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買二手房需要注意些什么? 購買二手房在簽合同時應(yīng)該注意什么細節(jié)?

136****2701 | 2019-01-24 18:45:32

已有3個回答

  • 131****3633

     二手房交付時應(yīng)注意的主要事項總結(jié)如下:
      一、二手房設(shè)施設(shè)備清點
      由于二手房一般都被原房東裝修和使用過,在二手房出售時對裝修和一些設(shè)備設(shè)施通常都是贈送的,因此,二手房買房人在簽訂房屋買賣合同時,就應(yīng)將設(shè)備設(shè)施的品牌、成色以及能否正常使用予以明確寫明,二手房交接房屋時按照合同約定進行清點、驗收。這些設(shè)備設(shè)施一般有:空調(diào)、灶具、抽油煙機、熱水器、燈具等。
      二、水、電、煤氣、天然氣的清點及過戶
      雙方應(yīng)一同來到自來水公司、電力公司、煤氣公司、天然氣公司的營業(yè)網(wǎng)點辦理相應(yīng)的過戶手續(xù),并向工作人員詢問原房東有無欠費情況。如有欠費,二手房買房人則有權(quán)要求原房東補交費用。然后,雙方再根據(jù)**后一期繳費單據(jù)上載明的數(shù)字和房屋表具上的差額,根據(jù)單價進行結(jié)算。作為二手房買房人,要特別注意在辦理過戶手續(xù)時一定要向工作人員詢問原房東的欠費情況,這些欠費可能是原房東以前拖欠的費用及滯納金(滯納金一般按照日千分之三計算,累積起來就相當(dāng)高了)。
      三、有線電視、數(shù)字電視、電話、寬帶的過戶
      二手房買賣雙方應(yīng)一同來到有線電視公司、電信或網(wǎng)通的營業(yè)網(wǎng)點辦理過戶手續(xù),同時,二手房買房人也要特別注意詢問工作人員原房東有無拖欠費用的情況。
      四、物業(yè)服務(wù)費、公共維修基金、取暖費結(jié)清
      二手房買賣雙方應(yīng)一同來到物業(yè)公司辦理物業(yè)和公共維修基金更名手續(xù),同時辦理物業(yè)費用繳納的交接,要注意詢問物業(yè)人員看原房東是否拖欠物業(yè)費及取暖費。
      五、戶口遷移
      二手房買賣雙方應(yīng)一同來到房屋所在地的派出所,詢問房屋內(nèi)的戶口情況,原房東應(yīng)將戶口全部遷出,如仍有戶口,買房人可要求原房東遷出,若其拒絕辦理,可追究其違約責(zé)任。

    查看全文↓ 2019-01-24 18:45:52
  • 156****8510

    購買二手房在簽合同時應(yīng)當(dāng)注意到的細節(jié)有:

    1、房屋手續(xù)是否齊全

    房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證,沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣,即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后,房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。

    2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

    有些房屋有好多個共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。

    3、交易房屋是否在租

    有些二手房在轉(zhuǎn)讓時,存在物上負擔(dān),即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證,只注重過戶手續(xù),而不注意是否存在租賃時,買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。

    4、土地情況是否清晰

    二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì),看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無償使用,政府可無償收回,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限。

    5、明確違約責(zé)任說明、明確解決爭議的方式

    寫明如違約責(zé)任及如何承擔(dān)違約責(zé)任;違約金的計算與給付;在什么情況下可免責(zé);擔(dān)保的形式等。采取仲裁方式還是訴訟方式,若采取仲裁方式解決爭議,應(yīng)按《仲裁法》的有關(guān)規(guī)定寫明條款。

    查看全文↓ 2019-01-24 18:45:48
  • 157****2490


    1未過戶就裝修,買家賠償賣家才過戶




    案例:2017年初,小凌和老薛簽訂了二手房買賣合同一份,約定老薛將房屋賣給小凌。小凌按約定支付定金后,辦理了網(wǎng)簽,但并未進行過戶。小凌想,這房子是買定了,就向老薛提議先住進去,老薛同意并把鑰匙給小凌,但房屋內(nèi)還放了家具。待老薛去搬家具時才發(fā)現(xiàn),小凌已經(jīng)在砸墻裝修了。買房款還沒付清,家具還沒搬走,怎么就開始裝修了?到了雙方約定的過戶時間,房價也遠遠超過年初約定的價格,老薛要求小凌賠償擅自裝修給其造成的損失,并表示不同意過戶。為此,小凌訴至法院,要求老薛繼續(xù)履行合同并交付房屋。法官了解案情后組織調(diào)解,小凌同意賠償老薛7.4萬元,約定將剩余房款及賠償款全部付清后,老薛協(xié)助小凌進行過戶。



    解析:購房合同雖已生效,但由于未辦理過戶,房屋的物權(quán)尚未發(fā)生變更,房屋所有人仍是原房主。因此,買家不能擅自裝修,如果要裝修的話,應(yīng)與房主商量,并簽好同意裝修的協(xié)議。





    2未過戶就想轉(zhuǎn)賣賺差價


    案例:老瞿與小唐簽訂了房屋買賣中介服務(wù)協(xié)議一份,將商品房出售給小唐。小唐付了定金6萬,由中介保管。后來小唐多次要求老瞿辦理過戶,但老瞿一直不現(xiàn)身。夫妻倆將老瞿告上法庭,要求老瞿辦理過戶。庭審中,老瞿代理人稱,在簽訂合同時,老瞿并不是這套房屋的產(chǎn)權(quán)所有人。他與原房主簽訂買賣合同后,付清了房款,只是還沒過戶。他原以為馬上就可以過戶的,怎料原房主要求與老瞿解除合同,所以現(xiàn)在無法將房屋過戶給小唐。小唐當(dāng)庭變更訴訟請求,要求取回在中介處的6萬,另外老瞿賠償6萬。經(jīng)法官組織調(diào)解,老瞿同意賠償6萬,中介處的6萬也由他們自行取回。



    解析:未辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù),房屋所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,因此,老瞿屬于無權(quán)處分,不具備賣房資格。但老瞿與小唐簽訂的房屋買賣合同仍是有效的。小唐作為買受人有權(quán)要求出賣人老瞿承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償。



    3簽了合同房子卻不賣了




    案例:簽完房屋交易合同,交了定金,卻突然被通知不賣了。更讓趙某沒想到的是,對方聲稱只是想看看女兒的房子能賣多少錢。一氣之下,趙某將對方和中介告上法院,索要違約金10萬元和其他相關(guān)費用。秦淮法院判決,馮某支付趙某違約金10萬元,中介公司返還趙某定金和中介費合計40510元。



    解析:馮某無正當(dāng)理由不愿意繼續(xù)履行房屋買賣合同,她的行為顯然屬于違約,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。





    4中介抄錯合同一字之差引官司




    案例:中介粗心寫錯導(dǎo)致**時間不一致,買房人的合同上寫著3月30日,而賣房人的合同上卻寫著3月20日。因為這一個數(shù)字的差異,買賣雙方鬧上法庭,各自指責(zé)對方違約,南京玄武法院審理后認為,雙方均未違約,合同繼續(xù)履行。賣方不服上訴后,南京中院后判決駁回上訴,維持原判



    解析:在簽訂合同前,應(yīng)盡可能謹慎細致,注意合同中約定的價款、履行期限、履行方式等細節(jié)問題。一旦合同簽訂,依法成立的合同,受法律保護,對當(dāng)事人具有法律約束力,當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。對于合同履行中出現(xiàn)的政策調(diào)整等情形,各方應(yīng)當(dāng)本著誠實信用原則進行協(xié)商。





    5合同簽后房價漲,借口妻子不知情想毀約


    案例:市民趙女士在句容買了一套90多平方米的二手房,當(dāng)時售價70多萬元。合同簽了,**款也給了,沒想到短時間內(nèi)房價噌噌漲,賣家后悔了,要求認定合同無效。原來,趙女士購買的房子是在對方夫妻名下,而與趙女士簽訂合同的是丈夫張某。房價上漲后,張某稱賣房妻子不知情,因此合同屬于無效合同。不過,趙女士表示在簽訂合同的現(xiàn)場專門要求張某給妻子打電話,確認其對賣房一事知情。況且,房子還有20多萬的債務(wù),是拿趙女士的**款還清的。



    解析:從趙女士反映的情況來看,賣家張某的妻子不可能對賣房一事不知情,這是一起典型的因為房價上漲,賣家毀約的情況。趙女士可以通過司法途徑要求賣家繼續(xù)履行購房合同。

    查看全文↓ 2019-01-24 18:45:46

相關(guān)問題

  • (一)查明產(chǎn)權(quán)狀況,**為重要。即認真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。1、第一步是要賣方提供產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件;2、第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄,包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等;3、第三步要查驗房屋有無債務(wù)負擔(dān);4、另外,購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封,以及與人共享等,產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購買。(二)如通過中介找房,一定要會選擇。一定要找正規(guī)的中介公司,像我愛我家、鏈家等,這些問題一般不大。選了中介公司也要選人,畢竟大的中介公司也有服務(wù)不好的,小的中介公司也有服務(wù)好的。找中介看房的時候記得要張?zhí)苑靠?,因為你可以憑借淘房卡在對中介的服務(wù)進行評價,所以敢給你淘房卡的中介一般質(zhì)量都還不錯。(三)建議大家在買二手房過程當(dāng)中雙方見面?,F(xiàn)在二手房市場有很多不規(guī)范的行為吃差價的行為,很多買房人面對的時候只是房屋的中介公司,對房屋的具體狀況不清楚,也沒有見到真正的業(yè)主和賣家,這過程中就會發(fā)生比較大的價差。

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  • 第1步:買賣前的產(chǎn)權(quán)審核首先,要仔細查看業(yè)主的房產(chǎn)證,注意房產(chǎn)證上有幾個人的署名。如果有兩個人,在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次,看購房時的相關(guān)憑據(jù),比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等,作為輔助證據(jù)以初步確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。風(fēng)險提示:此環(huán)節(jié)**大風(fēng)險即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題,所以在交定金之前,必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài),也有可能因為有債務(wù)糾紛而處于查封狀態(tài),而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題,交易即宣布無效。 可以關(guān)注房源幫(fangyb888)第2步:交定金與簽合同看好房子,確定房屋產(chǎn)權(quán)后,交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環(huán)節(jié),交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬,以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以當(dāng)交易進行到這個環(huán)節(jié)時,請多留個心眼。如果你看中的房子還在按揭中,定金**好不要直接交到業(yè)主手中,而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。具體做法是:買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可,約定在交易中心完成遞件手續(xù)后,劃撥到賣家賬戶上。 可以關(guān)注房源幫(fangyb888)第3步:付首期及資金監(jiān)管資金監(jiān)管目前已成體系,買賣雙方按照既成規(guī)定來做,風(fēng)險很小。無論是通過何種方式交易,首期款必須放銀行監(jiān)管。具體操作是:買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議,然后各自在銀行開一個賬戶,約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后,首期款打給賣方。如果交易順利完成,銀行會把款項打給賣方;如果中間出現(xiàn)問題交易終止,則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務(wù),一般會收取單筆500元左右的監(jiān)管費,但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管,則可以省去這筆費用。出于公平角度考慮,銀行會要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時就在放款書上先簽字,這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行,也能避免買家到時候不配合放款給賣家?guī)砝_。可以關(guān)注房源幫(fangyb888)第4步:簽訂買賣合同在交定金環(huán)節(jié),記者已經(jīng)提前知會:自主交易可以先簽訂一個“書面協(xié)議”,這個協(xié)議與普通的中介的居間合同非常類似,只是缺少了中介那部分內(nèi)容。簽訂書面協(xié)議時,**主要要關(guān)注四個方面,是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價、交易稅費及日期,其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要,像交定金、過戶、交樓時間,確定日期才能夠保證交易順利進行,例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完,首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等。交付首期之后,就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。風(fēng)險提示: 1.如果房產(chǎn)有共有權(quán)人,要讓共有權(quán)人一同簽字,避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能。 2.如果有租約的,應(yīng)該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明,避免租客以侵犯優(yōu)先購買權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。 3.如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電,**好在附表中對家具家電的情況加以詳細描述,例如家具家電的品牌、新舊程度等,有必要的話還可以附上家具家電的照片,以防交房時出現(xiàn)貨不對板的情況。 4.如果該房產(chǎn)附有戶口,要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。 5.要明確違約責(zé)任,特別是在目前房價上漲的情況下,業(yè)主違約的幾率增大,明確違約責(zé)任才能保障自己的權(quán)益??梢躁P(guān)注房源幫(fangyb888)第5步:選銀行和辦按揭。如果不是一次性付款,買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場,要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經(jīng)理,說要做房產(chǎn)按揭,他就會幫忙處理。風(fēng)險提示: 1 .如果貸款額度達不到預(yù)期,買家需要做好支付更多首期款的準備,否則交易不成將造成違約。 2 .目前二套房貸有收緊趨勢,有可能出現(xiàn)貸款批不下來的情況,那么為預(yù)防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛,可以在合同中約定解決方法,例如是解除合同還是賠償違約金等??梢躁P(guān)注房源幫(fangyb888)第6步:過戶及交稅去過戶時,需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。一般遞件后,拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。交稅時,如果合同約定是各付稅費,那么兩人必須同時到場;如果是業(yè)主實收,就只需要買家到場。至于拿新證,一次性付款就可以直接拿新的房產(chǎn)證;如果是按揭貸款拿的就是房產(chǎn)證復(fù)印件,銀行也會自動去國土房管局辦理抵押手續(xù),在5個工作日后放尾款給業(yè)主。風(fēng)險提示: 1.房地產(chǎn)的風(fēng)險責(zé)任,產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān),產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān)。也就是說過戶后房屋出現(xiàn)損害等風(fēng)險,是由買方承擔(dān)的,所以買方需要在過戶前仔細確認房子是否有質(zhì)量問題。 2 .目前房價上漲,有業(yè)主會以虛假債務(wù)為由讓法院查封房產(chǎn),讓過戶期間的房產(chǎn)交易終止,買方可以在合同中增加一條條款,約定如果在過戶中因業(yè)主原因房產(chǎn)遭到查封,那么視為業(yè)主違約,必須承擔(dān)違約責(zé)任??梢躁P(guān)注房源幫(fangyb888)第7步:后續(xù)事項交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃氣等交接,如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電,還要核實清楚是否有被更換或搬走,**終業(yè)主才交鑰匙,正式完成交易。而上述的水電等交接,就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺、供電局等部門去辦理,雙方應(yīng)準備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等,部分區(qū)域像羅湖區(qū),辦理水電交接的時候也許要提供抵押合同,交易雙方**好在去之前打電話進行咨詢,以免來回跑動。**主要的是之前有簽訂《交房保證金協(xié)議》,如果房子內(nèi)部家具家電完整,就交回給業(yè)主保證金。如果家具家電確實有缺失,那么經(jīng)過雙方協(xié)商后可以在保證金里面進行抵扣。

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  • 一、弄清售房者的身份1、確認房屋產(chǎn)權(quán)是否真實、完整和可靠,是否存在共有所有權(quán)人;2、房屋產(chǎn)權(quán)證上的房主與售房人是否系同一個人等。二、核實房屋產(chǎn)權(quán)1、所購建筑面積是否與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積一致,建議在合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證上注明的為準,其他面積不計算在內(nèi);三、實地考察房源1、房屋是否屬于允許出售的房屋,有無其他債權(quán)債務(wù)糾紛。四、房屋質(zhì)量以及對房屋的定價1、自身要熟悉了解整個市場行情,并根據(jù)每套房屋不同的位置、朝向、裝修程度、房齡等因素,對房價做出微調(diào);2、聘請一家或多家口碑高、專業(yè)評估公司進行價格評測。五、明確過戶時間與費用1、物業(yè)交割方式,在簽訂合同時應(yīng)注明交房時間及交房狀況,明確房屋交驗時間是過戶后還是過戶前,房屋交驗后產(chǎn)生的費用由誰來承擔(dān)等。六、簽訂合同1、明確雙方的權(quán)利和義務(wù),以及業(yè)主對買方的承諾,這樣有利于避免糾紛的產(chǎn)生,即使發(fā)生糾紛也有據(jù)可查;

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  • 一、二手房過戶需要的手續(xù)1、買方要對房子的產(chǎn)權(quán)進行調(diào)查。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實性、可靠性,要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符,有無抵押或共有人等。2、簽訂二手房買賣合同。3、找評估公司做評估。這個過程一般來說要5~7個工作日。4、貸款的房子要辦理相關(guān)按揭業(yè)務(wù)。如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的,則要向公積金和銀行同時申請。這是整個二手房自行交易過程中耗時間的階段,通常要40個工作日左右。5、按揭辦理下來后,要注意注銷該物業(yè)的他項權(quán)證。6、將合同交到房管部門產(chǎn)權(quán)交易相關(guān)辦事窗口,拿受理單。7、憑受理單到農(nóng)稅繳納相關(guān)稅費,拿契稅完稅證。8、憑完稅契證到土管部門辦理國土證。9、憑完稅契證到房管部門辦理房產(chǎn)證。二、二手房購買注意事項1、核實賣方身份選擇可靠中介核實賣方的身份。如果是個人,看他的身份證;如果選擇中介,要選擇選擇正規(guī)的、有一定信譽度的房地產(chǎn)中介機構(gòu)作為二手房交易雙方資金、房屋交割的方,確保交錢后能順利過戶

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  • 房子情況:首先要了解清楚房子的產(chǎn)權(quán)情況,70年,50年還是40年;商品房、經(jīng)濟適用房、商住兩用等。如果是商住房,不限購,物業(yè)費一般會高一些;如果是經(jīng)適房,還得繳納土地轉(zhuǎn)讓金。房子是否滿五年,如果從房主上一次購買這個房子到他出售時還不滿五年的話,購房人還需要承擔(dān)額外的稅費。如果是頂層的房子,要仔細看看房頂墻皮有沒有漏水后修補過的痕跡,一般房主和中介都會告訴你“我們這兒從來不漏雨”,不要信,自己看,網(wǎng)上搜情報……和房主及物業(yè)了解清楚,是否市政水電,有的小區(qū)不用市政水,用的自挖井,水質(zhì)有可能不過關(guān),這個情況也是我親自經(jīng)歷過的,直到見了房主要簽約了,他們都說是市政水,但是上該小區(qū)業(yè)主論壇和業(yè)主QQ群里問過,大家一致說這個小區(qū)不是市政水。房子的質(zhì)量,這個如果實地看不好看出來的話,要上網(wǎng)查一下這個小區(qū)房子的口碑,比如我在之前留意過某小區(qū)的房子之后在網(wǎng)上一查,發(fā)現(xiàn)業(yè)主論壇上有很多人說這里的房子隔音很差,隔壁開個電視機都能聽到。周邊情況:特別注意一下小區(qū)周邊環(huán)境,樓周圍有沒有高壓電塔、加油站等高輻射和較危險的公共設(shè)施;如果樓是臨路、臨鐵道(城鐵)的,還要注意噪音問題;另外小區(qū)四周都要看一下,是不是有垃圾站、貨運站什么的,有可能會夜間卸貨擾民。小區(qū)是否有富裕的停車位,有不少老小區(qū)沒有地下車庫,且地上停車位也比較少,很可能都沒有可供出租的車位,每天停車需要打游擊就有點兒鬧心了。小區(qū)的安保情況,比如大門口是否可以隨意進人,單元門有沒有門禁等??梢栽诰W(wǎng)上搜一下該小區(qū)的安全狀況,比如是否發(fā)生過重大盜竊、兇殺案件什么的……

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