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• 148****0401

  房地產評估的方法有以下幾種：
  1、成本法　
  (1)成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。
  (2)重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設利潤）得出完全重置成本價，然后根據實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。
  2、市場比較法
  　　挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數(shù)量化，通過準確的指數(shù)對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。
  3、剩余法
  　　房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價＝土地使用權價值＋房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。
  

  查看全文↓ 2019-04-18 10:40:28
• 136****3771

  　　房地產評估方法常用的有成本法、市場比較法、剩余法、收益法、假設開發(fā)法，針對土地估價還有 基準地價修正法 。
  另外還有路線價法、 房地產價格指數(shù) 調整法等等。 重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設利潤)得出完全重置成本價，然后根據實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率 ，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。
  市場經濟不太成熟的時候較難適用，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。
  收益率 )。不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法 。
  房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。 房地產開發(fā)項目 (純土地或在建工程等)，通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值 ，然后扣除剩余開發(fā)任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。
  基準地價法　　對于城市土地使用權的價值，近年來進行了大范圍的基準地價評定工作，并且已得出城市不同級別的土地的基準地價，這對于衡量城市土地使用權的價值具有較可靠的指導意義。
  針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調整，**后得出估價對象土地使用權價值的方法。
  這種方法有一定的政策性。

  查看全文↓ 2019-04-18 10:40:21
• 137****3010

  一、房地產評估機構的業(yè)務范圍：
  （1）國家出讓、出租或提前收回國有土地使用權；
  （2）以集體所有土地使用權入股、聯(lián)營、合資；
  （3）房地產轉讓、抵押、保險、設典、租賃；
  （4）新建、改制股份制企業(yè)和有限責任公司涉及的房地產評估；
  （5）因企業(yè)資產核算、破產清算涉及的房地產評估；
  （6）房屋拆遷補償；
  （7）房地產繼承、分析、合并；
  （8）仲裁或訴訟中的房地產價格評估；
  （9）法律、法規(guī)規(guī)定的其他評估事項。
  二、房地產評估公司有那些
  你可以登錄中國房地產估價師網站，這個網站所有的房地產估價機構都會在房地產估價師協(xié)會注冊并且搜索到。

  查看全文↓ 2019-04-18 10:40:16

相關問題

• 問 什么叫房地產呢?有人知道嗎？
  答

  房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。 房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，又被稱為不動產。 房地產可以有三種存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質實體及其權益。

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• 問 房地產經理職責具體是什么呢？有人知道嗎？
  答

  房地產銷售經理崗位職責 1、主持售樓中心的整體運作工作,組織實施公司有關銷售方面的決議,負責完成公司下達的銷售任務。 2、制定階段性銷售計劃,組織實施售樓部年度工作和銷售計劃,并完成銷售計劃。 3、協(xié)助和參與項目銷售策劃。 4、擬訂售樓部內部管理機構設置方案及各職位的職責范圍和標準。 5、與人事部門共同擬訂售樓部的基本管理制度。 6、培訓銷售人員,指揮協(xié)調現(xiàn)場人員,營造銷售氣氛,輔助成交。 7、擬訂售樓中心傭金提成及獎勵方案。 8、對銷售現(xiàn)場的整體監(jiān)督、管理與控制。 9、制定售樓中心員工的具體管理規(guī)章。 10、提請聘任或者解聘本部門員工。 11、及時提交銷售報表,匯報所收集的信息、意見及出現(xiàn)的問題。 12、制定員工的招聘、教育與培訓計劃。 13、定期對本部員工進行考核、考查,對多次考核、考查不合格的員工進行處罰或解聘。 14、負責本部門各項業(yè)務(如銷售、合同、按揭、催款)的完成。 15、及時協(xié)調和處理解決客戶與業(yè)主的各類投訴并反饋有關信息,認真做好售前和售后的各項服務工作。 16、負責售出單位認購書的簽收與審核。 17.參與項目策劃工作,負責售樓處、樣板房方案及裝修標準方案的制定工作和組織實施工作。 18、行使公司和上級授予的其他權利。

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• 問 房地產評估方法
  答

  房地產評估方法有以下幾種方法：①成本法。房地產成本評估分為兩部分，一是土地成本積算法，對合法取得的土地成本進行核算，將取得的利潤積累，得出土地使用權價值，另一種是房屋重置成本法，將房屋按照當下市場標準核算成本，要考慮開發(fā)商的利潤，兩者相乘得出房屋總價。②市場比較法。將評估的房產，與已經成交或評估過的同類產品進行比較，將各因素數(shù)量化，得出房產的實際價值，注意對比的房產必須是相同用途，相同情況做什么呀這幾天？。③剩余法。一般用于單項房產價值評估，單項土地使用價值評估，總價等于土地價值加房產價值，只要知道其中一項的價值，就能推算出另一項。④收益法。因為不定因素比較多，不同地區(qū)和不同的房產都會影響收益率，根據收益來推算該房產的價值。

• 問 房地產何時降價呢？有人知道嗎？
  答

  2010年的房價下跌不太可能，**多是不漲首先一點可以肯定的是，房價在企穩(wěn)。不會很離譜的漲了。我們再來分析下房子的降價。 1.現(xiàn)在國家對房地產的調控已經開始。契稅的減少，交易費用一直在降低。消息是發(fā)布了，但要落實到地方，甚至是下面的縣還需要一段時間。 2.房地產開放商的資金鏈已經開始斷裂。鄭州好幾家的開放商已經出現(xiàn)了這樣的情況，已經開始變相的拋售。 3.大環(huán)境的影響。從萬科的降價波及面算是非常廣的.昨天武漢一家房地產商降價30%拋售房子，其中有可能是資金鏈斷裂。但這家開發(fā)商表明了態(tài)度，房地產依然暴力。4.降息。這次的金融危機對國內的實體影響不大，主要是金融機構。前段時間國家降息，對房地產降價又是個利好的消息。 5.購房者觀望心理導致成交量下降.開發(fā)商日子更難過. 6.現(xiàn)在市場供應量遠大于實際需求量. 7.抄房者拋售及對市場的恐懼心理. 8.來自政府的壓力.

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• 問 房地產好嗎？有人知道嗎？
  答

  簡單的說一下房地產，房產業(yè)共分三級市場：一級市場是土地市場，開發(fā)商與國家的買賣市場， 二級市場是新房市場，小業(yè)主與開發(fā)商的買賣市場 三級市場是二手房市場，小業(yè)主與個人的市場（二手房買賣與租賃市場）現(xiàn)在從事三級市場的人較多。市場比較火爆。

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