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• 153****2916

  在簽訂購(gòu)房合同前，首先要看開發(fā)商是不是具備資格，五證(房地產(chǎn)開發(fā)證、國(guó)有土地使用證、工程開發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、商品房銷售許可證)是否齊全。購(gòu)房合同則要注意合同是否為房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本，其中所列條款是否明晰。
  
  購(gòu)房合同中條款較多，一定要逐字逐句閱讀。特別要注意的幾個(gè)關(guān)鍵條款：
  
  1、購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買的項(xiàng)目和選擇的房子有無(wú)抵押，所要購(gòu)買的房子有無(wú)被查封。另外，還要注意不良開發(fā)商一房?jī)少u的陷阱，已經(jīng)銷售作了“備案”的房產(chǎn)也不能再買賣。
  
  2、合同中交房日期要按時(shí)，沒(méi)有緩沖期，“不可抗拒”誤工延期要有停工證據(jù)。延期交房，不退房違約金要按日、按總金額、按合同約定賠付;退房參照合同的賠付約定。

  查看全文↓ 2019-03-25 18:49:09
• 148****1797

  　第一購(gòu)買之前簽訂的合同，一個(gè)非常重要的一點(diǎn)，在你定下這個(gè)房子，并且交了一定數(shù)額的定金之后，開發(fā)商會(huì)跟你簽訂一個(gè)定房書之類的東西，這時(shí)你要要求開發(fā)商給你提供一個(gè)商品房買賣合同和補(bǔ)充協(xié)議的范本，拿到之后，有比較充分的時(shí)間對(duì)相關(guān)的條款進(jìn)行研究，確定與發(fā)展商在簽合同過(guò)程中的一些重點(diǎn)方面，做好簽定合同的一些準(zhǔn)備工作。
  　　第二，在簽定合同之前，要再次審定房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)證件，象項(xiàng)目的土地使用證、銷售許可證之類的，簽定合同時(shí)，要再次對(duì)這些證件進(jìn)行審核，這些證件主要包括土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、建設(shè)開工許可證，**重要的一個(gè)就是北京市商品房的銷售或者預(yù)售許可證，按照北京市的相關(guān)規(guī)定，銷售許可證的證件原件應(yīng)該在售樓現(xiàn)場(chǎng)懸掛，可以在售樓現(xiàn)場(chǎng)看到證件的原件，如果你看到這個(gè)項(xiàng)目是現(xiàn)房，開發(fā)商跟你說(shuō)這個(gè)房子不需要辦理銷售許可證，應(yīng)該要求開發(fā)商給你出示其他的一些證件。銷售許可證如果你看到原件，還可以通過(guò)上網(wǎng)查詢銷售許可證的號(hào)，是不是跟審批的范圍相一致。
  　　再有就是土地證是否抵押了，土地使用證有一個(gè)備注頁(yè)，如果開發(fā)商向銀行進(jìn)行了開發(fā)貸款，在土地使用權(quán)證上會(huì)有注明。還有開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營(yíng)范圍里是不是有房地產(chǎn)開發(fā)商的土地經(jīng)營(yíng)許可，如果是銷售代理公司進(jìn)行銷售的，要對(duì)他的資格進(jìn)行審核，比如說(shuō)執(zhí)照以及跟開發(fā)商之間的授權(quán)書等。
  　　第三，要攜帶相關(guān)的一些證件，如果是北京人，需要攜帶身份證，如果是購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，還有戶口本，如果是外地的話，需要有身份證和暫住證，如果是公司購(gòu)房，需要有營(yíng)業(yè)照的復(fù)印件等等。
  　　第四，在簽訂購(gòu)買合同之前的一些手續(xù)，如果買售人，也就是房主，不能親自到售樓現(xiàn)場(chǎng)簽定合同的，需要事前簽訂授權(quán)書，并且經(jīng)過(guò)公正。如果是16歲以下人購(gòu)房的，比如說(shuō)由家長(zhǎng)買房，寫孩子的名字的，如果是未成年人的監(jiān)護(hù)人，必須在未簽約前，必須到公證處進(jìn)行公證。

  查看全文↓ 2019-03-25 18:49:05
• 143****3364

  期房合同即是預(yù)售合同，簽訂預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)注意以下問(wèn)題：
  1、開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格必須合法。開發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開發(fā)的;開發(fā)項(xiàng)目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》;
  2、查看預(yù)售證件在簽訂期房合同之前，一定要先查看該房屋的預(yù)售證件，房產(chǎn)公司如果在沒(méi)有取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下出售期房，屬于違法行為。
  3、房屋的細(xì)節(jié)在簽訂合約時(shí)一定要檢查一些房屋的細(xì)節(jié)問(wèn)題，比如合同應(yīng)標(biāo)明所購(gòu)商品房的應(yīng)用面積，要對(duì)每一個(gè)房間的面積等相關(guān)信息都有明確的標(biāo)注，另外對(duì)按比例分?jǐn)傎M(fèi)用的公用面積如電梯間、走廊、樓梯等也需要應(yīng)有明確界定。
  4、約定房屋交付時(shí)間嚴(yán)格規(guī)定房產(chǎn)的交付日期及延期交房的違約條款。
  5、合同備案簽訂好商品房預(yù)售合同之后，不要忘了還有合同備案這一步，購(gòu)房者自己要主動(dòng)去了解開發(fā)商是否在合同訂立后30日內(nèi)，到房產(chǎn)管理部門辦理登記、備案手續(xù)，以便從程序上保證該合同的法律效力。

  查看全文↓ 2019-03-25 18:49:01
• 148****6939

  個(gè)人進(jìn)行房屋買賣自然需要簽訂個(gè)人購(gòu)房協(xié)議，一旦房屋買賣發(fā)生糾紛的話，這份協(xié)議就能夠保障雙方的利益。那么個(gè)人購(gòu)房協(xié)議怎么簽訂？小編在這里說(shuō)一下重點(diǎn)，簽協(xié)議的時(shí)候一定要查看主要內(nèi)容。簽購(gòu)房合同要注意的地方有哪些？協(xié)議中的每一個(gè)條款都要注意，這關(guān)系到這份協(xié)議是否成立。
  
  
  
  
  
  個(gè)人購(gòu)房協(xié)議怎么簽訂？
  
  
  
  
  
  
  1、認(rèn)真看合同文本，有疑問(wèn)要求對(duì)方解釋清楚。
  
  
  
  一般的說(shuō)合同有兩部分組成，一是合同主體部分，二是附件，主體部分基本是上涉及買賣合同的方方面面，如買受人如何付款，違約了怎么處罰，出賣人交房時(shí)間，辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)間，以及違約了如何處理。附件主要是對(duì)主體部分條款的補(bǔ)充說(shuō)明，還有一些是物業(yè)的條款和其他補(bǔ)充協(xié)議，開放商基本上沒(méi)有和業(yè)主商量的余地。合同簽訂并且備案審核后，在房管局的網(wǎng)上可以登入查看。
  
  
  
  2、注意看自己的義務(wù)和權(quán)利。
  
  
  
  特別是交款時(shí)間和違約處罰條例，條款通常是對(duì)業(yè)主的處罰比較嚴(yán)厲，對(duì)開放商自己比較松。還要關(guān)注交房時(shí)間，推遲交房也有相應(yīng)的處罰。要了解自己的權(quán)利，在何種情況下可以解除合同，并且要求歸還全部的已交款項(xiàng)和銀行貸款利息，在什么情況下可以拒絕接受交房。比如說(shuō)對(duì)房屋面積超出或縮水的約定，合同里寫的十分明確。不過(guò)據(jù)我以前購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，開放商給你的面積數(shù)據(jù)只會(huì)多不會(huì)少，而且多得很巧妙，正好在約定的3％以內(nèi)，不要接受處罰。
  
  
  
  3、認(rèn)真查看交房時(shí)間和產(chǎn)權(quán)證辦理期限，以及違約處罰方法。
  
  
  
  合同里明確規(guī)定交房的時(shí)間，還明確說(shuō)明交房幾個(gè)月后，能辦好房產(chǎn)證和土地證，逾期不能辦理的如何處理。相對(duì)而言，推遲交房的處罰比延期辦理產(chǎn)權(quán)證力度大。這個(gè)條款是開放商自己寫的也不容許改，一般的說(shuō)對(duì)開放商比較有利。不過(guò)了解產(chǎn)權(quán)證如何辦理，辦理的時(shí)間期限，以及處罰約定，對(duì)日后維權(quán)很有意義。
  
  
  
  4、了解開放商聘請(qǐng)的前期物業(yè)的管理?xiàng)l例和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
  
  
  
  有的買賣合同在物業(yè)方面會(huì)對(duì)業(yè)主進(jìn)行約束，一般是以附件的形式附在合同后，附件是合同的有機(jī)組成部分，同樣具有法律效力。包括對(duì)業(yè)主使用物業(yè)行管理，收取物業(yè)費(fèi)，裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等，這些都會(huì)寫進(jìn)合同，你只能無(wú)條件的服從。當(dāng)然等業(yè)主入住率達(dá)到一定比例，可以成立業(yè)委會(huì)的時(shí)候，可以重新聘請(qǐng)物業(yè)。你要了解的只是物業(yè)有哪些規(guī)定，能否承受物業(yè)管理費(fèi)的負(fù)擔(dān)。
  
  
  
  5、核對(duì)清楚后，沒(méi)有差錯(cuò)才能簽字。
  
  
  
  認(rèn)真核對(duì)自己個(gè)人信息和房屋信息，如房屋坐落地址，面積，公攤面積，套內(nèi)面積，單價(jià)，房屋總價(jià)，**金額，貸款金額等信息。 另外要查看好核對(duì)開放商的信息，如何開放商的企業(yè)名稱，注冊(cè)地址，營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼，資質(zhì)證書號(hào)，法人代表等信息。要注意合同一式有幾份，合同里注明，每一份都有同等法律效力，所以每一份都要核對(duì)，重要的信息是否準(zhǔn)確無(wú)誤，合同頁(yè)數(shù)是否一樣。要確認(rèn)無(wú)誤后才能簽字，按手印。
  
  
  
  6、在簽訂合同時(shí)可以要求開放商打印一份留稿。
  
  
  
  這是因?yàn)?，合同簽完后，還不能馬上給你一份，必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)送到房管局備案，房管局審核蓋章后才能給業(yè)主一份。 打印的這一份雖然沒(méi)有法律效力，但是可以拿回家慢慢研究，特別要注意幾個(gè)時(shí)間點(diǎn)，千萬(wàn)不要違約。同時(shí)也要了解開放商違約如何應(yīng)對(duì)。要和其他業(yè)主保持聯(lián)系。可以建立業(yè)主群，交流信息，千萬(wàn)不能交了房款在家靜等交房，而不去關(guān)注工程進(jìn)展和開放商的經(jīng)營(yíng)狀況。

  查看全文↓ 2019-03-25 18:48:57
• 152****0437

  
  買房可以說(shuō)是人生大事之一，尤其是現(xiàn)在房?jī)r(jià)居高不下的時(shí)候，買套房得投進(jìn)不少人力財(cái)力，所以大家一定要慎重對(duì)待，很多朋友說(shuō)在買房的時(shí)候不清楚買房簽合同流程，以及買房簽合同注意事項(xiàng)有哪些？或者當(dāng)你已經(jīng)簽訂購(gòu)房合同書，那成交后又有哪些問(wèn)題是需要注意的？今天，房先生就和大家聊聊關(guān)于購(gòu)房合同的問(wèn)題！
  
  買房簽合同流程
  購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)——購(gòu)房者交定金(拿收據(jù))——開發(fā)商下載網(wǎng)簽合同，雙方進(jìn)行簽合同，購(gòu)房者交**——開發(fā)商將**款打到房產(chǎn)局的資金監(jiān)管賬戶——開發(fā)商下載備案單并打印備過(guò)案的合同——通知購(gòu)房者再次簽訂備案合同——開發(fā)商將備案合同送到房產(chǎn)局審核蓋章——辦理相關(guān)貸款手續(xù)。
  簽約前應(yīng)了解的一些事項(xiàng)！
  
  一、要首先看開發(fā)商是否具備“五證”，核實(shí)開發(fā)商的土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、銷售許可證這五證，**主要的是看國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證，這兩證看準(zhǔn)確了，一般原則上沒(méi)有問(wèn)題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。這也是你將來(lái)能否辦產(chǎn)權(quán)證的關(guān)鍵所在。
  
  
  
  二、出賣人逾期交房的違約責(zé)任，注意延期交房是否有賠償，就是說(shuō)一定要確認(rèn)交房日期，交房日期一定要明確到年月日，不要接受任何摳字眼的不合理?xiàng)l款，若合同中未約定違約金條款時(shí)，依法律規(guī)定由違約方支付對(duì)方合同總價(jià)的1%至5%的違約金，特別要注意延期交房違約金的比例問(wèn)題。
  
  
  
  三、公攤面積：不應(yīng)該計(jì)入的包括有倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)，作為入房的地下室以及可以單獨(dú)使用的空間，還有售房單位自管自用的房屋，比如開發(fā)商在大堂里做的銷售中心等，在商品買賣附件里應(yīng)該有一個(gè)明確的說(shuō)明，在合同中應(yīng)該說(shuō)明分?jǐn)偭四囊粋€(gè)部分，是經(jīng)過(guò)那一個(gè)地方批準(zhǔn)和分?jǐn)偯娣e的數(shù)額。
  
  
  
  四、面積確認(rèn)以及面積差異處理，商品房銷售管理方法中明確說(shuō)明了，如購(gòu)買的商品房有面積差異，合同上有約定的按照約定執(zhí)行。3%是個(gè)分水嶺，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房，要么同開發(fā)商協(xié)商！所以只有在合同中對(duì)面積差異有了詳盡的說(shuō)明后，才能避免出現(xiàn)此類問(wèn)題。
  
  
  
  五、付款方式與期限，一次性付款可以和開發(fā)商協(xié)商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房后給予付款，銀行貸款應(yīng)該在約定的時(shí)間里付款，按照合同，約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有到開發(fā)商賬上的話，是要支付相應(yīng)的違約金的，所以應(yīng)該把時(shí)間約定的更加充裕寫，在簽訂正式的合同之前，先咨詢一下是否能夠得到資信貸款，避免出現(xiàn)其他的麻煩。
  
  

  查看全文↓ 2019-03-25 18:48:52

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??簽購(gòu)房合同合同注意哪些事項(xiàng)？簽訂商品房購(gòu)房合同需要注意什么？
  答

  1.驗(yàn)證開發(fā)商的五證，二書應(yīng)該是交房時(shí)候的事了！《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（也叫建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售預(yù)售許可證》！必須齊全才能簽，尤其是《商品房銷售預(yù)售許可證》！如果不全，可能辦不了產(chǎn)權(quán)證和土地證！2.開發(fā)商應(yīng)該公示《商品房銷售管理辦法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房買賣合同范本》，這個(gè)你都要在簽商品房合同前提前索取，回去研究！開發(fā)商都是應(yīng)該提供給你的，網(wǎng)上也是都有的！如果簽的合同有出入，一定要問(wèn)清！特別是其中關(guān)于面積變化的約定！3.在簽訂合同前繳納 房款或**款、代收契稅、維修基金、委托公證費(fèi)，這些都是合理的費(fèi)用，不要矯情了，老實(shí)繳納，契稅、維修基金多退少補(bǔ)！另外還有合同公證費(fèi)，則是可以選擇，不是強(qiáng)制性的，建議繳納！4.簽訂合同時(shí)要核實(shí)房號(hào)、名字、身份證號(hào)是否無(wú)誤！空白處都要?jiǎng)澋簦《行┻x擇性填寫處可能還空著。這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條“遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按購(gòu)房全款的萬(wàn)分之三計(jì)算”，但您一不留神，開發(fā)商（售樓人員）便將此條款設(shè)計(jì)成按已付房款的萬(wàn)分之三承擔(dān)違約責(zé)任。曾有遲延辦證一年多，只賠付96元的事例。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平，實(shí)際不公平。例如：約定任何一方解除購(gòu)房合同都要支付總房款40％的違約金。這實(shí)際上只是限制購(gòu)房人，開發(fā)商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。5.簽訂合同時(shí)，**好合同上甲方處和騎縫處要有開發(fā)商的公章，防止開發(fā)商偷換合同內(nèi)容！注意交工標(biāo)準(zhǔn)，盡量把開發(fā)商的承諾寫進(jìn)合同！6.如果對(duì)合同不滿意，需要修改，一定要給開發(fā)商發(fā)律師函，必須馬上給予書面回應(yīng)，否則后果由開發(fā)商承擔(dān)！7.簽訂合同時(shí)簽訂《物業(yè)管理公約》！也是格式合同！你應(yīng)該留存！注意物業(yè)費(fèi)是否是承諾的金額！**后說(shuō)句實(shí)話，現(xiàn)在很多地方目前還是賣方市場(chǎng)，開發(fā)商那里都是格式合同，沒(méi)有選擇！我們前一陣剛剛給很多客戶簽合同，包括很多律師和高官，都是老老實(shí)實(shí)的簽了！開發(fā)商同意給你改的，都是無(wú)關(guān)輕重的東西，真正涉及到雙方利益的，都是堅(jiān)決不同意改的，否則就不和你簽合同！其實(shí)真正注意的就是合同公證費(fèi)，你的房號(hào)名字身份證號(hào)別錯(cuò)，付款方式別錯(cuò)！需要交的費(fèi)用多準(zhǔn)備點(diǎn)，省的多跑其他真的是無(wú)能為力，鬧了一肚子氣，卻解決不了問(wèn)題！畢竟在開發(fā)商面前，客戶屬于弱勢(shì)群體，但是維權(quán)意識(shí)是客戶必須具備的，社會(huì)才會(huì)進(jìn)步！嘿嘿，如果跟開發(fā)商吵的不可開交，將來(lái)辦很多手續(xù)都會(huì)受到刁難，也是很麻煩的！盡量心平氣和的協(xié)商解決！自己不生氣，別人氣不到你！讓別人去生氣吧！

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??購(gòu)房簽?zāi)男┖贤亢炗嗁?gòu)房合同需要注意哪些？
  答

  期房合同即是預(yù)售合同，簽訂預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)注意以下問(wèn)題：1、開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格必須合法。開發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開發(fā)的;開發(fā)項(xiàng)目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》;2、查看預(yù)售證件在簽訂期房合同之前，一定要先查看該房屋的預(yù)售證件，房產(chǎn)公司如果在沒(méi)有取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下出售期房，屬于違法行為。3、房屋的細(xì)節(jié)在簽訂合約時(shí)一定要檢查一些房屋的細(xì)節(jié)問(wèn)題，比如合同應(yīng)標(biāo)明所購(gòu)商品房的應(yīng)用面積，要對(duì)每一個(gè)房間的面積等相關(guān)信息都有明確的標(biāo)注，另外對(duì)按比例分?jǐn)傎M(fèi)用的公用面積如電梯間、走廊、樓梯等也需要應(yīng)有明確界定。4、約定房屋交付時(shí)間嚴(yán)格規(guī)定房產(chǎn)的交付日期及延期交房的違約條款。5、合同備案簽訂好商品房預(yù)售合同之后，不要忘了還有合同備案這一步，購(gòu)房者自己要主動(dòng)去了解開發(fā)商是否在合同訂立后30日內(nèi)，到房產(chǎn)管理部門辦理登記、備案手續(xù)，以便從程序上保證該合同的法律效力。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 購(gòu)房合同如何簽，簽訂時(shí)有哪些事項(xiàng)需要注意？
  答

  還有就是開發(fā)商關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的承諾，一般來(lái)說(shuō)，標(biāo)準(zhǔn)合同中有五項(xiàng)，首先是通水通電通電梯，保證你售樓之后，這是**基本的保障。再有就是有關(guān)于天然氣以及燃?xì)夤艿赖拈_通，一般來(lái)說(shuō)，開發(fā)商會(huì)跟你說(shuō)等到入住之后，比如說(shuō)入住率是多少，但是目前北京市并沒(méi)有明確的規(guī)定，說(shuō)入住率達(dá)到多少才可以開通天然氣，實(shí)際上跟開發(fā)商跟燃?xì)夤镜墓ぷ鲄f(xié)調(diào)都是有關(guān)系的，應(yīng)該跟開發(fā)商進(jìn)行約定，以免影響您的正常生活。對(duì)于您購(gòu)買園區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)，在樓書中開發(fā)商承諾過(guò)的，比如說(shuō)象會(huì)所、園區(qū)的綠化，以及地上地下的停車位，建議在這一條中，要求開發(fā)商承諾竣工時(shí)間。在本條款中還包括如果規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到開發(fā)商承諾的使用條件，雙方約定的處理方式，應(yīng)該按照對(duì)您比較有利的，在這一條上簽上，未達(dá)到使用條件，應(yīng)該視為開發(fā)商逾期交房，應(yīng)該承擔(dān)逾期交房的相關(guān)責(zé)任。　　　　關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定，約定了辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)限，以及違約的條款，購(gòu)房人可以根據(jù)實(shí)際的情況，可以選擇退房或者違約金。按照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定，在60天內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)將登記資料提供給產(chǎn)權(quán)辦理部門備案。如果因?yàn)殚_發(fā)商的責(zé)任，沒(méi)有及時(shí)把所有的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，使購(gòu)買人不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的，可以約定一個(gè)處理方式，可以退房，對(duì)于違約金，一般是合同金額的1%-5%之間，也是根據(jù)實(shí)際的情況來(lái)進(jìn)行選擇。也可以選擇不退房，如果選擇退房，操作起來(lái)有一定困難，比如說(shuō)你已經(jīng)入住了，因?yàn)檗k理產(chǎn)權(quán)，是在入住之后的二三個(gè)月進(jìn)行，如果這時(shí)你因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證的原因要退房，可能會(huì)不太利，建議大家在確認(rèn)這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)合法的項(xiàng)目之后，那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開發(fā)商工作的一個(gè)程序問(wèn)題，以及和相關(guān)部門的協(xié)調(diào)問(wèn)題，并不是說(shuō)沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證，是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的本身合法性有問(wèn)題，在這個(gè)情況下建議你選擇不退房，讓開發(fā)商按照一定的比例來(lái)支付違約金?！　∑渌罕热缯f(shuō)這個(gè)合同有多少頁(yè)、有多少份等，商品房買賣標(biāo)準(zhǔn)合同應(yīng)該有四份，其中二份是正本，二份是副本。現(xiàn)在房管局在做備案的時(shí)候，房管局會(huì)備一份，購(gòu)房人應(yīng)該有一個(gè)合同的正本，如果是申請(qǐng)銀行按揭的話，合同正本應(yīng)該交銀行來(lái)收押。在整個(gè)的合同**后一條，是做預(yù)售登記備案的一個(gè)條款，一般情況下在合同簽訂30日之內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)該向房產(chǎn)所在區(qū)的房產(chǎn)管理局和房管局做登記。附件一是房屋的平面圖，在簽合同的時(shí)候應(yīng)該注意這個(gè)圖紙要用坐標(biāo)來(lái)確認(rèn)這個(gè)房屋的朝向；第二要標(biāo)注面積，或者是面積的標(biāo)尺。

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• 問(wèn) 如何簽購(gòu)房合同 簽訂購(gòu)房合同時(shí)需要注意的事項(xiàng)有哪些
  答

  買房之后**棘手的一件事就莫過(guò)于和開發(fā)商簽合同了。大家都知道，開發(fā)商是簽訂《商品房買賣合同》的“高手”，購(gòu)房者稍不注意，就會(huì)陷入開發(fā)商周密布下的文字陷阱。下面是在簽訂《商品房買賣合同》中的一些注意事項(xiàng)，希望能給您的購(gòu)房提供一點(diǎn)幫助。 仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容。簽約之前，買受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢。 認(rèn)準(zhǔn)簽約主體。在商品房銷售中，很多開發(fā)商往往會(huì)委托中介公司代銷樓盤。因此就可能出現(xiàn)個(gè)別中介公司采用“一房多售”等方式，騙取房款后攜款潛逃的現(xiàn)象。而且當(dāng)業(yè)主向開發(fā)商主張權(quán)利時(shí)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)以下“維權(quán)不能”的情況：一是業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，合同的簽約主體不是開發(fā)商，而是負(fù)責(zé)銷售的中介公司，且業(yè)主持有的購(gòu)房發(fā)票、收據(jù)或其它書面材料往往僅加蓋了中介公司的公章。當(dāng)業(yè)主發(fā)現(xiàn)上當(dāng)受騙后向開發(fā)商主張權(quán)利時(shí)，往往因?yàn)樗械氖掷m(xù)、材料沒(méi)有開發(fā)商的公章或業(yè)主無(wú)法就中介公司與開發(fā)商之間的委托關(guān)系進(jìn)行舉證而敗訴。 二是在業(yè)主權(quán)益受到侵害時(shí)，業(yè)主往往提起訴訟以保護(hù)自己的合法權(quán)益。但是，遇到這種涉及刑事犯罪的情況，司法部門往往以“先刑后民”(先審理刑事案件，再審理民事案件)為由，將業(yè)主向開發(fā)商主張權(quán)利的民事訴訟中止，待刑事案件審理結(jié)束后，再恢復(fù)民事案件的審理。由于犯罪嫌疑人或者潛逃在外尚未抓獲歸案，或者案情重大一時(shí)無(wú)法審結(jié)，就導(dǎo)致在“先刑后民”的事由下，業(yè)主們的權(quán)益很長(zhǎng)時(shí)間得不到有效的維護(hù)，有時(shí)幾乎看不到希望。 因此，為了避免第一種情況的發(fā)生，購(gòu)房者在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，無(wú)論接觸的是開發(fā)商還是銷售公司，一定要注意合同相對(duì)方的簽約主體是《商品房預(yù)售許可證》上標(biāo)明的公司，且交易中涉及的其它書面文件、材料也應(yīng)由開發(fā)商出具，而不應(yīng)由《商品房預(yù)售許可證》以外的其它任何人簽約或蓋章。 盡可能不漏項(xiàng)。對(duì)商品房銷售許可證、坐落位置、設(shè)計(jì)用途、建筑結(jié)構(gòu)、面積等和土地來(lái)源情況及年限都應(yīng)逐項(xiàng)認(rèn)真填寫，并且審讀清楚，這些內(nèi)容不應(yīng)有漏項(xiàng)，因?yàn)檫@些條款關(guān)乎所購(gòu)房屋的合法性?，F(xiàn)實(shí)中很多購(gòu)房者(尤其是那些購(gòu)買現(xiàn)房的人)對(duì)此卻并不重視，有時(shí)候也許只是潦草地看一眼，以為一切都是明擺著的，不會(huì)出錯(cuò)，但如果**終發(fā)現(xiàn)對(duì)方根本沒(méi)有銷售許可證和土地使用權(quán)證時(shí)，卻很難證明對(duì)方的欺詐，因此還是應(yīng)該將這些內(nèi)容明確地寫出來(lái)，以防后患。 為自己尋找談判的機(jī)會(huì)。為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人均可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。但很多時(shí)候開發(fā)商往往會(huì)提前將空白行劃去，不給購(gòu)房者談判的機(jī)會(huì)，這時(shí)候就需要購(gòu)房者頭腦清醒，據(jù)理力爭(zhēng)，如果不同意合同中印刷文字的約定，可以提出自己的補(bǔ)充約定。否則，合同一旦簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字就將被視為雙方同意的內(nèi)容。 雙方違約處理應(yīng)對(duì)等。合同文本中對(duì)甲方逾期交房和乙方逾期付款都有相應(yīng)處理?xiàng)l款，但關(guān)鍵內(nèi)容則為空白，由甲乙雙方協(xié)商填寫。如果開發(fā)商在簽訂合同之前已經(jīng)提前填寫，購(gòu)房者則一定要仔細(xì)對(duì)比，雙方的違約期限及違約金利息均應(yīng)對(duì)等。關(guān)于面積差異的處理。關(guān)于購(gòu)買的房屋面積與合同約定不符的處理，**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》、建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》均有規(guī)定。 首先，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定處理辦法的，按照約定處理。 其次，合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，如果面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。購(gòu)房者在此條款的談判時(shí)，可參照上述“解釋”。 配套設(shè)施運(yùn)行不可打馬虎眼。合同文本中關(guān)于商品房上水、下水、供電、燃?xì)狻⑴瘹獾倪\(yùn)行日期約定均為空白，需甲乙雙方協(xié)商填寫。很多開發(fā)商在這里都會(huì)大玩文字游戲。比如他們會(huì)逐項(xiàng)填上“入住時(shí)具備通水(電、氣)條件”。這句話看上去沒(méi)什么問(wèn)題，但是細(xì)細(xì)品味之后就會(huì)發(fā)現(xiàn)，在這幾個(gè)字的后面，開發(fā)商大有文章可做?！叭胱r(shí)具備通水(電、氣)條件”這句話中的水電是臨時(shí)的，還是正式的？入住時(shí)具備開通條件并不代表一定能夠開通。因此條款一定要注明具體的正式開通時(shí)間。當(dāng)然，煤氣的開通有入住率的要求，暖氣的開通也有季節(jié)的限制，但對(duì)此也應(yīng)有一個(gè)盡量明確的約定。同時(shí)，還應(yīng)注意的是，對(duì)該項(xiàng)違約責(zé)任的處理也應(yīng)同前面條款的方法一致。 設(shè)計(jì)變更不可輕視。很多購(gòu)房者對(duì)于設(shè)計(jì)變更條款不甚重視，尤其是對(duì)與所購(gòu)房屋無(wú)關(guān)的環(huán)境變更更是如此，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為這些變更對(duì)自己的影響不大。其實(shí)不然，開發(fā)商對(duì)于環(huán)境的變更決不是沒(méi)來(lái)由的，往往在這些內(nèi)容變更的同時(shí)會(huì)傷及購(gòu)房者的利益，因此一定要認(rèn)真對(duì)待。在簽訂此條款時(shí)應(yīng)該審慎考慮以維護(hù)自己的權(quán)益。 關(guān)于合同附件。合同附件中，要求開發(fā)商附上商品房平面圖，其中包括方位圖、及分門分層平面圖，這些圖紙均不可減省，而且一定要用紅筆將所購(gòu)房屋圈紅，并注明房間面積，加蓋騎縫章。 關(guān)于商品房的抵押和租賃情況一定要注明，不可空白。如果商品房已經(jīng)抵押或租賃，應(yīng)該注明撤消的期限及違約賠償。商品房質(zhì)量及設(shè)備情況應(yīng)該逐項(xiàng)填寫。工程質(zhì)量是否合格、商品房的設(shè)備清單等。商品房房屋設(shè)計(jì)和環(huán)境布局應(yīng)該附上原設(shè)計(jì)及規(guī)劃圖紙，而不應(yīng)以實(shí)際環(huán)境為準(zhǔn)。 另外還有補(bǔ)充合同附件是用作甲乙雙方補(bǔ)充未盡事宜的，購(gòu)房者應(yīng)該提前考慮清楚，把自己想到的需要約定的問(wèn)題經(jīng)過(guò)協(xié)商之后添加進(jìn)去。當(dāng)然此項(xiàng)也可空白。 “商品房買賣合同”的簽訂是一件非常復(fù)雜的事情，本篇文章也只能起到部分提醒和解釋的作用，真正的工作還需要購(gòu)房者具體問(wèn)題具體分析，經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)縝密的思維和談判，盡可能地與開發(fā)商簽訂一份公平的合同。

• 問(wèn) ??個(gè)人之間簽訂的購(gòu)房合同需要注意哪些條款？購(gòu)房合同簽訂要注意哪些事項(xiàng)？
  答

  期房合同即是預(yù)售合同，簽訂預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)注意以下問(wèn)題：1、開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格必須合法。開發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開發(fā)的;開發(fā)項(xiàng)目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》;2、查看預(yù)售證件在簽訂期房合同之前，一定要先查看該房屋的預(yù)售證件，房產(chǎn)公司如果在沒(méi)有取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下出售期房，屬于違法行為。3、房屋的細(xì)節(jié)在簽訂合約時(shí)一定要檢查一些房屋的細(xì)節(jié)問(wèn)題，比如合同應(yīng)標(biāo)明所購(gòu)商品房的應(yīng)用面積，要對(duì)每一個(gè)房間的面積等相關(guān)信息都有明確的標(biāo)注，另外對(duì)按比例分?jǐn)傎M(fèi)用的公用面積如電梯間、走廊、樓梯等也需要應(yīng)有明確界定。4、約定房屋交付時(shí)間嚴(yán)格規(guī)定房產(chǎn)的交付日期及延期交房的違約條款。5、合同備案簽訂好商品房預(yù)售合同之后，不要忘了還有合同備案這一步，購(gòu)房者自己要主動(dòng)去了解開發(fā)商是否在合同訂立后30日內(nèi)，到房產(chǎn)管理部門辦理登記、備案手續(xù)，以便從程序上保證該合同的法律效力。

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