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• 141****0778

  租寫字樓的目的是為了讓我們可以注冊(cè)公司開張經(jīng)營(yíng)。所以，除了租金、地段、設(shè)施服務(wù)等外在因素。還要考慮下面的因素：
  第一步，所租場(chǎng)所是否能進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)？
  由于在辦理公司注冊(cè)的時(shí)候，工商局要求申請(qǐng)人提供經(jīng)營(yíng)地的租賃合同及經(jīng)營(yíng)地房產(chǎn)證等材料。這時(shí)候工商局將會(huì)審查經(jīng)營(yíng)地是否可進(jìn)行商用。
  不少不明真相的同學(xué)因?yàn)樽赓U場(chǎng)所的規(guī)劃用途是“住宅”，為公司的注冊(cè)帶來障礙。
  第二步，涉及轉(zhuǎn)租，授權(quán)應(yīng)追索到業(yè)主。
  一般寫字樓租賃，涉及到大型復(fù)雜的管理，簽約的出租方不一定為業(yè)主。這時(shí)候，出租方應(yīng)拿出業(yè)主出具的授權(quán)證明，其中的內(nèi)容起碼包括：
  1、出租方有權(quán)簽租賃合同，所簽的合同業(yè)主皆承認(rèn)法律效力；
  2、出租方有權(quán)收取租金；
  3、授權(quán)時(shí)間應(yīng)等于或長(zhǎng)于出租期限。
  租賃合同可以說是以后公司與出租方、物業(yè)解決一切糾紛的法律依據(jù)。對(duì)于合同，我們可以關(guān)注哪些問題呢？
  錢的問題涉及到租賃的各項(xiàng)成本問題。
  時(shí)間的問題涉及到公司開業(yè)時(shí)間和經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性的考慮。
  關(guān)于退租時(shí)需要“恢復(fù)原狀”的要求，我們應(yīng)給予特別的注意，這會(huì)增加公司退出時(shí)的成本。
  一般來說，應(yīng)爭(zhēng)取約定只搬走可移動(dòng)的物件設(shè)施，不承擔(dān)恢復(fù)原狀的義務(wù)。
  如果無法爭(zhēng)取到上述約定，那在簽署交接表的時(shí)候應(yīng)注意相關(guān)設(shè)施的情況，因?yàn)檫@影響到你退租時(shí)要恢復(fù)原狀的要求。
  關(guān)于租賃設(shè)施由于是出租方提供的，理應(yīng)由出租方承擔(dān)維護(hù)義務(wù)。但很多租賃合同往往把這個(gè)責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到承租方，所以簽署合同時(shí)應(yīng)格外留意。
  某些大型正規(guī)的寫字樓，還要求承租方購買“公共責(zé)任險(xiǎn)”。所謂“公共責(zé)任險(xiǎn)”是指，在辦公室范圍內(nèi)，無論是承租方還是出租方原因，導(dǎo)致他人身體或財(cái)產(chǎn)受到損害的，由保險(xiǎn)公司進(jìn)行賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁措施。
  交接表將直接影響到雙方以后承擔(dān)責(zé)任的范圍，以及退租時(shí)承租方恢復(fù)原狀的義務(wù)履行。

  查看全文↓ 2019-02-19 21:45:11
• 132****9569

  一、房屋租賃糾紛處理程序
  1、已按《條例》、《若干規(guī)定》納入管理的房屋租賃行為發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)房屋管理機(jī)關(guān)進(jìn)行調(diào)處，未納入管理的房屋租賃行為發(fā)生糾紛的，在未完善手續(xù)之前不進(jìn)行調(diào)處。
  2、租賃當(dāng)事人申請(qǐng)調(diào)解房屋租賃糾紛應(yīng)以書面方式提出，申請(qǐng)時(shí)未提供書面申請(qǐng)的應(yīng)及時(shí)補(bǔ)交。
  3、區(qū)租賃局或租賃所受理當(dāng)事人調(diào)解申請(qǐng)后，應(yīng)在五個(gè)工作日內(nèi)確定調(diào)解會(huì)的時(shí)間和地點(diǎn)，并通知租賃雙方當(dāng)事人。
  4、調(diào)解之后按具體情況作以下處理：如調(diào)解成功應(yīng)由租賃雙方當(dāng)事人簽訂調(diào)解協(xié)議書;調(diào)解達(dá)不成一致的，則終止調(diào)解，當(dāng)事人通過法律途徑解決糾紛;如一方或雙方當(dāng)事人不到場(chǎng)參加調(diào)解，應(yīng)終止調(diào)解，若雙方仍愿意調(diào)解則另行確定時(shí)間進(jìn)行調(diào)解。
  5、如承租方違約出租方已解除合同或合同期限已屆滿，承租人仍占有出租房屋的，出租方可申請(qǐng)房屋租賃管理機(jī)關(guān)向承租方發(fā)出《期限遷出通知書》，申請(qǐng)應(yīng)以書面形式提出;并提供解除合同通知書送達(dá)證明材料。管理機(jī)關(guān)核實(shí)有關(guān)情況后，對(duì)符合《條例》第三十三條規(guī)定的，向承租方應(yīng)發(fā)出《期限遷出通知書》，承租人仍不遷出的，出租方應(yīng)通過法律途徑解決糾紛。
  6、承租方違約出租方已解除合同或合同期限已屆滿的，若承租人已不實(shí)際使用出租房屋，出租方采取措施開門清點(diǎn)財(cái)物、收回房屋的，可以申請(qǐng)房屋租賃管理機(jī)關(guān)到場(chǎng)見證，該申請(qǐng)應(yīng)以書面形式提出，并提供解除合同通知書送達(dá)證明及告知對(duì)方將采取措施的證明等材料;經(jīng)核實(shí)有關(guān)情況后，房屋租賃管理機(jī)關(guān)可以到場(chǎng)見證。出租方在清點(diǎn)財(cái)物之后應(yīng)制作財(cái)物清單，有出租方及到場(chǎng)有關(guān)單位簽章，對(duì)清點(diǎn)的財(cái)務(wù)租方應(yīng)妥善保管。

  查看全文↓ 2019-02-19 21:45:03
• 158****8913

  江蘇省高級(jí)人民法院發(fā)布了《關(guān)于審理城鎮(zhèn)糾紛案件若干問題的意見》，就一房多租使用權(quán)歸誰、優(yōu)先購買權(quán)怎么行使、“二房東”轉(zhuǎn)租行不行、租房裝修權(quán)益界定等熱點(diǎn)問題，統(tǒng)一了裁量標(biāo)準(zhǔn)。這一新規(guī)對(duì)解決房屋會(huì)帶來怎樣的影響?市民在租房活動(dòng)中遇到糾紛應(yīng)當(dāng)怎樣合法合理的解決?昨天，三位法律人士做客晚報(bào)政法熱線，為廣大讀者提供了專業(yè)的解答?！　〖钨e檔案
  龔雷：虎丘區(qū)人民法院民一庭審判長(zhǎng)
  高梨琴：虎丘區(qū)人民法院民一庭法官
  龔雷：按照法律規(guī)定，出租方將房屋出售給第三人必須以書面方式通知承租人，出租人有證據(jù)證明無法通知承租人本人與授權(quán)代理人的除外。雖然你的房東說張貼了通知，但實(shí)際并不發(fā)生通知的法律后果。
  出租人沒有通知承租人，將租賃房屋出賣給第三人，第三人未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，承租人要求撤銷租賃的，人民法院應(yīng)予支持。出租人沒有通知承租人，將租賃房屋出賣給第三人，第三人已經(jīng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，承租人要求撤銷租賃房屋買賣合同的，人民法院不予支持，但承租人能夠證明第三人在訂立合同時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道房屋存在租賃關(guān)系且未到期，出租人出賣房屋未通知承租人的除外。
  另外，法律規(guī)定，承租人對(duì)出租人出賣的租賃房屋在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。同等條件主要是指價(jià)格、價(jià)款支付方式等，但出租人有證據(jù)證明其與第三人存在親屬關(guān)系或其他特殊關(guān)系，且該關(guān)系對(duì)其是否出賣房屋或出賣房屋的條件確有重大影響的除外。所以，如果查實(shí)你租賃的門面房確實(shí)是出售給出租人的親屬，且出售的價(jià)格是由于親屬關(guān)系較為便宜，則你就不能主張優(yōu)先購買權(quán)。
  房客三個(gè)月沒交錢我能否解除合同

  查看全文↓ 2019-02-19 21:44:56

相關(guān)問題

• 問 ?? 寫字樓租賃合同糾紛如何解決呢？
  答

  1 因?yàn)榉课菹刃械盅?，所以新房主不繼受你們的房屋租賃合同，也就是說你們的房屋租賃合同對(duì)新房主無效。2 你首先可以找二房東要求補(bǔ)償，如果二房東是在大房東默許下把房屋租給你們的，大房東也要補(bǔ)償你們，同時(shí)大房東隱瞞了房屋抵押的事實(shí)也要承擔(dān)違約責(zé)任。3 保存哈租賃合同，調(diào)查清楚大房東對(duì)二房東出租一事是否知情。4 你方可以跟新房主協(xié)商，如果新房住不愿意也沒辦法，只能搬離。

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• 問 鋪面租賃合同糾紛要如何解決？
  答

  沒有簽訂租賃合同，視為不定期租賃，只要貴方留一個(gè)合理期限讓她搬走就可以了。如果對(duì)方拒絕搬遷，可以依法起訴。租賃協(xié)議是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金，并在租賃關(guān)系終止后將租賃物返還給出租人的協(xié)議。租賃必為有償，若雙方并未約定租金，僅約定一方將物交由他方無償使用者即非租賃，而系借貸契約。租賃協(xié)議是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金，并在租賃關(guān)系終止后將租賃物返還給出租人的協(xié)議。租賃合同是諾成、有償、雙務(wù)合同。租賃合同的成立無須交付標(biāo)的物，故為諾成合同；承租人必須按照規(guī)定或按約定向出租人交付租金，故為有償合同；出租人有將租賃物按約定交給承租人使用的義務(wù)，而承租人有按約定交付租金的義務(wù)，故為雙務(wù)合同。這一特征使之區(qū)別于借用合同。租賃合同的標(biāo)的物只能是特定的非消耗物。租賃合同的標(biāo)的物可以是動(dòng)產(chǎn)，也可以是不動(dòng)產(chǎn)。但因?yàn)槌凶馊吮仨毞颠€，因此只能是特定的非消耗物。租賃合同在當(dāng)事人之間既引起債權(quán)法律關(guān)系，又引起物權(quán)法律關(guān)系，即一般就不動(dòng)產(chǎn)的租賃而言，導(dǎo)致承租人獲得物權(quán)性質(zhì)的租賃權(quán)和先買權(quán)。

  全部5個(gè)回答>
• 問 ??租賃合同糾紛怎么解決呢？
  答

  一、有效房屋租賃合同糾紛怎么處理（一）合同不解除，出租人起訴僅要求承租人償付欠租并支付滯納金的，法院應(yīng)予支持，滯納金按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；若合同約定的滯納金標(biāo)準(zhǔn)過高而顯失公平，應(yīng)以中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期付款的違約金標(biāo)準(zhǔn)確定承租人應(yīng)付之滯納金。（二）合同解除時(shí)有關(guān)問題的實(shí)體處理1、關(guān)于解除合同的條件：通常出現(xiàn)以下幾種情況之一的，出租人有權(quán)要求解除合同：（1）承租人欠租超過合同約定期限；（2）合同未約定期限的，欠租達(dá)三個(gè)月以上；（3）承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的；（4）承租人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或約定用途的。出現(xiàn)以下幾種情況之一的，承租人有權(quán)要求解除合同：①出租人未按約定的時(shí)間向承租人提供出租房屋的；②出租人所提供的房屋不符合合同約定，導(dǎo)致承租人不能實(shí)現(xiàn)合同目的的；③出租人不按合同約定的責(zé)任負(fù)責(zé)維修房屋及其設(shè)施，保證房屋安全的；④租賃物危及承租人的安全或健康的。此外，因不可抗力的原因?qū)е潞贤瑹o法履行或經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。2、承租人對(duì)房屋有裝修時(shí)，對(duì)裝修的處理。合同有約定按約定處理；合同未約定的，能拆除的拆除，拆后可以繼續(xù)使用的動(dòng)產(chǎn)裝修由承租人拆走，對(duì)于不能拆除的固定裝修以及拆除后不能繼續(xù)使用的動(dòng)產(chǎn)裝修，如承租人對(duì)裝修問題提出訴訟請(qǐng)求并提出評(píng)估申請(qǐng)，法院應(yīng)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)裝修予以評(píng)估，由出租人酌情承頂，給予承租人相應(yīng)補(bǔ)償；對(duì)于不能承頂部分造成的損失，因承租人過錯(cuò)導(dǎo)致合同解除的，裝修損失由承租人自己承擔(dān)；因出租人過錯(cuò)導(dǎo)致合同解除的，裝修損失由出租人承擔(dān)；雙方均有過錯(cuò)的，由雙方按過錯(cuò)大小分別承擔(dān)。3、因承租人過錯(cuò)導(dǎo)致合同解除時(shí)的違約賠償問題。承租人應(yīng)向出租人承擔(dān)的違約責(zé)任是：（1）所欠租金及其它費(fèi)用的逾期付款違約金（即滯納金）；（2）簽約時(shí)所交租賃定金由出租人沒收；（3）當(dāng)上述違約金及租賃定金不足以彌補(bǔ)出租人因解除合同所受的損失時(shí)，承租人還應(yīng)向出租人另行支付損失賠償金。4、因出租人過錯(cuò)導(dǎo)致合同解除時(shí)的違約賠償問題。出租人應(yīng)向承租人承擔(dān)的違約責(zé)任是：（1）向承租人雙倍返還租賃定金；（2）賠償承租人的裝修損失；（3）當(dāng)上述違約金及租賃定金仍不足以彌補(bǔ)承租人因解除合同所受的損失時(shí)，出租人還應(yīng)另行向承租人支付損失賠償。二、無效房屋租賃合同糾紛怎么處理（一）房屋使用費(fèi)的處理。合同被確認(rèn)無效后，承租人尚欠出租人的租金不再給付，而按照指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)向出租人支付房屋使用費(fèi)，指導(dǎo)租金高于合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)的，以較低者計(jì)。當(dāng)合同約定的租金高于指導(dǎo)租金時(shí)，對(duì)于糾紛發(fā)生前承租人已按無效合同向出租人支付的租金中高于指導(dǎo)租金的部分，應(yīng)分別情況進(jìn)行處理：1、因違反法律或行政法規(guī)的規(guī)定且有損國(guó)家、集體或社會(huì)公共利益導(dǎo)致合同無效的，高出部分應(yīng)判收繳國(guó)庫；2、其它原因?qū)е潞贤瑹o效的，高出部分承租人一般無權(quán)要求返還。（二）承租人裝修物的處理。房屋租賃合同被確認(rèn)無效后，裝修物能拆則拆，不能拆的，對(duì)出租人可用部分經(jīng)評(píng)估折舊后由出租人承頂；其余部分經(jīng)評(píng)估折舊后作為無效合同的損失，由雙方按過錯(cuò)責(zé)任比例予以分擔(dān)。

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• 問 店鋪轉(zhuǎn)讓合同糾紛要如何解決呢？
  答

  因?yàn)槭欠繓|違約，勝訴基本上沒有問題，房東應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，即給你16000元?！逗贤ā返谝话僖皇鍡l當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

  全部3個(gè)回答>
• 問 場(chǎng)地租賃糾紛該如何解決呢？
  答

  按實(shí)際情況，對(duì)于合同糾紛，雙方協(xié)商無效，一方可以向人民起訴，通過人民法院按實(shí)際情況及相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行處理?！　∠嚓P(guān)法律規(guī)定《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》　　第三條　人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系提起的民事訴訟，適用本法的規(guī)定。　　第三十三條　下列案件，由本條規(guī)定的人民法院專屬管轄:　　（一）因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄；　　（二）因港口作業(yè)中發(fā)生糾紛提起的訴訟，由港口所在地人民法院管轄；　?。ㄈ┮蚶^承遺產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由被繼承人死亡時(shí)住所地或者主要遺產(chǎn)所在地人民法院管轄。

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