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• 152****3263

  二手房買賣怎樣防范中介糾紛？明確協(xié)議內(nèi)容，約定服務(wù)費。 二手房交易暗藏不少“陷阱”，來自遼寧的梁先生在北海購二手房，就遭遇到房產(chǎn)中介利用國家政策變化來反復(fù)“提價”。
  工商部門借此提醒廣大市民，為了防患于未然，也為了出現(xiàn)糾紛之后更好維權(quán)，購買二手房時，雙方簽訂的協(xié)議條款中一定要明確雙方權(quán)利及違約責任。
  案例：兩次“提價”讓消費者不滿 前不久，來自遼寧省撫順市的梁先生在北海市購買一套二手房產(chǎn)，其中26萬元作為房款付給房主，其余2萬元交付北海市銀海區(qū)某房地產(chǎn)代理服務(wù)部沈姓工作人員，作為辦理房產(chǎn)交易手續(xù)所需的各種包干費用。
  梁先生支付代辦費用時先扣下5000元作保證金暫緩支付，待房產(chǎn)交易手續(xù)辦理完畢后結(jié)清。雙方于今年1月 13日簽訂協(xié)議。 協(xié)議簽訂后因房產(chǎn)交易稅上調(diào)，這位沈姓中介人員第一次要求梁先生多增加2000元費用，梁先生覺得沈某的請求合情合理立即表示同意，并于2月2日再次簽訂了購房協(xié)議。
  誰想到，沈某在辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)過程中，以房產(chǎn)交易稅提高、自己沒錢賺為由，第二次要求梁先生增加 2500元費用。
  雙方協(xié)商不成，房屋過戶一再被推遲，梁先生投訴至北海市僑港工商所。 提醒：協(xié)議條款要明確違約責任 自治區(qū)工商局工作人員為首次購買二手房的市民支招，除了注意選擇有良好聲譽度的中介外，在簽訂購房合同時，所訂條款一定要明確雙方當事人各自的權(quán)利義務(wù)以及違約責任，以免出現(xiàn)糾紛，使自身利益受損。
  消費者在簽訂購房合同協(xié)議前需弄清楚產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否為同一個人，并要求賣方提供合法證件（包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件）。
  同時確認產(chǎn)權(quán)的完整性，查驗房屋有無債務(wù)負擔，有無房產(chǎn)抵押，包括私下抵押、共有人等情況。 在簽署合同前，應(yīng)認真閱讀并與其他當事人協(xié)商好合同的條款或者內(nèi)容，盡量把付款方式、期限、房屋交付時間和費用分擔以及違約責任等相關(guān)事項注明清楚。
  同時對合同中有空白條款或者不會執(zhí)行的內(nèi)容，應(yīng)填上內(nèi)容或劃去，切忌不認真看合同就簽名，不要輕信口頭承諾。

  查看全文↓ 2019-01-26 15:31:08
• 138****1401

  您好
  應(yīng)做好以下幾方面的努力：
  1、購房者在與二手房主簽訂購房合同時，應(yīng)考慮各種可能的情況，并約定明確的違約賠償責任，及時辦理過戶手續(xù);
  2、購房者在購買前要充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，**好選擇專業(yè)的房地產(chǎn)律師提供法律意見，再慎重簽訂合同;
  3、購房者應(yīng)在簽訂買房合同時讓對方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明;
  4、為了了解所購房屋的真實情況，購房者應(yīng)在購房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，**好到現(xiàn)場看房，并對可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題如何承擔責任作出書面約定;
  5、國家法律明確規(guī)定不能上市交易的二手房，建議購房者應(yīng)該仔細甄別，不要購買這類房屋。
  6、盡量避免簽訂陰陽合同，做一個守法的公民。
  7、選擇正規(guī)的中介，并對其信譽和業(yè)績提前進行考察，與售房方商妥后方可確定。

  查看全文↓ 2019-01-26 15:31:03
• 146****2921

  二手房糾紛頻現(xiàn)，如何才能避免糾紛呢?下面總結(jié)二手房三大糾紛。
  第一，因房屋買賣合同履行不力等情況產(chǎn)生的糾紛
  這類糾紛主要因房屋買賣雙方主體不合格或合同標的物房屋瑕疵引起。常見情況有房屋的產(chǎn)權(quán)共有人未經(jīng)其他共有人同意私自出賣房屋；職工不告知單位便把單位擁有產(chǎn)權(quán)的公房出售；房屋被列入拆遷范圍等，導(dǎo)致房屋買賣合同的無效、無法交付履行或無法辦理過戶手續(xù)等法律后果，從而引發(fā)第三人或購買人將出賣人起訴至法院，并往往以中介公司存在過錯為由要求其承擔賠償責任。
  第二，因意向金或定金的處理爭議產(chǎn)生的糾紛
  房屋出賣人在簽訂正式買賣合同前，往往要求購買人支付一定數(shù)額的意向金或定金，但若買賣雙方有一方反悔，或就房屋的價格、支付方式、按揭、交易稅費的承擔等無法達成一致，意向金或定金的退還問題就有可能成為三方爭執(zhí)的焦點。
  第三，因中介服務(wù)費的支付和計算產(chǎn)生的糾紛
  中介服務(wù)費用包括居間報酬(也稱交易傭金)和必要的居間費用。一套房屋買賣成功需要經(jīng)歷尋找合適房源、明確初步成交意向、訂立買賣合同等諸多環(huán)節(jié)。常見糾紛主要有因買賣雙方私下交易(俗稱“跳單”)產(chǎn)生的中介服務(wù)費糾紛;買賣雙方一方中途退出引起的中介服務(wù)費支付和計算糾紛;買賣雙方議價不成，引起的中介費要不要承擔，誰來承擔，承擔多少的糾紛。

  查看全文↓ 2019-01-26 15:30:58

相關(guān)問題

• 問 與房屋買賣中介糾紛
  答

  如果事情像您說的一樣,應(yīng)該有傭金確認單,如果您簽了字就需要給他們傭金,如果沒有就讓談們?nèi)ジ姘?本身這就有問題,中介公司肯定在中途給您要過費用,不可能以傳票的形式給您要中介費

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• 問 房屋如何買賣?房屋買賣糾紛有哪些？如何解決房屋買賣糾紛？
  答

  根據(jù)<中華人民共和國土地管理法》第六十二條及其他相關(guān)條款的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有，能享有宅基地使用權(quán)的必須是本集體經(jīng)濟組織的成員，非本集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)取得或變相取得，如果允許農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟組織以外的人，將導(dǎo)致該房屋所在的宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，這樣就與《中華人民共和國土地管理法>中關(guān)于宅基地使用權(quán)身份限制的規(guī)定相抵觸。中華人民共和國土地管理法>第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。如果農(nóng)民的房屋允許自由買賣，就是將與房屋相關(guān)的宅基地使用權(quán)作為標的物連同房屋一同出賣了，這實質(zhì)上就是對農(nóng)民集體所有權(quán)土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，因而違反了該條規(guī)定。國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地通知>第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建筑和購買的住宅發(fā)放土地便用證和房產(chǎn)證。”

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• 問 如何避免房屋買賣糾紛，怎么規(guī)避房屋買賣糾紛風險？
  答

  貸款不到賣家不交房 提前約定條款避風險為規(guī)避風險或合理分擔損失，可在合同中訂立相應(yīng)的條款，如在合同中約定若貸款不成功或銀行降低貸款額時，買方有權(quán)解除合同，并可要求中介退回或減免收取中介費，要求賣方退回購房定金等。 此外，針對當下銀行房貸申請時隱藏的不確定因素，建議買家應(yīng)適度調(diào)高**預(yù)算范圍，避免因銀行調(diào)整放貸額度而影響二手房交易。買家應(yīng)事先預(yù)留一筆資金，以解房貸額度縮水的困局。房沒買成中介費不退 合同合法中介可收費在房屋交易過程中，中介的行為實際上是一種居間行為，其和委托人之間形成的是一種居間合同關(guān)系。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當按照約定支付報酬。而居間成功的標準，一般以促成買賣合同簽署為準，而不是以完成買賣過戶手續(xù)，除非委托人和中介公司有特別約定。因此，買賣雙方自簽署合同之日起，該合同受到法律約束，中介有權(quán)向梁某收取中介服務(wù)費

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• 問 房屋買賣違約糾紛如何賠償？
  答

  您好，此時買您家房子的人構(gòu)成了預(yù)期違約，基本可以確定合同目的無法實現(xiàn)。預(yù)期違約是一種可選擇的違約救濟手段，在一方當事人明確表示違約情況下，當事人一方可以直接解除合同，使合同關(guān)系消滅，并可要求預(yù)期違約方承擔損害賠償責任；也可以等待合同履行期的到來，在另一方當事人實際違約時，依照實際違約請求對方當事人承擔違約責任。根據(jù)你們的合同，違約金只有在逾期交付房產(chǎn)或逾期支付房款情況下才能適用。現(xiàn)在這個時間點，根據(jù)合同不能適用違約金。但您可選擇現(xiàn)在就主張訂金罰則，或引用《**高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(2012年5月10日，法釋〔2012〕8號)：第二十八條：買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失。主張超出違約金部分的損害賠償并解除合同，但是需要提供充足的證據(jù)證明您遭受了該等損失。（房價下跌的證據(jù)）。另外，對于預(yù)期違約，您也可以等待履行期到來。合同履行期到后，除非出現(xiàn)以下三種情形，否則違約方就應(yīng)當繼續(xù)履行：A.法律上或者事實上不能履行的；B.債務(wù)的標的不適于強制履行或者履行費過高的；C.債權(quán)人未在合理期限內(nèi)要求履行的。所以您也可以到時候請求對方繼續(xù)履行合同，若對方依舊拒絕，可以主張按照合同約定請求賠償。

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• 問 私人房屋買賣糾紛該如何處理呢？
  答

  1、定金糾紛定金糾紛是房產(chǎn)糾紛中的一個很常見的種類，合同簽訂時定金一定要以書面的形式進行約定才有法律效力。定金的約定要全面，特別是對定金退回的適用情況進行明確的說明。合同法中適用定金罰則，如果購房者不履行債務(wù)，沒有權(quán)利要求售房者返還定金。售房者如果不履行債務(wù)，需要向購房者返還雙倍定金。2、一房二賣糾紛一房二賣也是房產(chǎn)交易中常見的糾紛，簡單來說，一房二賣就是售房者將同樣的房子賣給兩個人。避免一房二賣，需要注意以下幾個方面：首先，購房者要保證定金是交給售房者;其次，查看售房者的身份證明、房屋所有權(quán)情況，**好將房屋所有權(quán)證書提存;第三，房子交易的款項不要一次性付清;**后，網(wǎng)簽要及時。3、二手房買賣中承租人糾紛合同簽訂完之后，很可能會出現(xiàn)承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，而導(dǎo)致原先的買賣合同無效，因此為購房者帶來了一系列的糾紛。所以，購房者買房之前，一定要做好調(diào)查，確保是否有承租人的存在，如果有，應(yīng)該要求承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面承諾。4、房屋質(zhì)量糾紛房屋質(zhì)量一般在房屋交付之后購房者才容易發(fā)現(xiàn)，比如一些裂縫、滲漏等問題。如果您遇到這樣的情況，有以下解決辦法：第一，向建設(shè)行政主管部門投訴;第二，雙方協(xié)商調(diào)解;第三，向仲裁機構(gòu)提起仲裁;第四，拿起法律武器，維護自己正當權(quán)益。5、中介費糾紛很多人買房是通過中介，因此通過中介簽訂的房屋買賣合同很有可能因為一些原因無法履行，這個時候購房者想要要回中介費，但是中介機構(gòu)卻不退。對于這樣的問題，需要具體分析，應(yīng)該查看合同沒有履行的原因是否是中介方面的問題。簽訂協(xié)議的時候，**好在協(xié)議中約定好中介費的退回情況。6、房屋廣告虛假糾紛售房者買房的時候很喜歡對自己的房屋進行美化，比如形容房子有美好的環(huán)境、有假山、有公立**等，但是**后購房者收房的時候卻發(fā)現(xiàn)與形容的完全不符。對于這樣的情況，購房者應(yīng)該將廣告中有的事物寫進合同中，并且約定好虛假的話應(yīng)該承擔什么違約責任。7、共有房產(chǎn)單獨處分糾紛一般夫妻共同財產(chǎn)處分的時候容易出現(xiàn)這樣的糾紛，購房者事先沒有進行詳細的調(diào)查，也沒有看房產(chǎn)證，很有可能出現(xiàn)合同解除的風險。所以，購房者買房之前一定要查看房產(chǎn)證，詢問財產(chǎn)是否有共有關(guān)系。8、小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛很多小產(chǎn)權(quán)房因為價格比較低而受到很多人的青睞，但是購房者要知道買賣這種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋是存在很大的法律風險的。如果發(fā)生糾紛，買賣合同就是無效的，**后房子還要被退回。**購房者來說就是吃了很大的虧。9、房屋配套設(shè)施無法及時使用糾紛很多購房者買了房子但是住進去之后發(fā)現(xiàn)房子配套的暖氣等無法使用。我國法律沒有明確規(guī)定這些配套不能正常使用的情況，因此，一定要在購房合同中對這些問題進行約定。10、房產(chǎn)買賣中戶口遷出糾紛購房者買房之后卻發(fā)現(xiàn)原房主的戶口還沒有遷出，購房者要求售房者盡快遷出，但是原房主卻遲遲不解決。對于這樣的情況，購房者一定要在合同的補充協(xié)議中進行約定，一定要約定好不履行的違約責任。

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