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• 148****3778

  一，二手房：新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。因此，“二手房”是相對于開發(fā)商手中的商品房而言的。
  備注：二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權交易二級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。

  查看全文↓ 2019-01-22 16:22:07
• 147****2238

  二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。簡單的說，就是已經(jīng)進行買賣交易的商品房再次進行買賣交易，指的是部分人群在購買房子后，因為資金、工作、教育等原因，將已經(jīng)購買的房出售，這種再次出售的房子稱為二手房。
  
  
  
  拓展資料
  產(chǎn)權清晰：產(chǎn)權證上的房主與賣房者是否一致；搞清楚所賣房屋的性質；二手房產(chǎn)權證上所確認的面積與實際面積是否相符；驗證產(chǎn)權證的合法性與真實性。
  
  產(chǎn)權的完整性。確認產(chǎn)權的完整性就是要判斷其房產(chǎn)有沒有抵押，包括私下抵押？共有人等。以避免在過戶后出現(xiàn)不必要的爭議與糾紛。
  
  房屋質量。觀察房屋的結構，建筑與裝修材料?？捶课莸膬?nèi)外部結構是否被改動過；是否有私建部分；是否有占用走廊或陽臺等；牽涉到陽臺的面積怎么算的問題。
  
  居住空間。觀察房屋的內(nèi)部結構是否合理；是否適合居住；活動空間大小等。
  
  裝修配置。二手房看原房屋裝修的水平、程度如何；確認房子的供電設施、供氣管道、水管等是否有老化現(xiàn)象；電話線、寬帶的安裝是否完備等。
  
  物業(yè)管理。了解該區(qū)水、電、煤、暖的價格及繳費方式，是上門代收還是自己去繳；觀察電梯是否可以正常使用；了解該區(qū)的停車場、小區(qū)綠化的基本情況；當?shù)乇０菜皆趺礃?，觀察一下保安是否有責任心等。

  查看全文↓ 2019-01-22 16:22:02
• 142****6493

  一手房，又稱新建商品房，是指經(jīng)政府有關部門批準建造的，建成后用于市場出售、出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。
  自建自用的住宅或其他建筑物，不屬于新建商品房范圍。新建商品房特指進入房屋市場進行交易，第一次進行產(chǎn)權登記的房屋。 　　二手房，是指進入房屋市場進行交易，第二次及以上進行產(chǎn)權登記的房屋，包括二手商品房、允許上市交易的售后公房、經(jīng)濟適用房等。
  其中，二手次新房是指年代較新的二手商品房，一般是指竣工后房齡在5年之內(nèi)的房屋。售后公房是指房改以后，政府把公房(也就是使用權房)出售給職工(買下產(chǎn)權)，后來這批已售公房可以上市出售，被稱為售后公房。
  由于特殊的歷史原因，大部分售后公房面積小、總價低?！　∫皇址亢投址吭诋a(chǎn)品、交易流程及消費人群上有很多區(qū)別。一般而言，一手房大多是期房，也就是簽約交付房款后，還要再等一段時間才能入住；個別一手房可能是現(xiàn)房，也有部分為尾房。二手房大部分是現(xiàn)房，可現(xiàn)買現(xiàn)住，或簡單裝修即可；個別二手次新房可能由于買家短期內(nèi)轉手，房屋還出于期房階段。一手房產(chǎn)權出問題的機率要大于二手房，因為前者是先付款買房，待建成后辦理產(chǎn)權證；后者一般是簽完合同后直接過戶，產(chǎn)權明晰。同一地段，一手房價格一般要比二手房高一些。在購買手續(xù)和流程方面，一手房比較省心，二手房相對比較繁瑣。一手房由開發(fā)商自行出售或委托代理公司出售的居多，二手房大多委托房產(chǎn)中介公司出售，少數(shù)為手拉手交易?！　≡诜康禺a(chǎn)發(fā)展初期，一手房交易量大大超過二手房，近幾年，一手房和二手房的交易量旗鼓相當，個別年份二手房的成交面積甚至超過一手房。
  現(xiàn)在，由于市中心區(qū)域的土地鮮有推出，新建商品房大多在城區(qū)外圍，如果要買市中心的房子，不妨多關注二手房市場。
  (

  查看全文↓ 2019-01-22 16:21:56
• 142****9156

  一、商品房買賣合同“直更名”的兩大問題
  
  （一）預售商品房的轉讓須已竣工且取得房屋所有權證，但未竣工且未取得產(chǎn)權證的房屋，法律沒有明確規(guī)定該轉讓行為無效。
  
  《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定?！?br/>
  《建設部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監(jiān)會關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》規(guī)定：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關規(guī)定，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓；在預售商品房竣工交付預購人取得房屋所有權證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉讓手續(xù)，房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一樣的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記。換言之，預售商品房的轉讓，須已竣工且取得房屋所有權證。
  
  但是，針對未竣工且未取得產(chǎn)權證的房屋，法律沒有明確規(guī)定該轉讓行為無效。以北京市第三中級人民法院（2015）三中民終字第11601號為例，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條規(guī)定商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定（目前國務院未作出相關規(guī)定），不能直接認定轉讓合同無效。
  
  （二）“直更名”必須取得開發(fā)商同意，否則難以完成。
  
  《合同法》第七十七條規(guī)定：“當事人協(xié)商一致，可以變更合同。法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應當辦理批準、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。”第八十八條規(guī)定：“當事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一并轉讓給第三人?！?br/>
  商品房買賣合同更名的實質是合同主體的變更，也即合同法上規(guī)定的合同一方將其在合同中的權利和義務一并轉讓。辦理商品房買賣合同更名必須要征得開發(fā)商的同意和配合。實際操作中，購房者與開發(fā)商提出申請撤銷網(wǎng)簽購房合同的預告登記手續(xù)后，還需等待房管部門審批通過、回收作廢的購房合同、撤銷預告登記，然后開發(fā)商才能與新購房者簽訂購房合同。
  
  二、商品房買賣合同“直更名”的案例四則與要點說明
  
  （一）拆遷安置房的房票轉讓，是雙方真實意思表示，合法有效，價格可高于開發(fā)商售價。
  
  林麗娜與賀曉芬合同糾紛再審復查與審判監(jiān)督民事裁定書，審理法院：浙江省高級人民法院，案號：（2015）浙民申字第1092號，案件類型：民事，案由：合同糾紛，裁判日期：2015-07-17。
  
  【案情】
  
  林麗娜于2013年9月7日從案外人顧秀峰處受讓涉案房票一份（房票憑證號為0001999），取得拆遷安置戶購房權利。2014年4月11日，林麗娜作為房票所有權人，通過第三人虞亞芬開辦的中介所，與賀曉芬簽訂《房屋買賣協(xié)議》，并約定“甲方（林麗娜）保證乙方（賀曉芬）房地產(chǎn)直更名”。
  
  而《購房確認書》明確記載了涉案房屋系案外人顧秀峰認購的拆遷安置房，認購人應帶上相關資料到售樓處簽訂《商品房買賣合同》等內(nèi)容。2008年12月8日，賀曉芬與寧波經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)天人房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》，據(jù)此真正受讓了涉案房屋。
  
  【法院審理認為】
  
  案涉《房屋買賣協(xié)議》雖名為房屋買賣，林麗娜雖以房屋買賣合同關系起訴，但經(jīng)法院釋明已在一審中變更訴訟請求，林麗娜與賀曉芬之間系房票轉讓合同關系，賀曉芬對此應是知情的，后賀曉芬與開發(fā)商直接簽訂了商品房買賣合同，賀曉芬受讓房票的價格高于開發(fā)商的銷售價，系賀曉芬明知且認可的，也不違反法律規(guī)定，故賀曉芬主張其多向銀行貸款和稅收損失，依據(jù)不足，原判未予支持并無不當。
  
  （二）未能完成商品房買賣合同“直更名”，但雙方在轉讓協(xié)議中約定取得房屋不動產(chǎn)證后辦理房屋過戶登記手續(xù)的，該約定合法有效。

  查看全文↓ 2019-01-22 16:21:52
• 136****1704

  151：如何防止和避免租房的客戶私交？
  
  回答：搞租賃業(yè)務，牽涉到?jīng)]有任何金（房產(chǎn)證、定金）做抵押！我們該如何控制好房主與客戶，使其避免私交現(xiàn)象的發(fā)生？相對于房屋買賣的復雜交易而言，租房因為有交易手續(xù)相對簡單，代理費比例相對租金不低，客戶的省錢心理，房主的交易習慣等等一系列因素，致使我們有這些方面的擔心也是有道理的。但只要我們注意把握好每一個細節(jié)，了解租賃雙方真實意圖的話，還是能**大程度上的避免我們的辛苦勞動付之東流，這種問題一般要抓住房主的心理，讓房主不愿意私下成交。
  
  
  
  A：獲得房主的信任，讓他們知道通過我們，省時省力省心。特別是房主（因為他不要交代理費）。讓他了解，通過我們會有所保障，而且會航至一個滿意的價格。因為我們胡足夠的客源。而且以后還有再合作的機會。畢竟他的房子這家租完之后還要再出租，因為如果他這次甩了我們，等這個人不租了，他下次就不好意思找我們。
  
  
  
  B：讓客戶了解交給我們的代理費是物有所值的；把自己跟小中介所的收費不同之處介紹給客戶；我們的優(yōu)勢是我們的目的是幫客戶找到滿意的房子為止；小中介的目的是把看房費騙到手，而且我們的效率非常高，服務很到位，租的房子真實性有保障，品牌服務的收費是合理的。
  
  
  
  C：盡量讓房主丟鑰匙給我們，告訴他這樣不用一次次跑來看房，且當客戶看中房子后，等客戶確定了價格能夠接受，代理費沒有異議再約房主簽合同，且同時要讓客戶在簽單時就準備好代理費和租金。
  
  
  
  D：告訴房主丟開中介的危險性。如租戶改變房屋結構，同時要讓客戶了解到中介的重要性，比如房主提高租價，縮短租期等，都是潛在的風險。在沒有第三方監(jiān)督和合同制約的情況下，這種問題就是兩家之間的糾紛。作為中介，將不在承擔任何責任。
  
  
  
  E：告訴房主和客戶，誠信交易的重要性以及中介公司付出的勞動，取得代理費用是我們應得的勞動報酬。也是國家規(guī)定和允許的。
  
  
  
  152：在6月1日之后國家新的房屋政策下，如何有效的做好經(jīng)紀業(yè)務？
  
  回答：現(xiàn)在的時常環(huán)境下，因為買主和賣主都在觀望狀態(tài)，國六條出現(xiàn)之后，對二手中介市場的影響較大。所以在新的政策條件下，房產(chǎn)經(jīng)紀人應該做到以下幾個方面：1：學習，不斷的學習和充電，讓自己本身的素質有一個提高。看看市場對政策的一些反應。2：交流，和同行和同事交流，就市場的看法交流意見。3：適當?shù)淖鲆恍┺D型，轉向租賃，店鋪，廠房，倉庫，寫字樓，樓盤代理，商業(yè)地產(chǎn)等。4，鞏固和聯(lián)絡一下原來的老客戶，可以上門拜訪一下，看看客戶的一些看法，是否有成單機會。5：相信市場還是有的，所以要耐心等待，在等待的同進還要積極去尋找機會。6：對**近的每個單子都要努力跟進，不放棄每一個成單機會。7：擴大一下交易范圍和房源市場。多發(fā)發(fā)廣告，找到潛在客戶。8：一些大量招人員的公司，拆遷，暑期學習的學生等等，先調查一下，提供一些租賃服務。先保證自己的業(yè)務收入穩(wěn)定。
  
  
  
  153：簽訂租賃房屋合同時要注意那些問題？
  
  回答：首先合同中要明確中介公司服務傭金由誰支付，并且在合同執(zhí)行過程中如有一方違約，致使合同履行受阻，此時支付給中介公司的費用退不退還。其次，在簽訂合同時一定要注意押金的用途，如有承租方在合同期出現(xiàn)退租現(xiàn)象，業(yè)主可要求不退還押金或者如遇到承阻戶將房屋內(nèi)家具設施損壞的，業(yè)主還可要求將此部分修補費用從押金中扣除。第三，違約金如何支付，支付多少，什么情況算是違約，違約金的支付時間等。第四，在簽訂合同時一定要將室內(nèi)配套家用電器的詳細名目列出，并注明新舊狀態(tài)，還有水、電、煤氣的表數(shù)記清，以防日后因此類事情產(chǎn)生矛盾。租賃雙方在簽訂合同時一定要注意，把自己的權利、義務仔細分清，避免日后產(chǎn)生矛盾。
  
  
  
  154：二手房交房時要注意一些什么情況？
  
  回答：1、水表賬單是否結清。2：電表狀況（是否有裝拆電表箱、私自開啟封印、擅自改變講師裝置等行為）及費用，超始數(shù)。3：煤氣是否過戶？4，有限電視費用是否過戶？5：寬帶電話費用是否結清？6、維修基金是否結算清？7：物業(yè)管理是否更名，物業(yè)管理費用是否結清？8：戶口狀況是否遷移出。以上同項情況要注意，以免日后產(chǎn)生糾紛。
  
  
  
  155：看客下菜的要領有哪些？
  
  回答：首先聲明，千萬不要誤解，看客下菜并不是都您嫌貧愛富。從客戶角度來講，他們的需要就像是一把尺子，您心中有個度。不想租2000元房子的人，千萬不要總介紹2000元以上的高檔房子，同樣，新婚的小兩口想咨詢買房子的時候，千萬不要推薦那些價值不菲的高檔物業(yè)。他們覺得您不是在推薦房源，有點嘲弄或輕視他的意思，這樣很容易引起客戶的反感，本來不是想租很高檔的房子，您推薦了幾千塊月租的房子給他。他會認為您不是為他租房，而是想掙他的錢。合適的才是好的，什么樣的客戶適合什么樣的房子，經(jīng)紀人自己要把握好。同時，對于客人租買房的目的要抗清楚，心里得有一桿稱?？梢愿鶕?jù)客戶自己的言談舉止，需求意向談話和交流之間慢慢來為客戶作一個定位，他是什么樣類型的客戶，基于什么樣的需求來租買房產(chǎn)。同時，給客戶介紹房子，只能適當提及房子的優(yōu)點，不可過于夸大，有的客戶就非常反感這一點。相把，您誠實地指出房子一些無傷大雅的缺點，會讓客戶更感信任，博得客戶的心理認同。這樣對于您成交會更加有利。一般來說一些個體租房需求者，要交通方便，簡單家具，房費便宜適中就可以了。還有一些高級寫字樓人員，對于房子的要求，小區(qū)環(huán)境，室內(nèi)布置可能更高一點。建議推薦一些精品的公寓型房源。
  
  
  
  對于買房者，一些是以投資為目的的要幫客人準確地計算出房產(chǎn)地的**前景，投資回報。對于因為孩子上學區(qū)域的買房者，要突出一些招生政策利好，名校周邊的房源。新婚置業(yè)的客戶對于房子所處小區(qū)環(huán)境，月供壓力，物業(yè)管理，交通狀況比較在意，建議詳細讓客戶了解這方面情況。對于一些想換更大更舒適的房型，要按照他們原來的房型狀況，做適當升級推薦。具體事宜，還要房地產(chǎn)經(jīng)紀人隨機應變。

  查看全文↓ 2019-01-22 16:21:47

相關問題

• 問 什么叫二手房? 二手房送件交易是什么意思?
  答

  　　二手房相對比一手房社區(qū)配套齊全,周邊環(huán)境都很穩(wěn)定,也有很都業(yè)主的意見可供參考,比較容易了解。交易快買到手很快就可以住,而新樓盤一般都是一年后才交樓的,而且都是一期接一期的在建,可能交了樓也住不安靜。但新房如果是不急用費用就比二手房便宜的多了,還不用給傭金。要考察好周邊的情況?！　〕サ乩砦恢?、周圍配套、**空間、購買時機、付款方式等多種因素后，單以購房總價來衡量的話，新盤稅費等購房成本顯然更低?！　〕酥?，因利息因素，全款買房要比貸款買房更劃算。而如果購房者貸款買房，使用公積金貸款和商業(yè)貸款也大有不同，一般公積金貸款**高，月供壓力小。而商業(yè)貸款**相對較低，盡管目前北京不少銀行首套房執(zhí)行利率85折，但月供一般要比公積金貸款壓力大。所以，**終是否劃算還要看購房者購買能力如何。

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• 問 二手房按揭是什么意思?二手房交易按揭是什么意思？
  答

  您好，通俗來說，廣義的按揭就是任何形式的質押和抵押；狹義的按揭就是將房地產(chǎn)轉移到貸款人的名下，等到還清貸款后，再將房地產(chǎn)轉回到借款人（抵押人）名下。如果您需要小額貸款，建議您使用有錢花，不用抵押。有錢花是屬于百度旗下的度小滿金融（原“百度金融”）信貸服務的大品牌，可滿足您的日常消費周轉的資金需求。純線上申請，無需抵押，申請材料簡單，30秒審批，**快三分鐘放款?？商崆斑€款，還款后恢復額度可循環(huán)借款。此問題由有錢花提供，希望對您有幫助。

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• 問 二手房貸款什么意思?二手房交易按揭是什么意思？
  答

  二手房買賣的法律風險有哪些怎樣防范1.必須確認房主真實身份買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。2.必須明確雙方違約責任因為房產(chǎn)交易復雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，導致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利，以及的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權利對等。目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應加入“買方在實際支付應付款之日起(賣方在實際交房之日起)規(guī)定期限內(nèi)向賣方(買方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的**終落實。3.必須標明付款過戶時間在實際操作中買方會將房款分為**和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權利知道房產(chǎn)的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執(zhí)行第2款項中的違約責任。4.必須注明費用交接時間這是買方所應關注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關鍵，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費用的交納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應在合同中明確寫明。5.必須有代理費明細單隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認識到信譽好的經(jīng)紀公司能切實保障買賣雙方的權利。通過經(jīng)紀公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數(shù)量翻了一倍還多。因此，經(jīng)紀公司的代理費越來越受消費者的關注。但是，目前市場上存在經(jīng)紀公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細單，這中間就會存在信息的不對等，**終損害消費者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經(jīng)紀公司明確寫明代理費的用途。6.買方必須見房主現(xiàn)在有些經(jīng)紀公司有“收購”業(yè)務，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作。即經(jīng)紀公司在收取客戶定金后，還會帶其他客戶看房，**后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀公司的免責條款，即經(jīng)紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權利，要求約見房主當面核實，就會揭穿其不軌行為。7.必須學會使用補充協(xié)議買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確?；蛐枰M一步約定時，要在合同相關條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。如何簽訂二手房買賣合同在二手房交易中，許多購房者往往只考慮房產(chǎn)價值的高低，而忽略了交易中可能出現(xiàn)的問題，對于如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同所知更少。事實上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。簽

  全部5個回答>
• 問 買二手房按揭什么意思?二手房交易按揭是什么意思？
  答

  按揭手續(xù)費，即貸款手續(xù)費。按照字面規(guī)定，從銀行貸款要收兩項費用，一是評估費，為房價的0.5%，二是貸款手續(xù)費，為貸款額的1%。你這種情況，貸款8萬8，房價12萬8，評估費640元，手續(xù)費880元，共1520元。中介要收2.25%是嚴重忽悠你。另外，其實這兩項費用都是可以免掉的，能不能不交，要看你有沒有本事跟中介忽悠了。

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• 問 二手房直簽免稅是什么意思？
  答

  免稅就是不用交稅的意思。按照《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》的規(guī)定，對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。同時滿5年的普通住宅，也可以免征營業(yè)稅；屬家庭唯一住房，并且是普通住宅的，可以享受契稅減半的優(yōu)惠。真正的“免稅房”，即指符合上述條件的二手房源。

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