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• 152****4200

  簡單來說，就是開發(fā)公司這個副總想掙個差價，一 如果此樓盤已經沒房賣了，或者次價格低于現開盤價，二 如果開發(fā)商具備五證兩書，是個正規(guī)的開發(fā)商，那么你就可以跟他簽。
  三 **好是先簽網簽合同再給錢（你全程跟隨）見到網簽合同等手續(xù)了，你再給錢。

  查看全文↓ 2019-04-21 19:50:20
• 156****8193

  原則上期房是不可以更名的,這是房管局嚴打的項目但以下情況除外1前者退房成功,一般為沒收定金,開發(fā)商重新發(fā)售2上家實力較牛,銀行,房管局,開發(fā)商,這三者都能搞得定,那么也沒問題3先把一部分房款付給上家,等期房產證辦出來,直接走二手房過戶。
  一、期房在沒有取得房產權屬證明之前，是不能更名、轉讓和交易的，實際生活中的期房更名操作是不規(guī)范的違法行為。
  二、根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規(guī)定：未依法登記領取權屬證書的房產不得轉讓。即，沒有取得房產證的房源不得轉讓；也就是說，目前還在期房銷售狀態(tài)中的房產是不具備轉讓資格的。
  三、在購房過程中，定金合同一定要與購房合同、房產證、貸款協(xié)議上的名字保持一致。2國務院辦公廳轉發(fā)的建設部等七部委《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》明確指出：在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù)；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續(xù)。實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網上即時備案，防范私下交易行為。

  查看全文↓ 2019-04-21 19:50:15
• 158****9675

  前幾天寫了有關查封房買賣的風險，很多人看了那個文章后，咨詢期房買賣和拍賣房買賣的問題，我今天先說下期房買賣需要注意的問題，拍賣房的以后有機會再說，有機會還會說下公司房的問題。
  
  期房，即指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證(大產證)止，在這一期間的商品房。習慣上把在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。因為一手房從建設到竣工后辦理房產證的時間較長，購房者可能因為種種原因需要出售已經購買了的期房，生活中存在大量的此類交易。期房的買賣主要有二種方式，一種是買賣雙方直接到開發(fā)商處辦理更名手續(xù)，變更買家主體，也就是合同法第八十八條講的“當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一并轉讓給第三人?！奔春贤臋嗬土x務的的概況轉移，這樣更名只要買賣雙方和開發(fā)商達成合意，在法律上沒有障礙?，F實生活中可能開發(fā)商要收取一定的手續(xù)費，費用有多有少，價碼都是可以談的。另外一種就是雙方約定待賣家辦理下來房產證后雙方再辦理之間的過戶手續(xù)，這種交易方式在法理上屬于附條件的合同，附加賣家從開發(fā)商處辦理房產證后才能給買家辦理后面的過戶手續(xù)的時間條件。
  
  關于期房買賣的合同效力問題。前面說了依據法理該類型的合同應該是附條件的買賣合同，以前還有不認可該合同效力的說法，在2012年**高人民法院通過《買賣合同司法解釋》后，期房買賣合同合法有效成為了共識，該司法解釋第三條規(guī)定“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”
  
  解決了期房合同的效力問題，下面我主要談下我在代理期房案件過程中碰到的現實問題，也是提醒大家購買期房必須考慮的幾個問題，以前可能大家都沒有聽人談過這些細節(jié)問題。
  
  一、購買期房面臨的查檔難問題，買家有可能買到問題期房也就是查封房。有房產證的紅本商品房，在中介的電腦系統(tǒng)中通過授權秘鑰或通過手機微信按揭?guī)?，現在也可以通過咚咚找房APP里面的工具中心查詢房產的抵押和查封情況，但是期房必須業(yè)主本人拿上證件去不動產登記中心查詢，其他工具是查詢不了的。這里面就存在個問題，因為很多中介和客戶講期房不可能被查封，雙方也就沒有在簽訂合同前去核實房屋的具體產權情況，導致買家買到被查封的期房。我就有個客戶買到了被查封的期房，直到賣家不去辦理房產證明確表示違約，買家委托去我立案訴訟后，我拿著起訴通知書去查檔，才知道他買的這個房子在簽訂買賣合同前已經被他人查封，業(yè)主故意隱瞞騙取了他20%的定金和一部分首期款。
  
  這里需要普及個法律知識就是預查封，預查封是指人民法院對被執(zhí)行人尚未進行權屬登記、但將來可能會進行登記的房產進行的一種預先的限制性登記。預查封，是指對尚未在登記機構進行物權登記但又履行了一定的批準或者備案等預登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有未公示或者物權期待權的房地產所采取的控制性措施，即由法院制發(fā)預查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，由國土資源、房地產管理部門辦理預查封登記手續(xù)。2011年7月14日《**高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》法發(fā)[2004]5號，第十五條規(guī)定“下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：（一）作為被執(zhí)行人的房地產開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋；（二）被執(zhí)行人購買的已由房地產開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權屬初始登記的房屋；（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)或者商品房預告登記的房屋?！钡谑鶙l規(guī)定“土地、房屋權屬在預查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預查封登記自動轉為查封登記，預查封轉為正式查封后，查封期限從預查封之日起開始計算?！钡谑藯l規(guī)定“預查封的效力等同于正式查封。預查封期限屆滿之日，人民法院未辦理預查封續(xù)封手續(xù)的，預查封的效力消滅。
  
  因此在準備購買期房的時候，合同簽訂前要和業(yè)主一塊去查下檔，確保房產沒有被查封，不管是因為賣家個人原因被查封還是因為開發(fā)商的原因被查封，買家發(fā)現是查封房就不要再買了，這就是個麻煩。不要聽中介說沒有辦理房產證的房子法院沒辦法查封，我已經告訴你了，也給你法條了，依法期房是可以被查封的。

  查看全文↓ 2019-04-21 19:50:12
• 148****9476

  就現在來說，很多人買房子的時候，都是早早的選購了一些期房，有一些地段比較好的房子，基本上還沒有怎么建成，這里面的一些房子就早已經賣的差不多了，而且有一些房地產公司攤子還是鋪的比較大，會把這個房子分成一期工程、二期工程、三期工程甚至是一些四期工程。而且這些地段比較好的房子，不管是第幾期都是銷售的比較快的。但是有一些人也是比較疑惑的，他們想要了解這些期房的一些區(qū)別。
  
  
  
  
  
  首先，就是一期房主要是**開始建的，里面可能會存在著一些問題，就比如里面的一些設計有一些瑕疵，或者是戶型方面沒有那么好。但是在二期工程的時候，里面就會對之前的一些缺點進行改進，整體來說二期房看上去好看一些，居住的舒適性也更好一些。但是有一些人不知道，入住之后才有一點后悔。
  
  
  
  
  
  其次，從這個房子周邊的環(huán)境來說有什么區(qū)別，通常情況下，一期房**開始還是有一些實驗的味道，它的整體選址較二期房要差上很多，就比如有一些小區(qū)它的一期房是**靠近馬路上的一些位置，灰塵比較多，環(huán)境要差那么一點。而二期房的地理位置比起**開始那一批要好一點，入住舒適性更高，可是有很多人不懂行，入住后才后悔
  
  
  
  
  
  **后，就是價格上面的一些區(qū)別了，很多開放商其實資金沒有那么多，所以會把這個工程分為幾期。有一些開放商會開始建一次房子，要把房子賣出去，讓資金回籠，一期房的價格會便宜一些，而二期房整體來說比一期房還是要好一點，而且建的時間要晚一點，整體的價格更加貴一點。但是有人不懂這個行，入住后就會后悔的，覺得自己買的比別人貴。
  
  你買房子的時候，是愿意選一期房還是想要選擇購買二期房？你覺得一期房和二期房還有什么區(qū)別？
  
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  查看全文↓ 2019-04-21 19:50:07

相關問題

• 問 期房可以更名嗎? 房子什么情況下可以更名?
  答

  假如合同已備案，則無法更名。依據公布的《關于做好穩(wěn)定住房價錢工作的意見》中：制止商品房預購人將購置的未完工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房完工托付、預購人獲得房屋一切權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù)；房屋一切權申請人與注銷備案的預售合同載明的預購人不分歧的，房屋權屬注銷機關不得為其辦理房屋權屬注銷手續(xù)。”因而，合同備案后不能經過更名來停止買賣。

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• 問 房產可以更名嗎？什么情況下可以更名?
  答

  如果你朋友購買的是別人單位的福利房，而該福利房的產權就不全是本人的，是和單位共同擁有的，因此，單位不允許變更房產權?！　‖F在，你朋友可以以對方存在欺詐行為，不是自己的產權要求對方退錢?！　挝挥挟a權，不能在房管局變更成你朋友的名字

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• 問 ??房產可以更名嗎？房子什么情況下可以更名?
  答

  原則上期房是不可以更名的,這是房管局嚴打的項目但以下情況除外1前者退房成功,一般為沒收定金,開發(fā)商重新發(fā)售2上家實力較牛,銀行,房管局,開發(fā)商,這三者都能搞得定,那么也沒問題3先把一部分房款付給上家,等期房產證辦出來,直接走二手房過戶。一、期房在沒有取得房產權屬證明之前，是不能更名、轉讓和交易的，實際生活中的期房更名操作是不規(guī)范的違法行為。二、根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規(guī)定：未依法登記領取權屬證書的房產不得轉讓。即，沒有取得房產證的房源不得轉讓；也就是說，目前還在期房銷售狀態(tài)中的房產是不具備轉讓資格的。三、在購房過程中，定金合同一定要與購房合同、房產證、貸款協(xié)議上的名字保持一致。2國務院辦公廳轉發(fā)的建設部等七部委《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》明確指出：在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù)；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續(xù)。實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網上即時備案，防范私下交易行為。

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• 問 ??打聽一下，房子什么情況下可以更名？手續(xù)復雜嗎？
  答

  一般情況下，房產證名字的變更主要分為直接添加、贈與、買賣。直接添加1、直接添加2、在婚姻存續(xù)期間添加配偶姓名可以直接添加。如果在婚姻存續(xù)期間房產屬于夫妻共同財產，就算是房產證上只寫一個人的名字也算是兩人的共同財產。因此在婚姻期間，這類情況如需辦理房產證增名手續(xù)，只需攜帶結婚證、房屋兩證、身份證原件及復印件到房產交易中心“變更登記”窗口辦理即可。3、非婚姻存續(xù)期間：非婚期間房產證更名，不能直接添加配偶名字，只能以贈與的方式更名。贈予1、贈與范疇包括非婚姻存續(xù)期間和親戚朋友，即房產證上加子女、父母等親屬或朋友均可以贈與方式進行。2、以下是贈予的兩種情況：3、有房有貸。一般房子貸款沒有還清是不能更名的，若要更名有兩種途徑有兩種途徑，一是提前還清貸款，然后再進行更名。二是向銀行申請，要求變更《借款合同》中的借款人和抵押人，獲得銀行批準后再到房管局辦理相關更名手續(xù)。4、有房無貸，視做贈與。雙方需要簽訂一份贈與合同，且贈與合同必須辦理公證手續(xù)，公證費一般是贈與房屋價值的1%，除此之外還需要繳納一定的個人所得稅、契稅等費用(直系親屬間贈與房產，免征營業(yè)稅)。贈與手續(xù)受贈房屋需提交房屋所有權證、贈與書和契證，到相關部門辦理正式的房屋所有權變更登記手續(xù)后，這種贈與行為才具有法律效力。具體步驟如下：5、贈與人與受贈人訂立關于房屋贈與的書面合同，即贈與書。6、受贈人憑原房屋所有權證、贈與書，交納契稅，領取契證。7、辦理公證。辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)。由受贈人到房地產管理部門申請變更登記，并提交下列證件：(1)申請書(窗口提供)。(2)原房地產產權證。(3)相關當事人的身份證、戶口簿。(4)贈與書及公證書。(5)契稅收據。8、贈與人將房屋交付受贈人。這里″交付″以辦理完房屋產權轉移登記為準。9、在辦理房屋贈與手續(xù)時，贈與人與受贈人應簽訂書面贈與合同，并到房管部門辦理過戶手續(xù)，但如果贈與人為了逃避其應履行的法定義務而將自己的房屋贈與他人時，如果利害關系人主張權利的，則該贈予行為無效。買賣二手房過戶營業(yè)稅及附加，分為以下幾種情況：①對外銷售個人購買不足5年的非普通住房的，全額征收營業(yè)稅②對外銷售個人購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房的，差額征收營業(yè)稅③對外銷售個人購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅看房屋類型是否為住宅，住宅和非住宅稅費分別如下：①交易手續(xù)費:住宅5元/㎡，非住宅11元/㎡。買方首次購買90平方米及以下普通住房的交易手續(xù)費減半征收。首次購房指所有家庭成員。②交易印花稅:住宅無，非住宅為總價0.05%。按正常交易成交價格計征。③房屋登記費:住宅80元/套，非住宅550元/件。土地收益金：使用類型為劃撥的需要收取相應的土地收益金。土地收益金：按地段等級收費標準×土地分攤面積契稅：2008年11月1日起，個人購買非普通住房的(別墅類和聯(lián)體別墅住房除外)契稅稅率為3%，個人購買普通住房的契稅為1.5%。而對于個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%。個人出售家庭唯一住房，重新購置住房的，原有住房已納契稅在重新購房應納契稅稅額中抵減。個人所得稅，分為兩種方式：①查賬征收計算方法為:(評估價格-房產原值-稅金-合理費用)×20%②核定征收計算方法為:評估價格×1%轉讓個人自用2年且是家庭唯一生活用房的免征個人所得稅土地登記費：33元/套交易評估費：評估價×0.3%

  全部3個回答>
• 問 期房可以更名嗎? 沒有房產證的期房可以更名或過戶嗎
  答

  購二手房時辦理產權過戶基本流程根據法律規(guī)定，國家對城市房屋所有極及土地使用權實行登記發(fā)證制度。這是政府保護房地產權屬的重要方式，也是保護購房者切身利益的重要手段。因此，您購買了二手房后應及時到房屋產權監(jiān)理部門辦理產權過戶手續(xù)，領榷房屋所有權證》。一、基本流程。購買二手房辦理產權過戶，整個二手房辦理流程可以概括四個環(huán)節(jié)：“一簽約，二交稅，三登記，四取證”。所謂“簽約”是指二手房賣方夫妻雙方和買入方同時到房屋產權監(jiān)理部門簽置《房地產買賣契約》，房屋成交價格需由房屋產權監(jiān)理部門工作人員認定或根據評估報告確定：“交稅”是指買賣雙方按國家規(guī)定交納相關稅費，目前主要包括：契稅、房屋交易管理費、產權登記費;“登記”指買賣雙方交納相關稅費后，買入方填寫房屋所有權登記表，按照要求提交所有資料辦理產權登記手續(xù)：“取證”是**后一個環(huán)節(jié)，買入方到產權監(jiān)理部門領取過戶完畢的新《房屋所有權證》，這時整個過戶手續(xù)全部結束。二、所需資料。按照產權監(jiān)理部門的要求，購買二手房辦理產權過戶，二手房買賣雙方都需要提供個人資料。出賣方：夫妻雙方身份證原件和復印件，結婚證或戶口簿原件和復印件。買入方：身份證原件和復印件。三、所需費用。契稅、評估費、房屋交易管理費、產權登記費等?？梢陨鲜仪f樓盤網了解更多相關內容。

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