已有4個(gè)回答

• 153****0364

  如果尚未完成合同網(wǎng)簽備案的，這時(shí)改名相對簡單，因?yàn)椴簧婕胺抗懿块T的變更登記，僅相當(dāng)于將未備案的合同變更一下當(dāng)事人，只需要經(jīng)過合同另一方同意，重新簽訂一份合同就行。
  如果已經(jīng)完成了合同網(wǎng)簽備案，這時(shí)改名不僅需要合同另一方同意，還需要將房管部門的備案登記撤銷，撤銷后再將新簽訂的合同進(jìn)行備案登記，其程序相對麻煩。
  另外，還要注意的一點(diǎn)是，如果是按揭買房，且已經(jīng)辦理了銀行貸款及抵押手續(xù)的，這時(shí)除了變更購房合同名字之外還要與貸款銀行解除貸款合同及抵押合同，如果銀行尚未放款且銀行同意的話，雙方解除抵押協(xié)議便可。
  如果銀行已經(jīng)將貸款發(fā)放，則經(jīng)過銀行同意后，需要以貸款人的名義將貸款全部償還后才可解除。因此，律師提醒大家，大家在買房前一定要考慮清楚，買房改名說起來簡單，做起來是相當(dāng)麻煩，而且會浪費(fèi)大家大量的時(shí)間以及金錢。

  查看全文↓ 2019-03-20 22:53:04
• 142****3123

  沒有房產(chǎn)證無論如何都是不能過戶的。
  
  根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法：
  
  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓第三十七條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
  第三十八條　下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：
  
  （一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；
  
  （二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
  
  （三）依法收回土地使用權(quán)的；
  
  （四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
  
  （五）權(quán)屬有爭議的；
  
  （六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
  
  （七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
  
  第三十九條　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
  
  （一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；
  
  （二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以

  查看全文↓ 2019-03-20 22:53:01
• 131****8870

  昨天，大家的朋友圈都被“羅一笑/羅爾”事件刷屏了吧。甚至有了這種說法“彭宇案之后，再無人敢扶老人；羅爾事件之后，再無人敢網(wǎng)絡(luò)捐款”。作為一個(gè)專注于地產(chǎn)方面的公號，對于道德范疇的事兒，本號一貫的原則是不摻和（一定要討論的可以私下交流），當(dāng)中是非曲直，每個(gè)人心里面自有評說。真正勾起我興趣的，是羅爾（羅一笑父）在回答別人的質(zhì)疑“有三套房為何不賣房給女孩籌錢治病”的時(shí)候，說的那句“深圳的房子用于自住，東莞的兩套房子購于2015年，還沒有房產(chǎn)證，所以無法進(jìn)行買賣?！?br/>
  
  
  “沒有房產(chǎn)證，所以無法進(jìn)行買賣”。這句話從房地產(chǎn)交易的領(lǐng)域來說，顯然是錯(cuò)誤的。暫時(shí)沒有房產(chǎn)證的交易，只是影響房產(chǎn)的過戶、貸款等涉及機(jī)構(gòu)手續(xù)的執(zhí)行，但本身并不影響二手房交易的成立，而且其合法性，連法院也是認(rèn)可的（非法買賣的村產(chǎn)權(quán)之類房子除外）。北京市場上，沒有房本就進(jìn)行買賣的二手房交易，怎么也占據(jù)所有二手房交易5%-10%的比例，尤其是一些剛?cè)胱〔痪玫拇涡滦^(qū)，幾乎會出現(xiàn)所有在交易二手房全部都沒有房產(chǎn)證的現(xiàn)象（比如你去年上半年去買臻園、保利中央公園等小區(qū)）。我本人也親自買過2次沒有房產(chǎn)證的房、也賣過2次沒有房產(chǎn)證的房，**后都順利完成了交易。當(dāng)然了，我對于羅爾是真不知道、還是假不知道“沒房產(chǎn)證的二手房也可以買賣”這一點(diǎn)，沒興趣也不會進(jìn)行探討。今天主要是來說一下買沒有房產(chǎn)證的二手房，需要注意的一些點(diǎn)。
  
  
  
  一、首先需要搞清楚是什么性質(zhì)的“沒房產(chǎn)證”
  
  這一點(diǎn)**為重要，因?yàn)橥瑸椤皼]房產(chǎn)證”，彼此之間差別可大了。有些是“如果不出意外，可預(yù)期的期限內(nèi)，肯定能拿到房產(chǎn)證，只是暫時(shí)還沒有”、有些是“如無意外，基本拿不到房產(chǎn)證”、有些是“本來就只賣使用權(quán)”、還有些是“能否拿到，完全看命”。。。。。大家可要擦亮眼了。
  
  我個(gè)人的建議是，只買“暫時(shí)沒有房產(chǎn)證的正規(guī)商品房”，因?yàn)檫@種出問題的概率極低（尤其在帝都能公開銷售的商品房），不同case之間的差別，也就是拿房產(chǎn)證的具體時(shí)間。
  
  那哪些房很危險(xiǎn)、**好別碰的呢：比如，“號稱很快能轉(zhuǎn)大產(chǎn)權(quán)的小產(chǎn)權(quán)房”、“沒房本的軍產(chǎn)房（軍產(chǎn)房有房本都不一定能上市交易，何況沒房本的）”、“單位集資房，號稱到某個(gè)時(shí)間給單位一筆錢就能給房本的房”、“回遷房立項(xiàng)，偷改了性質(zhì)拿出來賣的房”。。。等等。這類房子，共同特點(diǎn)就是：不是正規(guī)商品房，現(xiàn)在沒房產(chǎn)證，但向你許諾過一段時(shí)間可以拿到（口頭的，絕對不寫入合同）、價(jià)格便宜、一般必須全款。說實(shí)話，這類房，不排除有極個(gè)別case**后真的多年小三熬成大房的。但普通購房者，除非你確認(rèn)自己已經(jīng)非常了解后面的各種內(nèi)幕、或者認(rèn)為反正房子便宜自己愿賭服輸，否則絕對不建議購買，碰都不要碰。
  
  這里面，唯一靠譜點(diǎn)的類型，大概就是“正經(jīng)回遷房，暫時(shí)沒房產(chǎn)證，房產(chǎn)證下來以后按正規(guī)流程走貸款過戶”這類了。但回遷房的房產(chǎn)證啥時(shí)候辦下來，其時(shí)間相比商品房，有很多不確定因素，而且也需要業(yè)主出面配合很多事情，所以節(jié)外生枝的概率還是高很多，仍然不是太推薦。
  
  上面說的這些“高危房”，如果你**后一定要買，但又吃不準(zhǔn)，建議能引入其他金融機(jī)構(gòu)介入、一定要引入（比如貸款、比如抵押；銀行不愿意介入，可以找諸如擔(dān)保公司等機(jī)構(gòu)）。畢竟多一個(gè)其他權(quán)威機(jī)構(gòu)來幫你鑒定，你的風(fēng)險(xiǎn)會相應(yīng)減小。如果連擔(dān)保公司都不愿意介入的房子，其風(fēng)險(xiǎn)可想而知。
  
  當(dāng)然，還有一類房，賣的時(shí)候，就明確說了“沒房產(chǎn)證，賣的就是使用權(quán)”，比如絕大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房、單位使用權(quán)房等等，如果你確認(rèn)自己可以接受“使用權(quán)性質(zhì)”，完全可以交易。
  
  所以，以下的內(nèi)容，基本都基于“購買暫時(shí)沒房產(chǎn)證的正規(guī)商品房”來進(jìn)行討論。
  
  
  
  二、買賣合同細(xì)節(jié)非常重要。其中一定要明確業(yè)主**晚辦下房產(chǎn)證的時(shí)間、以及如果未能按期辦下來的違約處理。
  
  這類交易，合同簽訂時(shí)候有很多細(xì)節(jié)要注意，補(bǔ)充協(xié)議肯定會很復(fù)雜。這里面，****重要的就是，一定要明確業(yè)主**晚辦妥房產(chǎn)證的時(shí)間、以及如果未能按期辦下來的違約處理。
  
  千萬別相信業(yè)主/中介口頭的承諾的“很快，也就幾個(gè)月，房本就下來了”之類話，合同里面只寫上“等房本下來之后，該如何如何”等等，而不約定房本辦妥的**后時(shí)間。
  
  寫了上面內(nèi)容，也一定要寫清楚，如果房東未能在約定時(shí)間辦下來房產(chǎn)證，如何處理。建議寫成“如果超過約定時(shí)間xxx日，賣方構(gòu)成根本性違約，買家有權(quán)單方面解除合約，并向賣家追討違約金”。因?yàn)槿魏问虑槎己茈y說的，如果開發(fā)商出問題導(dǎo)致樓爛尾（外地這種估計(jì)多一些）、有些業(yè)主自己出現(xiàn)問題斷供/玩消失之類，都可能導(dǎo)致正規(guī)商品房也無法按期取得房產(chǎn)證。寫上這條，才能做到比較保險(xiǎn)。
  
  另外，有時(shí)候拿房產(chǎn)證需要多個(gè)流程配合（比如交契稅、還貸款等），可以把每個(gè)流程步驟的**晚完成時(shí)間都寫到合同里面。
  
  記住，千萬別相信中介 or 業(yè)主的任何關(guān)于房產(chǎn)證的口頭承諾，一定要寫到合同里。

  查看全文↓ 2019-03-20 22:52:57
• 146****2948

  風(fēng)雨買房路（個(gè)人**新購買二手房實(shí)戰(zhàn)經(jīng)歷）
  
  
  可能每個(gè)人的經(jīng)歷不盡相同，我所經(jīng)歷的事情或許正在你身上發(fā)生，本文可作為**新二手房買賣教程，也可以做為收購處置不良資產(chǎn)的一個(gè)案例，這次經(jīng)歷對我來說，不能算是成功，因?yàn)榻?jīng)歷了許多的困難，只能說做為處理不良資產(chǎn)的案例，算是成功的，希望可以給朋友們一些啟發(fā)與幫助，本文的目的就算達(dá)到了。
  
  
  
  樓市按：
  
  本文案例中所購二手房，是一套一年多之后交房，二兩多才能拿到房本的二手房交易案例，其中買方所經(jīng)歷的提心吊膽、資金安全等問題，可見一斑，也算是對很多咨詢過沒有房本的房子能不能買的一個(gè)回答吧。
  
  
  
  
  
  一
  
  
  從買房說起，之前買賣過幾套房子，跟許多大俠專家或是中介比起來，不能算是經(jīng)驗(yàn)豐富，但也比小白鼠強(qiáng)點(diǎn)，隨著高層的越來越多，電梯是個(gè)大問題，一層帶花園的房子必然是稀缺的，我現(xiàn)在住的是20多層的房子，電梯也是三線永大的**便宜系列，每天上樓都有些哆嗦，總害怕自己會成為可憐的不幸之人，現(xiàn)在的房子是12年買的，嵩山路繁華位置，主要考慮離老人近方便，高就高吧。
  
  
  
  也就12年初那個(gè)時(shí)候，認(rèn)識了茶城一個(gè)87年的小兄弟小A，經(jīng)營茶葉起家，年輕氣盛，自信的不得了，后來才得知是靠高息吸引投資，說自己認(rèn)識領(lǐng)導(dǎo)，主要替領(lǐng)導(dǎo)承攬一些工程掙錢，茶葉變成副業(yè)了，只是偶爾消遣。那種強(qiáng)大的自信心極其罕見，應(yīng)該是忽悠住了部分人，當(dāng)時(shí)我也是站在幫忙的角度，借給他幾次錢，后來他開始做大圈子，準(zhǔn)備進(jìn)軍豪華汽車分期。我覺得他步子邁得太大太快了，要了數(shù)月，才把我的幾十萬要回來，有些利息也作罷了。
  
  
  
  就在那時(shí)，他告訴我他買了北區(qū)一套房子，一樓帶花園，還帶100多平的地下室，我知道那個(gè)樓盤，也是我一直向往的房子?？上М?dāng)時(shí)剛買過房子，還正在裝修，再買這樣一個(gè)大房子是不敢想的事情，后來我和他聯(lián)系不多了，他偶爾會打電話想借錢，我也沒有再借，是我真的沒有錢了，借給他的錢都是信用卡刷的，那個(gè)時(shí)候銀行沒有怎么收縮額度，一打客服，臨時(shí)額度馬上就提了。
  
  
  
  數(shù)月之后，12年年底，一個(gè)認(rèn)識的朋友告訴我，他在小A那里放的錢收不回來了，小A把房子抵帳給他了，讓我?guī)兔纯从袥]有朋友要買，我聽了怦然心動(dòng)，不過我的資金并沒有太多好轉(zhuǎn)，于是推薦給了一個(gè)要好的朋友，結(jié)果他去了沒有看上。
  
  
  
  過了段時(shí)間，周末我拉上媳婦順便去看了一下，除了窗戶有些偏小，200平方的房子，房間只有三個(gè)，但是房子可塑造性極強(qiáng)，增加房間不成問題，除此之外，南北雙花園加一個(gè)下沉花園，還有贈(zèng)送100多平的地下室，對我極有誘惑力，這個(gè)房子基本上已經(jīng)接近了我對好房子的向往，買個(gè)別墅也無非這么多內(nèi)容，上下三層，娛樂生活工作都可以安排空間，完美！
  
  
  
  于是跟朋友表達(dá)了想要的愿望，但是資金不夠，朋友說他來想辦法，因?yàn)槲矣泄?，恰逢一次機(jī)會，有家銀行可以批大額信用卡，耗費(fèi)了一個(gè)月時(shí)間，后來終于下卡，批了一百萬，可是還不夠，朋友給我計(jì)算的成本是房子原始價(jià)格加上每月還款的按揭款，共計(jì)110萬左右，后來我又把我一個(gè)小戶型低價(jià)給賣了出去，這其中是有沖動(dòng)行為的，現(xiàn)在看來不太理智。
  
  
  
  
  
  二
  
  
  因?yàn)榉孔臃勘緵]有下來，只能選擇等待，我找了律師簽了協(xié)議，約定原房主（為小A親戚代持）簽字，我朋友作為擔(dān)保人，約定：如**終出現(xiàn)問題，朋友雙倍賠償，在房本沒有下來之前，我承擔(dān)每月一萬多的按揭款，就此，買房事情告一段落，在13年的春節(jié)，房子交付，因?yàn)槭掷m(xù)沒有變更，我也沒有選擇裝修，一直空置至今。
  
  
  
  接下來就是漫長的等待期，因?yàn)槊總€(gè)月會有收入，所以基本上還貸不成問題，加上我自己的房子和車貸及消費(fèi)，不夠的時(shí)候，會選擇信用卡（有風(fēng)險(xiǎn)須慎重），反正就這么撐著吧，就期待房本過戶可以多貸款還掉原來欠信用卡的錢。
  
  
  
  結(jié)果天有不測風(fēng)云，14年中的時(shí)候，我的大額卡當(dāng)時(shí)托人辦理的，因?yàn)殂y行客戶經(jīng)理出事，牽連著我了，銀行要求我必須在24小時(shí)內(nèi)還清，當(dāng)時(shí)極盡崩潰。這事情和我無關(guān)，但是為了不給客戶經(jīng)理添麻煩，還是決定還款，于是到處打電話，很感激那個(gè)夜晚幫助我的朋友，雖然后來因?yàn)槟承┰颍行┡笥炎兊哪奥?，但是依然感?dòng)，加上自己的積蓄，連夜湊夠了一百萬，終于還上了。
  
  
  
  進(jìn)入了痛苦時(shí)期，壓力一下子無比巨大，我除了要還朋友們的錢，還要還按揭，還信用卡，我又用我哥的身份證申請了數(shù)張信用卡，就這么倒騰，加上自己對外投資項(xiàng)目失敗，我自己都不知道怎么支撐，自己生意的欠款也是催款多次不見動(dòng)靜，很多時(shí)候我對自己的這次失敗投資產(chǎn)生過質(zhì)疑，真是頂著壓力逆風(fēng)而行，家人也不是太支持我這個(gè)決定，但是已經(jīng)簽有協(xié)議，現(xiàn)在我在履約期，無法反悔。
  
  
  
  我只有在盼星星盼月亮中數(shù)日子，期間也托人嘗試過作廢合同，但是折騰兩個(gè)月也沒有成效，趕上房子進(jìn)行二次測繪，作廢失敗，繼續(xù)等房本，期間因?yàn)闇y繪誤差，退了12萬塊錢，被持有人的父親取走了。（用他的理由說，房子他中間付了一年的按揭，現(xiàn)在房子沒有了，錢應(yīng)該他得到，我欲哭無淚。）
  
  
  
  因?yàn)榉孔舆€在別人名下，更加深了我對這套房子不可控的風(fēng)險(xiǎn)，這筆錢本該我得到的，可是現(xiàn)實(shí)是不會給你講道理的，我跟朋友說了此事，趕上他當(dāng)時(shí)資金正好充裕，給了我五萬塊錢，剩下的等小A出錢，也算有點(diǎn)欣慰，不管怎么說，我現(xiàn)在話語權(quán)弱，不想對立，已經(jīng)到了這副田地，怎么都要堅(jiān)持下去，等待撥云見日那一天。
  
  

  查看全文↓ 2019-03-20 22:52:52

相關(guān)問題

• 問 ??沒有房產(chǎn)證的房子如何過戶給別人？
  答

  沒有房產(chǎn)證，房子不能過戶，也不會得到公證，但是可以持所有權(quán)證明材料簽訂贈(zèng)與協(xié)議，然后，將房子實(shí)際交付，等到辦理過戶障礙消除時(shí)，直接安戶到你的名下

  全部5個(gè)回答>
• 問 哪位知道沒有房產(chǎn)證的房子如何過戶給別人？
  答

  沒有房產(chǎn)證的房子無法辦理過戶。原因如下：1、房產(chǎn)證購房者通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。即《房屋所有權(quán)證》，是國家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證；2、前我國采取的是產(chǎn)權(quán)登記制度，取得房產(chǎn)證的房屋才可以進(jìn)行二次交易，沒有取得房產(chǎn)證的房屋禁止上市交易的；3、無房產(chǎn)證的房子在房管局是沒有備案的，也就不存在過戶的事情。對于可以辦理出房產(chǎn)證，但暫時(shí)還未辦理出房產(chǎn)證的房子過戶的話有以下兩種情況：1、如果這個(gè)商品房沒有竣工驗(yàn)收，就可以更名，但要到市有關(guān)單位開具未竣工檢查報(bào)告，并由開發(fā)商提交合同更名的原因，此時(shí)支付相關(guān)手續(xù)費(fèi)用。2、如果該商品房已經(jīng)竣工驗(yàn)收，則無法進(jìn)行更名，但可在產(chǎn)權(quán)證辦理出來后再以贈(zèng)予的形式將產(chǎn)權(quán)證的名字改名。

  全部3個(gè)回答>
• 問 沒有房產(chǎn)證的房子可以過戶給別人嗎？
  答

  沒有房產(chǎn)證的房子是不能過戶的,只有憑贈(zèng)與書和證件到公證處辦理公證,用以證明.二手房的原業(yè)主是否有房產(chǎn)證,他們是否有協(xié)議書.如果有的,可拿協(xié)議書和贈(zèng)與書找原業(yè)主辦理過戶.

  全部3個(gè)回答>
• 問 沒有房產(chǎn)證如何過戶? 沒有房產(chǎn)證你怎么過戶？
  答

  如果沒有房產(chǎn)證是無法過戶的。原因在于：到房地產(chǎn)交易管理部門申請過戶，必須提供房產(chǎn)證，否則不會通過申請，其過戶的要求也會因房產(chǎn)證的缺失而遭拒絕。二手房交易中，應(yīng)遵循一般的流程，買賣雙方要先形成合意，即達(dá)成一致意見，再辦理過戶。沒有房產(chǎn)證的二手房是過不了戶的，到房管局辦不了手續(xù)。如果要買的話，會有風(fēng)險(xiǎn)。需要注意的是，如果只辦理公證而不過戶，對購房者來說也有巨大風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵谖覈康禺a(chǎn)法律法規(guī)中，買賣雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的第一證據(jù)，購房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣房人將房屋抵押或轉(zhuǎn)售，買房人的利益將無法保障。法律依據(jù)：《中華人民共和國物權(quán)法》第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??房子沒有房產(chǎn)證可以過戶嗎？沒有房產(chǎn)證的房子怎么過戶？
  答

  沒有房產(chǎn)證的房子過戶方法有以下3種：1、剛交了**款但是還沒有辦按揭的。這種情況就是開發(fā)商還沒有到房管局備案，是好處理的。買賣雙方可以直接到項(xiàng)目的開發(fā)商那里去辦理合同的轉(zhuǎn)讓，就是要事先跟開發(fā)商商量好，跟買方重新來簽訂一份購房的合同，并且將老的購房合同收回就行了。然后買方再將**款交付給賣方就可以了。再后面的事情就跟買新房是一樣的了，房管局備案的時(shí)候就是直接寫買方的名字，銀行辦理按揭也是要買方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來的時(shí)候也就直接是買方的名字了。2、正在還房貸但是還沒有交房的，可以通過直接更名來過戶，但是這種情況房子必須還清銀行貸款，更名必須取得開發(fā)商的同意，且買方不能再按揭了，必須全款購買。3、雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶，沒有房產(chǎn)證的房子在交易時(shí)風(fēng)險(xiǎn)比較大，買方和賣方都應(yīng)謹(jǐn)慎。對買方來講，降低風(fēng)險(xiǎn)可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款；二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律會向購房者傾斜。

  全部3個(gè)回答>