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• 138****5793

  國有土地出讓是指：國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
  
  出讓范圍：
  
  國土資源部土地利用管理司負(fù)責(zé)人指出，以下六類土地必須納入招標(biāo)拍賣掛牌范圍：
  
  供應(yīng)經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；劃撥土地使用權(quán)改變用途，
  
  《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形

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• 142****2080

  根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種方式。
  協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指土地使用者在用地申請經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后，與土地行政主管部門協(xié)商地價、用地年限、面積、付款方式和時間、用地條件等事項，在雙方達(dá)成一致意見的前提下，簽訂出讓合同，受讓方按合同約定支付土地出讓金，取得土地使用權(quán)。
  這種方式經(jīng)常用在土地使用者向政府提出用地要求，且要求地塊沒有競爭者的場合，主要適用于工業(yè)項目和國家鼓勵產(chǎn)業(yè)的項目用地。
  協(xié)議出讓金的確定不是競爭的結(jié)果，而是談判的結(jié)果。 招標(biāo)出讓土地使用權(quán)是政府對某塊土地有了明確的開發(fā)意圖和規(guī)劃條件后，在市場中尋求一個有利于實現(xiàn)政府開發(fā)計劃的開發(fā)者而采取的一種方式，這種方式要求在規(guī)定的期限內(nèi)，符合規(guī)定的單位和個人以書面形式提出開發(fā)愿望，經(jīng)政府選擇后，確定將土地使用權(quán)出讓給某個開發(fā)者。
  在這種方式中，投標(biāo)者有多個，有一定程度的競爭機(jī)制。政府選擇中標(biāo)者時，不但考慮投標(biāo)價，而且考慮投標(biāo)者對實施這塊土地開發(fā)是否有利。 拍賣土地使用權(quán)是指政府對某塊土地有了明確的規(guī)劃條件后，在指定的時間、地點，組織符合條件的有意受讓人到場，對出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“出價**高者得”的原則確定受讓人的一種方式。
  這種方式主要用于競爭激烈的某類或某塊用地。

  查看全文↓ 2019-06-03 17:35:16
• 155****8171

  （1）劃撥土地是國家在實行土地出讓制度前實行的由政府部門批準(zhǔn)、在土地使用者繳納補償、安置等費用后將土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。房改房、公管房及經(jīng)濟(jì)適用房等所用土地都屬于劃撥性質(zhì)。
  （2）出讓土地則是指開發(fā)商以有償?shù)姆绞饺〉猛恋兀⑾驀临Y源部門支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限。開發(fā)商賣的商品房就是屬于出讓性質(zhì)。
  劃撥土地與出讓土地的主要區(qū)別：
  （3）劃撥土地證在買賣房屋時要繳納房屋價格1％的土地出讓金（每買賣一次都要繳納），出讓土地證就不會出現(xiàn)土地出讓金。
  （4）劃撥土地證沒有具體的使用年限，出讓土地證有使用年限，住宅70年，商業(yè)50年。

  查看全文↓ 2019-06-03 17:35:12
• 146****9689

  ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????經(jīng)蕭縣人民政府批準(zhǔn),蕭縣公共資源交易中心 蕭縣自然資源和規(guī)劃局決定以 拍賣 方式出讓 12(幅) 地塊的國有土地使用權(quán)。現(xiàn)將有關(guān)事項公告如下：
  
  
  
  一、拍賣出讓地塊的基本情況和規(guī)劃指標(biāo)要求 :
  
  
  
  宗地總面積： 40000平方米
  
  
  
  宗地坐落： 白土鎮(zhèn)董店村，步云路南側(cè)、天門路西側(cè)
  
  
  
  按起始價13萬元/畝進(jìn)行拍賣，加價幅度由拍賣主持人現(xiàn)場決定。工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不超過工業(yè)項目總用地面積的6%，投資強(qiáng)度不得低于150萬元/畝，或畝均稅收（不含土地使用稅）不少于10萬元/年。嚴(yán)禁在用地范圍內(nèi)建造成套住宅，專家樓，賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。規(guī)劃設(shè)計條件按照縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具的《2017-62號地塊用地規(guī)劃設(shè)計條件》。
  
  
  
  
  
  龍城鎮(zhèn)交通路南、中山路西、前進(jìn)路北（黃淮區(qū)域）
  
  按起始價289萬元/畝進(jìn)行拍賣，加價幅度由拍賣主持人現(xiàn)場決定。規(guī)劃設(shè)計條件按照蕭縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局已出具的《2017-76號土地規(guī)劃設(shè)計條件通知書》，該地塊在黃淮棚改一期用地范圍內(nèi)，容積率、建筑密度、綠地率、停車等指標(biāo)與黃淮區(qū)域棚改一期項目規(guī)劃范圍內(nèi)的其他地塊合并計算，本地塊受讓方應(yīng)按照經(jīng)規(guī)委會審議通過的規(guī)劃設(shè)計方案組織實施，用地性質(zhì)為商住混合用地（其中廣場用地面積25691.92平方米，商業(yè)建筑規(guī)模約占總建筑規(guī)模的41.04%）。房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件按照蕭縣房地產(chǎn)管理局已出具的《2017-76號土地房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》。
  
  
  
  
  
  
  
  龍城鎮(zhèn)新錦豐集團(tuán)東、瑞峰小區(qū)北、農(nóng)場路（小東環(huán)）西
  
  
  
  按起始價83萬元/畝進(jìn)行拍賣，加價幅度由拍賣主持人現(xiàn)場決定。規(guī)劃設(shè)計條件按照蕭縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局已出具的《號土地規(guī)劃設(shè)計條件通知書》，本地塊容積率、建筑密度、綠地率、停車等指標(biāo)與界址點（坐標(biāo)為3784072.384,496935.17;3784024.988,497155.417 3784007.131,497167.104;3783726.19,497109.853;3783785.599,496872.04）地塊范圍內(nèi)的其他地塊合并計算，用地性質(zhì)為二類居住用地（商業(yè)建筑面積不得超過總建筑面積的）（見附件）。住宅出讓年限70年、商業(yè)40年。房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件按照蕭縣房地產(chǎn)管理局已出具的《2018-16號土地房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》。
  
  
  
  龍城鎮(zhèn)西內(nèi)環(huán)南延段東側(cè)、世紀(jì)大道南側(cè)
  
  按起始價131萬元/畝進(jìn)行拍賣，加價幅度由拍賣主持人現(xiàn)場決定。規(guī)劃設(shè)計條件按照原縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局已出具的《2018-20號土地規(guī)劃設(shè)計條件通知書》，該地塊容積率、建筑密度、綠地率等指標(biāo)與本地塊容積率、建筑密度、綠地率、停車等指標(biāo)與界址點坐標(biāo)為 3782609.01,493024.67;3782616.31,493368.91;3782597.78,493389.8;3782049.361,493503.99;3782034.31,493491.32;3782027.61,493128.62;3782052.18,493104.84 ;3782588.81,493008.24;3782609.02,493024.67;3782604.53,492812.92

  查看全文↓ 2019-06-03 17:35:09
• 133****3223

  
  案例名稱：薛惠玶與陸阿生、江蘇蘇浙皖邊界市場發(fā)展有限公司、江蘇明恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托代理合同糾紛上訴案
  
  審判要旨：江蘇省高級人民法院認(rèn)為：《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十八條關(guān)于房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的限制性規(guī)定不適用于本案。即使《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定可適用，其性質(zhì)亦屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《**高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（二）》第十四條“合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定”的規(guī)定，并不導(dǎo)致上述《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效。**高人民法院認(rèn)為；薛惠玶主張，案涉《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》實質(zhì)是以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的行為，系以合法形式掩蓋非法目的，應(yīng)認(rèn)定為無效。本院認(rèn)為，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓與作為公司資產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓為兩個獨立的法律關(guān)系，現(xiàn)行法律并無效力性強(qiáng)制性規(guī)定禁止以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目公司股權(quán)形式實現(xiàn)土地使用權(quán)或房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的目的。薛惠玶的該項主張無法律依據(jù)，本院不予支持。
  
  案號：（2013）民一終字第138號
  
  審理法院：**高人民法院
  
  來源：聚法案例
  
  張仁藏律師評析：
  
  上述案件屬于通過100%轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目公司股權(quán)方式來實現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的案例。在實踐中之所以出現(xiàn)此種現(xiàn)象主要在于以股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同代替土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有著巨大的優(yōu)勢：第一，辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的手續(xù)簡便?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第39條、40條分別對以出讓、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓作出了規(guī)定，從該規(guī)定中可以看出以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不僅要取得土地使用權(quán)證還有開發(fā)投資總額的限制。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓需要經(jīng)過一系列的審批手續(xù)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序在操作上較為復(fù)雜。而股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序則相對簡便，一般在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后進(jìn)行變更登記即可。第二，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓在一定程度上可以規(guī)避納稅。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓方只需繳納企業(yè)或個人所得稅等少數(shù)稅種，避免了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中應(yīng)繳的土地增值稅、契稅等稅款，無疑更有利于節(jié)約經(jīng)濟(jì)成本。此外，股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成登記備案手續(xù)后，在項目公司的名義下，投資者可立即投入資金進(jìn)行后續(xù)開發(fā)建設(shè)，無須再重新立項辦理建設(shè)手續(xù)。從這個角度講，企業(yè)為了實現(xiàn)盈利選擇成本更為低廉的商業(yè)運行模式并無不妥，在目前不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)土地使用權(quán)益的實際流轉(zhuǎn)擁有更優(yōu)的外部效應(yīng)。
  
  通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雖然存在著許多優(yōu)勢，但是該行為的效力究竟如何決定著該種模式能否在實踐中長期推行下去。關(guān)于國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓主要規(guī)定在《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第38、39以及40條當(dāng)中，但在上述法律以及其他法律法規(guī)中都沒有對以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓作出規(guī)定。因此，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力如何成為理論界與司法界爭議的焦點。目前主要存在以下幾種觀點：第一，合同無效說。該說認(rèn)為，《中華人民共和國合同法》第52條第3項規(guī)定了以合法形式掩蓋非法目的的合同無效。名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為系以合法形式掩蓋非法目的的行為，當(dāng)事人的真實意思表示是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，存在惡意串通，規(guī)避法律規(guī)定，損害國家利益的非法目的，應(yīng)為無效合同。第二，合同有效說。該說認(rèn)為，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為為公司法規(guī)定的行為，只要符合公司法對股權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，法律無禁止的必要。并且此種行為并不導(dǎo)致土地使用權(quán)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，僅是股權(quán)主體發(fā)生變化，土地仍是原公司的資產(chǎn)。至于以此行為享受一定的稅收優(yōu)惠，系當(dāng)事人在法律允許的范圍內(nèi)作出的稅收優(yōu)化選擇，不違反現(xiàn)行法律規(guī)定，故該合同合法有效。
  
  我們認(rèn)為判斷名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為是否有效應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定嚴(yán)格把握?！逗贤ā返?2條規(guī)定的無效事由包括：一方以欺詐、脅迫手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)上述法律規(guī)定，結(jié)合股權(quán)轉(zhuǎn)讓實踐，名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為有效。
  
  第一，該行為不是以合法形式掩蓋非法目的行為，也沒有損害國家、集體以及社會公共利益。合同無效說否定該行為有效的**主要理由在于該行為在一定程度上逃避稅收。但是股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，從稅收上看，現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等。從表面來看，似乎股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)明顯低于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，可以規(guī)避土地增值稅等。但深入分析，由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓不涉及擁有土地使用權(quán)的公司法人變更，土地使用權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，而大多數(shù)公司特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不以擁有土地為目的，開發(fā)建設(shè)后一般要轉(zhuǎn)讓或分割轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，此時，該公司必須繳納土地增值稅、印花稅、營業(yè)稅等，并且是以**終土地轉(zhuǎn)讓價格與原取得土地的價格差額計算土地增值，以此計征土地增值稅，該公司并不能真正規(guī)避土地增值稅，從國家角度看，也未流失稅收收入。部分地方國土資源部門和稅務(wù)部門也發(fā)文對此予以規(guī)范，將名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的事實予以認(rèn)定并征收土地增值稅。

  查看全文↓ 2019-06-03 17:35:05

相關(guān)問題

• 問 什么叫土地出讓?土地出讓有哪幾種形式?
  答

  　　1、劃撥是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，取得的國有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)后無償取得的國有土地使用權(quán)?！　潛艿姆绞揭话阌校簢衅髽I(yè)的土地、軍事用地、公共用地等。　　2、土地出讓方式有三種：招標(biāo)、拍賣、掛牌　　按照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第11號，以下簡稱《規(guī)定》)的解釋，土地公開出讓方式包括招標(biāo)、拍賣和掛牌?！　≌袠?biāo)出讓國有土地使用權(quán)是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡稱出讓人)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其它組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為?！　∨馁u出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進(jìn)行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。　　掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為?！　?、協(xié)議出讓　　《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（2003）第二條規(guī)定，協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為?！　f(xié)議出讓一般不用走招拍掛的形式。

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• 問 土地出讓方式有哪幾種
  答

  主要有:協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌。其中，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。 協(xié)議出讓-是指市縣人民政府土地管理部門與特定的公民、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織通過平等協(xié)商出讓國有土地使用權(quán)的行為。 招標(biāo)出讓-是指市縣人民政府土地管理部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ虿惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌?jīng)濟(jì)組織通過參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)確定土地使用者的行為。 拍賣出讓-是指由出讓人發(fā)布拍賣公告，通過競買人在指定時間、地點進(jìn)行公開競價確定土地使用者的行為。

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• 問 ??土地出讓金是什么？土地出讓金分為哪幾種，土地？
  答

  一、費用方面主要是前期的土地競買保證金（一般不低于總價款的20%）和土地出讓金即成交總價款。二、稅的話首先是契稅，一般按照出讓總價的3%收取。其次如果涉及占用了耕地還需要繳納耕地占用稅。**后是日常使用過程中還有土地使用稅（每年繳納）。另外，做地產(chǎn)開發(fā)或工業(yè)項目建設(shè)都需要很多配套的手續(xù)，辦理過程中會產(chǎn)生些費用，不過相比之下數(shù)目都不大。

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• 問 土地出讓使用年限分為哪幾種？
  答

  土地出讓使用年限分為下列五種情況：一、居住用地，又名住宅用地，指用于建造居民居住用房所占用的土地，主要包括經(jīng)濟(jì)適用房用地、普通住宅用地和高檔住宅用地等。全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年。二、工業(yè)用地，指工業(yè)生產(chǎn)或與工業(yè)生產(chǎn)相配套的各種活動所占用的場地，包括車間用地、倉庫用地、輔助用房用地及附屬設(shè)施用房用地等。全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。三、教、科、文、衛(wèi)等帶有福利性質(zhì)的用地，全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。四、商業(yè)用地，指用于開展商業(yè)、旅游、娛樂活動所占用的場所，全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年。五、其他綜合類性質(zhì)用地。全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年?！　∷允忻裨谫彿繒r，首先要弄清楚房屋所在地的土地性質(zhì)和使用年限。有的住宅建造在商業(yè)用地上，土地使用年限可能只有40年甚至更短；有的住宅位于工業(yè)園區(qū)內(nèi)，土地使用年限可能只有50年甚至更短；只有建造在純住宅用地上的房屋，土地使用年限才是70年?！　〈送?，如果土地使用性質(zhì)為出讓，在進(jìn)行房產(chǎn)買賣時不需要繳納土地出讓金。對于劃撥性質(zhì)的土地，還需要繳納市場成交價1%的土地出讓金。

• 問 土地使用權(quán)出讓有哪幾種方式?。渴裁词桥馁u出讓土地使用權(quán)呢？
  答

  國有土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓價款的行為。國有土地使用權(quán)出讓可以采取招標(biāo)、拍賣、掛牌或協(xié)議方式進(jìn)行。

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