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• 131****1282

  一、對拆遷安置合同的效力審查
  　　對拆遷安置合同的效力審查，應從合同的主體和內(nèi)容兩個方面作為切入點?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》(以下簡稱《條例》)對拆遷安置合同的雙方進行了主體的界定。作為拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。但對于具備資質(zhì)單位的分支機構(gòu)或接受拆遷人委托的單位能否作為拆遷安置合同的主體問題，在審判實踐中，看法各異。筆者認為，拆遷安置合同的一方當事人，能否是其分支機構(gòu)或被委托人的問題，應具體情況具體分析，不能一概而論。對于分支機構(gòu)或被委托人在得到其單位或委托人的授權并以其主管上級單位和委托人的名義訂立拆遷安置合同時，其主體應為適格主體。被委托人、分支機構(gòu)等以自己的名義訂立拆遷安置合同引起訴訟的，其授權人或上級法人應成為訴訟主體。
  　　所謂被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。對于持有房屋產(chǎn)權證明的人是被拆遷人這點不容置疑，但是對于一些通過繼承、買賣、離婚、贈與等形式已享有被拆遷人房屋的實際所有人，能否作為被拆遷人來看待呢?筆者認為，答案應是肯定的。對于拆遷房屋的所有人，不宜作縮小解釋，即界定為具有房屋產(chǎn)權證的人，否則將不利于保護被拆遷人的合法權利，亦不利于房地產(chǎn)市場的商品的流轉(zhuǎn)，對此應結(jié)合個案具體分析。
  　　對于被拆遷房屋的部分所有權人與拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議，事先未經(jīng)其他所有權人的同意，事后又未經(jīng)其他所有權人追認的，或者拆遷人與被拆遷房屋的承租人簽訂拆遷安置合同的，該協(xié)議因侵犯了他人權利，應認定為無效。對于通過買賣已占有使用的被拆遷房屋的所有權人未履行房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)，但已與原產(chǎn)權人結(jié)清房款手續(xù)的，原產(chǎn)權人未主張買賣合同無效的，房屋買受人與拆遷人達成的拆遷安置合同有效，但應責令其盡快辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。
  　　對于拆遷合同內(nèi)容的審查，主要要看拆遷安置合同的內(nèi)容是否是雙方當事人真實意思的表示，是否符合拆遷法規(guī)，對于其內(nèi)容有悖于法律禁止性規(guī)定的，應認定其無效。

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• 137****7451

  **高院關于適用《中華人民共和國行政訴訟法》若干問題的解釋
  (2015年4月20日**高人民法院審判委員會第1648次會議通過)
  第十一條 行政機關為實現(xiàn)公共利益或者行政管理目標，在法定職責范圍內(nèi)，與公民、法人或者其他組織協(xié)商訂立的具有行政法上權利義務內(nèi)容的協(xié)議，屬于行政訴訟法第十二條第一款第十一項規(guī)定的行政協(xié)議。
  公民、法人或者其他組織就下列行政協(xié)議提起行政訴訟的，人民法院應當依法受理：
  (一)政府特許經(jīng)營協(xié)議;
  (二)土地、房屋等征收征用補償協(xié)議;
  (三)其他行政協(xié)議。
  房屋拆遷安置補償合同屬于行政協(xié)議，糾紛屬于行政糾紛，可以提起行政訴訟。
  

  查看全文↓ 2019-01-22 16:51:07
• 146****2399

  《城市房屋拆遷管理條例》第三十條規(guī)定：“拆遷設有抵押的房屋，依照國家有關擔保的法律執(zhí)行?！卑凑漳壳胺梢?guī)定的拆遷補償?shù)膬煞N方式，拆遷設有抵押權的房屋具體操作也有不同。
  1.抵押房屋拆遷采用貨幣補償?shù)姆绞讲僮?br/> 如果抵押房屋拆遷，選用了貨幣補償方式，應當先由抵押權人和抵押人協(xié)商重新設立抵押權或者先償還債務，使抵押房屋原有的抵押權消失，被拆遷人方能向拆遷人領取補償金;如果抵押人和抵押權人不能訂立新的抵押協(xié)議或者不能清償?shù)狡趥鶆?，拆遷人有權暫不支付拆遷補償金。按照合同法的相關規(guī)定，拆遷人和被拆遷人都有及時通知抵押權人的義務。有的地方則有具體規(guī)定，對沒有在拆遷期限內(nèi)與抵押權人重新設立抵押或者清償原債務的，對其補償款由拆遷人交公證機關或房屋拆遷管理部門提存或代保管。
  對貨幣補償?shù)牡盅悍课莶疬w，需要做以上規(guī)定，是因為所得的賠償金應屬于抵押財產(chǎn)。根據(jù)這條規(guī)定，房屋抵押權因房屋被拆遷而消滅，其補償作為抵押財產(chǎn)使抵押權人的合同權益得到保障，擔保的法律意義得到體現(xiàn)。

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相關問題

• 問 房屋拆遷補償合同糾紛怎么處理？
  答

  1、房屋拆遷需要注意房屋拆遷補償安置合同的簽訂。2、房屋拆遷補償安置合同的簽訂需要注意：（1）房屋拆遷補償安置合同應注意拆遷當事人及基本情況。（拆遷人必須是是取得房屋拆遷許可證的單位）（2）拆除房屋的有關情況。（包括座落地點、結(jié)構(gòu)、樓層、面積、質(zhì)量、間數(shù)以及附屬設施等）。（3）房屋拆遷補償安置合同應注意補償方式、補償金額和補償時間。（4）房屋拆遷補償安置合同應注意房屋估價。（5）拆遷安置辦法。（6）搬遷補助費、臨時安置補助費、停業(yè)補償費的支付。（7）搬遷期限和過渡期限。（8）違約責任。

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• 問 房屋抵押合同糾紛怎么處理呢？
  答

  房屋合同糾紛是指房屋買賣過程中出現(xiàn)的糾紛，包括售房廣告引起的糾紛、認購書相關的糾紛、房屋買賣合同價款支付相關糾紛、房屋交付相關的糾紛、延期辦證的糾紛、懲罰性賠償?shù)募m紛、二手房買賣的糾紛、商品房買賣合同解除與房屋按揭關系的沖突與協(xié)調(diào)、有關包銷的糾紛等。1、買賣合同是指出賣人將房屋所有權轉(zhuǎn)移給買受人、買受人支付價款的合同。此處的房屋，包括了商品房、經(jīng)濟適用房、房改房，農(nóng)村房屋等各類合法性質(zhì)的房屋。2、預約合同是指房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者就雙方在一定期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同的協(xié)議，一般以“認購書”、“訂購單”、“意向書”等形式表現(xiàn)，且多約定了定金。商品房預約合同一般包括雙方當事人基本情況、房屋基本狀況、商品房總價款、簽署正式買賣合同的期限、定金條款等內(nèi)容。購房者簽訂預約合同可以防止其他買家搶購自己中意的房屋，又能暫緩付款，以冷靜思考或籌措資金;開發(fā)商簽訂預約合同可以鎖定購房者，有利于按計劃售房。3、預售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，承購人支付定金或房屋價款的合同。商品房預售實行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得(商品房預售許可證)的，不得進行商品房預售。4、銷售合同是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工的房屋向社會銷售所有權于買受人，買受人支付價款的合同。廣義的商品房銷售合同包括了商品房預售合同。商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同，合同主要內(nèi)容包括:商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方違約責任等。5、委托合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房委托給中介機構(gòu)代理銷售，并向中介機構(gòu)支付酬金的合同。中介機構(gòu)銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。6、轉(zhuǎn)讓合同是指經(jīng)濟適用房所有者將經(jīng)濟適用房所有權轉(zhuǎn)讓給他人，他人支付價款的合同。經(jīng)濟適用房在取得房屋所有權證和土地使用權證一定年限后，方可按市場價上市出售;出售時，應當按照屆時同地段普通商品房與經(jīng)濟適用房差價的一定比例向政府交納收益。7、買賣合同是指農(nóng)民將農(nóng)村自有居住性房屋轉(zhuǎn)讓給他人，他人支付價款的行為。農(nóng)村房屋買賣合同，涉及農(nóng)村宅基地的問題，對合同效力需嚴格按法律規(guī)定進行確認。處理房屋買賣合同糾紛的法律依據(jù)主要是《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《合同法》、《物權法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等相關規(guī)定。

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• 問 ??房屋拆遷補償合同糾紛如何處理？
  答

  房屋拆遷安置補償合同糾紛的處理：（一）關于履行合同，限期拆遷糾紛被拆遷人與拆遷人訂立拆遷補償安置合同后，未按期搬遷，拆遷人起訴要求被拆遷人拆遷的，受案后，拆遷人還可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。（二）關于被拆除房屋的承租人涉訴的法律地位房屋拆遷中，拆遷人與被拆遷人就補償安置達成了協(xié)議，但是房屋的承租人有正當理由而拒不騰遷，經(jīng)房屋主管部門裁決限期拆遷向人民法院起訴的，拆遷人應作為案件原告，而被拆遷人與承租人是共同被告。（三）關于過渡房屋的騰退糾紛被拆遷人按期退還周轉(zhuǎn)房即是其民事義務又是其行政義務。被拆遷人違反協(xié)議，拒絕騰退周轉(zhuǎn)房的，拆遷人也可向法院提起民事訴訟，由法院判令被拆遷人搬遷至安置房；房屋拆遷主管部門也可根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第三十二條的規(guī)定，裁決被拆遷人按期搬遷，被拆遷人仍不履行又不起訴的，由房屋拆遷主管部門向法院申請強制執(zhí)行。（四）關于無效拆遷補償安置合同糾紛房屋拆遷補償安置合同無效一般表現(xiàn)為無權簽訂、顯失公平、違背意志自由等。房屋拆遷補償安置合同一但被確認為無效，根據(jù)法律規(guī)定，合同從簽訂之日起就不具有法律效力。對無效合同，尚未履行的不得再履行。正在履行的應停止履行，已經(jīng)履行的按民法通則規(guī)定應互相返還，并按過錯承擔相應的責任。但是由于房屋被拆遷這一事實不可能逆轉(zhuǎn)，所以拆遷補償安置合同被確認無效后應該根據(jù)民法及《拆遷條例》規(guī)定的情況區(qū)別處理。

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• 問 購房合同糾紛怎么處理呢?
  答

  1. 買房人如果因為限購政策導致無法買房，可以要求解除合同。這種情況屬于不可抗力，不需要承擔責任。2. 《合同法》第一百一十七條因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任?！　”痉ㄋQ不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。3. 《合同法》第一百一十八條當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內(nèi)提供證明。

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• 問 ??房屋出租合同糾紛應該怎么處理呢？
  答

  1.租期及押金糾紛私有房屋的租賃活動往往是投資活動，受租賃市場的周期性影響較大。由于租賃市場的供方競爭，導致租金和其他租賃條件的變化，承租人一旦發(fā)現(xiàn)廉價的租金或其他租賃條件更加寬松的住房，未等原來承租房屋的合同約定租期結(jié)束，就毀約終止合同:反過來，出租人也因為市場的變化，毀約終止合同，這都導致糾紛發(fā)生。同時，由于租期的糾紛或者原合同未約定租期，隨之導致對押金的爭議和糾紛。2.房屋水、電、煤費用糾紛這類的糾紛同前一類糾紛的原因是類似的。即由于租賃合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)介紹訂立的，但是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)沒有作為租賃管理人參與管理和監(jiān)督，有些承租人乘出租人不在現(xiàn)場，往往不預先告知而突然解約，并拖欠水、電、煤氣及其他有關費用，一走了之。這給出租人帶來損失，從而引起糾紛。3.房屋設備的使用及賠償糾紛房屋租賃中，租賃雙方對房屋的裝修、設備、賠償要求都比較明確。如有的承租人要求裝修與設備都比較好，而出租人也會明確要求使用人應當注意保護裝修和設備，但使用結(jié)果未能達到雙方預先約定的結(jié)果，可能引起糾紛?；蛘呤鞘褂萌苏J為房屋的裝修及設備未達到出租人承諾的水準，或者業(yè)主認為使用人損壞了裝修及設備，等等，這些都會引起糾紛。目前，我國對房屋租賃中的房屋使用的結(jié)果沒有明確的監(jiān)督條件。有些城市的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)雖然愿意接受租賃業(yè)務委托，但不愿意承擔租賃合同訂立后的委托管理。因此，這類租承雙方雖有租賃合同關系，但無租賃管理的糾紛不少。4.租賃備案糾紛對于房屋租賃合同，有些城市要求向所在地房地產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)，有些城市沒有這樣的要求。租承雙方可能為了備案要求各執(zhí)--詞，結(jié)果發(fā)生糾紛。1、協(xié)商解決房屋租賃當事人因租賃房屋發(fā)生糾紛的，應當協(xié)商解決。2、協(xié)商不成的，申請仲裁解決或者民事訴訟解決協(xié)商不成的，應當按照房屋租賃合同中約定的民事訴訟或者申請仲裁解決。(1) 申請仲裁解決問題仲裁是公民、法人或其他組織之間發(fā)生合同糾紛或其他財產(chǎn)權益糾紛時向仲裁委員會申請解決糾紛的一種法定方式。但當事人采用仲裁方式解決糾紛的，應當雙方自愿，并事先在合同中約定或事后達成仲裁協(xié)議。若事先在合同沒有約定，事后雙方當事人又沒有達成仲裁協(xié)議的，一方申請仲裁的，仲裁委員會將不予受理。反之，雙方當事人事先在合同中已有約定，或者事后已達成仲裁協(xié)議的，一方向法院起訴，法院也將不予受理。仲裁具有司法行為的效力，一旦判決書生效，當事人不得再以同一糾紛向人民法院提起訴訟。(2)民事訴訟解決問題若當事人在房屋租賃合同中約定訴訟方式解決的或者在糾紛發(fā)生后沒有達成仲裁協(xié)議的，可以直接向人民法院提起民事訴訟。租賃當事人違反相關規(guī)定，致使租賃合同無效的，應當依法承擔民事責任。租賃當事人一方未履行相關法律規(guī)定的義務，致使租賃合同解除的，未履行規(guī)定義務的一方應當依法承擔民事責任;造成另一方或者第三人財產(chǎn)損失、人身傷害的，應當依法承擔賠償責任。

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