向所在轄區(qū)的國(guó)土資源管理部門舉報(bào)。辦證時(shí)間：工作日隨到隨辦。需要的材料：1、有關(guān)宗地來源的政府批復(fù)及批準(zhǔn)文件，建設(shè)用地許可證。提交國(guó)有土地使用權(quán)通過招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等形式進(jìn)行操作程序中有效性的相關(guān)土地權(quán)屬材料。2、因買賣、繼承、贈(zèng)與等形式取得土地使用權(quán)的、提交買賣、繼承、贈(zèng)與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書和公證書，原土地使用的國(guó)有土地使用證書。3、提交土地登記申請(qǐng)人的身份證、戶口薄。企事業(yè)單位的土地使用者應(yīng)提交土地登記法人證明書和組織機(jī)構(gòu)代碼證、法人身份證。

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