二手房買賣糾紛不斷、陷阱重重,很容易造成購房者的經(jīng)濟損失。在二手房市場中,可以交易的房屋是已經(jīng)上市交易并取得房屋所有權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房。按照成本價或者標準價購買的安居工程住房,集資合作建設(shè)的住房,按市人民政府規(guī)定的指導(dǎo)價購買的經(jīng)濟適用住房和按照高于規(guī)定成本價的價格購買的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房等等。到底該如何辨別二手房能否買賣呢?我國法律規(guī)定下,不能進行二手房買賣的房屋又有哪些呢?怎樣辨別二手房能否進行買賣?1.查明房屋是否正在租賃,是否屬與單位分房,有無產(chǎn)權(quán)共有人,是否抵押出去,是否為小產(chǎn)權(quán)房等。方法:一方面要實際去看房,對物業(yè)和周邊住戶進行咨詢;另一方面要到房管局進行信息咨詢,查明產(chǎn)權(quán),謹防受騙。2.核實房主真實身份。二手房買賣合同簽訂之前,買賣雙方應(yīng)該對對方的身份進行確認,尤其是在買賣雙方自己進行交易且沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下,以防止不法之人假造房主身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證進行欺詐。什么樣的二手房不能買賣?1.未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋,如小產(chǎn)權(quán)房;2.只取得使用權(quán)的房屋,如房屋管理局直管公房;3.已經(jīng)抵押,并且未經(jīng)抵押人書面同意的房屋;4.依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋;5.所有權(quán)共有的房屋,其他共有人不同意出售的房屋;6.以標準價購買,尚未按成本價補足剩余價款,向全產(chǎn)權(quán)過渡的房屋;7.房屋已出租他人,出賣人未按規(guī)定通知承租人,侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的;8.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。二手房買賣中,個人權(quán)益的保障除了靠二手房買賣合同,還要看購房者對二手房信息的了解程度。購房者應(yīng)該謹記不能進行交易的二手房種類,在排查房源的時候,將不符合交易條件的房源提前踢出局,這樣才能從根本上保障交易的合法性;另外,在簽訂二手房買賣和同的同時,應(yīng)該注意合同條款的附加款項,將一切可能發(fā)生的情況注明、簽字。若是個人難以進行辨別,購房者可以邀請正規(guī)中介幫助辨別,杜絕購買不能交易的二手房,以此保障個人利益不受損失。
全部3個回答>二手房什么時候買便宜呢?想咨詢一下???
143****4125 | 2019-02-25 19:38:06
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155****9202
1月份,雖然是一年的開頭,但是1月份樓市供應(yīng)量會明顯減少,主要原因是受12月份年底沖刺影響,市場成交量也會下降,房價會保持平穩(wěn)。此時,雖然開發(fā)商“喊漲”聲不斷,但大部分是“雷聲大雨點小”。
查看全文↓ 2019-02-25 19:38:33
2月份,由于春節(jié)在2月,因此在春節(jié)之前,樓市會有一波優(yōu)惠政策,成交量在春節(jié)之前會有所提高,但是受春節(jié)假期以及天氣(此時全國大多數(shù)城市下雪,或者低溫)影響,2月份樓市難有起色,無論是房價還是成交量都會較為低迷。
3月份,春節(jié)過后,樓市迎來了第一輪放量,此時樓市供應(yīng)量會明顯增加,同時購房者活躍度也會有所反彈,因此,3月份的成交量較前2個月會有明顯的上漲趨勢,同時房價也正處于觸底反彈的過程。
4月份,是樓市政策出臺密集的月份,本月受政策影響較大,如果政策利好,樓市量價齊升,如果政策收緊,樓市不容樂觀。但總體而言,4月份不少樓市旺季,是一個相對的“空窗期”,房價要么漲幅不大,要么跌幅不大。
進入5月后,樓市經(jīng)歷了前一陣的集中放量后,買房需求開始增加,房地產(chǎn)開盤樓盤也會增加,是樓市的“突圍”期,整體成交將會穩(wěn)步回升,同時,成交價格也保持穩(wěn)定。
6月份,氣溫會明顯上升,也是房地產(chǎn)市場施工的重要月份,此時,開發(fā)商為回籠資金保證樓盤如期交付,一般會采取“以價換量”,樓市促銷明顯增多,房價會有所下跌。
7月份,由于正處于樓市相對的淡季,無論是購房者還是開發(fā)商都處于觀望狀態(tài),因此,7月房地產(chǎn)市場略顯平淡,成交量會有所下跌,但是房價或許會有所上漲。
8月份來臨,樓市也漸入佳境,此時樓市格局清晰,房價要么上漲,要么下跌。
9/10月份,樓市進入了銷售旺季,觀望已久的購房者會蠢蠢欲動,同時9/10月地方都會舉行房交會,出臺相應(yīng)的“買房補貼”政策刺激房地產(chǎn)市場,成交量會明顯上漲,9/10月月份是房價漲幅高的月份。
11月份,經(jīng)歷了“金九銀十”樓市供應(yīng)量會下降,同時在經(jīng)歷前期放量之后,成交量也會明顯降低,房價漲幅或縮小,或者小幅下跌。
12月份是房價漲幅低,這個時候絕大多數(shù)開發(fā)商是大的開發(fā)商都面臨著回款任務(wù),同時12月份是房地產(chǎn)市場促銷多的月份。
結(jié)語:如果房價持續(xù)上漲,買房越早越好,但是如果房價起伏較大,每一年的1月份,2月份、7月份以及12月份是佳買房的時候。 -
137****6309
夏天是二手房交易的傳統(tǒng)淡季。
查看全文↓ 2019-02-25 19:38:27
因為天太熱、出門看房不方便,部分購房者會選擇將買房計劃延遲到秋后。因此這段時間里各中介公司的掛牌房源相對充足、還價比較容易。
應(yīng)該可以落戶。 -
133****2427
二手房過戶流程主要有以下四步:
查看全文↓ 2019-02-25 19:38:21
一、買賣雙方無貸款:買賣雙方約定一個合同簽訂日期;一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi),買房將**款支付給賣方;并約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間。進交易中心的當天,買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日后,領(lǐng)取新的房產(chǎn)證;憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶,**后在交房時,下家將尾款結(jié)清給賣方。
二、賣方有貸款未還清:買賣雙方約定一個合同簽訂日期;一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi),買房將**款支付給中介公司進行監(jiān)管;賣方、買房和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款。7個工作日后,銀行貸款審結(jié)結(jié)束,雙方約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間;進交易中心的當天,買房支付賣方除尾款以外所有的房款。
20個工作日后,領(lǐng)取新的房產(chǎn)證;憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶;**后在交房時,買房將尾款結(jié)清給賣方。
三、買方貸款購房:首先對買方的貸款額度、資信進行審核;審核無誤后,雙方達成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期;一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi),買方將**款支付給賣方;買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議;7個工作日貸款審核結(jié)束后,雙方約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間;進交易中心20個工作日后,領(lǐng)取新的房產(chǎn)證;銀行憑新的房產(chǎn)證,給賣方放款;憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶;**后在交房時,買方將尾款結(jié)清給賣方。
四、買賣雙方均有貸款:首先對買方的貸款額度、資信進行審核;審核無誤后,雙方達成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期;一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi),買方將**款支付給中介公司進行監(jiān)管;賣方、買方和中介公司三方共同見證還清賣方未付清的銀行貸款;7個工作日后,銀行貸款審結(jié)結(jié)束,買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議;7個工作日貸款審核結(jié)束后,買賣雙方約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間;進交易中心20個工作日后,領(lǐng)取新的房產(chǎn)證;銀行憑新的房產(chǎn)證,給賣方放款;憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶;**后在交房時,買方將尾款結(jié)清給賣方。
房產(chǎn)證辦理過戶所需時間:
相關(guān)問題
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通過上文的介紹我們初步了解了買方反悔的原因,下面我們將針對每一種原因分別為您提供具體的解決方案。如果出現(xiàn)上文所述的第一種情況:在簽訂房屋買賣合同后,由于買方經(jīng)濟能力關(guān)系而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同,構(gòu)成合同違約,買方當對賣方承擔(dān)違約責(zé)任。所以,買方在簽訂合同前,一定要仔細考慮自己的房款來源以及后續(xù)支付能力,防止陷入因為一時沖動而購房,導(dǎo)致違約的尷尬境地。如果出現(xiàn)上文所述的第二種情況:由于買方在簽訂房屋買賣合同時通常會到現(xiàn)場查看,所以,以賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵為由要求解除合同舉證非常困難,因此難獲法院支持。為了避免產(chǎn)生房屋買賣糾紛,買方除了到現(xiàn)場仔細查看房屋、了解房屋現(xiàn)狀外,還可以向附近居民了解該房屋的有關(guān)情況,到物業(yè)公司調(diào)查所購房屋的真實情況,獲取房屋的維修信息。如果出現(xiàn)上文所述的第三種情況:根據(jù)《物權(quán)法》第14條規(guī)定“物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀?,自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。”因此,在二手房買賣過程中,買方應(yīng)要求賣方加快交易節(jié)奏,盡早配合辦理房屋過戶手續(xù);并且采用安全的房款交割方式,利用本市各區(qū)、縣交易中心的二手房交易資金監(jiān)管平臺,以維護自己的合法 權(quán)利。如果在房屋過戶中發(fā)生法院查封情況,應(yīng)要求賣方提供擔(dān)保,將被查封房屋置換出來,盡快辦理過戶,避免經(jīng)濟損失。如果出現(xiàn)上文所述的第四種情況:國家調(diào)整貸款政策是為了對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控,但并非全面禁止貸款。買方向銀行申請貸款,本身是欲與銀行建立借貸法律關(guān)系,而銀行是否愿意向買方提供貸款,就需要經(jīng)過嚴格的審查。因此,買方在買房前應(yīng)向銀行咨詢貸款政策,了解自身資信,防止貸款不能,無法支付合同價款的違約行為發(fā)生。雖然賣方可以主張買方違約,但是在出售之前也應(yīng)該善意提示買方,以免陷入糾紛。買方反悔肯定是基于一定原因的,此時想要解決買方反悔的問題那么就要先了解是什么原因而反悔,然后對陣下藥,根據(jù)實際情況解決問題。而在出現(xiàn)問題時,雙方應(yīng)該積極的協(xié)商解決,無論是誰的過錯,都應(yīng)勇于承擔(dān)違約責(zé)任。
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具體的以合同的約定為準,通常情況下分全款購買和貸款購買。以下是指導(dǎo)流程:一、全款購買,約7天。1、看房,買賣雙方達成協(xié)議、支付購房定金:1天。2、房屋過戶,支付**款:1天。3、交稅、領(lǐng)取新房產(chǎn)證:4個工作日。4、交房、支付尾款:1天。二、貸款購買,約20個工作日1、看房,買賣雙方達成協(xié)議、支付購房定金:1天。2、提交貸款申請、簽署貸款合同:1個工作日。3、物業(yè)評估,第三方擔(dān)保:1-2個工作日。4、銀行審批:5個工作日。5、房屋過戶,支付**款:1個工作日。6、交稅、領(lǐng)取新房產(chǎn)證:4個工作日。7、銀行領(lǐng)取貸款合同、房屋抵押登記:3個工作日。8、銀行放款給賣方、交房、支付尾款:3-5個工作日。注意:二手房交易交鑰匙的時間是雙方約定的。這是一項很重要的條款,應(yīng)該在購房合同中有規(guī)定。普遍的購房合同中規(guī)定在過戶當日交鑰匙。同時,賣家也要求收到全款后交鑰匙。
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二手房買賣簽合同必須發(fā)生定金或者**款,過戶當天,**款必須一次性付清。過戶以后,銀行抵押房產(chǎn)證,出他項權(quán)證,一般情況下7-10個工作日后,就給自己放款了。全款購買和貸款購買具體的流程不一樣,具體的交款時間也是由買賣雙方?jīng)Q定的,以下是房產(chǎn)中介的指導(dǎo)流程:一、全款購買、1、看房,買賣雙方達成協(xié)議、支付購房定金2、房屋過戶,支付**款3、交稅、領(lǐng)取新房產(chǎn)證4、物業(yè)交割、支付尾款二、貸款購買1、看房,買賣雙方達成協(xié)議、支付購房定金2、提交貸款申請、簽署貸款合同3、物業(yè)評估,第三方擔(dān)保4、銀行審批5、房屋過戶,支付**款6、交稅、領(lǐng)取新房產(chǎn)證7、銀行領(lǐng)取貸款合同、房屋抵押登記
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二手房過戶需要哪些材料和手續(xù) 一、登記要件 ①房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請書(原件留存); ②申請人身份證明(查驗原件、復(fù)印件留存); ③房屋所有權(quán)證書(原件留存); ④贈與合同(原件留存); ⑤契稅完稅憑證(查驗原件)。 有抵押登記或者抵押權(quán)預(yù)告登記記載的,轉(zhuǎn)讓房屋應(yīng)當經(jīng)抵押權(quán)人書面同意。 宅基地上農(nóng)民住宅房屋轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當經(jīng)村民委員會書面同意。 二、登記時限 登記機構(gòu)應(yīng)當自受理房屋轉(zhuǎn)移登記申請之日起30日內(nèi)完成審核。 三、辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)時需要哪些東西? 需要房屋產(chǎn)權(quán)證、房屋所有人身份證件、房屋買賣合同、交納契稅憑證等。到房屋所在地的房管局辦理過戶手續(xù)即可。 四、如何查詢二手房的產(chǎn)權(quán)狀況? 1、查驗賣方提供的產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件 產(chǎn)權(quán)證書是指房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指交易雙方當事人的主體資格,如:代理人的授權(quán)委托書是否有效;共有房屋出售,需要提供其他共有人同意的證明書等。 2、到房產(chǎn)管理部門查驗擬購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況 主要包括以下內(nèi)容:1、房主是誰,假如為共有財產(chǎn),則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式;2、檔案文號,查詢者可依此編號向有關(guān)方面取閱該份文件副本;3、房屋平面圖等。 3、查驗房屋有無債務(wù)負擔(dān) 房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實性以及原始成交事實。而要了解房屋可能存在的債務(wù)則須查驗有關(guān)的證明文件。主要包括以下內(nèi)容:1、抵押貸款的合同,需了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額;2、所購房有無抵押,房屋是否被法院查封等。3、所購房屋是否屬于經(jīng)濟適用房,房改房(城市職工以標準價或成本價購買的房屋),如屬于上述類型房屋,是否有批準上市的相關(guān)證明。綜上,購房人要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實情況,除向賣房人索要產(chǎn)權(quán)文件外,還應(yīng)到房屋管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄。通過兩者比照,才能清楚地知道擬購房屋的產(chǎn)權(quán)細節(jié),不至于有所遺漏,從而**大限度的降低風(fēng)險。 房地產(chǎn)市場管理處要求房屋所有權(quán)過戶需要提供以下資料: 1、房屋所有權(quán)證書 2、房屋測繪圖紙(房地產(chǎn)交易中心提供) 3、房屋查檔證明(房地產(chǎn)交易中心提供) 4、房地產(chǎn)評估報告 5、房主提供夫妻雙方的身份證、戶口本、(如夫妻雙方戶口不在一起需提供結(jié)婚證) 6、房屋買賣合同 7、房地產(chǎn)過戶申請表、保證書。(房地產(chǎn)交易中心提供) 8、買房的身份證
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