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• 133****7517

  房屋只有購(gòu)房合同不能買(mǎi)賣(mài)，必須拿到房產(chǎn)證。
  房產(chǎn)證（Premises Permit）購(gòu)房者通過(guò)交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對(duì)所購(gòu)房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。即《房屋所有權(quán)證》，是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產(chǎn)證包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證，在通常意義上，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡(jiǎn)稱(chēng)，是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書(shū)面憑證。按照我國(guó)現(xiàn)行的房屋所有權(quán)登記制度，房屋登記是城鎮(zhèn)房屋權(quán)利歸屬的法定公示方法。2011年8月下旬稅務(wù)部門(mén)表示房產(chǎn)加名按房?jī)r(jià)一半征契稅 。2013年4月，北京市住建委稱(chēng)，為防止虛假房屋買(mǎi)賣(mài)等行為，保障房屋交易安全，今后北京購(gòu)房人拿到的房產(chǎn)證將可自愿并免費(fèi)設(shè)立密碼，房屋如需辦理轉(zhuǎn)讓、變更、抵押等登記業(yè)務(wù)時(shí)，須提供密碼才可辦理。預(yù)計(jì)于2013年下半年實(shí)施。

  查看全文↓ 2019-04-22 13:40:32
• 142****5532

  拿到房產(chǎn)證的二手房，才能上市交易，這個(gè)是基本的條件。沒(méi)有房產(chǎn)證的房子，是無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)的，而只有過(guò)戶(hù)了，這個(gè)房子才能完全屬于你。只有購(gòu)房合同的房子也可以交易，但是會(huì)帶來(lái)以下風(fēng)險(xiǎn)：
  1、難以確定賣(mài)方是否有權(quán)出售該套房屋，如果賣(mài)方無(wú)權(quán)處理該套房屋，則雙方之間的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議可能因此無(wú)效。第二交易存在較大變數(shù)，在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同到取得房產(chǎn)證這一期間，賣(mài)方可能會(huì)因多種因素而選擇解約，比如，房屋價(jià)格上漲后賣(mài)方反悔，單方面提價(jià)，不配合過(guò)戶(hù)。在沒(méi)有房產(chǎn)證的情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的購(gòu)房合同，如果賣(mài)方執(zhí)意違約，買(mǎi)房人無(wú)法依據(jù)雙方間的買(mǎi)賣(mài)合同而強(qiáng)制要求賣(mài)方履行過(guò)戶(hù)手續(xù)，往往**終僅能依據(jù)合同追回已付購(gòu)房款項(xiàng)。第三賣(mài)方以不正當(dāng)手段，將房屋以更高價(jià)格轉(zhuǎn)賣(mài)給第三人，造成兩個(gè)買(mǎi)家之間房屋權(quán)屬的爭(zhēng)議。
  4、因開(kāi)發(fā)商的原因，賣(mài)方遲遲不能取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)，造成買(mǎi)房人無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)，也就無(wú)法享有對(duì)房屋的處分權(quán)。
  5、無(wú)法明確房屋土地性質(zhì)，土地性質(zhì)一般為出讓土地，但是，如果是劃撥土地的話，上市交易需要交納一部分土地出讓金，這也會(huì)產(chǎn)生一定的合同風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2019-04-22 13:40:26
• 153****5374

  
  
  對(duì)同一法律關(guān)系做了不同約定的兩份合同的關(guān)系，或者是陰陽(yáng)合同的關(guān)系，或者是新合同變更舊合同的關(guān)系。如果是陰陽(yáng)合同，則陰合同是合同雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，合法有效；陽(yáng)合同則非當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，無(wú)效【準(zhǔn)確講是不成立。法律依據(jù)為《民法通則》第五十五條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；(二)意思表示真實(shí)；(三)不違反法律或者社會(huì)公共利益。”】但是需要注意的是，所謂的陽(yáng)合同無(wú)效，只是和陰合同有沖突的條款（即對(duì)同一法律關(guān)系做了不同約定的條款）無(wú)效，陽(yáng)合同的其他條款是合同雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，合法有效。如果是新合同變更舊合同，則新合同有效，舊合同不再有效（也僅指有沖突的條款）。
  
  
  
  那么，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，如果陰合同（一般是雙方私下簽訂的協(xié)議書(shū)）只約定了網(wǎng)簽、審稅、貸款、過(guò)戶(hù)、交房等的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，沒(méi)有約定違約責(zé)任等條款，而陽(yáng)合同（一般是網(wǎng)簽合同）有關(guān)于違約責(zé)任的約定【如逾期違約金為日萬(wàn)分之五，逾期超過(guò)十五日可以解除合同并主張20%的違約金】，那么，以陰合同的時(shí)間節(jié)點(diǎn)配陽(yáng)合同的違約條款可以嗎？
  
  
  
  可以。因?yàn)樗^的陽(yáng)合同無(wú)效或者不成立，只是其與陰合同對(duì)同一法律關(guān)系作出不同約定的條款無(wú)效或者不成立。陰合同沒(méi)有約定，而陽(yáng)合同做了約定的，陽(yáng)合同的約定應(yīng)當(dāng)視為對(duì)陰合同的補(bǔ)充（準(zhǔn)確的講這些沒(méi)有沖突的條款不是“陽(yáng)條款”，而就是一般的當(dāng)事人唯一的約定，是當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，合法有效）。陰合同所作約定不明確，陽(yáng)合同做了細(xì)化約定的也是同上一句一樣。那么，在陰合同中只約定了一些時(shí)間節(jié)點(diǎn)，對(duì)于其他的沒(méi)有作出約定，而在陽(yáng)合同中對(duì)于時(shí)間節(jié)點(diǎn)和違約責(zé)任等都做了約定的，應(yīng)當(dāng)理解為時(shí)間節(jié)點(diǎn)以陰合同為準(zhǔn)，其他的約定以陽(yáng)合同為準(zhǔn)。這樣，陰陽(yáng)合同就組合成了一個(gè)完整的，是當(dāng)事人真實(shí)意思表示的合同。
  
  

  查看全文↓ 2019-04-22 13:40:22

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 只有購(gòu)房合同能賣(mài)房嗎? 房屋只有購(gòu)房合同能買(mǎi)賣(mài)嗎?
  答

  可以賣(mài)，有如下方法：1、如果你是貸款賣(mài)，買(mǎi)房的也是貸款買(mǎi)的房子，這需要他做提前還款，然后在開(kāi)發(fā)商那里變更一下購(gòu)房合同，然后你再到銀行辦理房貸房貸下來(lái)，之后再讓開(kāi)發(fā)商到房地局辦理房本。2、如果是全款賣(mài)，買(mǎi)房的也是全款買(mǎi)的房子，這樣的話可以在開(kāi)發(fā)商哪里變更一下合同，之后讓開(kāi)發(fā)商到房地局出你的房本。3、如果是貸款賣(mài)，買(mǎi)房的是全款買(mǎi)的房子，這需要你跟他先在開(kāi)放商那里變更購(gòu)房合同，再讓開(kāi)發(fā)商到房地局辦理房本。4、如果是全款賣(mài)，買(mǎi)房的是貸款買(mǎi)的話，就需要他提前還清貸款，然后在開(kāi)發(fā)商那里變更一下購(gòu)房合同，之后讓開(kāi)發(fā)商到房地局出你的房本。

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• 問(wèn) 只有購(gòu)房合同能賣(mài)房嗎? 房屋只有購(gòu)房合同能買(mǎi)賣(mài)嗎?
  答

  你說(shuō)的是房產(chǎn)證沒(méi)有下來(lái)，只有購(gòu)房合同的房子吧，可以交易，但是會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)證可能會(huì)出現(xiàn)一房多買(mǎi)的情況，但是現(xiàn)在買(mǎi)賣(mài)這種房子的情況也比較多。如果知根知底，按程序進(jìn)行也沒(méi)有太大的問(wèn)題，我周?chē)灿信笥奄I(mǎi)賣(mài)過(guò)這樣的房子，只要按程序進(jìn)行就好。就是要到開(kāi)發(fā)商那里辦理合同的變更手續(xù)，變成你和開(kāi)發(fā)商的買(mǎi)房合同。當(dāng)然還有幾點(diǎn)需要注意的：1、如果你是全款買(mǎi)，賣(mài)房的也是全款買(mǎi)的房子，這樣的話可以在開(kāi)發(fā)商哪里變更一下合同，將來(lái)讓開(kāi)發(fā)商到房地部門(mén)出你的房本。2、如果你是全款買(mǎi)，賣(mài)房的是貸款買(mǎi)的話，就需要他提前還清貸款，然后在開(kāi)發(fā)商那里變更購(gòu)房合同，將來(lái)讓開(kāi)發(fā)商到房地產(chǎn)部門(mén)出你的房本。3、如果你是貸款買(mǎi)，賣(mài)房的是全款買(mǎi)的房子，這需要你跟他先在開(kāi)放商那里變更購(gòu)房合同，然后你再到銀行辦理房貸，將來(lái)讓開(kāi)發(fā)商到房地部門(mén)辦理房本時(shí)，房產(chǎn)證寫(xiě)你的名。4、如果你是貸款買(mǎi)，賣(mài)房的也是貸款買(mǎi)的房子，這需要他提前還款，然后在開(kāi)發(fā)商那里變更一下購(gòu)房合同，然后你再到銀行辦理房貸房貸下來(lái)，將來(lái)讓開(kāi)發(fā)商到房地部門(mén)辦理房本時(shí)寫(xiě)你的名。

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• 問(wèn) 沒(méi)有房產(chǎn)證只有購(gòu)房合同可以買(mǎi)賣(mài)嗎？
  答

  只有購(gòu)房合同無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)二手房買(mǎi)賣(mài)交易的流程如下：1、買(mǎi)賣(mài)雙方先簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》；2、賣(mài)方處理好房屋未能滿足交易過(guò)戶(hù)條件的相關(guān)事宜；3、買(mǎi)方如果是按揭貸款購(gòu)房的，找銀行申請(qǐng)貸款，并取得銀行的書(shū)面答復(fù)； 買(mǎi)方如果是一次性付款的，此步驟就不需要了；4、雙方按當(dāng)?shù)胤抗芫值囊髱浞慨a(chǎn)證、身份證等原件，前往房產(chǎn)交易所辦理交易申請(qǐng)。如果當(dāng)?shù)匾筮f件前有部分稅費(fèi)或費(fèi)用是先繳交的，備好款項(xiàng)。5、成功遞件并取得房產(chǎn)交易所收件回執(zhí)后，買(mǎi)方付按約定首期房款給賣(mài)方。6、問(wèn)稅、完稅、過(guò)戶(hù)手續(xù)辦妥后，買(mǎi)方支付房款余款，賣(mài)方當(dāng)日將房屋交付給買(mǎi)方。7、賣(mài)方協(xié)助買(mǎi)方完成其他相關(guān)事宜的過(guò)戶(hù)手續(xù)，比如物業(yè)管理處、供電部門(mén)等等。

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• 問(wèn) 現(xiàn)在沒(méi)有房產(chǎn)證只有購(gòu)房合同可以買(mǎi)賣(mài)嗎?
  答

  不能，房產(chǎn)證是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證。從法律規(guī)定上來(lái)看，沒(méi)有房產(chǎn)證的房子是不能購(gòu)買(mǎi)的，建議不要因?yàn)橐粫r(shí)的便宜而走險(xiǎn)買(mǎi)沒(méi)有房產(chǎn)證的房子。沒(méi)有房產(chǎn)證的房子做不了公證。房產(chǎn)證具有以下顯著特點(diǎn)：(1)房產(chǎn)證只能由房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)發(fā)放。(2)房產(chǎn)證是對(duì)特定房屋所有權(quán)歸屬的書(shū)面證明，并可記載特定房屋共有狀況以及是否設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等狀況?；谝晃镆粰?quán)主義，房產(chǎn)證以一房屋一房產(chǎn)證為原則，即一個(gè)具有獨(dú)立建筑結(jié)構(gòu)與使用功能的房屋　(包括區(qū)分所有的房屋)只有一個(gè)所有權(quán)，在不動(dòng)產(chǎn)登記上只能有一項(xiàng)所有權(quán)登記，并且據(jù)此只能發(fā)放一個(gè)房產(chǎn)證。(3)房產(chǎn)證只能向特定房屋的所有權(quán)人發(fā)放，如房屋系共有，在房屋所有權(quán)證之外，還可向共有權(quán)人發(fā)放共有權(quán)證。(4)房產(chǎn)證是登記機(jī)關(guān)在對(duì)特定房屋權(quán)屬情況進(jìn)行登記之后，向特定權(quán)利人發(fā)放的權(quán)屬證明，房產(chǎn)證的內(nèi)容應(yīng)與登記簿的內(nèi)容相一致。

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• 問(wèn) 購(gòu)房合同能落戶(hù)嗎? 沒(méi)有房產(chǎn)證,只有購(gòu)房合同可以遷戶(hù)口嗎
  答

  房產(chǎn)證沒(méi)有下來(lái)是可以落戶(hù)的，需要提供經(jīng)房管局備案后的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和房管局出具產(chǎn)權(quán)證明代替房產(chǎn)證使用。辦理戶(hù)口遷移時(shí)需提供以下材料：1、購(gòu)房合同、房管部門(mén)出具的《商品房預(yù)告登記證明》或《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》登記備案回執(zhí)；2、購(gòu)房發(fā)票或《房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售款收據(jù)》；3、戶(hù)口本、身份證、結(jié)婚證、孩子出生醫(yī)學(xué)證明等原件及復(fù)印件辦理落戶(hù)，必要時(shí)需由社區(qū)民警出具調(diào)查意見(jiàn)。注意，戶(hù)口遷移需整戶(hù)遷移(夫妻、未婚子女)。戶(hù)口遷移請(qǐng)到轄區(qū)派出所辦理。擴(kuò)展資料房產(chǎn)證特點(diǎn)（1）房產(chǎn)證只能由房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)發(fā)放。（2）房產(chǎn)證是對(duì)特定房屋所有權(quán)歸屬的書(shū)面證明，并可記載特定房屋共有狀況以及是否設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等狀況?；谝晃镆粰?quán)主義，房產(chǎn)證以一房屋一房產(chǎn)證為原則，即一個(gè)具有獨(dú)立建筑結(jié)構(gòu)與使用功能的房屋只有一個(gè)所有權(quán)，在不動(dòng)產(chǎn)登記上只能有一項(xiàng)所有權(quán)登記，并且據(jù)此只能發(fā)放一個(gè)房產(chǎn)證。

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