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• 153****3057

  土地的所有權(quán)是歸國(guó)家所有的，任何人和組織不得擁有，土地買賣的只能是土地的使用權(quán)，因此土地的所有權(quán)是不可以買賣的。
  
  土地使用權(quán)是指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體、公民個(gè)人,以及三資企業(yè),凡是具備法定條件者,依照法定程序或者依照約定對(duì)國(guó)有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、有限處分的權(quán)利。
  
  土地使用權(quán)買賣是該土地使用權(quán)人以獲取價(jià)款為目的將自己的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他公民或法人,后者獲得土地使用權(quán)并支付價(jià)款的行為。

  查看全文↓ 2019-04-09 14:02:59
• 143****3845

  農(nóng)村集體土地及集體土地上的房屋是不能上市買賣的，只能在同一個(gè)農(nóng)村集體組織成員中買賣，其他人購買，不受法律保護(hù)。
  　　集體土地是指農(nóng)民集體所有的土地，也稱作是勞動(dòng)群眾集體所有的土地。集體土地是中國(guó)土地所有制的一種形式。中國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，土地的所有制形式包括國(guó)家所有（全民所有）和勞動(dòng)群眾集體所有二種形式。
  　　2013年十八屆三中全會(huì)，集體土地入市吹響集結(jié)號(hào)，而關(guān)鍵要突破既得利益者阻力。
  　?。?）《中華人民共和國(guó)憲法》第十條規(guī)定“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”
  　　《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制”。第八條“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！?br/>　　（2）在集體土地的經(jīng)營(yíng)管理方面規(guī)定：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十條“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理?！?br/>　?。?）集體土地所有權(quán)的確認(rèn)。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十一條“農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)?！?br/>　　（4）集體土地的征收和征用。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

  查看全文↓ 2019-04-09 14:02:55
• 153****5724

  
  麗水市市區(qū)征收集體所有土地房屋補(bǔ)償管理辦法
  
  
  
  第一章 總 則
  
  第一條 為規(guī)范征收集體所有土地房屋補(bǔ)償工作，保障房屋所有權(quán)人（以下簡(jiǎn)稱被補(bǔ)償人）的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》《浙江省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》《浙江省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及其他有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
  
  第二條 在麗水市市區(qū)范圍內(nèi)因征收集體所有土地對(duì)具有合法產(chǎn)權(quán)的房屋及其附屬物實(shí)施補(bǔ)償（以下簡(jiǎn)稱征地房屋補(bǔ)償），適用本辦法。
  
  麗水市市區(qū)范圍內(nèi)農(nóng)村村民原已安置在國(guó)有土地上的住宅再次被征收的，以及農(nóng)村村民在集體所有土地上無住宅，其擁有的國(guó)有土地上住宅被征收的（按照房改政策所購房屋除外），可以參照本辦法補(bǔ)償。
  
  第三條 本辦法所稱的征地房屋補(bǔ)償是指因征收集體所有土地，由補(bǔ)償人對(duì)被補(bǔ)償人的集體所有土地上房屋進(jìn)行合理補(bǔ)償和安置的行為。
  
  本辦法所稱補(bǔ)償人是指市、區(qū)人民政府設(shè)立或者指定的實(shí)施征地房屋補(bǔ)償工作的機(jī)構(gòu)；被補(bǔ)償人是指被征收土地涉及補(bǔ)償?shù)姆课菁捌涓綄傥锏暮戏ㄋ袡?quán)人。
  
  第四條 征地房屋補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循依法公開、合理補(bǔ)償、妥善安置的原則。
  
  第五條 麗水市人民政府負(fù)責(zé)市區(qū)范圍內(nèi)征收集體所有土地房屋補(bǔ)償工作。蓮都區(qū)人民政府，麗水經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)受麗水市人民政府指定具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)征收集體所有土地房屋補(bǔ)償工作。
  
  麗水市國(guó)土資源局是征地房屋補(bǔ)償?shù)闹鞴懿块T（以下簡(jiǎn)稱主管部門），負(fù)責(zé)因征收集體所有土地而實(shí)施的房屋補(bǔ)償安置監(jiān)督管理工作。
  
  麗水市人民政府土地和房屋征收研究指導(dǎo)中心（以下簡(jiǎn)稱指導(dǎo)中心）負(fù)責(zé)征收集體所有土地房屋補(bǔ)償?shù)恼哐芯?、?jì)劃編制、任務(wù)下達(dá)、監(jiān)督考核、指導(dǎo)協(xié)調(diào)等工作。
  
  蓮都區(qū)人民政府，麗水經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)受麗水市人民政府指定設(shè)立土地和房屋征收工作辦公室（以下簡(jiǎn)稱補(bǔ)償人），具體組織實(shí)施本轄區(qū)的征收集體所有土地房屋補(bǔ)償工作。補(bǔ)償人可以委托征地房屋補(bǔ)償實(shí)施單位承擔(dān)征地房屋補(bǔ)償?shù)木唧w工作。征地房屋補(bǔ)償實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的，其實(shí)施征地房屋補(bǔ)償工作所需經(jīng)費(fèi)由財(cái)政予以保障。
  
  麗水市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（城鄉(xiāng)規(guī)劃局）負(fù)責(zé)組織實(shí)施公寓安置小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)以及遷建安置小區(qū)控制性詳規(guī)編制等工作。
  
  發(fā)改、財(cái)政、公安、民政、衛(wèi)生計(jì)生、城管執(zhí)法、司法、市場(chǎng)監(jiān)管、人力社保、文廣出版等行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，配合做好征地房屋補(bǔ)償工作。
  
  
  
  第二章 補(bǔ)償管理
  
  第六條 征地房屋補(bǔ)償工作實(shí)行統(tǒng)一計(jì)劃管理。主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同發(fā)改、住建（規(guī)劃）等行政主管部門，按照麗水市土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃的要求，匯總、編制年度征地房屋補(bǔ)償安置計(jì)劃，報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
  
  第七條 征地房屋補(bǔ)償安置資金應(yīng)當(dāng)及時(shí)足額到位、全部用于征地房屋的補(bǔ)償安置，不得挪作他用。
  
  主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)征地房屋補(bǔ)償安置資金使用的監(jiān)督管理。
  
  第八條 補(bǔ)償人和房屋補(bǔ)償實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)建立健全征地房屋補(bǔ)償?shù)臋n案管理制度，加強(qiáng)征地房屋補(bǔ)償檔案管理。
  
  第九條 城鄉(xiāng)規(guī)劃部門核定用地范圍后，主管部門應(yīng)當(dāng)將建設(shè)項(xiàng)目名稱、土地征收范圍、房屋補(bǔ)償安置地點(diǎn)，以征地預(yù)公告的形式發(fā)布。
  
  征地預(yù)公告有效期為1年，確需延長(zhǎng)的，延長(zhǎng)期限不超過6個(gè)月。
  
  征地預(yù)公告應(yīng)當(dāng)抄告法院、公安、司法、住建（規(guī)劃）、市場(chǎng)監(jiān)管、文廣出版、不動(dòng)產(chǎn)登記等有關(guān)單位。
  
  第十條 征地預(yù)公告發(fā)布后，征地范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)人有下列情形的，不作為補(bǔ)償安置的依據(jù)，但本辦法另有規(guī)定的除外：
  
  （一）戶口的遷入、分戶，但因出生、婚嫁、軍人退伍、大中專學(xué)生畢業(yè)、刑滿釋放人員回原籍確需辦理遷入或分戶的除外；
  
  （二）房屋轉(zhuǎn)讓、交換、新（擴(kuò)、改）建、析產(chǎn)、贈(zèng)與、租賃、抵押、典當(dāng)、裝修等；
  
  （三）領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照、臨時(shí)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
  
  （四）變更房屋用途；
  
  （五）其他不符合補(bǔ)償安置條件的。
  
  第十一條 征地預(yù)公告發(fā)布后，補(bǔ)償人應(yīng)當(dāng)查明被補(bǔ)償人的戶籍、家庭常住人口、選擇安置意向、被補(bǔ)償房屋及其他住房情況，附屬物狀況等事項(xiàng)。被補(bǔ)償人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)戶籍、被補(bǔ)償房屋及其附屬物的產(chǎn)權(quán)等有關(guān)情況，并提供相關(guān)材料。公安、民政、住建（規(guī)劃）、市場(chǎng)監(jiān)管、不動(dòng)產(chǎn)登記、房改等部門應(yīng)當(dāng)配合補(bǔ)償人做好相關(guān)調(diào)查工作。
  
  被補(bǔ)償房屋經(jīng)依法登記的，以登記內(nèi)容為準(zhǔn)；尚未登記或土地登記與房產(chǎn)登記不一致的，補(bǔ)償人應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門依法進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。屬于遺產(chǎn)尚未登記的，按《中華人民共和國(guó)繼承法》的相關(guān)規(guī)定認(rèn)定。調(diào)查認(rèn)定結(jié)果應(yīng)當(dāng)在征地范圍公布。
  
  第十二條 補(bǔ)償人應(yīng)當(dāng)擬定征地房屋補(bǔ)償實(shí)施方案，實(shí)施方案內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：補(bǔ)償人、實(shí)施范圍、安置地點(diǎn)、補(bǔ)償安置的方式和標(biāo)準(zhǔn)、簽約期限、過渡方式和實(shí)施步驟等，并同時(shí)按照重大決策社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的有關(guān)規(guī)定，就征地房屋補(bǔ)償?shù)暮戏ㄐ?、合理性、可行性以及可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)論制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)化解措施和應(yīng)急處置預(yù)案。
  
  第十三條 征收土地方案經(jīng)省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)后，市政府應(yīng)當(dāng)發(fā)布征收土地方案公告，公告內(nèi)容應(yīng)包含征收范圍、辦理補(bǔ)償安置登記時(shí)限、簽約時(shí)限、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、搬遷時(shí)限、安置方式、安置地點(diǎn)、過渡方式等事項(xiàng)。
  
  第十四條 補(bǔ)償人應(yīng)當(dāng)根據(jù)查清的被補(bǔ)償人戶籍、家庭常住戶口人數(shù)、被補(bǔ)償房屋及其他住房情況、擬安置方式等事項(xiàng)，擬訂具體安置方案，會(huì)同國(guó)土、住建（規(guī)劃）、被補(bǔ)償房屋所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府（街道辦事處）進(jìn)行審查。審查結(jié)果予以公示，公示時(shí)間為7日。
  
  第十五條 房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正的原則。
  
  被補(bǔ)償房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。
  
  被補(bǔ)償房屋的價(jià)值和安置房的價(jià)值，由同一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)以征收土地方案公告之日為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，采用相同的方法、標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估確定。
  
  第十六條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被補(bǔ)償人協(xié)商選定；征收土地方案公告發(fā)布后10日內(nèi)仍不能協(xié)商選定的，由補(bǔ)償人組織被補(bǔ)償人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票確定，或者采取搖號(hào)、抽簽等方式隨機(jī)確定。
  
  參加投票確定或者隨機(jī)確定的候選房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得少于三家。投票確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的被補(bǔ)償人參加，投票確定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獲得參加投票的被補(bǔ)償人的過半數(shù)選票。
  
  投票確定或者隨機(jī)確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)公證。公證費(fèi)用列入征地房屋補(bǔ)償安置成本。
  
  房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)被選定或者確定后，由補(bǔ)償人作為委托人與其簽訂評(píng)估委托合同。

  查看全文↓ 2019-04-09 14:02:51
• 142****3115

  
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  1906 年發(fā)生的舊金山大地震推動(dòng)了抗震設(shè)計(jì)的建筑法的出籠。在隨后的各次大地震中，如 1925年加州圣巴巴拉 （Santa Barbara）地震， 1933 年長(zhǎng)灘(long Beach) 地震，1971 年的圣費(fèi)爾南多（San Fernando）地震， 1989 年普里塔（Loma Prieta）地震和1994年的北嶺（Northridge）地震，隨著人們更多地了解地基和建筑物對(duì)地震反應(yīng)的關(guān)系，美國(guó)和加州政府及時(shí)吸取教訓(xùn)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，使其建筑法（building code）不斷得到完善和健全。
  
  
  
  實(shí)際例子
  
  
  
  比如 ,1933年的長(zhǎng)灘(long Beach)地震。它發(fā)生在3月10日下午5點(diǎn) 55分，震級(jí)只有6.2 級(jí)，長(zhǎng)灘附近許多**的磚瓦建筑倒塌，其中有5名兒童死于校內(nèi)。如果這次地震早幾個(gè)小時(shí)發(fā)生，可能有更多學(xué)生會(huì)死于非命。盡管災(zāi)難有限，但政府還是吸取了教訓(xùn)，很快通過了強(qiáng)制性的**建筑法。80年過去了，加州的中**建筑從未因地震而倒塌過，加州居民至今感謝大力促進(jìn)此法誕生的查爾斯 - 菲爾德（Charles Field）先生，此法也以他的姓命名之。
  
  
  
  又如 ，1971 年2月9日發(fā)生的洛杉磯北面的圣費(fèi)爾南多（San Fernando）地震。震 級(jí)只有6.6級(jí)，死亡人數(shù) 也不多。這次地震的**大特點(diǎn)是地面開裂10英里，圣費(fèi)爾南多斷層帶上的兩所醫(yī)院因之倒塌，其中一所 還是新的、以抗震標(biāo)準(zhǔn)建立起來的。死者中主要是醫(yī)院的病人和工作人員。
  
  
  
  地震后，加州通過兩項(xiàng)與建筑有關(guān)的法律，第一條是醫(yī)院建筑安全法 ，更重要的是通過和實(shí)施了Alquist-Priolo地震斷層分區(qū)法（Alquist–Priolo Earthquake Fault Zoning Act）。這一法律是加州地質(zhì)學(xué)家注冊(cè)時(shí)的必考內(nèi)容。該法要求 加州地質(zhì)部門和地質(zhì)學(xué)家精確繪制并更新 地震 活動(dòng)斷裂帶在地表面的跡線圖，強(qiáng)制規(guī)定在一定范圍之內(nèi)不準(zhǔn)建立住人建筑。兩位加州議員的姓名也隨著這一條法律而流芳百世。
  
  
  
  再比如，1989年發(fā)生在 硅谷附近的洛馬-普里塔（Loma Prieta）6.9級(jí)地震。許多人至今對(duì)連接舊金山與奧 克蘭的海灣大橋垮塌記憶猶新。57人的死與這次地震直接有關(guān)，地震造成大量建筑在軟土地基上房屋的 損壞。
  
  
  
  盡管財(cái)產(chǎn)損失巨大，但大量記錄下來的數(shù)據(jù)以及隨后的研究結(jié)果卻極大地促進(jìn)了地質(zhì)學(xué)家和建筑學(xué)家對(duì)軟土地基上建筑物與地震反應(yīng)關(guān)系的認(rèn)識(shí)，加州乃至整 個(gè)美國(guó)的建筑法因此得到了極大的加強(qiáng)。
  
  
  
  我在這里要順便忠告住在美國(guó)尤其是加州的華人們，買房還是要買90年代之后建造的。同樣，1994年 北嶺地震之后，聯(lián)邦和州政府花了巨資加固了所有高速公路的高架橋，完善了橋梁法。如果您想了解您想購買的房子的建筑年代，請(qǐng)您與美國(guó)富升地產(chǎn)聯(lián)系。
  
  
  
  加州的建筑法就這樣完善起來了。結(jié)果是幾次美墨邊境發(fā)生的強(qiáng)烈地震，其傷亡人數(shù)為零。
  
  
  
  唐山大地震之后，中國(guó)開始實(shí)施建筑抗震規(guī)劃，但直到 1998 年 3 月才版布《防震減災(zāi)法》和《建筑法》。四川省教育廳公布了對(duì)于汶川地震校舍倒塌調(diào)查的原因歸結(jié)為：“一、地震超過了預(yù)計(jì)強(qiáng)度，**校舍抗震難以抵御如此強(qiáng)烈的地震；二、災(zāi)情發(fā)生在上課期間，集體傷亡人數(shù)比較多；三、教室樓面負(fù)荷大，學(xué)生疏散時(shí)又集中在樓梯間，走廊、樓梯是 建筑中比較薄弱的環(huán)節(jié)，所以造成了一定的損害；四、倒塌的相當(dāng)多校舍建筑時(shí)間比較長(zhǎng)，校舍陳舊落后；五、**建筑在抗震方面本身就存在著設(shè)計(jì)方面的先天性缺陷”。
  
  
  
  我期待中國(guó)也有**建筑法和醫(yī)院建筑安全法?；蛘呔徒小皒x**建筑法”，讓法律的提案人和法律一樣流芳百世。
  
  
  
  FYI: 1996年11月，在倫敦召開的 “地震預(yù)測(cè)框架評(píng)估”國(guó)際會(huì)議上，與會(huì)者達(dá)成一個(gè)廣泛的共識(shí)：地震本質(zhì)上是不可預(yù)測(cè)的，不僅現(xiàn)在沒法預(yù)測(cè)，將來也沒法預(yù)測(cè)！美國(guó)地質(zhì)勘探局明確表示，他們不會(huì)預(yù)測(cè)地震，他們會(huì)通過幫助提高建筑物的安全性來長(zhǎng)期減輕地震災(zāi)害，而不是通過試圖實(shí)現(xiàn)短期預(yù)報(bào)來減輕地震災(zāi)害。
  
  
  
  地震科普
  
  
  
  震級(jí)是指地震的大小，是表征地震強(qiáng)弱的量度，是以地震儀測(cè)定的每次地震活動(dòng)釋放的能量多少來確定的。國(guó)際上通用里氏分級(jí)表.震級(jí)每相差 1.0級(jí)，能量相差大約30倍；每相差2.0級(jí)，能量相差約900倍.
  
  
  
  地震烈度是指地震影響和破壞的程度。影響一地地震烈度的五要素：震級(jí)、震源深度、震中距、地質(zhì)結(jié)構(gòu)、建筑物。烈度在同一次地震 中是因地而異的，它受著當(dāng)?shù)馗鞣N自然和人為條件的影響。對(duì)震級(jí)相同的地震來說，如果震源越淺，震中距越短，則烈度一般就越高。同樣，當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)構(gòu)造是否穩(wěn) 定，土壤結(jié)構(gòu)是否堅(jiān)實(shí)，房屋和其他構(gòu)筑物是否堅(jiān)固耐震，對(duì)于當(dāng)?shù)氐牧叶雀呋虻陀兄苯拥年P(guān)系。
  
  

  查看全文↓ 2019-04-09 14:02:47

相關(guān)問題

• 問 集體土地能買賣嗎? 農(nóng)村集體土地可以買賣嗎？
  答

  不能進(jìn)行買賣，因?yàn)檗r(nóng)村的房屋宅基地是屬于村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，只有本村經(jīng)濟(jì)組織成員之間才可以使用，本村經(jīng)濟(jì)組織成員以外的農(nóng)民、城鎮(zhèn)居民都不是合法的購買主體。也就是說，只有本村村民之間的購買協(xié)議才是有效的，其他都因違反法律規(guī)定而無效

  全部3個(gè)回答>
• 問 如何辦理農(nóng)村集體土地上建筑物的抵押
  答

  就實(shí)踐中經(jīng)常遇到的土地抵押權(quán)問題的探討土地使用權(quán)作為一種特殊的抵押物，有很多不同于其他抵押權(quán)的特點(diǎn)。只有符合法定條件的土地使用權(quán)才能設(shè)定抵押權(quán)，用以抵押的土地使用權(quán)是否符合法定條件，是房地產(chǎn)抵押合同是否合法有效的關(guān)鍵因素。根據(jù)我國(guó)有關(guān)土地抵押的法律規(guī)定，設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)，其權(quán)利主體不同，土地取得方式不同，土地的所有制不同，土地的用途不同，都會(huì)對(duì)土地使用權(quán)抵押合同的合法性產(chǎn)生重大影響。土地使用權(quán)作為一種特殊的抵押物，還涉及土地與地上定著的建筑物的關(guān)系。在此，筆者就實(shí)踐中經(jīng)常遇到的土地抵押權(quán)的幾個(gè)問題談?wù)勛?己的看法。如何區(qū)分“可設(shè)定”與“不可設(shè)定”抵押的土地使用權(quán)我國(guó)**早對(duì)土地抵押權(quán)做出明確規(guī)定的法規(guī)是國(guó)務(wù)院于1990年5月19日發(fā)布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，其后是全國(guó)人大**會(huì)相繼通過的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》以及**高人民法院于2000年12月13日頒布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》。這幾部法律和一部行政法規(guī)構(gòu)成了土地使用權(quán)抵押的法律框架，是當(dāng)前土地使用權(quán)抵押的主要法律依據(jù)。根據(jù)以上規(guī)定，可以設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)主要有以下幾種情況：第一，以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)。出讓的土地使用權(quán)，是受讓人依法向國(guó)家購買的一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，受讓人有權(quán)在規(guī)定的使用年限內(nèi)依法處分土地使用權(quán)，受讓人即抵押人既可以單獨(dú)以土地使用權(quán)抵押，也可以與其地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物同時(shí)抵押。第二，以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，只有在地上建有房屋等建筑物、構(gòu)筑物時(shí)，才能與房屋一起設(shè)定抵押權(quán)。但是，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，依法作價(jià)、拍賣或變賣房地產(chǎn)后，必須從所得價(jià)款中繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。第三，抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。第四，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)以廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可同時(shí)抵押。上述第三四項(xiàng)抵押涉及的集體土地使用權(quán)，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有的性質(zhì)和原土地用途。不能設(shè)定抵押權(quán)的土地主要有以下幾種情況：第一，地上沒有房屋等建筑物、構(gòu)筑物的單獨(dú)的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)。但是辦理了土地抵押登記手續(xù)，并且經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)的除外。這是因?yàn)?，以劃撥方式取得的土地使用?quán)，土地使用者沒有土地的處分權(quán)。第二，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地的使用權(quán)，但是已經(jīng)承包的并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒地的集體土地使用權(quán)除外。第三，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的集體土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。從法律上看，設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)必須同時(shí)具備兩個(gè)法定條件：一是土地使用權(quán)必須是抵押人有權(quán)依法予以處分的，二是土地使用權(quán)必須是依照法律法規(guī)的規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的。否則就將影響到抵押合同的效力。[COLOR=red]如何處理“房屋”與“土地”的關(guān)系由于房屋與土地具有不可分離的依附關(guān)系，因此單獨(dú)以房屋或土地使用權(quán)為抵押，都必然涉及二者的關(guān)系如何處理的問題。我國(guó)一向采取“房隨地走”或“地隨房走”的雙向原則，即在抵押權(quán)設(shè)定之時(shí)，法律將房屋和土地使用權(quán)視為一個(gè)整體，不允許將它們分別抵押，無論是以土地使用權(quán)抵押為目的還是以土地上房屋抵押為目的，相應(yīng)的房屋或土地使用權(quán)應(yīng)作為統(tǒng)一的抵押標(biāo)的物的組成部分?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的轉(zhuǎn)讓條例》第33條規(guī)定：“土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押，地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。”《房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押?！薄吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定第36條規(guī)定：“以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地的房屋同時(shí)抵押。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押?！敝圆扇　胺侩S地走”和“地隨房走”的雙向原則，其立法理由在于：第一，土地是任何房產(chǎn)的基礎(chǔ)，是土地之上建筑物的本質(zhì)組成部分。土地使用者都是因自己所有的或使用的房屋才利用該土地，如果對(duì)土地沒有使用的權(quán)利，就無權(quán)在該地上建房或使用房屋。因此，離開土地的建筑物不具備法律上的獨(dú)立性，不能獨(dú)自構(gòu)成抵押標(biāo)的。第二，房屋雖然不是土地的本質(zhì)組成部分，土地本身有獨(dú)立的交換價(jià)值，但若土地使用權(quán)單獨(dú)抵押而土地上的建筑物不進(jìn)行抵押，就可能出現(xiàn)土地使用權(quán)與地上建筑物所有權(quán)或使用權(quán)用權(quán)主體不一致的狀況，從而發(fā)生權(quán)利的沖突與摩擦，不利于物的有序利用和社會(huì)秩序的穩(wěn)定。[/COLOR]房屋設(shè)定抵押的，土地使用權(quán)是否需要另行辦理抵押登記手續(xù)以上分析了土地使用權(quán)抵押與地上建筑物抵押的關(guān)系，實(shí)踐中還常常遇到一個(gè)問題：對(duì)依法可以抵押的土地上的房屋設(shè)定抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是否需要另行辦理抵押登記手續(xù)？反之，以國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，該國(guó)有土地上的房屋是否也需要另行辦理抵押登記手續(xù)？各地土地和房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)因各自行使職能，對(duì)此問題做法不一，大多要求同時(shí)辦理土地使用權(quán)和房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)。筆者認(rèn)為，從以上規(guī)定看，以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押或者以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押，不需再辦理抵押登記手續(xù)，也就是說，以上建筑物辦理了抵押登記手續(xù)的，其效力自然及于該建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，不需另行再對(duì)土地使用權(quán)辦理抵押登記手續(xù)。但以國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)辦理該國(guó)有土地上的房屋抵押登記手續(xù)，辦理的土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)的效力不能自然及于該土地上的房屋。這是因?yàn)榻ㄖ锖屯恋氐奶匦运鶎?dǎo)致的，建筑物附著于土地之上，以土地的存在為基礎(chǔ)，因此以建筑物抵押的，其效力必然及于土地；而以土地使用權(quán)抵押的，土地在抵押之時(shí)地上附著的建筑物狀態(tài)并未固定，有可能繼續(xù)增加建筑物，因此，要求在辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)的同時(shí)另行辦理房屋抵押登記。地上在建房屋和新增房屋是否隨同抵押說到這里，有必要繼續(xù)探討一個(gè)問題，即以國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，土地上在建房屋和新增房屋是否隨同抵押？對(duì)于在建房屋，因在建房屋具有經(jīng)濟(jì)上的使用目的，應(yīng)當(dāng)依照地上建筑物在本質(zhì)上為土地使用權(quán)構(gòu)成部分的原則，在建房屋應(yīng)隨同土地使用權(quán)一起抵押，對(duì)此，**高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第47條對(duì)此進(jìn)行了規(guī)定，即“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效?！标P(guān)于新增房屋，雖然我國(guó)堅(jiān)持房屋與土地使用權(quán)一體的觀點(diǎn)，但是抵押權(quán)的設(shè)定是雙方當(dāng)事人合議的結(jié)果，應(yīng)特定財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押以擔(dān)保債權(quán)，如果認(rèn)為新增房屋也隨同土地使用權(quán)抵押，顯然擴(kuò)大了當(dāng)事人約定的抵押物的價(jià)值額，給抵押人增加了額外的負(fù)擔(dān)，對(duì)雙方的利益關(guān)系來說顯失公平，故新增房屋不應(yīng)隨同土地使用權(quán)一并抵押。我國(guó)《擔(dān)保法》第55條對(duì)“城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物”的規(guī)定體現(xiàn)了這一精神。綜上，土地使用權(quán)作為一種特殊的抵押物，具有不同于其他抵押物的特點(diǎn)，并涉及其與地上定著的建筑物的關(guān)系，只有對(duì)其進(jìn)行分析和掌握，才能盡量避免土地使用權(quán)糾紛。

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• 問 集體土地可以買賣嗎? 集體土地是否可以合法買賣?
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  農(nóng)村集體土地可以不能買賣的。1、《中華人民共和國(guó)憲法》第十條規(guī)定“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！薄吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第二條“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制”。第八條“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！?、在集體土地的經(jīng)營(yíng)管理方面規(guī)定：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十條“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理;已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理?！?、集體土地所有權(quán)的確認(rèn)?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第十一條“農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)?！?、集體土地的征收和征用。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

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• 問 ??集體土地可以買賣嗎?農(nóng)村集體土地買賣合法嗎?
  答

  1、《中華人民共和國(guó)憲法》第十條規(guī)定“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！薄吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第二條“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制”。第八條“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”2、在集體土地的經(jīng)營(yíng)管理方面規(guī)定：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十條“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理;已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。”3、集體土地所有權(quán)的確認(rèn)?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第十一條“農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。”4、集體土地的征收和征用。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

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• 問 ??村集體土地可以買賣嗎？集體土地的買賣是否合法？
  答

  不能買賣。只有國(guó)有土地才能出讓，也就是你所有的買賣。而集體土地必須通過土地征用才能變?yōu)閲?guó)有土地。也就是說，農(nóng)民集體的土地不能直接與土地開發(fā)生買賣，必須要有當(dāng)?shù)卣院艿偷膬r(jià)格收過去，然后賣翻幾十倍賣給開發(fā)商，當(dāng)然啦，這個(gè)賣是以土地出讓金和大量的規(guī)費(fèi)的形式出現(xiàn)的。你直接賣給開發(fā)商那就不合法，那叫小產(chǎn)權(quán)房，叫私搭亂建；你通過當(dāng)?shù)卣?，讓他們發(fā)一筆大的，那就合法了，那叫提高人民群眾居住條件。當(dāng)然啦，也這是房?jī)r(jià)高的主要原因之一。集體土地能干嘛呢？第一農(nóng)用，農(nóng)田耕地林地草地農(nóng)業(yè)設(shè)施用地等等，不說了；第二，分配給本集體村民的宅基地；第三、村辦企業(yè)用地，這里面比較復(fù)雜，水比較深，不說了。

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