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• 147****1114

  房屋預售也稱商品房預售，樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。房屋預售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權利義務發(fā)生法律效力或失去效力的根據(jù)。同時房屋預售還具有較強的國家干預性。由于商品房的預售不同于房屋的實質性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國家因此加強了對商品房預售市場的規(guī)范。我國對商品房預售的條件資格及程序作了規(guī)定，而且還要求在預售合同簽訂后向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。法律依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條商品房預售，應當符合下列條件：
  (一) 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
  (二) 持有建設工程規(guī)劃許可證;
  (三) 按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以

  查看全文↓ 2019-05-21 08:39:51
• 132****4681

  一、兩者意思
  
  商品房已備案：商品房預售備案登記是購房戶與開發(fā)商簽訂商品房購房協(xié)議后，一個月內(nèi)報房地產(chǎn)管理部門進行登記備案的程序。
  
  商品房已預告：預購商品房預告登記是指購房人簽了預售合同買期房，暫時不能辦產(chǎn)證（產(chǎn)權轉移登記），為了保障購房人權益，在房地產(chǎn)登記部門先做合同的“預告登記”。
  
  二、兩者區(qū)別：
  
  商品房預售合同備案制度和預告登記制度是二個不同的制度。
  
  1、功能上的區(qū)別：
  
  預告登記：主要目的是為了保障債權人將來能夠實現(xiàn)不動產(chǎn)物權。
  
  預售商品房合同登記備案：不僅具有保護預購人的功能，還有助于建設行政部門對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理。
  
  2、操作方法不同
  
  預告登記：必須是在雙方有預告登記的約定之后才能申請。

  查看全文↓ 2019-05-21 08:39:47
• 154****9757

  商品房預售合同登記備案不產(chǎn)生登記請求權的物權效力
  
  
  在執(zhí)行實務中，有這樣一種情況，執(zhí)行法院在執(zhí)行被執(zhí)行人房屋時，因他人己對該房屋進行了商品房預售合同登記備案，房地產(chǎn)登記部門要求執(zhí)行法院在協(xié)助執(zhí)行通知上注明注銷他人的商品房預售合同登記備案，否則不予協(xié)助。理由是，因他人己對該房屋進行了商品房預售合同登記備案，具有對抗效力，故要注銷他人的商品房預售合同登記備案后，方可協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)。為此，執(zhí)行法院在向房地產(chǎn)登記部門發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知時，在協(xié)助執(zhí)行通知上，要求房地產(chǎn)登記部門協(xié)助注銷他人的商品房預售合同登記備案。商品房預售合同登記備案的購房者不服該協(xié)助執(zhí)行的內(nèi)容，提出執(zhí)行異議。這一異議，引發(fā)出一個值得思考的問題――商品房預售合同登記備案是否等同于物權法規(guī)定的預告登記，是否產(chǎn)生登記請求權的物權效力，可否對抗人民法院的執(zhí)行。
  
  【案情】
  
  一、審判情況
  
  2006年12月20日，鄭某與一房產(chǎn)開發(fā)商（以下簡稱開發(fā)商）簽訂一份《商品房預售合同》，約定由鄭某向開發(fā)商購買該開發(fā)商預售的一個商鋪，該商鋪總價款為300萬元。同年12月22日，鄭某向開發(fā)商支付30萬元，雙方辦理了商品房預售合同登記備案，同年12月24日，鄭某向開發(fā)商支付265萬元，開發(fā)商出具《收據(jù)》：收到鄭某支付商鋪購房款300萬元。同年12月25日，鄭某與開發(fā)商就上述300萬元又簽訂《借款合同》，約定開發(fā)商向鄭某借款300萬元，借款期限為二個月，若開發(fā)商未能按時還款，雙方須另商定還款時間，開發(fā)商須每月支付資金占用費15萬元給鄭某，若開發(fā)商未按時還款，又不按月支付資金占用費，鄭某即用300萬元購買上述商鋪，該商鋪只用作借款合同的抵押物，開發(fā)商還清借款后，鄭某要協(xié)助辦理注銷房屋預售登記備案。
  
  2008年6月25日，余某與開發(fā)商簽訂《商品房預售合同》一份，約定余某以總價款1523.2萬元購買上述商鋪。當日，開發(fā)商出具一份《收據(jù)》，收到余某支付的購買上述商鋪的價款1523.2萬元，并將該商鋪交付給余某使用。2009年4月28日，余某與張某簽訂《房屋租賃合同》，約定余某將上述商鋪出租給張某用于經(jīng)營大酒樓，租期五年，月租金10萬元。該酒樓裝修后于2009年10月28日開業(yè)營業(yè)。2013年4月18日，鄭某向張某發(fā)出《租金催收函》，主張涉案商鋪是其向商鋪開發(fā)商購買的物業(yè)，已在房地產(chǎn)交易中心進行了商品房預售合同登記備案，要求張某繳納幾年來的租金，否則收回商鋪。次日，鄭某又向開發(fā)商發(fā)出《告知函》，提出開發(fā)商沒有依約支付資金占用費也沒有歸還借款，要求開發(fā)商盡快辦理上述商鋪的產(chǎn)權手續(xù)并交付使用。4月20日，開發(fā)商復函，稱無能力歸還借款和支付資金占用費，原300萬元借款自動轉為購房款，其將盡快辦理房產(chǎn)手續(xù)并交付鄭某使用。
  
  余某于2013年6月27日以開發(fā)商和鄭某為被告向法院提起訴訟，主張被告開發(fā)商與鄭某簽訂的《商品房預售合同》名為商品房預售合同，實為借款抵押合同，該合同是無效的，且兩被告間的借款合同已終止，商品房預售合同不再履行；其本人與被告開發(fā)商所簽訂的《商品房預售合同》合法有效，其已付清全部價款，且從2008年7月以來一直占有使用該商鋪。為此請求：確認兩被告簽訂的《商品房預售合同》無效；確認其與被告開發(fā)商簽訂的《商品房預售合同》合法有效，開發(fā)商協(xié)助其辦理商鋪土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。
  
  法院審理認為，開發(fā)商與鄭某、余某分別簽訂的《商品房預售合同》均為合法有效的合同，因鄭某簽訂的商品房預售合同在先并辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)，鄭某對涉案房屋的請求權享有物權的效力，鄭某請求開發(fā)商履行合同，并按合同約定協(xié)助辦理涉案商鋪的房地產(chǎn)權屬證和交付房屋請求成立。余某關于確認其與開發(fā)商簽訂的商品房預售合同有效的訴訟請求成立，但關于請求開發(fā)商協(xié)助其辦理涉案商鋪土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)的訴訟請求不成立。據(jù)此，于2015年4月23日作出民事判決：一、余某和開發(fā)商簽訂的《商品房預售合同》合法有效；二、鄭某和開發(fā)商簽訂的《商品房預售合同》合法有效；三、開發(fā)商在判決生效之日起三十日內(nèi)將涉案商鋪交付給鄭某使用，在完善上述房產(chǎn)初始登記后三十日內(nèi)將該房地產(chǎn)的權屬權證辦理至鄭某名下；四、駁回余某的其他訴訟請求。

  查看全文↓ 2019-05-21 08:39:43

相關問題

• 問 商品房已備案、商品房已預告分別是什么意思和區(qū)別?
  答

  已備案，是買了商品房，付款以后，因為證件或者時間安排什么的不合適，還沒有來得及辦理正式產(chǎn)權，就可以先辦理房管局的簡單備案登記，手續(xù)和時間要求相對簡單，可以防止賣房者再賣給其他人、惡意抵押。商品房取得預售許可證上市買賣后，每套房子只有一個唯一編號，而后在房產(chǎn)管理部門進行預登記，你買房后，簽訂合同，這套房子的合同就在房產(chǎn)管理部門登記備案，如果你不想買了，你就不能更名給別人，只能當2手房買賣呢。“預購商品房預告登記”指購房人簽了預售合同買期房，暫時不能辦產(chǎn)證(產(chǎn)權轉移登記），為了保障購房人權益，在房地產(chǎn)登記部門先做合同的“預告登記”。意義：告訴別人，這房子，某人已經(jīng)先買下了。今后該房屋如果發(fā)生產(chǎn)權糾紛或異議（例如一房兩賣），房地產(chǎn)登記部門將以誰先登記歸誰的原則處理。登記申請人是開發(fā)商和購房人?！邦A購商品房抵押權預告登記”是指購房人以預購的商品房期房做抵押，向金融機構申請購房貸款。同樣，由于是處于期房階段，它暫時還不能辦“其他權利登記”，所以，就先辦該登記。意義：預先申明，該房屋已經(jīng)先抵押給我（銀行）了，別人不能再主張抵押權了，防止購房人再將該房抵押給別人。 登記申請人是金融機構（銀行）和購房人。

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• 問 ??商品房已備案是什么意思?。?/a>
  答

  商品房取得預售許可證上市買賣后，每套房子只有一個唯一編號，而后在房產(chǎn)管理部門進行預登記，你買房后，簽訂合同，這套房子的合同就在房產(chǎn)管理部門登記備案，如果你不想買了，你就不能更名給別人，只能當2手房買賣呢。

  ??房屋預售什么意思?商品房預售和商品房現(xiàn)售的區(qū)別是什么?

  答

  商品房現(xiàn)售與商品房預售主要差異在于：商品房預售要求投入開發(fā)建設的資金達到工程總投資的25%以上即可，而商品房現(xiàn)售要求已通過竣工驗收。商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

  全部3個回答>
• 問 ??商品房已備案是什么意思？誰能說說呢？
  答

  房屋在房管局備案的意思是：一手商品房的房產(chǎn)商，到房管局把原登記在他名下的預售商品房，改登記為已售商品房，并把買房者的資料也在房管局存檔，把這已售商品房改登記到買房者的名下。這就是房屋的房管局備案手續(xù)。

  全部3個回答>
• 問 商品房預告登記是什么意思
  答

  　　商品房預售登記主要指的是購房人在購買期房時，首先進行簽訂預售合同，由于此時不能進行房產(chǎn)證的辦理，為了保障購房者的權益，因此會在房地產(chǎn)登記部門進行預告登記，這也就意味著這套房子已經(jīng)有購房者買入，如果發(fā)生一些產(chǎn)權糾紛，那么房地產(chǎn)登記部門也會根據(jù)誰先登記歸誰的原則來進行處理。　　商品房預告登記的流程：首先去房地產(chǎn)交易中心進行申請，當相關部門受理之后進行審核，在審核完畢之后進行登記，登記完畢之后進行發(fā)證。同時還需要提交一定的資料，比如，不動產(chǎn)登記申請書、已備案的商品房預售合同、購房發(fā)票以及其他相關的證件。通常情況下，在受理之日起5個工作日就可以辦理完畢，但是由于特殊原因需要延長登記實現(xiàn)的情況，經(jīng)過領導批準之后，不得超過20個工作日。